Sahte Belgeye Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmazların kazanımı kural olarak tapuda gerçekleştirilen tescil işlemine tabidir. Taşınmazın hukuka uygun şekilde tescille kazanılması için ise hukuki sebebin ve tescil işleminin hukuka uygun olması şarttır. Tapudaki tescilin sahte belge ile gerçekleşmesi durumunda ortada hukuka uygun bir kazanım olmayacağından, bu işlem nedeniyle hakkı zedelenen kişi tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazı geri alabilecektir.

Yazı İçeriği
1. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
2. Yolsuz Tescil Nedir?
3. Sahte Belge İle Taşınmazın Devri Halleri
4. Sahte Belge İle Taşınmazı Devralan İyiniyetli Kişinin Sorumluluğu
5. Sahte Belge İle Devirde Devletin Sorumluluğu
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
7. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Tapu iptal ve tescil davası, gerçekleştirilen yolsuz tescil karşısında taşınmazın gerçek hak sahibinin korunduğu davalardır. Tapu iptal ve tescil davası açılabilecek haller kanunda sınırlı sayıda sayılmamışsa da uygulamada en çok karşılaşılan yolsuz tescil hallerinden biri sahte belge ile tapuda gerçekleştirilen işlemlere ilişkindir. Bu durumda tapuda sahte belge ile devir gerçekleştirilmekteyse de gerçek hak sahibi açacağı tapu iptal ve tescil davası ile taşınmazı geri elde edebilecektir. Bu yazımızda sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davaları üzerinde durulacak olup genel olarak tapu iptal ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi için “Tapu İptal ve Tescil Davaları” başlıklı yazımızdan faydalanabilirsiniz.

1. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti tapuda gerçekleştirilecek tescil işlemi ile kazanılmaktadır. Buna göre gerçek hak sahibinin satış/bağışlama veya başkaca bir nedenle taşınmazın başkası adına tescilini talep etmesi halinde tapu müdürlüğünde ilgili işlemler yapılacak ve tapu, devralan kişi adına tescil edildiğinde devir tamamlanmış olacaktır.

Taşınmazın tescilinin hukuka aykırı olması halinde ise ortada bir yolsuz tescil hali bulunacağından açılacak bir tapu iptal ve tescil davası ile hukuka aykırı tescil iptal edilecek ve taşınmaz mahkeme kararı ile gerçek hak sahibine devredilerek hukuka aykırılık giderilecektir.

2. Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, tapuda gerçekleştirilen tescil işleminin hukuka aykırı olmasıdır. Bu hukuka aykırılık taşınmazın tescil sebebinden kaynaklanabileceği gibi yetkisiz kişi tarafından tapuya başvurulmuş olması da tescil işlemini yolsuz hale getirecektir.

İşte sahte belge ile tapuda işlem yapılması da gerçekleştirilen tescil işlemini yolsuz hale getireceğinden bu nedenle açılacak tapu iptal ve tescil davasında yolsuz tescilin iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verilecektir.

Tapu kaydındaki tescilin hukuka uygun olması için, tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Aynı zamanda tescile dayanak oluşturan belgeler de usulüne uygun düzenlenmiş ve hukuka uygun belgeler olmalıdır. Bu belgelerdeki sahtelikler, tescilin yolsuz olmasına yol açacak ve iptaline sebebiyet verecektir. Burada, alıcıların iyiniyetli olmaları, geçersiz olan işleme geçerlilik sağlamaz ve tapu kaydı iptale tabidir.

Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 17.1.2018 tarih ve 2017/1-1281 E., 2018/35 K. sayılı ilamına göre:

‘’ Keza, yukarıdan beri anlatıldığı gibi iptali istenen sicil kaydının tesisine esas alınan resmî akit ve diğer dayanak belgelerin esasen yok hükmünde veya sahte olan bir işlemle gerçekleştirildiğinin kesin bir şekilde anlaşılması hâlinde, alıcıların iyi niyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir. Buradaki iktisabın hükümsüzlüğü alıcının tapudaki tescile dayanıp dayanmaması ile ilgili olmayıp, doğrudan doğruya tescilin yolsuzluğundan ileri gelmektedir.’’

