Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu sicilinde yer alan bir kaydın hukuka aykırı şekilde oluşturulması veya gerçek durumu yansıtmaması halinde ortaya çıkan kayıt yolsuz tescil olarak adlandırılır. Hukuki sebep bulunmadan, geçersiz bir işlem sonucunda veya yetkisiz kişi tarafından yapılan tescil, gerçek hak durumunu yansıtmaz ve bu durumda tapu kaydının düzeltilmesi için yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Uygulamada bu davanın amacı, tapu sicilinin gerçek hukuki duruma uygun hale getirilmesi ve mülkiyet hakkının gerçek sahibine iade edilmesidir. Ancak tapu siciline güven ilkesi gereği, iyiniyetli üçüncü kişilerin varlığı bazı durumlarda mülkiyetin korunmasına yol açabilir.

Bu yazıda, yolsuz tescilin hangi durumlarda ortaya çıktığı, davanın şartları, tarafları, zamanaşımı ve yargılama süreci uygulama açısından ele alınacaktır.

1. Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, tapu siciline yapılan bir kaydın hukuka uygun bir sebebe dayanmaması veya gerçek hak durumunu yansıtmaması halinde ortaya çıkan hukuki durumu ifade eder. Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyet hakkı, kural olarak geçerli bir hukuki sebebe dayanılarak yapılan tescil ile kazanılır. Ancak hukuki sebep bulunmadan, geçersiz bir işlem sonucunda veya yetkisiz kişi tarafından yapılan tescil, tapu sicilinde yer alsa dahi gerçek bir hak doğurmaz ve bu kayıt yolsuz tescil niteliğinde kabul edilir.

1.1. Yolsuz Tescilin Hukuki Sonucu

Yolsuz tescil, kural olarak mülkiyet hakkını geçerli şekilde kazandırmaz. Başka bir ifadeyle, tapu sicilinde malik olarak görünen kişi her zaman gerçek malik olmayabilir. Gerçek hak sahibi, yolsuz tescile dayanılarak oluşan tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.

Ancak bu kuralın önemli bir istisnası bulunmaktadır. Tapu siciline güven ilkesi gereği, taşınmazı iyiniyetle ve hukuka uygun şekilde devralan üçüncü kişinin mülkiyeti korunabilir. Bu durumda gerçek malik, taşınmazın iadesini isteyemeyebilir; ancak uğradığı zararların tazminini talep etme hakkı doğabilir.

2. Yolsuz Tescil Hangi Durumlarda Söz Konusu Olur?

Yolsuz tescil, tapu siciline yapılan bir kaydın hukuken geçerli bir sebebe dayanmaması, yetkisiz kişiler tarafından gerçekleştirilmesi veya tapu sicilinde hata yapılması gibi durumlarda ortaya çıkar. Tapu sicilinde yer alan kayıt her ne kadar resmi bir işlem sonucu oluşmuş olsa da, hukuki dayanağı bulunmuyorsa veya gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa bu kayıt yolsuz tescil niteliğindedir.

Uygulamada yolsuz tescil çoğu zaman geçersiz sözleşmelere, sahte belgelere, yetkisiz temsil işlemlerine veya tapu sicilindeki maddi hatalara dayanılarak oluşur. Bu gibi durumlarda gerçek hak sahibi, tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Ancak tapu siciline güven ilkesi gereği, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları bazı durumlarda korunabileceğinden, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerekir.

2.1. Hukuki Sebep Bulunmadan Yapılan Tescil

Tapu siciline yapılan tescilin geçerli olabilmesi için hukuki bir sebebe dayanması gerekir. Satış, bağış, miras, mahkeme kararı veya benzeri geçerli bir hukuki işlem bulunmadan yapılan tescil işlemleri yolsuz tescil niteliğindedir. Örneğin herhangi bir sözleşme veya hukuki işlem olmaksızın yapılan bir devir işlemi hukuken geçerli sayılmaz.

