Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazlar üzerindeki mülkiyetin kazanılması tapuda yapılacak tescil işlemi ile gerçekleşmektedir. Bu temel kural karşısında tapusuz taşınmazların devrinin nasıl gerçekleşeceği konusunda pek çok soru işareti doğmaktaysa da uygulama ve yargı kararları ile tapusuz taşınmazların devri usulü belirlenmiştir.
Yazı İçeriği
1. Tapusuz Taşınmaz Nedir?
2. Tapulu Taşınmazların Devrinde Usul
3. Tapusuz Taşınmazın Devrinde Usul
4. Taşınır Malların Devri Usulü
5. Zilyetliğin Devri Halleri
5.1. Malın Teslimi
5.2. Araçların Teslimi
5.3. Zilyetlik Sözleşmesi
5.4. Temsilci Aracılığıyla Devir
5.5. Hükmen Teslim
5.6. Zilyetliğin Havalesi
Tapu, günümüzde bir taşınmaza ilişkin bilgileri içeren ve söz konusu taşınmazın malikini gösteren resmi bir belgedir. Bu şekilde özel mülkiyete konu taşınmazların tapusunun bulunması kuralsa da ülkemizde halen daha tapusu bulunmayan, kadastro işlemine dahi tabi olmamış taşınmazlar bulunmaktadır. Bu nedenle tapusuz taşınmazların devri, ortada hak sahibini gösteren bir tapu belgesi bulunmadığı için çok sayıda uyuşmazlığı da beraberinde getirmektedir.
1. Tapusuz Taşınmaz Nedir?
Tapusuz taşınmaz, herhangi bir kadastro veya tapulama işlemine konu olmamış, tapu müdürlüğü nezdinde herhangi bir kaydı bulunmayan taşınmazları ifade etmektedir. Taşınmazların devri ve kazanılması işlemlerinde asıl olan tapu müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilen tescil işlemi olduğundan tapusuz taşınmazların devrinde farklı usuller belirlenmiştir.
2. Tapulu Taşınmazların Devrinde Usul
Tapulu taşınmazların devrinde usul, malik tarafından gerçekleştirilecek devir beyanı sonrası tapu müdürlüğünde gerekli devir ve tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesidir.
Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazların devri ve kazanılması tapuda gerçekleştirilen tescil işlemi ile sağlanmakta, tapuda gerçekleştirilmeyen işlemler ise taşınmazın devri sonucunu doğurmamaktadır. Bu açıdan tapulu taşınmazların devri resmi şekle bağlıdır.
3. Tapusuz Taşınmazın Devrinde Usul
Tapusuz taşınmazların devri, ortada herhangi bir tapu belgesi bulunmadığı için tapulu taşınmazların devrinden farklı olarak gerçekleşmektedir. Buna göre tapusuz taşınmazların devri ana kuraldan farklı olarak herhangi bir şekle bağlanmamış ve taşınır malların devri usulü ile aynı usulün geçerli olacağı kabul edilmiştir. Şu durumda tapusuz bir taşınmazın devredilmesi ile taşınabilir bir eşyanın devredilmesi arasında hukuken herhangi bir ayrım bulunmamaktadır. Gerçekleştirilecek devir sözleşmesinin geçerli olabilmesi için herhangi bir şekil kuralı da getirilmemiştir.
Yargıtay tarafından verilmiş ve yerleşik hale gelmiş birçok kararda, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların devrinin menkul mallarda olduğu gibi zilyetliğin alacaklıya devri yoluyla gerçekleştirileceği ifade edilmiştir. Söz konusu tapusuz taşınmazın devri resmi şekle bağlı olmadığı gibi, bu taşınmazın devrine ilişkin olarak gerçekleştirilecek ispat da herhangi bir şarta bağlı değildir. Her türlü delille ispat faaliyeti gerçekleştirilebilmekle birlikte ve şarta bağlı devir de söz konusu olabilmektedir.
4. Taşınır Malların Devri Usulü
Tapusuz taşınmazların devri, yerleşik Yargıtay kararları gereği taşınır malların devri usulüne tabi olacaktır. Taşınır malların devri usulü bakımından ise temel durum mal üzerindeki zilyetliğin devredilmesidir.
Zilyetlik; bir kimsenin bir eşya üzerindeki fiili egemenliğidir. Zilyetliğin devri ile kast edilen de söz konusu tapusuz taşınmaz üzerindeki fiili egemenliğin el değiştirmesidir. Özetle ifade etmek gerekir ise; tapusuz taşınmazın zilyetliğinin devri, bu taşınmazın alacaklıya teslim edilmesidir.
5. Zilyetliğin Devri Halleri
Yukarıda ifade edildiği üzere zilyetlik, bir eşya üzerindeki fiili hâkimiyeti tanımlamaktadır. Zilyetliğin devri bakımından ise kanunda farklı usuller öngörülmüş olup taşınır mallar için geçerli olan bu devir halleri, taşınmaz malların devrinde de geçerli kabul edilecektir.
Zilyetlik doğrudan devredilebileceği gibi dolaylı olarak da devredilebilmektedir. Zilyetliğin doğrudan devri söz konusu eşyanın hâkimiyetinin doğrudan devredilmesidir. Dolaylı devir ise eşyayı fiilen devretmemekle, eşya üzerindeki hâkimiyetin devri olarak tanımlanabilir.
5.1. Malın Teslimi
Zilyetliğin devrindeki ilk usul söz konusu eşyanın doğrudan devredilmesi, alıcının eline teslim edilmesi olarak tanımlanabilmektedir. Taşınır mallarda malın teslimi, söz konusu eşyanın elden devralana verilmesi şeklinde gerçekleşecektir.
5.2. Araçların Teslimi
Zilyetliğin doğrudan devredilmesindeki bir diğer usul, devredilecek mala ilişkin araçların devredilmesidir. Örneğin bir arabanın anahtarının teslim edilmesi, doğrudan arabanın teslim edilmesi ile aynı sonucu doğurmaktadır. Taşınmaz mallar bakımından ise taşınmazın anahtarının devredilmesi, araçların devri yolu ile zilyetliğin devredilmesini sağlayacaktır.
5.3. Zilyetlik Sözleşmesi
Zilyetliğin dorudan devrine ilişkin son usul ise söz konusu malın yeni zilyedin fiili hâkimiyetine bırakılması sonucunu doğrudan zilyetlik sözleşmesidir. Burada devredilen eşya o sırada alıcının eline teslim edilmemekteyse de taraflar arasında yapılan sözleşme gereği eşya üzerindeki fiili hâkimiyet alıcıya devredilmektedir. Örneğin bir yere bırakılan eşyanın, bırakılan yerden alınmasına dair onay verilmesi, zilyetlik sözleşmesi yolu ile zilyetliğin devrini sağlamaktadır.
5.4. Temsilci Aracılığıyla Devir
Zilyetliğin temsilci aracılığıyla devri, zilyetliğin dolaylı yoldan kazanılmasına dair usullerdendir. Burada zilyetliği devralan kişi, söz konusu eşyayı doğrudan devralmamakta ve bir temsilcinin aracılığıyla devir gerçekleşmektedir. Örneğin tapusuz bir taşınmazın doğrudan devralana değil de devralanın vekiline bırakılması hali temsilci aracılığıyla zilyetliğin devrine örnektir.
5.5. Hükmen Teslim
Hükmen teslim yoluyla zilyetliğin devri, devredilen eşyanın fiilen el değiştirmediği fakat eşya üzerindeki hâkimiyetin devredildiği devir türüdür. Örnek alarak bir galeriden satın alınan tablonun alıcısının söz konusu tabloyu sergilenmesi için bir müddet daha satın aldığı yerde bırakması halinde eşya fiilen el değiştirmese de eşyanın sahibi, bir başka ifade ile zilyedi değişmiş olacaktır.
5.6. Zilyetliğin Havalesi
Zilyetliğin dolaylı yoldan devrine ilişkin son durum ise zilyetliğin havalesidir. Bu durumda devredilen eşya, malın gerçek sahibinde değil, herhangi bir hukuki nedenle malı fiilen elinde bulunduran bir üçüncü kişidedir. Bu durumda malın gerçek sahibi söz konusu eşyayı devretmek istediğinde alıcıya malı gidip ilgili kişinin elinden alabileceğini söylediğinde zilyetliğin havalesi yolu ile devir gerçekleşmiş olacaktır.
