Tapusuz Taşınmazların Devri: Şartları ve Hukuki Sonuçları

Tapusuz taşınmazlar, tapu siciline kayıtlı olmayan ve çoğu zaman zilyetlik yoluyla kullanılan taşınmazlardır. Uygulamada bu taşınmazların haricen satılması ve zilyetliğin devredilmesi oldukça yaygındır. Ancak resmi tapu kaydı bulunmaması nedeniyle, satışın geçerliliği, zilyetliğin ispatı, kadastro süreci ve mülkiyet uyuşmazlıkları bakımından çeşitli hukuki sorunlar ortaya çıkabilmektedir.

Özellikle aynı taşınmazın birden fazla kişiye devredilmesi, sınır uyuşmazlıkları ve kadastro tespitleri uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlar arasında yer almaktadır. Bunun yanında tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin korunması ve kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılması da büyük önem taşımaktadır.

Bu yazımızda, tapusuz taşınmazların devri, geçerlilik şartları, hukuki sonuçları ve uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıklar ele alınmıştır.

1. Tapusuz Taşınmaz Nedir?

Tapusuz taşınmaz, tapu siciline kayıtlı olmayan ve çoğu zaman zilyetlik yoluyla kullanılan taşınmazları ifade etmektedir. Bu tür taşınmazlarda resmi tapu kaydı bulunmamakla birlikte, kişiler taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurarak kullanımını sürdürebilmektedir.

Özellikle kadastro görmemiş bölgelerde veya geçmişten beri fiilen kullanılan bazı taşınmazlarda tapu kaydı bulunmamasına rağmen zilyetliğe dayalı çeşitli hak iddiaları ortaya çıkabilmektedir. Ancak tapusuz taşınmazlarda resmi tapu kaydı bulunmaması, mülkiyetin ispatı ve taşınmazın devri bakımından önemli hukuki sorunlara yol açabilmektedir.

1.1. Zilyetlik ve Tapusuz Taşınmaz İlişkisi

Tapusuz taşınmazlarda en önemli hukuki unsur zilyetliktir. Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiili hakimiyet kurulması anlamına gelmektedir. Tapusuz taşınmazlarda kişiler çoğu zaman taşınmazı fiilen kullanmak, ekip biçmek, üzerinde yapı yapmak veya sınırlarını belirlemek suretiyle zilyetlik kurmaktadır.

Bu nedenle tapusuz taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda:

• Fiili kullanım,
• Taşınmaz üzerindeki hakimiyet,
• Kullanım süresi,
• Zilyetliğin devamlılığı

büyük önem taşımaktadır. Özellikle kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılması bakımından da zilyetlik temel unsurlardan biridir.

1.2. Tapulu ve Tapusuz Taşınmaz Arasındaki Fark

Tapulu taşınmazlarda mülkiyet hakkı tapu siciline yapılan tescil ile kazanılırken, tapusuz taşınmazlarda resmi tapu kaydı bulunmamaktadır. Bu nedenle tapulu taşınmazların devri resmi şekilde tapuda yapılırken, tapusuz taşınmazlarda çoğu zaman zilyetliğin devri ve fiili teslim söz konusu olmaktadır.

Ayrıca tapulu taşınmazlarda tapu kaydı güçlü bir mülkiyet karinesi oluştururken, tapusuz taşınmazlarda hak iddiaları çoğu zaman fiili kullanım ve zilyetlik olgularına dayanmaktadır.

Bu nedenle tapusuz taşınmazlar bakımından:

• İspat sorunları,
• Sınır uyuşmazlıkları,
• Kadastro tespitleri,
• Birden fazla kişinin hak iddia etmesi

uygulamada daha sık ortaya çıkmaktadır.

2. Tapusuz Taşınmazların Hukuki Niteliği

Tapusuz taşınmazlarda resmi tapu kaydı bulunmamakla birlikte, bu taşınmazlar üzerinde fiili kullanım ve zilyetliğe dayalı çeşitli hak iddiaları ortaya çıkabilmektedir. Özellikle kadastro görmemiş taşınmazlarda kişiler uzun yıllar boyunca taşınmazı kullanmak, ekip biçmek veya üzerinde yapı bulundurmak suretiyle fiili hakimiyet kurabilmektedir.

