Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kimsenin yaşamı boyunca bakım ve gözetim altına alınması karşılığında, çoğunlukla taşınmazını devretmesini öngören iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmeler uygulamada genellikle tapu devri ile birlikte kurulduğundan, ortaya çıkan uyuşmazlıklar doğrudan mülkiyet hakkını etkiler.

Sözleşmenin muvazaalı olması, gerçek bakım iradesinin bulunmaması veya bakım borcunun gereği gibi yerine getirilmemesi halinde, devredilen taşınmazın geri alınması gündeme gelir. Bu durumda açılan tapu iptal ve tescil davaları, hem sözleşmenin geçerliliğinin hem de tarafların edimlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir.

Bu yazıda, ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarının şartları, hukuki dayanakları, tarafları, süreleri ve yargılama süreci sistematik olarak ele alınacaktır.

1. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kimsenin yaşamı boyunca bakım ve gözetim altına alınması karşılığında, malvarlığı değerlerini—çoğunlukla taşınmazını—karşı tarafa devretmesini öngören, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme, niteliği gereği hem borçlar hukuku hem de miras hukuku ile bağlantılı sonuçlar doğurur.

1.1. Sözleşmenin hukuki niteliği

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, karşılıklı edimlere dayanan ve ivazlı nitelik taşıyan bir sözleşmedir. Bakım alacaklısı, malvarlığını devretmeyi; bakım borçlusu ise yaşam boyunca bakım ve gözetim yükümlülüğünü üstlenir. Bu sözleşme kural olarak resmi şekle tabidir ve çoğu durumda tapuda yapılan devir işlemi ile birlikte kurulmaktadır.

1.2. Tapu devri ile ilişkisi

Uygulamada sözleşme, genellikle taşınmazın bakım borçlusuna devri ile birlikte hayata geçirilir. Bu nedenle sözleşmenin geçersizliği veya gereği gibi ifa edilmemesi, doğrudan tapu kaydının hukuki durumunu etkiler ve mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklara yol açar.

1.3. Sözleşmeye dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarının amacı

Bu sözleşmeye dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarının temel amacı, hukuka aykırı veya geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan tapu devrinin ortadan kaldırılması ve taşınmazın yeniden hak sahibine tescil edilmesidir. Bu davalarda, sözleşmenin geçerliliği ile tarafların edimlerini yerine getirip getirmediği birlikte değerlendirilir.

2. Sözleşmenin Geçersizliği (Kuruluş Aşamasına İlişkin Sebepler)

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin hukuken geçerli sonuçlar doğurabilmesi, taraf iradelerinin sakatlanmamış olmasına, sözleşmenin kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun olarak tesis edilmesine ve tarafların fiil ehliyetine sahip bulunmasına bağlıdır. Bu unsurlardan herhangi birinin bulunmaması halinde sözleşme, hukuki geçerlilikten yoksun hale gelir. Bu durumda sözleşmeye dayanılarak gerçekleştirilen tapu devri, geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığından yolsuz tescil niteliği kazanır ve tapu kaydının iptali ile gerçek hak sahibi adına tescili talep edilebilir.

2.1. Muvazaa (gerçek irade ile beyan edilen irade arasındaki uyumsuzluk)

Tarafların gerçek iradeleri ile dış dünyaya yansıttıkları irade beyanlarının bilinçli olarak farklılaştırılması halinde muvazaa söz konusu olur. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi görünümü altında, gerçekte bağış veya başka bir hukuki işlem yapılmak istenmesi halinde, görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından hükümsüzdür. Bu tür işlemlerin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla kullanılıyor olması nedeniyle uygulamada sıkça dava konusu edilmektedir.

2.2. Gerçek bakım iradesinin bulunmaması

Sözleşmenin geçerliliği bakımından, bakım borçlusunun bakım alacaklısına karşı yaşam boyu bakım ve gözetim yükümlülüğünü üstlenme yönünde gerçek ve ciddi bir iradeye sahip olması zorunludur. Bu iradenin bulunmadığı, sözleşmenin yalnızca taşınmaz devrini sağlamak amacıyla görünüşte kurulduğu hallerde, sözleşmenin hukuki sebebi ortadan kalkar. Bu durumda sözleşme geçersiz kabul edilerek, buna dayalı tapu devrinin iptali talep edilebilir.

2.3. Hata, hile veya korkutma (irade sakatlığı halleri)

Sözleşmenin kurulması sırasında taraflardan birinin esaslı hataya düşmesi, karşı tarafın hilesine maruz kalması veya korkutulması halinde, irade sakatlığı söz konusu olur. Bu hallerde, sakatlanan iradeye dayalı olarak kurulan sözleşmenin iptali mümkündür. İptal hakkının kullanılmasıyla birlikte, sözleşmeye bağlı olarak gerçekleştirilen tasarruf işlemleri de hukuki dayanaktan yoksun hale gelir.

2.4. Şekil şartına aykırılık (resmi şekil eksikliği)

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, kanunen resmi şekle tabi sözleşmeler arasında yer almaktadır. Bu kapsamda, sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Şekil şartına uyulmaksızın kurulan sözleşmeler kesin hükümsüz olup, bu sözleşmelere dayanılarak gerçekleştirilen tapu devri işlemleri de geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığından iptale konu edilebilir.

2.5. Ehliyetsizlik

Sözleşmenin taraflarından birinin fiil ehliyetine sahip olmaması halinde, sözleşme baştan itibaren geçersizdir. Özellikle sözleşmenin kurulduğu tarihte tarafın ayırt etme gücünden yoksun olması, ileri yaş, akıl hastalığı veya benzeri nedenlerle fiil ehliyetinin bulunmaması gibi durumlar, geçersizlik sebebi teşkil eder. Bu tür uyuşmazlıklarda, tarafın sözleşme tarihindeki ehliyetsizlik durumunun tespiti bakımından tıbbi kayıtlar ve bilirkişi incelemeleri belirleyici rol oynamaktadır.

3. Sözleşmeye Aykırılık ve Bakım Borcunun İfa Edilmemesi

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusunun asli edimi, bakım alacaklısının yaşamı boyunca maddi ve manevi ihtiyaçlarını karşılamak, onu gözetmek ve korunmasını sağlamaktır. Bu yükümlülüğün hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin feshi ile birlikte tapu iptal ve tescil talebinin ileri sürülmesine imkân tanır. Uygulamada bu tür uyuşmazlıklar, yalnızca şekli bir bakımın varlığı ile değil; bakımın kapsamı, sürekliliği ve bakım alacaklısının yaşam koşulları üzerindeki etkisi dikkate alınarak değerlendirilmektedir.

3.1. Bakım yükümlülüğünün hiç yerine getirilmemesi

Bakım borçlusunun, sözleşme ile üstlendiği edimleri fiilen hiç ifa etmemesi halinde, sözleşmeye açık ve ağır bir aykırılık söz konusu olur. Bu durumda sözleşmenin sürdürülmesi beklenemeyeceğinden, bakım alacaklısı veya mirasçıları tarafından sözleşmenin feshi ile birlikte, devredilen taşınmazın geri alınmasına yönelik tapu iptal ve tescil talebinde bulunulabilir.

3.2. Bakımın yetersiz veya kötü ifa edilmesi

Bakım borcunun yalnızca görünüşte yerine getirilmesi veya bakım alacaklısının yaşı, sağlık durumu ve sosyal ihtiyaçları dikkate alınmaksızın yetersiz şekilde ifa edilmesi de sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Özellikle bakımın süreklilik arz etmemesi, temel ihtiyaçların karşılanmaması veya bakım alacaklısının ihmal edilmesi halleri, yargılama sürecinde sözleşmenin feshi ve tapu devrinin iptali bakımından önemli bir değerlendirme ölçütü olarak kabul edilmektedir.

3.3. Bakım borcunun üçüncü kişilere devredilmesi

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan bakım borcu, kural olarak şahsa sıkı sıkıya bağlı bir yükümlülük niteliğindedir. Bu nedenle bakım borçlusunun, sözleşmeden doğan edimlerini üçüncü kişilere devretmesi veya bakım yükümlülüğünü fiilen tamamen başkalarına bırakması, sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilebilir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu madde 83’e göre borcun, bizzat borçlu tarafından ifa edilmesinde alacaklının menfaati bulunmadıkça borçlu, borcunu şahsen ifa etmekle yükümlü değildir. Ancak ölünceye kadar bakma sözleşmesinde sözleşmenin niteliği gereği tarafların kişiliği önemli olduğundan bizzat bakım borçlusu tarafından ifa edilmesi beklenmektedir.

3.4. Güven ilişkisinin ortadan kalkması ve birlikte yaşamın çekilmez hale gelmesi

Taraflar arasındaki kişisel ve sürekli ilişki, bu sözleşmenin temel unsurlarından biridir. Bu ilişkinin zedelenmesi, taraflar arasındaki güvenin ortadan kalkması veya birlikte yaşamın bakım alacaklısı açısından çekilmez hale gelmesi durumunda, sözleşmenin devamı dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Bu gibi hallerde sözleşmenin feshi talep edilebileceği gibi, buna bağlı olarak tapu iptal ve tescil istemi de ileri sürülebilir.

4. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasının Tarafları

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında tarafların doğru belirlenmesi, davanın usulüne uygun şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Bu davalarda kural olarak davacı, taşınmazı bakım karşılığında devreden bakım alacaklısı; davalı ise taşınmazı devralan ve tapuda malik olarak görünen bakım borçlusudur.

Ancak taşınmazın sonradan üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde, davanın kapsamı genişler ve tapuda malik olarak görünen tüm kişilerin davaya dahil edilmesi gerekebilir. Tarafların eksik gösterilmesi, uygulamada davanın reddine veya yargılamanın uzamasına yol açabilen önemli bir usul hatasıdır.

4.1. Davayı Kimler Açabilir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası, kural olarak bakım alacaklısı tarafından açılabilir. Bakım alacaklısı, sözleşmenin geçersizliği veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle devrettiği taşınmazın geri verilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu kapsamda davayı açabilecek kişiler şunlardır:

• Bakım alacaklısı
• Mirasçılar
• Vasi veya kayyım
• Hukuki yararı bulunan diğer kişiler

Özellikle bakım alacaklısının ölümü halinde, mirasçıların kendi miras payları oranında bu davayı açma hakkı bulunmaktadır.

4.2. Dava Kime Karşı Açılır?

Bu dava kural olarak taşınmazı devralan ve tapuda malik olarak görünen bakım borçlusuna karşı açılır. Çünkü dava sonucunda bu kişi adına yapılan tescilin iptali talep edilmektedir.

Ancak taşınmazın daha sonra üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde, davanın kural olarak tapuda malik görünen son malik aleyhine açılması gerekir. Somut olayın özelliklerine göre, önceki maliklerin veya ilgili diğer kişilerin de davaya dahil edilmesi gerekebilir. Bu nedenle taşınmazın el değiştirmiş olması durumunda tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi büyük önem taşır. Bu kapsamda dava şu kişilere karşı açılabilir:

• Bakım borçlusu
• Sonraki malik veya üçüncü kişiler
• Taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olan kişiler

Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunan Durumlar

Bazı durumlarda davanın birden fazla kişiye birlikte yöneltilmesi gerekir. Özellikle taşınmazın birden fazla kişiye devredilmiş olması veya taşınmaz üzerinde farklı ayni hakların bulunması halinde, tüm ilgili kişilerin davaya dahil edilmesi zorunludur.

Aksi halde davanın eksik hasım nedeniyle reddedilmesi söz konusu olabilir.

5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Davalarda Süreler

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında süreler, davanın dayandığı hukuki sebebe göre farklılık göstermektedir. Bu nedenle zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin belirlenmesinde, ileri sürülen iddianın niteliği esas alınır.

Bu tür davalar kimi zaman sözleşmenin geçersizliğine, kimi zaman ise sözleşmeye aykırılığa dayandığından, süreler bakımından tek tip bir uygulamadan söz etmek mümkün değildir.

5.1. Geçersizliğe Dayalı Davalarda Süre

Sözleşmenin muvazaalı olması, ehliyetsizlik veya şekil eksikliği gibi kesin hükümsüzlük hallerine dayanılması durumunda, kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir.

Bu tür durumlarda tapu kaydı yolsuz tescil niteliği kazandığından, taşınmazın her zaman gerçek hak sahibi adına tescili talep edilebilir.

5.2. İrade Sakatlığına Dayalı Davalarda Süre

Sözleşmenin hata, hile veya korkutma gibi irade sakatlığı halleri nedeniyle iptalinin talep edilmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu uyarınca 1 yıllık hak düşürücü süre uygulanır.

Bu süre, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren işlemeye başlar ve sürenin geçirilmesi halinde iptal hakkı ortadan kalkar.

5.3. Sözleşmeye Aykırılığa Dayalı Taleplerde Zamanaşımı

Bakım borcunun gereği gibi ifa edilmemesine dayalı talepler, çoğunlukla sözleşmeye aykırılık niteliğinde olduğundan, bu durumda borç ilişkisine ilişkin zamanaşımı hükümleri uygulanır.

Bu kapsamda genel olarak 10 yıllık zamanaşımı süresi dikkate alınmakta olup, sürenin başlangıcı somut olayın özelliklerine göre belirlenmektedir.

Nitekim Yargıtay bir kararında, ölünceye kadar bakma sözleşmesine konu taşınmazın sözleşmenin kurulmasıyla birlikte bakım borçlusuna teslim edilerek fiilî kullanımına bırakılması hâlinde, zamanaşımı def’inin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağına hükmetmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2015/18205 E. ve 2017/1895 K. sayılı ilamı:

“Ölünceye kadar bakım sözleşmelerinde kanunla özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Burada uygulanacak zamanaşımı Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmünce 10 yıllık zamanaşımıdır. Kuşkusuz bu süre sözleşmenin yapıldığı tarihten değil alacağın muaccel olduğu, yani bakım alacaklısının öldüğü tarihten başlar. Ölünceye kadar bakım sözleşmesinin konusu olan eşya taşınmaz mal ise ve sözleşmenin yapılması ile bakım borçlusuna teslim edilerek onun fiili kullanımına terk edilmiş ise böylesi durumlarda zamanaşımı savunmasında bulunmak Türk Medeni Kanunu’nun 2.maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağından bu savunmaya değer verilemez.”

5.4. Muvazaa Halinde Zamanaşımı

Yargıtay içtihatlarında ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mal kaçırma amacıyla yapılması, genellikle muris muvazaası bulunması hâlinde, aradan uzun yıllar geçmiş olsa dahi (somut olayda 44 yıl), davanın süre yönünden reddedilmesini isabetli bulmamış ve kararı bozmuştur.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2014/14726 E. ve 2016/3328 K. sayılı ilamı:

“Somut olayda, mirasbırakanın 25.11.1965 tarihinde oğlu …’ın kayınpederi ve gelini davalı …’nin babası …’ya, ondanda davalı mirasçılara yapılan temliklerin mirasçılardan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğu ileri sürülmüş, mahkemece temlikten 44 yıl sonra açılan davanın TMK’nun 2. maddesi hükmüyle bağdaşmadığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir. Muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı davalarda, zamanaşımı ya da hak düşürücü sürenin uygulanma olanağı bulunmadığı, davanın niteliğine göre bu tür iddiaların süreye tabi kılınmaksızın her zaman ileri sürülmesinin olanaklı bulunduğu açıktır.”

5.4. Üçüncü Kişiye Devir Halinde Süre ve İyiniyet

Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde, sürelerin yanı sıra üçüncü kişinin iyiniyeti de önem taşır. Özellikle taşınmazın iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmiş olması halinde, tapu iptal talebi mümkün olmayabilir.

Bu durumda davacının talebi, çoğu zaman ayni talep yerine tazminat talebine dönüşmektedir.

5.5. Öğrenme Tarihinin Süreye Etkisi

Bazı durumlarda sözleşmeye aykırılık veya geçersizlik sebebinin sonradan öğrenilmesi söz konusu olabilir. Bu gibi hallerde öğrenme tarihi, özellikle zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin başlangıcı bakımından önem taşır.

Bu nedenle süreler belirlenirken yalnızca işlemin yapıldığı tarih değil, aykırılığın öğrenildiği an da dikkate alınmalıdır.

6. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Davada Yargılama Süreci

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin ayni sonuç doğurmakla birlikte, esasen taraflar arasındaki sözleşmeye dayalı ilişkinin incelenmesini gerektirir. Bu nedenle yargılama sürecinde hem tapu kayıtları hem de sözleşmenin geçerliliği ve ifa edilip edilmediği birlikte değerlendirilir.

6.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu mahkeme kesin yetkilidir. Bu nedenle davanın başka bir yerde açılması halinde mahkeme yetkisizlik kararı verir.

6.2. İhtiyati Tedbir Talebi

Bu dava türünde en önemli usuli adımlardan biri, dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesinin önlenmesidir. Bu nedenle dava açılırken veya yargılama sırasında mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşır.

Mahkeme, davacının iddiasını yaklaşık olarak ispat etmesi halinde, tapu kaydına satış ve devir yasağı şerhi konulmasına karar verebilir. Bu tedbir, davanın sonucunun etkisiz hale gelmesini önleyen önemli bir hukuki koruma aracıdır.

6.3. İspat ve Deliller

Bu tür davalarda ispat, ileri sürülen hukuki sebebe göre değişiklik göstermekle birlikte, özellikle bakım borcunun ifa edilip edilmediği ve sözleşmenin geçerliliği bakımından somut deliller önem taşır. Uygulamada özellikle aşağıdaki deliller öne çıkmaktadır:

• Tanık beyanları
• Sağlık raporları ve tıbbi kayıtlar
• Tapu ve kadastro kayıtları
• Banka kayıtları ve ödeme belgeleri
• Taraflar arasındaki yazışmalar
• Keşif ve bilirkişi incelemesi

İspat rejimine ilişkin ayrıntılı açıklamalar yukarıda ayrıca ele alınmıştır.

6.4. Harç ve Yargılama Giderleri

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, kural olarak nispi harca tabi davalar arasında yer alır. Bu nedenle dava açılırken taşınmazın değeri üzerinden hesaplanan harç ödenmesi gerekir. Yargılama sürecinde ayrıca:

• Bilirkişi ücreti
• Keşif giderleri
• Tebligat giderleri
• Tanık giderleri

gibi çeşitli yargılama giderleri ortaya çıkabilir. Dava sonunda bu giderler kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.

6.5. Vekâlet Ücreti

Mirastan mal kaçırma sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında vekâlet ücreti, dava sonunda mahkemece yaptırılan tespit sonrası belirlenen değer üzerinden nispi (oransal) olarak hüküm altına alınır. Davayı kazanan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı taraftan vekâlet ücreti tahsil edilmesine karar verilir.

Ayrıca taraflar ile avukat arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak, sözleşmesel vekâlet ücreti de gündeme gelebilir. Bu ücret, dava sonucuna göre ayrıca talep edilebilir.

6.6. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlar, nihai karar olmayıp üst mahkemelerin denetimine tabidir.

• İstinaf Süreci: İlk derece mahkemesinin gerekçeli kararının tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna başvurulabilir.

• Temyiz Süreci: İstinaf dairesinin kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay nezdinde temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz sınırı, her yıl yeniden değerleme oranına göre belirlenen parasal limite tabidir.

İcra Edilebilirlik: Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, kesinleşmeden icra edilemez. Dolayısıyla, mahkemeden iptal kararı alınsa dahi, istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanıp karar kesinleşmeden tapuda tescil işlemi yapılamaz.

7. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Davanın Sonuçları

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında mahkeme, öncelikle sözleşmenin geçerliliğini ve tarafların sözleşmeden doğan edimlerini gereği gibi ifa edip etmediklerini değerlendirir. Sözleşmenin geçersiz olduğunun veya sözleşmeye aykırılığın ispat edilmesi halinde, tapu kaydının hukuki sebebinin ortadan kalktığı kabul edilir.

Bu durumda mahkeme, somut olayın özelliklerine göre tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verebilir. Şartların oluşmaması halinde ise davanın reddine hükmedilir.

7.1. Tapu Kaydının İptali

Mahkeme, sözleşmenin geçersizliği veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle tasarruf işleminin hukuki sebebinin ortadan kalktığını tespit ettiği takdirde, taşınmazın davalı adına yapılan tescilinin iptaline karar verir.

Bu karar ile birlikte, tapu sicilinde yer alan ve hukuki dayanaktan yoksun hale gelen kayıt ortadan kaldırılır. Tapu kaydının iptali, ayni hakkın hukuka uygun hale getirilmesine yönelik kurucu nitelikte bir müdahale teşkil eder.

7.2. Taşınmazın Davacı Adına Tescili

Tapu kaydının iptali ile birlikte mahkeme, taşınmazın davacı adına tesciline hükmeder. Bu karar, mülkiyet hakkının davacı lehine yeniden tesis edilmesini sağlayan kurucu nitelikte bir karardır.

Bu suretle tapu sicili, taraflar arasındaki gerçek hukuki duruma uygun hale getirilir ve görünüşteki malik ile gerçek hak sahibi arasındaki uyumsuzluk giderilmiş olur.

7.3. Tazminat Talebi

Bazı durumlarda, özellikle taşınmazın tapu siciline güven ilkesi kapsamında iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde, ayni talep ileri sürülmesi mümkün olmayabilir. Bu durumda üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunur.

Bu gibi hallerde davacının talebi, ayni nitelikteki istemden çıkarak şahsi nitelikte bir tazminat talebine dönüşür. Tazminat, genel hükümler çerçevesinde belirlenir ve çoğunlukla taşınmazın rayiç değeri ile uğranılan zarar esas alınarak hesaplanır.

7.4. Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılan davalarda mahkeme, sözleşmenin feshedilmesine de karar verebilir. Bu durumda taraflar arasında mevcut sözleşmesel ilişki ileriye etkili olarak sona erer.

Fesih kararı ile birlikte taraflar, kural olarak aldıklarını iade etmekle yükümlü hale gelir. Bu kapsamda, taşınmazın geri verilmesi ve tarafların karşılıklı edimlerinin tasfiyesi gündeme gelir.