Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları

AİLE KONUTUNA DAYALI 

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Genel Olarak,

Medeni Kanunumuz, aile konutuna dair açık bir koruyucu düzenleme getirmiş olup, aile konutu da, tapu iptal ve tescil davalarının temel nedenlerinden birisi olarak değerlendirilmektedir.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin tüm yaşam faaliyetlerini yürüttüğü yer olup, Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. Amir hükmüne göre:

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Burada, eşlerin tek başına hareket etmelerine ilişkin tasarruf imkanları yani, ‘’fiil ehliyeti’’ sınırlandırılmış olup; bu sınırlandırma, konutun, ‘’aile konutu’’ olmasından kaynaklanır. 

Nitekim, Yargıtay 

‘’ … tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak ” belirli olan” bir işlem için verilebilir. … aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Nitekim bu ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 15.04.2015 gün ve 2013/2-2056 E., 2015/1201 K.; 02.03.2016 gün ve 2015/2-53 E., 2016/211 K.; 24.05.2017 gün ve 2017/2-1604 E., 2017/967 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.’’ 

Kararda da açıkça ifade edildiği üzere, malik olmayan eşin, yapılacak işleme ilişkin açık rızası alınmaksızın, malik eş tarafından aile konutunun devri veya ayni hakka konu olması halinde bu işlem geçersiz olacaktır. Bu durumda da, gayrimenkulün aile konutu olduğundan bahisle ‘’tapu iptal ve tescil davası’’ açılması mümkündür. 

İşlemin tarafı olan 3. Kişinin iyiniyetli olup olmaması, işlemin geçersizliğini etkilemez.

Aile konutunun maliki olan eş ile işlem yapan üçüncü kişi, taşınmazın aile konutu olduğunu bilmiyor olabilir. Ancak, üçüncü kişinin, işlem konusu taşınmazın aile konutu olduğunu bilmemesi, eş deyişle ‘’iyiniyetli’’ olması halinde dahi, işlem geçerlilik kazanamaz. Zira, Medeni Kanun’un ifadesi çok açık olup, malik olmayan eşin rızası alınmaksızın aile konutunun devredilemeyeceği ifade edilmiştir. 

Ancak; önemle belirtmemiz gerekir ki, her ne kadar aile konutunun, malik olmayan eşin rızası alınmaksızın üçüncü kişilere devri işlemi geçersiz olsa ve bu işlem tapu iptal ve tescil davası açılmasına yol açsa da, işlem yapılan üçüncü kişinin, konutu bir başkasına satması halinde, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Madde hükmünün uygulanması gündeme gelebilecektir. Bu durumda, tapudaki yolsuz tescile iyi niyetle güvenerek mülkiyet kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunabilecektir. Malik olmayan eş açısından, bu tehlikeyi bertaraf etmek için de kanun, ‘’aile konutu şerhi’’ imkanını getirmiştir. 

Aile Konutu Şerhi 

Aile konutunun, malik olmayan eş tarafından hukuki işlemlere konu edilerek üçüncü kişilere satışı ve devri tehlikesini bertaraf etmek amacıyla kanunda ‘’ aile konutu şerhi’’ imkanı getirilmiştir. 

Malik eşin, aile konutunu bir üçüncü kişiye satması ve devir işlemlerini gerçekleştirmesi sonucunda, malik olmayan eş, aile konutu niteliğindeki taşınmazın devri işleminin geçersizliği için, tapu iptal ve tescil davası açmak zorunda kalacaktır. Taşınmaza ait tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunması halinde ise, taşınmazın, malik olmayan eşin açık rızası olmaksızın üçüncü kişilere devri tehlikesi engellenmiş olacaktır. 

Aile konutu niteliğindeki taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne ‘’aile konutu şerhi’’ konulmasını, Tapu Müdürlüğü’nden isteyebilecektir. 

Türk Medeni Kanunu’nun 194/3. Maddesine göre:

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Malik olmayan eş, Tapu Müdürlüğü’nden istenen evraklarla birlikte giderek, söz konusu taşınmaza aile konutu şerhi verilmesini talep edebilecektir. Bu evraklar, Tapu Müdürlüklerinin internet sitesinde yayınlanmakta olup, nüfus cüzdanı, aile cüzdanı, nüfus kayıt örneği vs. belgelerdir. 

Tapu Müdürlüğü’nce yapılan işlem, malik olan eşe de ayrıca bildirilir.