Ancak tapusuz taşınmazların hukuki durumu, taşınmazın niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Özellikle kamu malları, ormanlar, meralar ve kıyılar bakımından özel kurallar uygulanmaktadır.

2.1. Mülkiyet Hakkı Bakımından Değerlendirme

Tapusuz taşınmazlarda resmi tapu kaydı bulunmaması, taşınmaz üzerinde hiçbir hak bulunmadığı anlamına gelmez. Özellikle uzun süreli zilyetlik ve fiili kullanım, belirli şartların varlığı halinde mülkiyet kazanımına dayanak oluşturabilmektedir.

Bununla birlikte tapusuz taşınmazlarda mülkiyet hakkının ispatı, tapulu taşınmazlara göre daha güçtür. Çünkü resmi tapu kaydı bulunmadığından, hak iddiaları çoğu zaman zilyetlik ve fiili kullanım olgularına dayanmaktadır.

2.2. Zilyetliğin Korunması

Tapusuz taşınmazlarda en önemli hukuki koruma zilyetliğe ilişkindir. Taşınmazı fiilen kullanan ve üzerinde hakimiyet kuran kişi, belirli şartlar altında hukuken korunabilmektedir.

Bu kapsamda zilyetliğe yönelik haksız müdahalelere karşı:

• El atmanın önlenmesi,
• Müdahalenin men’i,
• Ecrimisil,
• 3091 sayılı kanun kapsamında koruma

gibi hukuki imkanlar gündeme gelebilmektedir.

2.3. Kadastro Görmemiş Taşınmazlar

Kadastro görmemiş taşınmazlarda resmi mülkiyet tespiti henüz yapılmamış olduğundan, fiili kullanım ve zilyetlik büyük önem taşımaktadır. Özellikle taşınmazı uzun yıllardır kullanan kişiler, kadastro çalışmaları sırasında hak iddiasında bulunabilmektedir.

Bu nedenle kadastro süreci, tapusuz taşınmazlar bakımından mülkiyetin belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır.

2.4. Kamu Malları Bakımından Durum

Tapusuz taşınmazların tamamı özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte değildir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bazı taşınmazlar, kamu malı niteliğinde olduğundan özel mülkiyete geçirilemez.

Bu nedenle bir taşınmazın tapusuz olması tek başına zilyetlikle mülkiyet kazanılabileceği anlamına gelmemektedir.

2.5. Orman, Mera ve Kıyı Alanlarının Hukuki Durumu

Ormanlar, meralar, yaylaklar, kışlaklar ve kıyılar özel koruma altında bulunan kamu malları arasında yer almaktadır. Bu tür taşınmazlar üzerinde uzun süreli fiili kullanım bulunsa dahi, kural olarak özel mülkiyet kazanılması mümkün değildir.

Özellikle orman ve mera niteliğindeki taşınmazlar bakımından kazandırıcı zamanaşımı hükümleri uygulanmamakta; uygulamada bu taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar sıkça dava konusu olmaktadır.

3. Tapusuz Taşınmazların Devri Nasıl Yapılır?

Tapusuz taşınmazlarda resmi tapu kaydı bulunmadığından, tapulu taşınmazlarda olduğu gibi tapu müdürlüğünde resmi satış işlemi yapılması mümkün değildir. Bu nedenle uygulamada tapusuz taşınmazların devri çoğu zaman zilyetliğin devri ve fiili teslim yoluyla gerçekleştirilmektedir.

Özellikle harici satış sözleşmeleri, adi yazılı belgeler ve fiili kullanımın devri uygulamada sıkça karşılaşılan yöntemlerdir. Ancak bu işlemler resmi tapu devri niteliğinde olmadığından, ileride çeşitli uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

3.1. Zilyetliğin Devri Yoluyla Satış

Tapusuz taşınmazların devrinde en temel unsur zilyetliğin devredilmesidir. Zilyetlik, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetin başka kişiye geçirilmesi anlamına gelmektedir.