2.2. Geçersiz Bir Sözleşmeye Dayanılarak Yapılan Tescil

Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan tapu tescili de yolsuz tescil oluşturur. Örneğin resmi şekle uyulmayan bir satış sözleşmesi, ehliyetsiz kişi tarafından yapılan işlem veya muvazaalı bir devir işlemi geçersiz sayılır. Ayrıca; hata, hile veya korkutma gibi iradeyi sakatlayan durumların varlığı halinde de sözleşme geçersiz olacağından tescil yolsuz hale gelir. Bu tür sözleşmelere dayanılarak yapılan tapu kaydı hukuki sonuç doğurmaz.

2.3. Yetkisiz Kişi Tarafından Yapılan Devir

Taşınmazın maliki olmayan veya geçerli temsil yetkisi bulunmayan bir kişi tarafından yapılan devir işlemleri yolsuz tescil niteliğindedir. Özellikle sahte vekâletname ile yapılan satışlar veya temsil yetkisi sona ermiş bir kişinin gerçekleştirdiği işlemler uygulamada sıkça karşılaşılan örneklerdir.

2.4. Mahkeme Kararına Aykırı Yapılan Tescil

Mahkeme kararına rağmen tapu sicilinde farklı bir işlem yapılması veya kararın yanlış uygulanması halinde oluşan kayıt da yolsuz tescil sayılır. Örneğin bir taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı bulunmasına rağmen bu karar ihlal edilerek yapılan devirler veya mahkemece hüküm altına alınan tapu iptal kararına rağmen taşınmazın başka bir kişi adına tescil edilmesi durumlarında tapu kaydı gerçek hak durumuna aykırı hale gelir.

2.5. Tapu Sicilinde Maddi Hata Bulunması

Tapu sicilinde yapılan yazım hataları, yanlış parsel numarası, hatalı yüzölçümü veya malik bilgilerinin (ad-soyad) yanlış girilmesi gibi durumlar maddi hata olarak değerlendirilir. Bu tür hatalar, tapu kaydının gerçek durumu yansıtmamasına neden olur. Eğer hata basit bir sicil hatası niteliğindeyse Tapu Sicil Tüzüğü madde 75 uyarınca Tapu Müdürlüğü’ne yapılacak bir başvuru ile düzeltilmesi mümkündür. Ancak idari yoldan sonuç alınamaması veya hatanın mülkiyet hakkını doğrudan etkilemesi halinde ise, tapu kaydının düzeltilmesi davası veya iptali yoluna gidilebilir.

2.6. Sahte Belge veya Hatalı İşlem Sonucu Oluşan Tescil

Sahte kimlik, sahte vekâletname gibi sahte belgeye dayalı tesciller açık şekilde yolsuz tescil niteliğindedir. Aynı şekilde tapu müdürlüğünde yapılan işlem hataları veya hukuka aykırı uygulamalar sonucu oluşan kayıtlar da bu kapsamda değerlendirilir.

2.7. Temsil Yetkisinin Sona Ermesine Rağmen Yapılan İşlem

Vekâletnamenin iptal edilmesine, süresinin dolmasına veya vekilin azledilmesine rağmen yapılan işlemler geçersizdir. Bu işlemler, vekalet görevinin kötüye kullanılması kapsamında olup, yapılan tapu tescili de yolsuz tescil niteliğindedir.

Bu durum özellikle, vekâletnamenin geri alınmasına rağmen yapılan satışlarda çok sık görülür.

3. Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasının Şartları

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için, tapu sicilinde yer alan kaydın hukuka aykırı olması ve davacının bu kaydın düzeltilmesinde hukuki yararının bulunması gerekir. Bu dava, ayni hakka dayanan bir dava niteliğinde olup, davacının mülkiyet hakkını veya ayni hakkını korumaya yönelik olarak açılır. Bu nedenle her yolsuz tescil iddiası tek başına dava açılması için yeterli değildir; davacının hak sahibi olduğunu ortaya koyması ve tapu kaydının gerçekten yolsuz olduğunu ispat etmesi gerekir.

Uygulamada davanın kabul edilip edilmeyeceği çoğu zaman şu iki noktada belirlenir:
tescilin gerçekten yolsuz olup olmadığı ve davacının ayni hak sahibi olduğunu ispat edip edemediği.

