
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Taşınmazların kazanımı kural olarak tapuda gerçekleştirilen tescil işlemine tabidir. Taşınmazın hukuka uygun şekilde tescille kazanılması için ise hukuki sebebin ve tescil işleminin hukuka uygun olması şarttır. Tapudaki tescilin sahte belge ile gerçekleşmesi durumunda ortada hukuka uygun bir kazanım olmayacağından, bu işlem nedeniyle hakkı zedelenen kişi tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazı geri alabilecektir.
Yazı İçeriği
1. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
2. Yolsuz Tescil Nedir?
3. Sahte Belge İle Taşınmazın Devri Halleri
4. Sahte Belge İle Taşınmazı Devralan İyiniyetli Kişinin Sorumluluğu
5. Sahte Belge İle Devirde Devletin Sorumluluğu
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
7. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tapu iptal ve tescil davası, gerçekleştirilen yolsuz tescil karşısında taşınmazın gerçek hak sahibinin korunduğu davalardır. Tapu iptal ve tescil davası açılabilecek haller kanunda sınırlı sayıda sayılmamışsa da uygulamada en çok karşılaşılan yolsuz tescil hallerinden biri sahte belge ile tapuda gerçekleştirilen işlemlere ilişkindir. Bu durumda tapuda sahte belge ile devir gerçekleştirilmekteyse de gerçek hak sahibi açacağı tapu iptal ve tescil davası ile taşınmazı geri elde edebilecektir. Bu yazımızda sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davaları üzerinde durulacak olup genel olarak tapu iptal ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi için “Tapu İptal ve Tescil Davaları” başlıklı yazımızdan faydalanabilirsiniz.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti tapuda gerçekleştirilecek tescil işlemi ile kazanılmaktadır. Buna göre gerçek hak sahibinin satış/bağışlama veya başkaca bir nedenle taşınmazın başkası adına tescilini talep etmesi halinde tapu müdürlüğünde ilgili işlemler yapılacak ve tapu, devralan kişi adına tescil edildiğinde devir tamamlanmış olacaktır.
Taşınmazın tescilinin hukuka aykırı olması halinde ise ortada bir yolsuz tescil hali bulunacağından açılacak bir tapu iptal ve tescil davası ile hukuka aykırı tescil iptal edilecek ve taşınmaz mahkeme kararı ile gerçek hak sahibine devredilerek hukuka aykırılık giderilecektir.
Yolsuz tescil, tapuda gerçekleştirilen tescil işleminin hukuka aykırı olmasıdır. Bu hukuka aykırılık taşınmazın tescil sebebinden kaynaklanabileceği gibi yetkisiz kişi tarafından tapuya başvurulmuş olması da tescil işlemini yolsuz hale getirecektir.
İşte sahte belge ile tapuda işlem yapılması da gerçekleştirilen tescil işlemini yolsuz hale getireceğinden bu nedenle açılacak tapu iptal ve tescil davasında yolsuz tescilin iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verilecektir.
Tapu kaydındaki tescilin hukuka uygun olması için, tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Aynı zamanda tescile dayanak oluşturan belgeler de usulüne uygun düzenlenmiş ve hukuka uygun belgeler olmalıdır. Bu belgelerdeki sahtelikler, tescilin yolsuz olmasına yol açacak ve iptaline sebebiyet verecektir. Burada, alıcıların iyiniyetli olmaları, geçersiz olan işleme geçerlilik sağlamaz ve tapu kaydı iptale tabidir.
Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 17.1.2018 tarih ve 2017/1-1281 E., 2018/35 K. sayılı ilamına göre:
‘’ Keza, yukarıdan beri anlatıldığı gibi iptali istenen sicil kaydının tesisine esas alınan resmî akit ve diğer dayanak belgelerin esasen yok hükmünde veya sahte olan bir işlemle gerçekleştirildiğinin kesin bir şekilde anlaşılması hâlinde, alıcıların iyi niyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir. Buradaki iktisabın hükümsüzlüğü alıcının tapudaki tescile dayanıp dayanmaması ile ilgili olmayıp, doğrudan doğruya tescilin yolsuzluğundan ileri gelmektedir.’’
Sahte belge ile taşınmazın tapuda devri uygulamada sıklıkla karşılaşılan hallerdendir. Bir kimse, taşınmazını kendi isteğiyle bir başka kişiye devredebileceği gibi, vekil tayin ederek de, taşınmazını üçüncü kişilere devredebilir. Tescil talebinde bulunacak kişi, vekâletname ile yetkili kılınmışsa, bu vekâletname kanunda öngörülen koşullara uygun düzenlenmiş olmalıdır. Ya da bir kimse, mirasçılık belgesine dayalı olarak, taşınmazın nakli talebinde bulunacaksa, mirasçılık belgesi usulüne uygun bir şekilde verilmiş olmalıdır. Bu gibi resmi belgelerdeki hukuka aykırılıklar, sahtelikler, yapılan işlemin geçersizliğine yol açmaktadır.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan sahte belge ile taşınmazın devri halleri ise;
Şeklindedir.
Bu gibi durumlarda açılacak davalarda sahte belge ile tapuda işlem yapıldığının ispatlanması halinde dava kabul edilecek ve yolsuz tescil iptal edilecektir.
Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davasında davalı taraf, taşınmazı yolsuz tescil ile elde eden ve tapuda malik olarak görünen kişidir.
Açılacak bu davada, taşınmazı alan kişi durumdan habersiz ve iyiniyetli bir kişi olabilecekse de bu durum devralanın sorumluluğunu engellememektedir. Taşınmazı sahte belge ile devralan kişi her halükarda taşınmazı gerçek hak sahibine devretmek zorunda olup bu kişi de zararının karşılanması için sahte belgeyi kullanarak işlem yapan kişi aleyhine tazminat davası açabilecektir.
Sahte belgeye dayanan tescil yolsuz olup, ilk intikalde TMK madde 1023 uygulanmaz.
Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nda önemli bir ayrım yapılarak tapudaki yolsuz tescile güvenerek taşınmazı edinen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımları korunmuştur.
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Sözgelimi, taşınmazı sahte belge ile edinen kişi, tapu kaydına değil sahte belgeye güvenerek taşınmazı elde ettiğinden bu kişinin kazanımı korunmayacaktır. Fakat bu kişi taşınmazı aldıktan bir süre sonra başka bir kişiye satması durumunda artık ortada sahte bir belge değil de yolsuz bir tescil bulunduğundan taşınmazı son edinen bu kişiye karşı bir tapu iptal ve tescil davası açılması söz konusu olamayacaktır.
Bu durumda gerçek hak sahibi kişi sadece sahte belge ile işlem yapan kişiye karşı dava açarak maddi zararını talep edebilecektir.
Türk Medeni Kanunu madde 1007’ye göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur.
Bir kişinin kullandığı sahte nüfus cüzdanı, sahte vekâletname veya sahte mirasçılık belgesine dayanarak tapu memurunun yaptığı işlemlerden doğan zararın, tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar sayılıp sayılmayacağı tartışmalı olsa da burada esas önemli nokta ilgili sahte belgenin aldatıcılık kuvvetidir.
Yerleşik Yargıtay kararlarına göre kullanılan sahte belgenin sahteliği belliyse veya tapu memuru tarafından sahteliği anlaşılabilecek bir belge ise bu durumda artık sahte belge ile tapuda işlem yapılması halinde bu işlem nedeniyle gerçek hak sahibinin uğradığı zarardan devlet de sorumlu olacaktır.
Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bu dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir.
Devletin sorumluluğuna ilişkin davalarda yetkili mahkeme ise tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme bu davada da genel yetkili asliye hukuk mahkemesi olacaktır.
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları nitelikleri gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Her ne kadar sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil davalarında bir zamanaşımı süresi söz konusu olsa da yolsuz tescilden kaynaklanan sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davasında bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.