Bu nedenle uygulamada tapusuz taşınmaz satışları çoğu zaman:

• Taşınmazın fiilen teslim edilmesi,
• Kullanımın devralana bırakılması,
• Taşınmaz üzerindeki hakimiyetin geçirilmesi

şeklinde gerçekleşmektedir.

3.2. Harici Satış Sözleşmeleri

Tapusuz taşınmazlar çoğu zaman taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmeleri ile devredilmektedir. Bu sözleşmeler genellikle adi yazılı şekilde yapılmakta olup, tarafların satış iradesini ve taşınmazın devrine ilişkin anlaşmayı göstermektedir.

Ancak tapusuz taşınmazlarda yapılan harici satışlar, resmi tapu devri niteliğinde değildir. Bu nedenle özellikle:

• Aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması,
• Sınır uyuşmazlıkları,
• Mirasçılarla yaşanan ihtilaflar

uygulamada sıkça ortaya çıkmaktadır.

3.3. Fiili Teslimin Önemi

Tapusuz taşınmazlarda fiili teslim büyük önem taşımaktadır. Çünkü resmi tapu kaydı bulunmadığından, taşınmaz üzerindeki fiili kullanım ve hakimiyet çoğu zaman hak iddiasının temelini oluşturmaktadır.

Bu nedenle taşınmazın:

• Devralana teslim edilmesi,
• Kullanımın fiilen bırakılması,
• Sınırların gösterilmesi,
• Taşınmaz üzerindeki hakimiyetin geçirilmesi

uygulamada önemli deliller arasında kabul edilmektedir.

3.4. Yazılı Belge Düzenlenmesi

Her ne kadar tapusuz taşınmaz devrinde resmi şekil şartı bulunmasa da, uygulamada uyuşmazlık yaşanmaması bakımından yazılı belge düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Özellikle:

• Satış bedeli,
• Taşınmazın sınırları,
• Kullanım durumu,
• Teslim tarihi

gibi hususların yazılı hale getirilmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlamaktadır.

3.5. Noter İşlemleri Gerekli Midir?

Tapusuz taşınmazların devri bakımından noter işlemi yapılması zorunlu değildir. Çünkü ortada resmi tapu devrine konu olabilecek kayıtlı bir taşınmaz bulunmamaktadır.

Bununla birlikte uygulamada taraflar, satış ilişkisini belgelemek amacıyla noter huzurunda çeşitli sözleşmeler veya beyanlar düzenleyebilmektedir. Ancak noter işlemi yapılması, tek başına taşınmaz mülkiyetinin resmi olarak devredildiği anlamına gelmemektedir.

4. Tapusuz Taşınmaz Devrinin Geçerlilik Şartları

Tapusuz taşınmazların devrinde resmi tapu işlemi bulunmamakla birlikte, yapılan devrin hukuken sonuç doğurabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Özellikle zilyetliğin devri, tarafların devir iradesi ve taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetin devralana geçirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Uygulamada çoğu uyuşmazlık, taşınmazın kim tarafından kullanıldığı, fiili teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği ve tarafların gerçek iradesinin ne olduğu noktasında ortaya çıkmaktadır.

4.1. Devredenin Zilyet Olması

Tapusuz taşınmazın devredilebilmesi için, devreden kişinin taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurmuş olması gerekir. Başka bir ifadeyle devredenin taşınmazın zilyedi olması önem taşımaktadır.

Taşınmaz üzerinde fiili kullanım ve hakimiyeti bulunmayan kişinin yaptığı devir işlemleri uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

4.2. Devir İradesinin Bulunması

Tapusuz taşınmaz devrinin geçerli olabilmesi için tarafların taşınmazın devri konusunda karşılıklı iradelerinin bulunması gerekir. Tarafların taşınmazın kullanımını ve zilyetliğini devretme konusunda anlaşmış olmaları önemlidir.

Bu irade uygulamada çoğu zaman:

• Harici satış sözleşmeleri,
• Yazılı belgeler,
• Tanık beyanları,
• Fiili kullanım durumu

ile ortaya konulmaktadır.