Örnek vermek gerekirse bir kişinin kiracısının elinde bulunan malı başka bir kişiye satması halinde yeni alıcının malı kiracıdan alması zilyetliğin havalesi olarak kabul edilecektir. Detaylı bilgi için Taşınmazlara Yapılan Tecavüzlerin 3091 Sayılı Kanun Gereğince İdarece Önlenmesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
merhabalar 2010 yılında babam evin bir göz odasını dükkana çevirdi.belediyeden proje çizimi rusatında ev ile dükkan ayrı olarak tekrar çizildi.fakat ikisinin tapusu da bir daha ayıramadık. tapuya gittiğimizde her kat malikinin buna imzası gerekli dediler .biz herkesten aldık sadece bir kişinin imzası yok.o yüzden ev ile dükkan tapusu ayrılmadı.ne yapılabilir lütfen yardımcı olurmusunuz . ev sahibinin ev ile dükkanın hisse devri ile bu işlem olabilirmi..
Merhaba babamızdan kalma 1976 yılında alınmış 120 mkarelik zilliyet senetli arsamız var ve tapuya gittik oradan 90 yıllarda tapu kadosronun geçtiği ve biz şimdi hiç bir şey yapamayacağımızı söylediler bunu kanunen nasıl yol izlemeliyiz
Merhabalar. Yerel bir idare tapusu kendinde olmayan bir arsayı (mili emlakdan tapu devrini yapmadan) ihaleyle satışa çıkarıyor ve satıyor. Satışta da garantörlük vaat ediyor. (Muhtemelen icradan kaçırıyor) Vatandaş olarak bunun ne kadar yasal olabileceğini merak ediyorum. Şimdiden teşekkür ederim.
merhabalar. ocak 2016 yılında samsun bafradan 25 bin tlye 400 metre kare arazi aldık ancak bu arazinin tapuda kaydı bulunmamaktaydı. bu yüzden de biz muhtar ve iki şahitin de imzası olan zilliyet devir senedi düzenledik. daha sonra bu yapıya 2018 yılında küçük prefabrik bir ev yaptırdık ve 05.12.2018 tarihinde yapı kayıt belgesini aldık. ancak samsun valiliğinden adımıza bir suç duyurusunda bulunuldu. buna göre; imar barışı kapsamında usulsüz olarak alınan yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi, yapı kayıt belgesi verilmesine ilişkin usul ve esaslara ilişkin tebliğin 8. maddesi ikinci fıkrasında tck 206. maddesi uyarınca hakkımızda suç duyurusı-unda bulunacağına dair bilgilendirme yapıldı. ancak bizim durumumuzda yüz küsür kişi mevcut. bütün bunlara ek olarak da aldığım arsanın hazineye ait olduğu ve açık arttırma ile satılacağı eğer almak istersem bana öncelik verileceği de belirtildi. daha önceden ödediğim hiçbir ücretin de iadesinin yapılamayacağı bildirildi. öncelikle sormak istediğim; bu arsanın bu şekilde benden alınmasının hukuki dayanağı var mı ikinci olarak almış olduğum muhtarın da imzası olan zilyetlik belgesinin hiçbir geçerliliği yok mu? son olarak da yaptırmış olduğum yapının akıbeti nolur? şimdiden teşekkür ederim.
Evvela geçmiş olsun konuya dair en önemli nokta şudur birincisi yapı kayıt belgesi resmi bir kurumun yada kişinin belirleyip onayladığı bir belge değildir sadece vatandaşın beyanı dayanarak hazırlanan bir belgedir yani yapı kayıt belgenizin olması sizin yapınızın tamamen ruhsatlandırıldığı yada dokunulmaz olduğu anlamına gelmez aksine yapı kayıt belgesinde yalan yada yanlış beyanda bulunulması bir suç unsurudur. İkinci nokta ise tapusuz arazilerde eğer mahal üzerinde kadastral işlem yapılmışsa muhtar satışının hiç bir hükmü yoktur satış sadece ihale yoluyla tapu yada milli emlak müdürlüklerince yapılmaktadır. Burada ana nokta ilk alım hakki zilliyet inde olan kişiye aittir şayet kişi alım hakkını kullanmaz ise rayiç bedel üzerinde ihaleye giren kişi satın almayı yapar
merhaba 120 dairelik bir sitede 60 dairenin tapusu var 60 dairenin tapusu yok mütahit bu şekilde teslim etmiş bu tapusu olmayan dairelerin satışı nasıl yapılır almak istiyorum ama sonrası için kafamda dolandırılır mıyım veya hakkımda dava açılıp ev elimden geri alınır mı endişeleri var yardımcı olursanız sevinirim.
Merhaba, orman arazisi olarak görünen bir köyde tapusuz 4 dönüm bir tarlayı sahibinden satın almak istiyoruz. Köyün hemen hemen tümü tapusuz olup bir iki yıl içinde tapu verilmesi planlanıyor. Noter huzurunda yapılacak zilyetliğin devrine ilişkin sözleşme ile kadastro çalışması sırasında tapuyu edinmemiz mümkün mü? Teşekkürler.