3. Sahte Belge İle Taşınmazın Devri Halleri

Sahte belge ile taşınmazın tapuda devri uygulamada sıklıkla karşılaşılan hallerdendir. Bir kimse, taşınmazını kendi isteğiyle bir başka kişiye devredebileceği gibi, vekil tayin ederek de, taşınmazını üçüncü kişilere devredebilir. Tescil talebinde bulunacak kişi, vekâletname ile yetkili kılınmışsa, bu vekâletname kanunda öngörülen koşullara uygun düzenlenmiş olmalıdır. Ya da bir kimse, mirasçılık belgesine dayalı olarak, taşınmazın nakli talebinde bulunacaksa, mirasçılık belgesi usulüne uygun bir şekilde verilmiş olmalıdır. Bu gibi resmi belgelerdeki hukuka aykırılıklar, sahtelikler, yapılan işlemin geçersizliğine yol açmaktadır.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan sahte belge ile taşınmazın devri halleri ise;

• Sahte vekâletname ile taşınmazın devri
• Sahte kimlik ile taşınmazın devri
• Sahte mirasçılık belgesi ile taşınmazın devri

Şeklindedir.

Bu gibi durumlarda açılacak davalarda sahte belge ile tapuda işlem yapıldığının ispatlanması halinde dava kabul edilecek ve yolsuz tescil iptal edilecektir.

4. Sahte Belge İle Taşınmazı Devralan İyiniyetli Kişinin Sorumluluğu

Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davasında davalı taraf, taşınmazı yolsuz tescil ile elde eden ve tapuda malik olarak görünen kişidir.

Açılacak bu davada, taşınmazı alan kişi durumdan habersiz ve iyiniyetli bir kişi olabilecekse de bu durum devralanın sorumluluğunu engellememektedir. Taşınmazı sahte belge ile devralan kişi her halükarda taşınmazı gerçek hak sahibine devretmek zorunda olup bu kişi de zararının karşılanması için sahte belgeyi kullanarak işlem yapan kişi aleyhine tazminat davası açabilecektir.

Sahte belgeye dayanan tescil yolsuz olup, ilk intikalde TMK madde 1023 uygulanmaz.

Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nda önemli bir ayrım yapılarak tapudaki yolsuz tescile güvenerek taşınmazı edinen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımları korunmuştur.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Sözgelimi, taşınmazı sahte belge ile edinen kişi, tapu kaydına değil sahte belgeye güvenerek taşınmazı elde ettiğinden bu kişinin kazanımı korunmayacaktır. Fakat bu kişi taşınmazı aldıktan bir süre sonra başka bir kişiye satması durumunda artık ortada sahte bir belge değil de yolsuz bir tescil bulunduğundan taşınmazı son edinen bu kişiye karşı bir tapu iptal ve tescil davası açılması söz konusu olamayacaktır.

Bu durumda gerçek hak sahibi kişi sadece sahte belge ile işlem yapan kişiye karşı dava açarak maddi zararını talep edebilecektir.  

5. Sahte Belge İle Devirde Devletin Sorumluluğu

Türk Medeni Kanunu madde 1007’ye göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur.

Bir kişinin kullandığı sahte nüfus cüzdanı, sahte vekâletname veya sahte mirasçılık belgesine dayanarak tapu memurunun yaptığı işlemlerden doğan zararın, tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar sayılıp sayılmayacağı tartışmalı olsa da burada esas önemli nokta ilgili sahte belgenin aldatıcılık kuvvetidir.

Yerleşik Yargıtay kararlarına göre kullanılan sahte belgenin sahteliği belliyse veya tapu memuru tarafından sahteliği anlaşılabilecek bir belge ise bu durumda artık sahte belge ile tapuda işlem yapılması halinde bu işlem nedeniyle gerçek hak sahibinin uğradığı zarardan devlet de sorumlu olacaktır.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bu dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir.

Devletin sorumluluğuna ilişkin davalarda yetkili mahkeme ise tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir.  Görevli mahkeme bu davada da genel yetkili asliye hukuk mahkemesi olacaktır.

7. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları nitelikleri gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Her ne kadar sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil davalarında bir zamanaşımı süresi söz konusu olsa da yolsuz tescilden kaynaklanan sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davasında bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.