4.3. Taşınmazın Belirlenebilir Olması

Devre konu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Özellikle sınırları belli olmayan veya hangi alanın devredildiği anlaşılamayan taşınmazlar bakımından uygulamada ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Bu nedenle:

• Taşınmazın sınırlarının gösterilmesi,
• Bulunduğu yerin açık şekilde belirtilmesi,
• Kullanım alanının belirlenmesi

önem taşımaktadır.

4.4. Fiili Hakimiyetin Devralana Geçirilmesi

Tapusuz taşınmaz devrinde en önemli unsurlardan biri fiili hakimiyetin devralana geçirilmesidir. Çünkü resmi tapu devri bulunmadığından, zilyetliğin ve kullanımın fiilen devredilmesi büyük önem taşımaktadır.

Bu kapsamda taşınmazın:

• Teslim edilmesi,
• Kullanımın devralana bırakılması,
• Taşınmaz üzerindeki hakimiyetin geçirilmesi

uygulamada devrin gerçekleştiğinin önemli göstergeleri arasında kabul edilmektedir.

4.5. Hukuka ve Ahlaka Aykırılık Bulunmaması

Tapusuz taşınmaz devrinin hukuken korunabilmesi için işlemin hukuka ve ahlaka aykırı olmaması gerekir. Özellikle kamu malları, ormanlar, meralar ve özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar bakımından yapılan devir işlemleri hukuki koruma görmemektedir.

Benzer şekilde muvazaalı işlemler, dolandırıcılık amacı taşıyan satışlar veya hukuka aykırı kullanım ilişkileri de çeşitli uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

5. Tapusuz Taşınmazlarda Zilyetliğin Korunması

Tapusuz taşınmazlarda resmi tapu kaydı bulunmasa da, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyet ve zilyetlik hukuken belirli ölçüde korunmaktadır. Özellikle taşınmazı fiilen kullanan kişinin zilyetliğine yönelik haksız müdahaleler, çeşitli dava ve idari başvuru yolları ile önlenebilmektedir.

Bu nedenle tapusuz taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda çoğu zaman mülkiyet hakkından ziyade zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümler uygulama alanı bulmaktadır.

5.1. Zilyetliğe Yapılan Müdahaleler

Tapusuz taşınmazlarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, taşınmazı fiilen kullanan kişinin zilyetliğine yapılan müdahalelerdir. Özellikle:

• Taşınmaza izinsiz girilmesi,
• Kullanımın engellenmesi,
• Sınırların değiştirilmesi,
• Taşınmazın başkası tarafından kullanılmaya başlanması

uygulamada sıkça görülmektedir. Bu tür müdahaleler karşısında zilyetliğin korunmasına ilişkin hukuki yollar gündeme gelebilmektedir.

5.2. El Atmanın Önlenmesi Davası

Tapusuz taşınmazı fiilen kullanan kişi, zilyetliğine yönelik haksız müdahalelerin sona erdirilmesi amacıyla el atmanın önlenmesi davası açabilmektedir.

Bu dava ile:

• Müdahalenin durdurulması,
• Taşınmazın kullanımının engellenmesinin önlenmesi,
• Fiili hakimiyetin korunması

amaçlanmaktadır. Özellikle uzun süredir devam eden fiili kullanım durumlarında bu dava uygulamada büyük önem taşımaktadır.

5.3. Ecrimisil Talepleri

Tapusuz taşınmazın haksız şekilde kullanılması halinde, taşınmazı fiilen kullanan kişi belirli şartların varlığı halinde ecrimisil talebinde bulunabilmektedir.

Ecrimisil, haksız kullanım nedeniyle oluşan kullanım tazminatı niteliğinde olup; özellikle taşınmazın başkası tarafından izinsiz kullanılması halinde gündeme gelmektedir.

5.4. 3091 Sayılı Kanun Kapsamında Koruma

Tapusuz taşınmazlarda zilyetlik, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında da korunabilmektedir.

