Müteahhide Devredilen Tapunun İptali

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yalnızca sözleşmesel ilişkinin sona ermesi sonucunu doğurmaz; aynı zamanda sözleşme kapsamında yükleniciye devredilmiş bulunan arsa paylarının hukuki durumunu da doğrudan etkiler. Zira fesih ile birlikte, bu devrin hukuki sebebi ortadan kalkmakta ve tapuda müteahhide devredilen tapunun iptali zorunlu hale gelmektedir.

Bu durumda arsa sahibi tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davası ile devredilen arsa paylarının geri alınması ve mülkiyetin yeniden tesis edilmesi amaçlanır.

Bu yazımızda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonrası açılacak tapu iptal ve tescil davaları tüm yönleriyle ele alınacaktır.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkinin sona ermesi sonucunu doğurmakla birlikte, sözleşme kapsamında yükleniciye devredilmiş bulunan arsa paylarının hukuki durumunu da doğrudan etkiler. Nitekim fesih ile birlikte, taraflar arasındaki edim dengesi ortadan kalkmakta ve daha önce gerçekleştirilen devir işlemlerinin hukuki sebebi tartışmalı hale gelmektedir.

1.1. Fesih ile Tapu İptal ve Tescil Davası Arasındaki Hukuki İlişki

Sözleşmenin feshi halinde, yükleniciye yapılan arsa payı devrinin dayanağını oluşturan hukuki sebep ortadan kalkar. Bu durumda, yüklenici adına yapılan tescilin hukuki geçerliliği sona ermekte ve tescil yolsuz hale gelmektedir. Arsa paylarının rızaen iade edilmemesi halinde, arsa sahibinin tapu iptal ve tescil davası açarak mülkiyet hakkını yeniden tesis etmesi mümkündür.

1.2. Fesih Sonrası Arsa Payının Geri Alınmasının Hukuki Dayanağı

Fesih ile birlikte, sözleşmeye dayalı olarak gerçekleştirilen arsa payı devrinin hukuki sebebi ortadan kalktığından, tapu sicilinde yüklenici adına oluşan kayıt yolsuz tescil niteliği kazanır. Bu çerçevede arsa sahibi, ayni hakkına dayanarak tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Bu talep, mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin temel ilkeler çerçevesinde değerlendirilir.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Durumlarda Feshedilebilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi unsurları taşıyan ve karşılıklı edimlere dayanan karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu nedenle fesih, kural olarak yüklenicinin borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmemesi, temerrüde düşmesi ya da sözleşmenin amacının gerçekleşmesinin objektif olarak imkânsız hale gelmesi durumlarında gündeme gelir. Fesih değerlendirmesinde, somut olayın özellikleri, sözleşme hükümleri, yükleniciye verilen süreler ve ihlalin ağırlığı birlikte dikkate alınır.

2.1. Müteahhidin İnşaata Hiç Başlamaması

Yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan sürede veya makul süre içinde inşaata hiç başlamaması, borcun ifa edilmediğini gösterir. Bu durumda arsa sahibi, uygun süre vererek temerrüt hükümlerine dayanabilir; verilen sürede de ifa gerçekleşmezse sözleşmenin feshi gündeme gelir.

2.2. İnşaatın Süresinde Tamamlanmaması

İnşaatın sözleşmede belirlenen teslim süresi içinde tamamlanmaması, gecikmeli ifa niteliğindedir. Gecikmenin haklı bir sebebe dayanmaması ve makul süreyi aşması halinde, arsa sahibi sözleşmenin feshi yoluna gidebilir. Sürenin belirlenmesinde sözleşme hükümleri, ek süreler ve tarafların davranışları önem taşır.

2.3. İnşaatın Eksik veya Ayıplı Yapılması

Yapının projeye, imar mevzuatına veya sözleşme hükümlerine aykırı şekilde eksik ya da ayıplı olarak inşa edilmesi halinde, ifa gereği gibi gerçekleşmiş sayılmaz. Ayıbın esaslı nitelikte olması veya giderilmesinin mümkün olmaması halinde, fesih hakkı doğabilir.

2.4. Ruhsat veya İskân Alınamaması

Yüklenicinin yapı ruhsatını temin edememesi, ruhsata aykırı imalat yapması veya yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınamaması, sözleşmenin amacına ulaşmasını engeller. Bu durum, sözleşmenin ifasını fiilen imkânsız hale getirebilir ve fesih için haklı sebep oluşturur.

2.5. Müteahhidin Teknik veya Mali Yetersizliği

Yüklenicinin teknik donanımının yetersizliği, organizasyon eksikliği veya mali açıdan projeyi sürdüremeyecek durumda olması, ifanın tehlikeye düştüğünü gösterir. Bu tür durumlar, ileride doğacak ağır ihlalleri önlemek amacıyla fesih için haklı sebep olarak değerlendirilebilir.

2.6. Sözleşmeye Aykırılık ve Temerrüt

Yüklenicinin sözleşme hükümlerine aykırı davranması ve borcunu ifa etmemesi halinde temerrüt hükümleri uygulanır. Arsa sahibinin uygun süre vererek ihtarda bulunmasına rağmen ifa gerçekleşmezse, sözleşmenin feshi mümkündür. Bu kapsamda ihtar, süre verme ve temerrüt koşullarının somut olayda oluşup oluşmadığı belirleyici niteliktedir.

3. Sözleşmenin Feshi Nasıl Gerçekleşir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kural olarak yüklenicinin temerrüdü, sözleşmeye aykırı davranışı veya sözleşmenin amacının gerçekleşmesinin objektif olarak imkânsız hale gelmesi üzerine gündeme gelir. Fesih, tek taraflı irade beyanı ile ileri sürülebilmekle birlikte, bu beyanın hukuki sonuç doğurabilmesi, temerrüt şartlarının oluşmasına, usulüne uygun ihtarın yapılmasına ve uygun sürenin tanınmasına bağlıdır. Uyuşmazlık halinde ise fesih, yargısal denetime tabi olup mahkeme kararı ile hukuki sonuçları itibarıyla kesinlik kazanır.

3.1. Noter İhtarı ile Fesih

Yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesi halinde, arsa sahibi tarafından noter aracılığıyla gönderilecek ihtar ile yükleniciye uygun bir süre verilmesi gerekir. Bu süreye rağmen ifanın gerçekleşmemesi halinde, arsa sahibi fesih iradesini tek taraflı olarak açıklayabilir. Noter ihtarı, hem temerrüt şartlarının oluştuğunun hem de fesih iradesinin ortaya konulmasının ispatı bakımından belirleyici niteliktedir.

3.2. Mahkeme Kararı ile Fesih

Fesih şartlarının oluşup oluşmadığının taraflar arasında uyuşmazlık konusu olması halinde, sözleşmenin feshi yargı kararı ile tespit edilir. Bu kapsamda açılacak davada mahkeme, yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediğini, sözleşmeye aykırılığın ağırlığını ve feshi haklı kılan koşulların mevcut olup olmadığını değerlendirir. Mahkemece verilecek fesih kararı, taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkinin sona erdiğini hüküm altına alır.

3.3. Haklı Fesih ve Haksız Fesih Ayrımı

Fesih hakkının haklı bir nedene dayanması halinde, fesheden taraf sözleşmeden dönmenin hukuki sonuçlarından yararlanır ve kural olarak tazminat sorumluluğu doğmaz. Buna karşılık, haklı bir sebep bulunmaksızın gerçekleştirilen fesih, haksız fesih niteliğinde olup, fesheden tarafın karşı tarafın uğradığı zararları tazmin yükümlülüğünü doğurur. Bu ayrım, özellikle tarafların karşılıklı alacak ve tazminat taleplerinin belirlenmesi bakımından önem taşır.

3.4. Fesih Bildiriminin Hukuki Sonuçları

Fesih ile birlikte sözleşmesel ilişki ileriye etkili olarak sona erer; ancak taraflar arasında daha önce ifa edilmiş edimlerin tasfiyesi gündeme gelir. Bu kapsamda, yükleniciye devredilmiş arsa paylarının iadesi, yapılan imalatın değeri, sebepsiz zenginleşme hükümleri ve varsa tazminat talepleri somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Fesih, aynı zamanda tapu iptal ve tescil davasının hukuki zeminini oluşturan temel olgulardan biridir.

4. Feshe Rağmen Tapu Geri Verilmezse Başvurulacak Hukuki Yollar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesine rağmen, yükleniciye devredilmiş olan arsa paylarının iade edilmemesi halinde, arsa sahibinin mülkiyet hakkına dayalı olarak ayni nitelikte taleplerde bulunması mümkündür. Zira fesih ile birlikte devrin hukuki sebebi ortadan kalktığından, yüklenici adına oluşan tapu kaydı yolsuz tescil niteliği kazanır. Bu durumda arsa sahibi, tapu sicilinin düzeltilmesini sağlayacak hukuki yollara başvurabilir.

4.1. Arsa Payının Geri Devrinin Talep Edilmesi

Fesih sonrasında, öncelikle yükleniciden arsa paylarının rızaen iadesi talep edilebilir. Ancak bu talebin karşılanmaması halinde, arsa sahibinin mülkiyet hakkına dayanarak yargı yoluna başvurması gerekir. Bu aşamada, ihtar gönderilmesi ve fesih iradesinin açık şekilde ortaya konulması uygulamada önem taşır.

4.2. Tapu İptal ve Tescil Davası Açılması

Yüklenicinin arsa paylarını iade etmemesi halinde, arsa sahibi tarafından tapu iptal ve tescil davası açılır. Bu dava ile, yüklenici adına olan tapu kaydının iptali ve taşınmazın arsa sahibi adına tescili talep edilir. Dava, mülkiyet hakkına dayalı ayni bir talep niteliğinde olup, yolsuz tescilin ortadan kaldırılmasını amaçlar.

4.3. Taşınmazın Üçüncü Kişilere Devri Halinde Durum

Yüklenicinin, kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere devretmiş olması halinde, uyuşmazlık daha karmaşık bir hal alır. Bu durumda, arsa sahibinin talebi yalnızca yükleniciye karşı değil, tapuda malik görünen üçüncü kişilere karşı da yöneltilir. Ancak bu noktada üçüncü kişinin hukuki durumu ayrıca değerlendirilir.

4.4. Üçüncü Kişinin İyi Niyetinin Etkisi

Taşınmazı devralan üçüncü kişinin tapu siciline güven ilkesinden yararlanıp yararlanamayacağı, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde kazanımı korunabilirken, kötüniyetli olduğunun ispatı halinde tapu kaydının iptali mümkün hale gelir. Bu nedenle üçüncü kişinin iyiniyeti, somut olayın özellikleri çerçevesinde titizlikle incelenir.

5. Tapu İptal ve Tescil Davasının Tarafları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonrası açılacak tapu iptal ve tescil davalarında tarafların doğru belirlenmesi, davanın usulî ve esasa ilişkin sağlıklı yürütülebilmesi bakımından belirleyici niteliktedir. Dava, mülkiyet hakkına dayalı ayni bir talep içerdiğinden, hem davacı hem de davalı tarafın hukuki yarar ve husumet ehliyeti çerçevesinde tespit edilmesi gerekir.

5.1. Davayı Açabilecek Kişiler

Tapu iptal ve tescil davası, kural olarak mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiler tarafından açılabilir. Bu kapsamda;

• Arsa sahibi,
• Paylı mülkiyet söz konusu ise paydaşlar,
• Kat mülkiyeti kurulmuşsa kat malikleri,
• Arsa sahibinin ölümü halinde mirasçılar,
• Somut olayda ayni hak veya hukuki yarar sahibi bulunan diğer kişiler

tarafından dava açılması mümkündür. Bu kişilerin dava açabilmesi için, tapu kaydının düzeltilmesinde güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararlarının bulunması gerekir.

5.2. Davalı Taraf

Dava, kural olarak tapuda malik olarak görünen kişilere yöneltilir. Bu çerçevede;

• Yüklenici (müteahhit) veya yüklenici şirket,
• Arsa payını devralan üçüncü kişiler,
• Tapu kaydında malik sıfatını haiz diğer kişiler

davalı olarak gösterilmelidir.

Özellikle taşınmazın birden fazla kişiye devredilmiş olması halinde, tapu sicilinde malik olarak yer alan tüm kişilerin davaya dahil edilmesi gerekir. Bu tür durumlarda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olup, eksik husumetle açılan davaların usulden reddi riski bulunmaktadır.

6. Zamanaşımı ve Süreler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonrası açılacak tapu iptal ve tescil davalarında süre meselesi, davanın niteliğine göre farklılık göstermektedir. Zira mülkiyet hakkına dayalı ayni talepler bakımından kural olarak zamanaşımı söz konusu olmazken, bazı durumlarda süreye ilişkin sınırlamalar özellikle üçüncü kişilere karşı ileri sürülecek talepler bakımından önem arz etmektedir.

6.1. Fesih Sonrası Dava Açma Süresi

Fesih sonrası açılacak tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkına dayalı ayni bir talep niteliğinde olduğundan kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Bu nedenle arsa sahibi, fesih ile birlikte hukuki sebebi ortadan kalkan tescilin iptalini her zaman talep edebilir. Ancak somut olayın özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması iddiası gündeme gelebilir.

6.2. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Ayrımı

Zamanaşımı, borcun sona ermesini değil, dava edilebilirliğini ortadan kaldıran bir def’i niteliğindeyken; hak düşürücü süre, sürenin dolmasıyla birlikte hakkın kendisini ortadan kaldırır. Tapu iptal ve tescil davalarında, talebin dayanağına göre bu ayrım önem kazanır. Özellikle sözleşmeden kaynaklanan bazı talepler zamanaşımına tabi olabilirken, ayni hakka dayalı talepler bakımından bu durum farklı değerlendirilir.

6.3. Öğrenme Tarihinin Süreye Etkisi

Bazı dava türlerinde sürelerin başlangıcı, hakkın ihlal edildiğinin öğrenildiği tarihe bağlanabilir. Ancak mülkiyet hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak böyle bir süre başlangıcı söz konusu değildir. Bununla birlikte, somut olayda ileri sürülecek taleplerin niteliğine göre öğrenme tarihi önem kazanabilir.

6.4. Üçüncü Kişilere Karşı Açılacak Davalarda Süre

Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde, üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı ve tapu siciline güven ilkesinden yararlanıp yararlanamayacağı belirleyici olur. Bu durumda, dava süresi kadar üçüncü kişinin hukuki durumu önem taşır. Özellikle iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunması, ayni talebin ileri sürülmesini sınırlayabilir.

7. Yargılama Süreci

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonrası açılan tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkına dayalı ayni nitelikte davalar arasında yer alır ve belirli bir usul çerçevesinde yürütülür. Bu davalarda yargılama süreci, hem sözleşmenin feshi şartlarının hem de tapu kaydının hukuka aykırılığının birlikte değerlendirilmesini gerektirir.

7.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonrası açılan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğundan, davanın başka bir yerde açılması halinde mahkeme yetkisizlik kararı verir.

7.2. İhtiyati Tedbir Talebi

Bu tür davalarda en önemli usuli adımlardan biri, dava konusu arsa paylarının üçüncü kişilere devredilmesinin önlenmesidir. Bu nedenle dava açılırken veya yargılama sırasında mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşır.

Mahkeme, davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi halinde tapu kaydına satış ve devir yasağı şerhi konulmasına karar verebilir. Bu tedbir, davanın sonucunun etkisiz hale gelmesini önleyen önemli bir hukuki koruma aracıdır.

7.3. İspat ve Deliller

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonrası açılan davalarda davacı, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini ve tapu kaydının hukuki sebebinin ortadan kalktığını ispat etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda uygulamada en sık başvurulan deliller şunlardır:

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
• Tapu kayıtları
• Noter ihtarları
• Ruhsat ve proje belgeleri
• Teknik raporlar
• Tanık beyanları
• Bilirkişi incelemesi
• Keşif

Özellikle yüklenicinin temerrüdü, ayıplı ifa veya inşaata başlanmaması gibi hususlar çoğu zaman bilirkişi incelemesi ile ortaya konulmaktadır.

7.4. Harç ve Yargılama Giderleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonrası açılan tapu iptal ve tescil davaları, kural olarak nispi harca tabi davalar arasında yer alır. Bu nedenle dava açılırken taşınmazın veya arsa payının değeri üzerinden hesaplanan harç ödenir. Yargılama sürecinde ayrıca:

• Bilirkişi ücreti
• Keşif giderleri
• Tebligat giderleri
• Tanık giderleri

gibi çeşitli yargılama giderleri ortaya çıkabilir. Dava sonunda bu giderler kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.

7.5. Vekâlet Ücreti

Mirastan mal kaçırma sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında vekâlet ücreti, dava sonunda mahkemece yaptırılan tespit sonrası belirlenen değer üzerinden nispi (oransal) olarak hüküm altına alınır. Davayı kazanan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı taraftan vekâlet ücreti tahsil edilmesine karar verilir.

Ayrıca taraflar ile avukat arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak, sözleşmesel vekâlet ücreti de gündeme gelebilir. Bu ücret, dava sonucuna göre ayrıca talep edilebilir.

7.6. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlar, nihai karar olmayıp üst mahkemelerin denetimine tabidir.

• İstinaf Süreci: İlk derece mahkemesinin gerekçeli kararının tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna başvurulabilir.
• Temyiz Süreci: İstinaf dairesinin kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay nezdinde temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz sınırı, her yıl yeniden değerleme oranına göre belirlenen parasal limite tabidir.

İcra Edilebilirlik: Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, kesinleşmeden icra edilemez. Dolayısıyla, mahkemeden iptal kararı alınsa dahi, istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanıp karar kesinleşmeden tapuda tescil işlemi yapılamaz.

8. Davanın Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonrası açılan tapu iptal ve tescil davaları sonucunda verilecek hüküm, taşınmazın ayni durumunu doğrudan etkileyen ve taraflar arasındaki hukuki ilişkinin tasfiyesini sağlayan sonuçlar doğurur. Mahkemece yapılacak değerlendirmede; sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediği, yükleniciye yapılan devrin hukuki sebebinin ortadan kalkıp kalkmadığı ve üçüncü kişilerin hukuki durumunun ne olduğu birlikte dikkate alınır.

8.1. Tapu Kaydının İptali

Mahkeme, sözleşmenin geçerli ve haklı nedenle feshedildiği ve bu nedenle yüklenici adına yapılan tescilin hukuki sebebini yitirdiği sonucuna varırsa, tapu kaydının iptaline karar verir. Bu karar ile birlikte, yüklenici lehine oluşmuş olan ve artık hukuki dayanaktan yoksun bulunan tescil ortadan kaldırılır. Tapu kaydının iptali, yolsuz tescilin düzeltilmesine yönelik ayni nitelikte bir sonuç doğurur.

8.2. Arsa Payının Eski Malik Adına Tescili

Tapu kaydının iptali ile birlikte, taşınmazın veya devredilen arsa paylarının davacı arsa sahibi adına tesciline hükmedilir. Bu suretle mülkiyet hakkı, fesih öncesindeki hukuki duruma uygun şekilde yeniden tesis edilir. Tescil kararı, ayni hakkın doğrudan kazanılmasını sağlayan kurucu nitelikte bir hüküm ifade eder.

8.3. Sözleşmenin Hukuki Sonuçlarının Ortadan Kaldırılması

Fesih ile birlikte taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki ileriye etkili olarak sona ermekle birlikte, daha önce ifa edilmiş edimlerin tasfiyesi gündeme gelir. Bu kapsamda, yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalatın değeri, tarafların karşılıklı edimleri ve kazanımları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Tasfiye sürecinde, sebepsiz zenginleşme hükümleri ile sözleşmenin niteliğine özgü ilkeler birlikte uygulanır.

8.4. Tazminat Talepleri

Sözleşmenin feshi, tarafların kusur durumuna bağlı olarak tazminat taleplerini de gündeme getirebilir. Yüklenicinin temerrüdü veya sözleşmeye aykırı davranışı sonucu arsa sahibinin uğradığı zararlar, genel hükümler çerçevesinde talep edilebilir. Aynı şekilde, arsa sahibinin haksız feshi söz konusu ise yüklenicinin uğradığı zararların tazmini de mümkündür. Bunun yanında, taraflar arasında doğan alacak ilişkileri, sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet ilkeleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.