Merhaba Sayın Meslektaşım, tapuda kayıtlı ancak tapusuz kooperatif yapımı bir taşınmazı babam 93 yılında ilk hisse sahibinden hisse devir sözleşmesi ile almış ancak kooperatife bu devri bildirerek üye kaydını gerçekleştirmemiş. Kooperatif 99 yılında tasfiye edilerek sona ermiş.Babam 93 ve 2004 yılları arasında devreden ismine kayıtlı ve borçlu sıfatıyla, taşınmazın bankaya olan geri ödemesini taksitlerle yatırmış ve borç bitmiş. Şu an tapuda taşınmazın kime kayıtlı olduğunu sorduğumuzda devreden ilk hisse sahibinin adı çıkıyor ve kadın 1918 doğumlu.Muhtemelen vefat etmiş yaşıyorsa da 102 yaşında… Şu aşamada nasıl bir yol izlememizi önerirsiniz? Yeni avukatım, kafam biraz karışık söz konusu kendi davanız olunca işin rengi değişiyormuş. Şimdiden teşekkür ederim.
Merhaba
Dedemden kalma 70 dönüm tapusuz arazimiz var 30 yıldır zilliyet i bizde bu yer üzerinde sadece zilliyet sahibi miyiz yoksa mülkiyeti bizde midir
Şimdiden teşekkürler
Merhaba
Dedemden kalma 70 dönüm tapusuz arazimiz var 30 yıldır zilliyet bizde mülkiyet hakkına sahip miyiz yoksa diğer mirasçılar da hak sahibi midir
Şimdiden teşekkürler
Merhabalar, dedemden anneme bir miras intikal etti fakat annem de uzun bir süre önce vefat etti. söz konusu arazinin tapusu bulunmamakta. Annemizden bizlere veraset ilanı bulamıyoruz. Ne yapmamız gerekli? dededen kalan bu tapusuz mirası nasıl elde edebiliriz?
kolay gelsın dedemden kalan bi tarlamiz var ama tapusu olmayan ama suanda babam 7 kardeş ama babamın düşen paıyını bana verdi sonra bende amcamın hissesini almak istiyorumileride tapusu cıktığında ben amcamla aramızda nasıl bir sözleşme yapmam lazım varsa böyle bir sözleşme onun adı ne ne yapmam gerekıyor nasıl bir sözleşme doldurmam gerekiyor ve noterde bir sözleşmede yapmam gerekiyormu
şimdiden cok teşekkü ederim
Mrb tapusu olmayan enkaz hükmündeki taşınmazın icra yolu ile satışından sonra teslimi nasıl yapılır. Taşınmazda oturan kişi tahliye edilebilir mi? Edilirse prosedür nedir? Yargitay menkul hükmünde olduğundan iki 135/2 ye gore muhtıra gönderilemez diyor. Kolay gelsin iyi calismalar
Merhaba bizim tapusuz koy evimiz satilmadan kardesim arkadasina devretti geri vermiyor nasil alabiliriz o farkli bir koyde yasiyor
Merhaba
1.5 donumluk arazi uzerinde 2 katli bir yapimiz var.
imar barisi kapsaminda buranin yapi kayit belgesini aldik.
yaklasik 25 yildir bu adreste ikamet etmekteyiz.
belediye beyanimiz, elektirik su hepsi adimiza var.
Arazimiz hazineye ait.
orman arazisi olarak gozukuyor.
elimizde ne tapu var ve tapu tahsis belgesi.
Biz bu arsamizi satmak istiyoruz.
nasil bir yol izlememiz lazim.
ilginiz icin tesekkur ederiz.
selamlar
tapuda aktif kullanıcı olarak dedemin üstünde görünen ve zamanında kadastro geçerken kullandıgı ev ve arsa tapu beyanlar hanesine yazılmış.1960 senesinden itibaren üstünde evler yapılmış noter satışları olmuş fakat ne alanlar nede verenler arsanın ve içindeki evlerin tapudan herhangi bir düzeltmesini yaptırmamışlar.arazide bir kararla ist.b.b devredilmiş 1960 lı yıllarda dedem dava açmış sonuç belli degil ve dedeme karşı herhangi bir davada şu ana kadar biz varislerine açılmadı.bizim hakkımız ve arsa üzerinde içindekilere karşı savunmamız ne olabilir. neler yapmalıyız.
iyi çalışmalar
Hazineye ait köyde 500m2 ve içinde ev olan bir yeri satın almak istiyorum.Nasıl bir yol izlemeliyim.yardımcı olursanız sevinirim.saygılarımla
Merhaba,
dedemden kalan içerisinde ev olan bir hazine arazimiz var ben bunu 3 amcamdan almak istiyorum onlarda kabul ediyor.Fakat ileride sorun yaşamamam adına bunu nasıl resmileştirebilirim.Yani noterde bir şey hazırlatmalımıyım.
merhaba,
biz 3 kardeşiz. babamızdan üzerinde bina olan 338 m2 arsa kaldı. yerimiz tapu tahsis belgeli. milli emlağa ecrimisil borcumuz var ve ödemeye devam ediyoruz. ancak benim ihtiyacımdan dolayı 1/3 hissemi başka birine satmak istiyorum..henüz tapu olmadığı için alacak kişiye satışı yada devri nasıl yapmalıyım. devir işlemini milli emlaktamı yoksa noterdemi yapmalıyım.
teşekkürler.
Murat YAKUT
Daha önce işlediğimiz bir tarla var bu tarlayı bir başka arkadaş ile 2, şer yıl olarak isliyoruz dört yıl önce yine aynı tarla üzerinde aynı oranda hak sahibi olan bir arkadaş bu yeri işlemeye başladı dört yıldır o işliyor geçen yıl uyarmama rağmen yerden çıkmadı bu yıl yeri ben hazırlayıp Ekim yaptım kaymakamlığa şikayette bulunmuş sonuç ne olur saygılar
merhaba,babamın üzerine kayıtlı ve tapulu bi arazimiz bulunmakta. bunun 1440 metrekarelik kısmını satmak istiyoruz fakat arazi köy yerleşim yerinde olmasına rağmen böldürüp iki tapu çıkartamadık. satmak istediğimiz kısım arazinin alt kısmında boş bir alandır fakat yola cephesi vardır. üst kısmında ise köy evimiz ve ahırımız bulunuyor. biz alt taraftaki boş alanı satmak ve o alanın satıldığına dair hem kendimizi hem alıcıyı garantiye almak istiyoruz. rızai taksim sözleşmesi gibi bir sözleşme duyduk bu şekilde tapuda iki isim görünüp bu sözleşme ile hangi parselin satıldığı belirtilebiliyor mu ve bu sözleşme taraflar hayatta olduğu sürece mi geçerlidir yani arazi mirasçılara kaldığında da bu sözleşme geçerli oluyor mu?babam hayatta yani satışı o yapacak. bu tek tapu üzerinde arazinin belli bir kısmının satılması mümkün müdür? yani tapuda iki isim birden olacak sanırım bu şekilde satış olabilirse. biz aslında hem kendimizi hem alıcıyı güvene almak istiyoruz,yani örneğin satış sonrası müşterek tapu olursa arazide nerenin kimde olduğunu kesin belirten kanuni geçerliliği olan bir yol var mıdır? teşekkürler
İyi akşamlar.tapusuz bir talınmazımız var 10yıldır bende.benim devraldığım 1yıl kullanmış onun devraldığı ise 30yıl kullanmış şimdi ben tescil davası açmış olsam onların süreleri bana geçer mi yoksa ben yek başıma 20 yılı doldurmak zorunda mıyım?
Merhabalar, zilyetlik devri ile ilgili bir sorum olucaktı. Tapuda, ada, parseli, sahibi, yüzölçümü belli olan zilyetlik hakkı bulunan tapuyu noter aracılığı ile satın almam kanunen uygunmudur? Bana haklarını devreden kişi başka insanlara da noter satışı yapması durumunda haklarımı nasıl korurum? Teşekkür ederim
Merhabalar;zilyetlik olan 40.000 m2’lik bir tarlanın 37,400 m2 kısmı zilyet tarafından farklı kişilere adi sözleşme ile satışını yapmış, boş durumda olan 2600 m2’lik kısmını satın almak istiyorum,zilyet tapusu olmadığı için satıcı adi sözleşme ile satış yapabileceğini beyan etmektedir.bu durumda olan bir yerin zilyetliği bana geçer mi, satın alınabilir miyim ?ileri ki zamanlarda buradan satıcının mirasçıları veya kamu yetkilileri beni çıkarabilir mi? yardımcı olabilirseniz sevinirim.