Bu kapsamda taşınmaza yönelik haksız müdahalelerin önlenmesi amacıyla idari makamlara başvuru yapılabilmekte ve belirli şartların varlığı halinde müdahalenin kaldırılmasına karar verilebilmektedir.

Uygulamada özellikle uzun süren dava süreçlerine alternatif olarak bu yol sıkça kullanılmaktadır.

5.5. Zilyetliğin İspatı

Tapusuz taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda en önemli konulardan biri zilyetliğin ispatıdır. Resmi tapu kaydı bulunmadığından, fiili kullanım ve hakimiyet çeşitli delillerle ortaya konulmaktadır.

Bu kapsamda:

• Tanık beyanları,
• Vergi kayıtları,
• Elektrik ve su abonelikleri,
• Ekim ve kullanım durumu,
• Fotoğraflar,
• Keşif ve bilirkişi incelemesi

uygulamada sıkça başvurulan deliller arasında yer almaktadır.

6. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanılması

Tapusuz taşınmazlarda uzun süreli ve belirli şartlara uygun zilyetlik, bazı durumlarda mülkiyet kazanımına dayanak oluşturabilmektedir. Özellikle kadastro görmemiş veya tapu kaydı bulunmayan taşınmazlarda, taşınmazı malik sıfatıyla uzun yıllar boyunca kullanan kişiler bakımından kazandırıcı zamanaşımı hükümleri önem taşımaktadır.

Ancak kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilmesi için, taşınmazın özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte olması ve kanunda aranan şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

6.1. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı

Tapusuz taşınmazlarda en sık uygulama alanı bulan kurum olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıdır. Türk Medeni Kanunu m. 713 kapsamında, tapu kaydı bulunmayan veya maliki belirlenemeyen taşınmazların belirli şartlarla kazanılması mümkün olabilmektedir.

Özellikle taşınmazın uzun yıllar boyunca malik gibi kullanılması ve zilyetliğin kesintisiz şekilde devam etmesi büyük önem taşımaktadır.

Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

6.2. Zilyetlik Süresi ve Şartları

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilmesi için zilyetliğin belirli süre boyunca aralıksız ve çekişmesiz devam etmesi gerekir.

Bu kapsamda zilyetliğin:

• Malik sıfatıyla sürdürülmesi,
• Fiili hakimiyetin devam etmesi,
• Açık ve sürekli olması,
• Başkasının üstün hakkına dayanmaması

önem taşımaktadır. Özellikle fiili kullanımın uzun süre boyunca devam ettiğinin ispatı uygulamada büyük önem taşımaktadır.

6.3. İyiniyet Şartı

Tapusuz taşınmazlarda uygulama alanı bulan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında, kural olarak olağan zamanaşımındaki anlamda bir tapu kaydı ve iyiniyet şartı aranmamaktadır.

Ancak somut olayın özellikleri, kullanım şekli ve zilyetliğin niteliği mahkeme tarafından ayrıca değerlendirilmektedir.

6.4. Mülkiyet Kazanımının Sonuçları

Kazandırıcı zamanaşımı şartlarının gerçekleşmesi halinde, zilyet taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanabilmektedir. Bu durumda taşınmazın tapuya tescili gündeme gelmekte ve kişi adına mülkiyet kaydı oluşturulabilmektedir.

Ancak bu sonucun doğabilmesi için çoğu zaman mahkeme kararı ile tescil işleminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

6.5. Tapu İptal ve Tescil Davası İlişkisi

Kazandırıcı zamanaşımına dayalı mülkiyet iddiaları uygulamada çoğu zaman tapu iptal ve tescil davaları ile gündeme gelmektedir. Özellikle tapu kaydı bulunmayan veya malik hanesi açık bırakılmış taşınmazlar bakımından, zilyetliğe dayalı tescil talepleri mahkeme önüne taşınabilmektedir.

Bu tür davalarda:

• Zilyetlik süresi,
• Fiili kullanım,
• Taşınmazın niteliği,
• Kadastro kayıtları,
• Bilirkişi incelemesi ve keşif

büyük önem taşımaktadır.