• Tapu Kaydının Yolsuz Olması

Tapu iptal ve tescil davasının açılabilmesi için öncelikle tapu sicilinde yer alan kaydın hukuka aykırı olması gerekir. Hukuki sebep bulunmadan yapılan tesciller, geçersiz sözleşmelere dayanan devirler, sahte belge ile yapılan işlemler veya yetkisiz kişiler tarafından gerçekleştirilen tasarruflar yolsuz tescil niteliğindedir.

Ancak her hukuka aykırılık doğrudan yolsuz tescil anlamına gelmez. Tapu kaydının yolsuz sayılabilmesi için, tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması veya gerçek hak durumunu yansıtmaması gerekir. Bu husus, davanın en temel unsurunu oluşturur.

• Davacının Ayni Hak Sahibi Olması

Bu davayı açabilmek için davacının taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı veya sınırlı ayni hak sahibi olması gerekir. Başka bir ifadeyle, davacı tapu kaydının düzeltilmesini istemekte haklı bir menfaate sahip olmalıdır.

Uygulamada davacı çoğu zaman:

• Gerçek malik
• Mirasçı
• Paydaş
• İntifa hakkı sahibi
• Diğer ayni hak sahipleri

olmaktadır. Davacının ayni hak sahibi olduğunu ispat edememesi halinde dava reddedilir.

• Davacının Hukuki Yararının Bulunması

Her davada olduğu gibi, yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında da davacının hukuki yararının bulunması gerekir. Hukuki yarar, davacının açtığı dava sonucunda hukuki durumunun düzelmesi veya hakkının korunmasının mümkün olması anlamına gelir.

Örneğin tapu kaydının düzeltilmesi davacının hakkını korumaya elverişli değilse veya davacı zaten hak sahibi değilse, hukuki yarar bulunmadığı kabul edilir ve dava reddedilir. Bu nedenle hukuki yarar şartı, davanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açabilecek önemli bir dava şartıdır.

4. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi ile Tapu İptal ve Tescil Davası Arasındaki Fark

Tapu sicilinde yer alan bir kaydın hukuka aykırı olması halinde her zaman tapu iptal ve tescil davası açılması gerekmez. Bazı durumlarda tapu kaydında yalnızca teknik veya yazım hatası bulunmakta olup, mülkiyet hakkının kime ait olduğu konusunda bir uyuşmazlık bulunmayabilir. Bu gibi hallerde tapu kaydının düzeltilmesi yeterli olur. Buna karşılık tapu sicilinde yer alan kayıt hukuken geçersiz bir işleme dayanıyorsa veya gerçek hak sahibini yansıtmıyorsa, bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.

Bu nedenle uygulamada en önemli ayrım, tapu sicilindeki sorunun yalnızca bir maddi hata mı yoksa gerçek bir hak uyuşmazlığı mı olduğunun doğru şekilde tespit edilmesidir. Maddi hata, teknik bir yanlışlıktan ibaret olup mülkiyetin kime ait olduğu konusunda bir uyuşmazlık yaratmaz. Buna karşılık yolsuz tescil, mülkiyet hakkının hukuka aykırı şekilde başka bir kişi adına geçirilmesi anlamına gelir ve ancak mahkeme kararı ile ortadan kaldırılabilir.

Uygulamada genel kural şu şekilde özetlenebilir:

• Teknik veya yazım hatası varsa: Öncelikle ilgili Tapu Müdürlüğü’ne idari başvuru yapılması zorunludur. Ancak bu yolla sonuç alınamazsa tapu kaydının düzeltilmesi yoluna gidilir
• Mülkiyet hukuka aykırı şekilde devredilmişse: Tapu iptal ve tescil davası açılır

Bu ayrımın doğru yapılması, davanın yanlış türde açılması nedeniyle reddedilmesini önlemek ve yargılama sürecinin gereksiz yere uzamasını engellemek bakımından büyük önem taşır.

5. Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasının Tarafları

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında tarafların doğru belirlenmesi, davanın sağlıklı şekilde yürütülmesi bakımından büyük önem taşır. Bu davalarda kural olarak davacı, taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olduğunu iddia eden kişi; davalı ise tapuda malik olarak görünen kişidir. Ancak taşınmazın el değiştirmiş olması veya birden fazla kişinin hak sahibi olması halinde, davanın tüm ilgili kişilere yöneltilmesi gerekebilir.

Tarafların eksik gösterilmesi, uygulamada davanın usulden reddine veya yargılamanın uzamasına yol açabilen önemli bir usul hatasıdır.

5.1. Davayı Kimler Açabilir?

Yolsuz tescil nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olduğunu iddia eden kişiler tarafından açılabilir. Bu davalarda davacı olabilmek için taşınmaz üzerinde doğrudan veya dolaylı bir hukuki menfaatin bulunması gerekir.

Bu kapsamda davayı açabilecek kişiler şunlardır:

• Gerçek malik
• Mirasçılar
• Paydaşlar
• Sınırlı ayni hak sahipleri (intifa hakkı sahibi, üst hakkı sahibi vb.)
• Hukuki yararı bulunan diğer kişiler

Özellikle miras yoluyla hak kazanan kişilerin, murisin adına yapılan yolsuz tescilin düzeltilmesi amacıyla dava açmaları mümkündür.

5.2. Dava Kime Karşı Açılır?

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davası kural olarak tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Çünkü dava sonucunda bu kişinin adına yapılan tescilin iptali talep edilmektedir.

Ancak taşınmazın daha sonra başka kişilere devredilmiş olması halinde, davanın yeni maliklere karşı da yöneltilmesi gerekir.

Bu kapsamda dava şu kişilere karşı açılabilir:

• Tapuda malik görünen kişi
• Sonraki malik veya üçüncü kişiler
• Taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olan kişiler

Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunan Durumlar

Bazı durumlarda davanın birden fazla kişiye birlikte yöneltilmesi gerekir. Özellikle:

• Taşınmazın birden fazla kişiye devredilmiş olması
• Taşınmazın paylı mülkiyet halinde bulunması
• Taşınmaz üzerinde ipotek veya sınırlı ayni hak kurulmuş olması

gibi durumlarda tüm ilgili kişilerin davaya dahil edilmesi gerekir. Aksi halde davanın eksik hasım nedeniyle reddedilmesi söz konusu olabilir.

İyiniyetli Üçüncü Kişinin Durumu

Taşınmazın tapu siciline güvenerek iyiniyetle devralan üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca korunabilir. Bu durumda tapu kaydının iptali mümkün olmayabilir ve dava tazminat talebine dönüşebilir.

Bu nedenle davada üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, yolsuz tescile dayalı davaların sonucunu doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biridir.

6. Yolsuz Tescil Nedeniyle Açılan Davada Zamanaşımı Var mı?

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, ayni hakka dayanan davalar arasında yer aldığından kural olarak herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Mülkiyet hakkı, hukukumuzda süreyle ortadan kalkmayan mutlak bir hak olarak kabul edildiğinden, yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davası aradan uzun yıllar geçmiş olsa dahi açılabilir.

Ancak bu kural mutlak değildir. Tapu siciline güven ilkesi, kadastro hükümleri veya iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması gibi bazı durumlarda davanın sonucu farklılaşabilir. Bu nedenle her somut olayda yolsuz tescilin niteliği ve taşınmazın kim tarafından devralındığı dikkatle değerlendirilmelidir.

6.1. Kural Olarak Zamanaşımı Bulunmaması

Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davalarında temel ilke, zamanaşımının bulunmamasıdır. Çünkü bu davalar, kişisel bir alacak hakkına değil doğrudan ayni hakka dayanmaktadır.

Bu nedenle:

• Taşınmazın yanlış kişi adına tescil edilmiş olması
• Sahte belgeye dayanılarak tescil yapılması
• Geçersiz bir hukuki işleme dayanılarak tescil oluşturulması

gibi durumlarda dava açılması herhangi bir süreye bağlı değildir. Bu ilke, mülkiyet hakkının korunması bakımından temel bir güvencedir.6.2. Tapu Siciline Güven İlkesi Bakımından İstisnalar

Tapu siciline güven ilkesi, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde düzenlenmiş olup, tapu siciline güvenerek taşınmazı iyiniyetle edinen üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının korunmasını amaçlar.

Bu durumda yolsuz tescil mevcut olsa bile, taşınmazı iyiniyetle devralan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunabilir. Böyle bir durumda tapu kaydının iptali mümkün olmayabilir ve davacının talebi tazminata dönüşebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, bu durum bir zamanaşımı süresinden kaynaklanmamakta; ayni hakkın iyiniyetli üçüncü kişi lehine korunmasına ilişkin özel bir hukuki sonuçtan doğmaktadır. Bu nedenle dava hakkı süre nedeniyle değil, ayni hakkın üçüncü kişiye geçerli şekilde intikal etmiş olması nedeniyle ortadan kalkmaktadır. 

6.3. İyiniyetli Üçüncü Kişiye Karşı Açılacak Davalarda Süre

İyiniyetli üçüncü kişiye karşı açılacak davalarda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ancak taşınmazın iyiniyetli bir üçüncü kişi tarafından kazanılması halinde tapu kaydının iptali mümkün olmayabileceğinden, dava açma imkânı fiilen ortadan kalkabilir.

Bu nedenle yolsuz tescilin ardından taşınmazın üçüncü kişilere devredilip devredilmediği ve bu kişilerin iyiniyetli olup olmadığı, davanın sonucu bakımından belirleyici niteliktedir.

6.4. Öğrenme Tarihinin Süre Bakımından Önemi

Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak öğrenme tarihi zamanaşımı bakımından belirleyici değildir. Çünkü bu davalarda genel bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.

Ancak bazı özel durumlarda öğrenme tarihi önem kazanabilir. Özellikle:

• Kadastrodan önceki haklara dayalı davalar
• İrade sakatlığına dayanan işlemler
• Tazminat talepleri

gibi durumlarda öğrenme tarihi, dava açma süresinin başlangıcı açısından dikkate alınabilir. Bu nedenle yolsuz tescilin niteliğine göre sürelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

7. Yolsuz Tescil Nedeniyle Açılan Davada Yargılama Süreci

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin ayni hakka dayanan davalar arasında yer alır ve belirli bir usul çerçevesinde yürütülür.

7.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğundan, davanın başka bir yerde açılması halinde mahkeme yetkisizlik kararı verir.

7.2. İhtiyati Tedbir Talebi

Yolsuz tescil davalarında en önemli usuli adımlardan biri, dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesinin önlenmesidir. Bu nedenle dava açılırken veya yargılama sırasında mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşır.

Mahkeme, davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi halinde tapu kaydına satış ve devir yasağı şerhi konulmasına karar verebilir. Bu tedbir, davanın sonucunun etkisiz hale gelmesini önleyen önemli bir hukuki koruma aracıdır.

7.3. İspat ve Deliller

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında davacı, tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Bu davalarda ispat çoğu zaman teknik inceleme ve resmi belgeler üzerinden yapılır.

Bu kapsamda uygulamada en sık başvurulan deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları
• Resmi belgeler
• Tanık beyanları
• Sözleşmeler
• Mahkeme kararları
• Bilirkişi incelemesi
• Keşif

Özellikle imza, vekâletname veya belge sahteciliği iddiası bulunan durumlarda bilirkişi incelemesi ve teknik raporlar belirleyici rol oynar.

7.4. Harç ve Yargılama Giderleri

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, kural olarak nispi harca tabi davalar arasında yer alır. Bu nedenle dava açılırken taşınmazın değeri üzerinden hesaplanan harç ödenmesi gerekir.

Yargılama sürecinde ayrıca:

• Bilirkişi ücreti
• Keşif giderleri
• Tebligat giderleri
• Tanık giderleri

gibi çeşitli yargılama giderleri ortaya çıkabilir. Dava sonunda bu giderler kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.

7.5. Vekâlet Ücreti

Mirastan mal kaçırma sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında vekâlet ücreti, dava sonunda mahkemece yaptırılan tespit sonrası belirlenen değer üzerinden nispi (oransal) olarak hüküm altına alınır. Davayı kazanan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı taraftan vekâlet ücreti tahsil edilmesine karar verilir.

Ayrıca taraflar ile avukat arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak, sözleşmesel vekâlet ücreti de gündeme gelebilir. Bu ücret, dava sonucuna göre ayrıca talep edilebilir.

7.6. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlar, nihai karar olmayıp üst mahkemelerin denetimine tabidir.

• İstinaf Süreci: İlk derece mahkemesinin gerekçeli kararının tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna başvurulabilir.
• Temyiz Süreci: İstinaf dairesinin kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay nezdinde temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz sınırı, her yıl yeniden değerleme oranına göre belirlenen parasal limite tabidir.

İcra Edilebilirlik: Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, kesinleşmeden icra edilemez. Dolayısıyla, mahkemeden iptal kararı alınsa dahi, istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanıp karar kesinleşmeden tapuda tescil işlemi yapılamaz.

8. Yolsuz Tescil Nedeniyle Açılan Davanın Sonuçları

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında mahkeme, öncelikle tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulup oluşturulmadığını ve davacının taşınmaz üzerindeki hakkını değerlendirir. Yolsuz tescilin varlığının tespit edilmesi halinde, hukuka aykırı şekilde oluşturulan tapu kaydının iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verilebilir.

Ancak her yolsuz tescil davası aynı sonuçla bitmez. Bazı durumlarda tapu kaydının tamamen iptali yerine yalnızca kaydın düzeltilmesi mümkün olabilir. Ayrıca taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde tapu iptali mümkün olmayabilir ve dava tazminat talebine dönüşebilir.

8.1. Tapu Kaydının İptali

Mahkeme, tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulduğunu tespit ederse, bu kaydın iptaline karar verir. Tapu kaydının iptali ile birlikte hukuka aykırı şekilde yapılan mülkiyet devri ortadan kaldırılmış olur.

Tapu kaydının iptali, özellikle aşağıdaki durumlarda söz konusu olur:

• Sahte belgeye dayanılarak yapılan tesciller
• Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan tesciller
• Yetkisiz kişi tarafından yapılan işlemler
• Hukuken geçersiz bir işleme dayanılarak oluşturulan kayıtlar

Bu durumda tapu sicilindeki kayıt kaldırılır ve taşınmaz üzerindeki hukuka aykırı durum sona erdirilir.

8.2. Taşınmazın Gerçek Malik Adına Tescili

Tapu kaydının iptaline karar verilmesi halinde mahkeme, taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tesciline hükmeder. Bu karar ile taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı hukuken gerçek malik adına geçer.

Eğer taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, tescil işlemi davacıların pay oranlarına göre yapılır. Bu durumda her paydaş, kendi payı oranında malik sıfatını kazanır.

8.3. Tescilin Düzeltilmesi

Bazı durumlarda tapu kaydının tamamen iptali gerekmez; yalnızca kaydın düzeltilmesi yeterli olabilir. Bu tür durumlarda mahkeme, tapu kaydındaki hatalı veya eksik bilgilerin düzeltilmesine karar verebilir.

Örneğin:

• İsim veya kimlik bilgilerinin yanlış yazılması
• Pay oranının hatalı gösterilmesi
• Sınır veya yüzölçümü bilgilerinde maddi hata bulunması

gibi durumlarda tapu kaydının iptali yerine tescilin düzeltilmesi yoluna gidilir.

8.4. Tazminat Talep Edilmesi

Bazı durumlarda tapu kaydının iptali mümkün olmayabilir. Özellikle taşınmazın tapu siciline güvenerek iyiniyetle devralan üçüncü kişiye geçmiş olması halinde, mülkiyet hakkı korunur ve tapu kaydının iptali mümkün olmaz.

Bu durumda davacı, uğradığı zararın giderilmesi amacıyla tazminat talep edebilir. Tazminat talebi genellikle:

• Taşınmazın değerine
• Kullanım kaybına
• Uğranılan maddi zarara

dayanır. Bu nedenle yolsuz tescil davalarında nihai sonuç, her somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilir.