İpoteğin Kaldırılması (Terkini): Şartları ve Dava Süreci

Gayrimenkul Hukukuİpoteğin Kaldırılması (Terkini): Şartları ve Dava Süreci

İpotek, borç ödendiği anda tapudan kendiliğinden silinmez. Borç kapandığı halde alacaklı terkin için başvurmazsa, ipotek baştan geçersiz bir işleme dayanıyorsa veya alacaklı parayı almaktan kaçınıyorsa, taşınmaz maliki ipoteğin kaldırılmasını hukuki yollarla sağlamak zorunda kalır. Hakim ipoteğin yolsuz olduğuna ya da güvence altına alınan alacağın sona erdiğine karar verirse, tapudaki ipotek kaydı terkin edilir.

Bu yazıda ipoteğin hangi hallerde kaldırılabileceğini, borç ödendiğinde izlenecek yolu, alacaklı parayı almıyorsa icra dairesine yatırma yöntemini, ipoteğin kaldırılması davasının şartlarını, taraflarını ve dava sürecini anlatıyoruz. İpoteğin kuruluşu, türleri ve işleyişi için ipotek nedir yazımıza bakabilirsiniz.

İpotek hangi hallerde kaldırılır?

İpotek, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer (TMK m. 858). Terkine giden yol, ipoteğin neden kaldırılmak istendiğine göre değişir:

Alacağın ödeme, takas veya ibra gibi bir sebeple sona ermesi, ipoteği maddi olarak sona erdirir; ancak kayıt tapuda kalmaya devam eder. Tapudaki kayıt silinmedikçe taşınmazın satışı, yeni kredi kullanılması veya devri sorun yaratır. Birden çok bağımsız bölümü kapsayan toplu ipoteklerde, borcun ilgili bölüme düşen kısmı ödendiğinde alacaklıdan yalnızca o bölüm üzerindeki ipoteğin kaldırılması da istenebilir; bu durum özellikle müteahhitten konut alanlar için önemlidir. Taşınmaz alacak kişilerin bu nedenle tapudaki ipoteklerin gerçekten kapatılıp kapatılmadığını araştırması gerekir; kontrol listesi için ev veya arsa alırken dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.

Borç ödendiğinde: alacaklıdan terkin istemek

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m. 883/1). Uygulamada bankalar bunu tapu müdürlüğüne gönderdikleri “fek yazısı” ile yapar. Tapu müdürlüğü kural olarak alacaklının terkin talebi veya mahkeme kararı olmadan ipoteği silmez. Öğretide malikin, kaydın dayanaksız kaldığını ileri sürerek terkini doğrudan sağlayabileceğini savunan görüşler bulunsa da güvenli yol alacaklının yazılı terkin talebini almak, alınamazsa dava açmaktır.

1. Borcun kapandığını belgeleyinSon ödeme dekontunu, kredi kapama yazısını veya borcun bulunmadığına dair alacaklı yazısını alın. İpotek üst sınır ipoteğiyse kredi ilişkisinin tamamen sona erdiğini de belgeleyin.
2. Yazılı terkin talebinde bulununAlacaklıya, noter aracılığıyla, ipoteği terkin ettirmesi için süre veren bir ihtarname gönderin.
3. Tapu kaydını kontrol edinFek yazısının tapu müdürlüğüne ulaşıp ulaşmadığını ve terkinin yapılıp yapılmadığını takip edin.
4. Sonuç alamazsanız dava açınAlacaklı kaçınırsa ipoteğin kaldırılması için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır.

İpoteğin türü önemlidir. Anapara ipoteğinde borcun tamamı ödenince ipotek kaldırılır. Üst sınır ipoteğinde ise ara ödemeler ipoteği sona erdirmez; ipotek, kredi ilişkisi sürdükçe sonradan doğan borçları da güvence altına alır. İpoteğin kaldırılması için güvence altına alınan kısmın tamamının ödenmesi gerekir. Örneğin borç 1.000.000 TL olduğu halde ipotek 700.000 TL üst sınırla kurulmuşsa, taşınmazın sorumluluğu bu limitle sınırlıdır; 700.000 TL’lik güvencenin karşılanmasıyla ipoteğin kaldırılması istenebilir, kalan alacak için alacaklı borçluyu ayrıca takip eder.

Kısmi ödemenin ipoteğe etkisi konusunda kanunda açık hüküm yoktur ve Yargıtay kararları tek yönde değildir: bazı kararlarda kısmi ödemeyle ipoteğin kaldırılması kabul edilmemiş, bazılarında ödenen oran kadar kaldırılması gerektiği belirtilmiştir. Ödemenin yapılıp yapılmadığı tartışmalıysa mahkeme ödemeyi araştırır ve gerekirse banka kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırır. Yargıtay uygulamasında, alacaklının kendi kayıtlarında ipotekle güvence altına alınmış bir alacak tespit edilemiyorsa alacağın sona ermiş sayılıp terkine karar verilebileceği kabul edilmektedir. Konut kredisi ve müteahhidin borcu için kurulan banka ipotekleri için konut üzerindeki ipotek ve hacizlerin kaldırılması yazımıza bakabilirsiniz.

Alacaklı parayı almıyorsa: borcun icra dairesine yatırılması

İpotekle güvence altına alınmış ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu, alacaklı gaipse, yerleşim yeri bilinmiyorsa veya borcu almaktan ve ipoteği kaldırmaktan kaçınıyorsa icra dairesine başvurabilir (İİK m. 153). Vadesi gelmemiş borcu, işlemiş ve işleyecek faiziyle birlikte ödemeyi üstlenen borçlu için de aynı yol açıktır. Uygulamada “ters icra” olarak da anılan bu yol, dava açmadan ipoteğin kaldırılmasını sağlar.

1. BaşvuruTaşınmazın bulunduğu yer icra dairesine dilekçeyle başvurulur; alacaklının neden ödemeyi alamadığı açıklanır ve ipotek belgesi eklenir. Bu başvuru bir icra takibi sayılmaz. Asıl borçlunun yanında, borçtan şahsen sorumlu olmayan malik ve mirasçılar da başvurabilir.
2. Borcun hesaplanması ve yatırılmasıAnapara ve fer’ileri, ipotek akit tablosundaki faiz ve vade koşullarına göre hesaplanır ve tamamı icra dairesine yatırılır. Üst sınır ipoteğinde limiti aşan tutar yatırılmak zorunda değildir. Eksik yatırma talebin reddine yol açar.
3. Muhtıraİcra dairesi alacaklıya, on beş gün içinde gelip parayı alması ve ipoteği kaldırması için muhtıra tebliğ eder. Adresi bilinmeyen alacaklıya ilanen tebligat yapılabilir.
4. İcra mahkemesi kararıAlacaklı süre içinde gelmez veya geçerli bir sebep göstermeden kaçınırsa, borcun tamamı yatırılmış olmak koşuluyla icra mahkemesi parayı alacaklı adına saklamaya ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Karar tapu müdürlüğüne bildirilir.

Alacaklının adı veya yeri bilinmiyorsa, ilgilinin istemi üzerine alacaklıya kayyım atanması da mümkündür (TMK m. 880). Uzun yıllar önce gerçek kişiler veya kapanmış kurumlar lehine kurulmuş eski ipoteklerde bu yol, ödemenin muhatabını belirlemeye yarar.

İpoteğin kaldırılması davası

İpoteğin kaldırılması davası, uygulamada ipoteğin fekki veya terkini davası olarak da anılır. İpotek baştan yolsuzsa dava, tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır: ayni hakkı yolsuz bir tescil nedeniyle zedelenen kişi kütüğün düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025). Alacak sonradan sona ermişse dava, alacaklının terkin borcunun yerine getirilmesine yöneliktir (TMK m. 883/1).

Öğretide bu davanın önce ipoteğin yolsuz olduğunun tespitine yöneldiği, tespitten sonra ipotek sahibinin terkin talebinde bulunması gerektiği, bulunmazsa ayrıca terkine zorlama davası açılacağı da savunulmuştur. Bu yaklaşım iki ayrı davayı gerektirdiğinden uygulamada mahkemeler tespit ve terkine aynı hükümle karar verir; kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilerek ipotek silinir. Tapu kaydının yanlışlıklarının düzeltilmesinden farkı için tapu kaydının düzeltilmesi davası, yolsuz tescilin genel kuralları için yolsuz tescil yazılarımıza bakabilirsiniz.

Yolsuz ipotek: davanın şartları

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m. 1024/2). Yolsuzluk tescil anında bulunabileceği gibi sonradan da ortaya çıkabilir. Uygulamada en sık şu hallerle karşılaşılır:

• Güvence altına alınan alacağın geçersizliği: İpotek alacağa bağlı olduğundan, geçerli bir temel borç ilişkisi yoksa ipotek doğmaz ve terkin edilir. Bu halde ipoteği tapuya güvenerek devralan iyiniyetli üçüncü kişi de hak kazanamaz. Alacak geçerli olduğu halde ipotek işlemi geçersizse, iyiniyetli üçüncü kişi tapuya güven ilkesinden yararlanabilir.
• Şekil eksikliği: İpotek sözleşmesinin geçerliliği resmi şekle bağlıdır (TMK m. 856/2). Tapu müdürlüğünde düzenlenmeyen, örneğin noterde yapılan ipotek sözleşmesi kesin hükümsüzdür.
• Ehliyetsizlik ve irade bozukluğu: Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin kurduğu ipotek geçersizdir. Yanılma, aldatma veya korkutmayla kurulan ipotekte sözleşme iptal edilebilir; ancak iptal hakkı yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m. 39).
• Tasarruf yetkisinin yokluğu: İpoteği kuran kişi malik veya yetkili temsilcisi değilse, örneğin sahte vekaletname kullanılmışsa tescil yolsuzdur. Ayrıntı için sahte belgeyle yapılan tapu işlemleri yazımıza bakabilirsiniz.
• Eşin rızasının alınmaması: Aile konutu üzerinde diğer eşin açık rızası olmadan kurulan ipotek (TMK m. 194). Bu davalar için aile konutunun rıza olmadan devri yazımıza bakabilirsiniz.

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin aldığı kredi için kurulan ipotekler ayrı kurallara tabidir: 2025’ten beri tapuya güvenerek ipotek alan iyiniyetli banka korunur ve arsa sahibi bankanın kötüniyetini ispat etmek zorundadır. Ayrıntı arsa payı karşılığı inşaatta tapu devri ve riskleri yazımızdadır.

Davanın tarafları

• Davacı: Yolsuz ipotekle mülkiyet hakkı sınırlanan taşınmaz maliki. Taşınmaz birden çok kişiye aitse her paydaş kendi payı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Aile konutunda rızası alınmayan eş de dava açabilir; dava sürerken davacı eş ölürse evlilik sona erdiğinden konut aile konutu niteliğini kaybeder ve ipoteğin bu gerekçeyle kaldırılmasına karar verilemez (YHGK 31.01.2024, 2023/159 E., 2024/38 K.).
• Davalı: Tapuda adına ipotek tescil edilmiş alacaklı. Doğrudan yolsuz tescille hak kazanan alacaklının iyiniyetli olması sonucu değiştirmez. Alacaklı ölmüşse mirasçıları, banka birleşmiş veya devredilmişse hukuki halefi davalı gösterilir.
• İpoteği devralan üçüncü kişi: Dava, ipoteği yolsuz tescil sahibinden devralan kişiye de açılabilir. Bu kişi tapuya güvenerek iyiniyetle edinmişse korunur (TMK m. 1023); yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi korunmaz (TMK m. 1024/1). Tek istisna, ipoteğin bağlı olduğu alacağın geçersiz olmasıdır.

Başvuru ve dava yolu

Görevli mahkeme: Malvarlığına ilişkin davalarda genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Eşin rızası alınmadan aile konutu üzerinde kurulan ipoteğin kaldırılmasında aile mahkemesi görevlidir. Eşin kefalete yazılı rızasının alınmadığı iddiasına (TBK m. 584) dayanan ipotek kaldırma davası ise asliye hukukta görülür (Yargıtay 2. HD 25.10.2022, 2022/2833 E., 2022/8470 K.). Uyuşmazlık iki tacir arasında ve ticari işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi görevlidir.

Yetki: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve bu kural mahkemece kendiliğinden gözetilir (HMK m. 12). Yargıtay, eşin rızasına dayalı ipotek kaldırma davasında da bu kuralı uygulamıştır (Yargıtay 19. HD 09.10.2017, 2016/12427 E., 2017/6756 K.).

Arabuluculuk: İpoteğin kaldırılması talebi dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Ticari bir uyuşmazlıkta aynı davada borcun bulunmadığının tespiti de isteniyorsa önce arabulucuya başvurmak usulden ret riskini ortadan kaldırır (TTK m. 5/A).

Harç ve dava değeri: 2026’da asliye hukukta başvurma harcı 732 TL, nispi harç binde 68,31’dir ve dörtte biri peşin ödenir. Dava değeri uygulamada çoğunlukla kaldırılması istenen ipoteğin tutarına göre gösterilir; taşınmazın değeri ipotek tutarından belirgin biçimde düşükse değerin nasıl belirleneceği dilekçede gerekçesiyle açıklanmalıdır. Örneğin 2.000.000 TL’lik ipoteğin kaldırılması istendiğinde peşin harç 34.155 TL olur.

İspat ve deliller: İspat yükü davacıdadır; davacı tescilin yolsuz olduğunu veya alacağın sona erdiğini ispatlar. Tapu kaydı ve ipotek akit tablosu, kredi sözleşmesi, ödeme dekontları, hesap ekstreleri, yazışmalar ve gerektiğinde banka kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi başlıca delillerdir.

Tedbir ve takip: Alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi takibi başlatmışsa, ödeme veya icra emrine karşı itiraz ve şikayet süreleri kısadır ve ayrıca icra mahkemesinde takip edilmelidir. Takibin durdurulması için genel mahkemede açılan davada teminat karşılığı tedbir istenebilir; tedbir kararı verilmedikçe dava takibi kendiliğinden durdurmaz.

Süre ve kanun yolu: Yolsuz ipoteğin kaldırılması davası ayni hakka ilişkin olduğundan zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir ve her zaman açılabilir; irade bozukluğuna dayanan iptal beyanı ise bir yıllık süreye bağlıdır. Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna gidilir; 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Terkin, hüküm kesinleştikten sonra yapılır.

Sık yapılan hatalar

• Kredi kapandığı için ipoteğin tapudan kendiliğinden silindiğini düşünmek.
• Üst sınır ipoteğinde kredi ilişkisini kapatmadan ipoteğin kaldırılmasını beklemek.
• Alacaklı bulunamadığında dava açmadan önce İİK m. 153 yolunu değerlendirmemek.
• İcra dairesine borcun bir kısmını yatırıp terkin beklemek.
• Davayı taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede açmak.
• İrade bozukluğuna dayanan iptal hakkını bir yıllık süre içinde kullanmamak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Gayrimenkul Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla