Ev alırken ya da kiralarken emlakçıyla imzaladığınız “yer gösterme belgesi”, bir şirkete müşteri bulan aracıyla yaptığınız komisyon anlaşması ya da bir oyuncuyu kulübe yerleştiren temsilciyle kurduğunuz ilişki, hukuken simsarlık sözleşmesidir. Simsar, sizin için bir sözleşme fırsatı bulur veya sözleşmenin kurulmasına aracılık eder; karşılığında ücrete, yani komisyona hak kazanır.
Türk Borçlar Kanunu simsarlığı m. 520-525 arasında düzenler. Emlak komisyonculuğu bakımından ayrıca Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uygulanır. Bu yazıda simsarlık sözleşmesinin şeklini, komisyonun hangi durumda hak edildiğini, ücretin belirlenmesini ve indirilmesini, simsarın ücret hakkını kaybettiği halleri, emlakçılara ilişkin kuralları ve komisyon uyuşmazlıklarında izlenecek yolu anlatıyoruz.
- Komisyon ne zaman hak edilir?
- Simsarın faaliyeti sonucunda asıl sözleşme kurulursa (TBK m. 521). Satış veya kiralama gerçekleşmezse kural olarak ücret doğmaz.
- Şekil şartı var mı?
- Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 520/3).
- Emlak komisyonu en fazla ne kadar?
- Satışta satış bedelinin KDV hariç %4’ü, kiralamada bir aylık kira bedeli. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır.
- Süre?
- Simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıl; ticari simsarlık ücreti alacağı ise genel on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/5, 146).
Simsarlık sözleşmesi nedir?
TBK m. 520/1’e göre simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Tanım iki tür simsarlığı içerir:
Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır (TBK m. 520/2). TBK m. 521-525 yalnızca simsarlık ücretini düzenler; simsarın özen ve sadakat borcu, hesap verme yükümlülüğü ve sözleşmenin sona ermesi gibi konularda vekalet hükümlerine başvurulur. Bu kuralları vekalet sözleşmesi yazımızda anlattık.
Simsarlık sözleşmesinin tarafları simsar ile iş sahibidir. Simsarın alıcıya hizmet verdiği durumda satıcının, satıcıya hizmet verdiği durumda alıcının bu sözleşmede imzasının bulunması gerekmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde taşınmaz malikinin imzasının bulunmasına gerek olmadığını kabul etmiştir (30.03.2016, 2014/859 E., 2016/428 K.). Simsarın taşınmazın maliki olmaması veya malikle sözleşmesinin bulunmaması da tek başına ücret hakkını ortadan kaldırmaz.
Şekil şartı ve yazılı sözleşme
Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 520/3). Bu bir geçerlilik şartıdır. Sözlü olarak kararlaştırılan emlak komisyonu kural olarak dava edilemez. Yazılı şekil, borç altına girenin imzasını gerektirir. Uygulamada emlakçıların kullandığı “yer gösterme belgesi” veya “taşınmaz gösterme belgesi”, iş sahibince imzalanmışsa bu şartı karşılayabilir.
- İmza eksikliği: Yargıtay’ın bazı kararlarında sözleşmede simsarın kendi imzasının da bulunması gerektiği, dava açıldıktan sonra atılan imzanın eksikliği gidermeyeceği kabul edilmiştir. Belgenin her iki tarafça imzalanması bu nedenle önemlidir.
- Hakkın kötüye kullanılması: Buna karşılık simsarın aracılığıyla satış gerçekleşmiş ve simsar edimini yerine getirmişse, alıcının yalnızca simsarın imzası eksik diye ödemeden kaçınması, Yargıtay uygulamasında dürüstlük kuralına aykırı bulunabilmektedir (TMK m. 2).
- Taşınmaz dışındaki simsarlık: Araç, makine, ticari mal veya hizmet alanındaki simsarlık sözleşmeleri kanunda şekle bağlanmamıştır. Ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması önerilir.
Komisyona ne zaman hak kazanılır?
TBK m. 521/1’e göre simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Bu kuralın üç sonucu vardır:
- Asıl sözleşme kurulmalıdırSatış veya kira sözleşmesi kurulmadıkça ücret doğmaz. Taşınmaz satışında asıl sözleşme tapuda resmi şekilde yapılan satıştır. Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşme iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulduğunda ücret alacağı doğar.
- Faaliyet ile sözleşme arasında bağ olmalıdırSözleşmenin simsarın faaliyeti sonucunda kurulması gerekir. Simsarın gösterdiği taşınmazın, gösterme süresi içinde gösterilen kişi tarafından satın alınması bu bağı kurar. Geçerli bir simsarlık sözleşmesi tek başına ücret doğurmaz; simsar aracılık ettiğini delillerle ispatlamalıdır.
- Koşula bağlı sözleşmede koşul gerçekleşmelidirSimsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa (örneğin kredinin onaylanması şartı), ücret koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir (TBK m. 521/2).
Simsarın giderleri kural olarak ücretin içindedir. Ancak sözleşmede giderlerin ayrıca ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmasa bile giderleri ödenir (TBK m. 521/3).
Yalnızca yer göstermek yeterli mi?
Salt yer göstermek, satış gerçekleşmedikçe ücret doğurmayan hazırlık niteliğinde bir faaliyettir. Ancak gösterilen taşınmaz daha sonra gösterilen kişi tarafından satın alınırsa durum değişir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ücret talebinin “sırf yer göstermeye dayalı ücret istenemez” gerekçesiyle reddedilmesini doğru bulmamış ve sözleşme hükümlerinin incelenmesini istemiştir (30.03.2016, 2014/859 E., 2016/428 K.).
Simsarı devre dışı bırakmak
Uygulamada en sık uyuşmazlık, alıcının emlakçının gösterdiği evi emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan malikten satın almasıdır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre yetkilendirme süresi içinde, gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek taşınmaz doğrudan iş sahibinden satın alınır veya kiralanırsa işletme hizmet bedeline hak kazanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da gösterme belgesindeki “simsar devre dışı bırakılarak satın alınırsa komisyon iki kat ödenir” kaydını sözleşme serbestisi gereği geçerli ve bağlayıcı bulmuş, olayda %3 yerine %6 komisyon talebinin reddini bozmuştur (24.05.2022, 2020/339 E., 2022/723 K., oy çokluğu).
Gösterme belgelerinde çoğu zaman “imzalayan veya yakınları satın alırsa komisyon ödenir” kaydı bulunur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu listenin yorumla genişletilemeyeceğini kabul etmiştir. Listede imzalayanın anne, baba, çocukları ve üçüncü dereceye kadar kan ve kayın hısımları sayılmış ama eş sayılmamışsa, eşin satın alması halinde imzalayan komisyondan sorumlu tutulamaz; çünkü eşler birbirinin kayın hısmı değildir (24.11.2022, 2021/567 E., 2022/1586 K.).
Ücretin belirlenmesi, sınırı ve indirilmesi
TBK m. 522’ye göre ücret belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir. Emlak komisyonu için Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 20 bir üst sınır koyar. Yönetmelik’te 29 Nisan ve 1 Ekim 2026’da yapılan değişiklikler bu sınırlara dokunmamıştır:
| İşlem | Azami hizmet bedeli | Ne zaman doğar? | Kim öder? |
|---|---|---|---|
| Alım satım | Sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç %4’ü | Satışın tapu siciline tescili ile | Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında eşit paylaşılır |
| Kiralama | Sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarı | Kira sözleşmesinin kurulması ile |
5.000.000 TL’ye satılan bir dairede emlakçının alabileceği toplam komisyon KDV hariç en fazla 200.000 TL‘dir. Yazılı başka bir anlaşma yoksa bunun 100.000 TL’sini satıcı, 100.000 TL’sini alıcı öder; KDV ayrıca eklenir. Aylık kirası 30.000 TL olan bir dairenin kiralanmasında toplam komisyon en fazla 30.000 TL ve KDV’dir; kural olarak ev sahibi ve kiracı yarı yarıya öder.
Aşırı ücret ve cezai şart
Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine bu ücret hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir (TBK m. 525). Gösterme belgelerine sıkça konan “cayma bedeli” veya “devre dışı bırakma halinde iki kat komisyon” gibi kayıtlar ceza koşulu niteliği taşıyabilir; Hukuk Genel Kurulu da yukarıda anılan 24.05.2022 tarihli kararında iki kat komisyonun ücrete ek olarak ceza koşulu niteliği taşıdığını belirtmiştir. Hakim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir (TBK m. 182/3). Uygulamada aşırı bulunan bu tür kayıtlar tamamen ortadan kaldırılmayıp makul bir orana indirilmektedir. Borçlu tacirse ceza koşulunun indirilmesini isteyemez (TTK m. 22). Ayrıntılar için cezai şart yazımıza bakabilirsiniz.
Gösterme belgesi ve yetkilendirme sözleşmeleri emlakçı tarafından önceden hazırlanmış matbu metinlerdir. Tüketiciye karşı kullanılan ve tartışılmadan imzalatılan ağır kayıtlar, haksız şart denetimine de tabidir. Bu denetimi tüketici sözleşmelerinde haksız şartlar yazımızda anlattık.
Simsarın ücret hakkını kaybetmesi
TBK m. 523’e göre simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder. Örneğin satıcıdan komisyon alan emlakçının, alıcıyla gizlice anlaşarak satıcıya düşük fiyat önermesi veya müşteriyi sözleşme sürerken kendi kurduğu başka bir şirkete yönlendirmesi bu sonucu doğurur.
Emlak komisyonculuğunda Yönetmelik, hizmet bedelinin her iki taraftan alınmasını açıkça öngörür. Bu nedenle taraflarca bilinen ve mevzuata uygun çift taraflı komisyon, tek başına dürüstlük kuralına aykırı sayılmaz. Simsarın gizlediği ek menfaatler ise TBK m. 523 kapsamında değerlendirilir.
Yanıltıcı bilgi, ücret kaybından fazlasını doğurabilir. Taşınmazın metrekaresi, imar durumu veya tapu kaydı hakkında gerçeğe aykırı bilgi veren simsar, ücret hakkını kaybetmenin yanında zarardan da sorumlu olur. Mesleğin sağladığı güven kötüye kullanılarak yapılan yanıltmalar ayrıca nitelikli dolandırıcılık suçu kapsamında değerlendirilebilir.
Emlakçılık: yetki belgesi ve yetkilendirme sözleşmesi
Taşınmaz ticareti, işletme adına yetki belgesi almış tacirler ile esnaf ve sanatkarlar tarafından yapılabilir. Yetki belgesi işletmenin bulunduğu yerdeki ticaret il müdürlüğünce verilir ve işyerinde görünür bir yere asılması gerekir. Belge alınabilmesi için meslek odasına kayıt, vergi mükellefiyeti ve emlak danışmanlığı mesleki yeterlilik belgesi gibi şartlar aranır. Yetki belgesi olmadan faaliyette bulunmak idari para cezasını gerektirir. Yetki belgesinin yokluğunun ücret hakkına etkisi ise Yargıtay uygulamasında tartışmalıdır; bu nedenle sözleşme imzalamadan önce emlakçının yetki belgesini görmek ve belge numarasının sözleşmeye yazılmasını istemek önemlidir.
- Yetkilendirme sözleşmesi: İş sahibinin emlakçıyı satış veya kiralama için yetkilendirdiği yazılı sözleşmedir. Taşınmazın bilgileri, hizmetin kapsamı, süre, hizmet bedeli, ödeme zamanı ve varsa münhasırlık açıkça yazılmalıdır.
- Gösterme belgesi: Hangi taşınmazın hangi tarihte kime gösterildiğini kayıt altına alır. Devre dışı bırakma halinde ücret talebinin temel delilidir.
- Münhasır yetki: Belirli süre için yalnızca bir emlakçının yetkilendirildiği sözleşmelerde, süre içinde başka yolla yapılan satış için de ücret kararlaştırılabilir. Yargıtay, TBK m. 521’in emredici olmadığını ve tarafların bu yönde anlaşabileceğini kabul etmektedir. Sürenin açıkça yazılması bu nedenle önem taşır.
- Ödeme sistemi: Yönetmelik’te 29 Nisan 2026’da yapılan değişiklikle (RG 33238), satış bedelinin tapu devriyle eş zamanlı aktarılmasını sağlayan bir ödeme sistemi öngörülmüştür. Sistemin kullanımı ilk olarak 1 Temmuz 2026 sonrasındaki satışlar için öngörülmüş, 1 Ekim 2026’da yapılan değişiklikle (RG 33387) bu tarih 1 Aralık 2026’ya ertelenmiştir. Sistemi Bakanlığın yetkilendireceği bir entegratör işletecek; sisteme dahil edilmeyecek satışlar ve kullanım bedelinin paylaşımı protokolle belirlenecektir. Satış öncesinde güncel uygulamayı emlakçıya ve tapu müdürlüğüne sormanız faydalı olur.
Simsarlık sözleşmesi vekalet hükümlerine tabi olduğundan iş sahibi sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir; ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m. 512). Kapora veya cayma bedeli adı altında emlakçıya bırakılan paralar da satış gerçekleşmezse ayrıca değerlendirilir. Geçersiz bir satış nedeniyle verilen kaporanın iadesinde sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır; bunu sebepsiz zenginleşme davası yazımızda anlattık.
Başvuru ve dava yolu
Görevli mahkeme ve arabuluculuk
| Taraflar | Görevli mahkeme | Dava öncesi zorunlu başvuru |
|---|---|---|
| Emlakçı ile ev alan, satan veya kiralayan bir birey | Tüketici mahkemesi (yoksa asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla) | Arabuluculuk (6502 sayılı Kanun m. 73/A). Tüketicinin başvurularında değer 2026 için 186.000 TL’nin altındaysa tüketici hakem heyeti |
| Tacir olan iki taraf, ticari işletmeyle ilgili aracılık | Asliye ticaret mahkemesi | Arabuluculuk (TTK m. 5/A) |
| Tacir olmayan simsar ile birey | Asliye hukuk mahkemesi | Zorunlu arabuluculuk yok |
Zamanaşımı
TBK m. 147/5’e göre simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Kanun bu kuraldan ticari simsarlık ücreti alacağını ayrıca hariç tutmuştur. Bu nedenle ticari simsarlık ücreti alacağı genel on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Süre, ücretin muaccel olduğu tarihten, emlak komisyonunda kural olarak tapudaki satış veya kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten başlar.
Takip, dava ve ispat
- İhtarname: Simsar, ücret alacağını noter ihtarıyla talep edip borçluyu temerrüde düşürebilir. Faiz bu tarihten işler.
- İcra takibi: Komisyon alacağı için ilamsız takip başlatılabilir. Borçlu itiraz ederse bir yıl içinde itirazın iptali davası açılır; alacak belirliyse icra inkar tazminatı istenebilir.
- Deliller: Yazılı simsarlık sözleşmesi veya imzalı gösterme belgesi, tapu kaydı ve satış tarihi, satış bedelini gösteren resmi senet, simsar ile taraflar arasındaki mesajlar, ilan kayıtları ve tanıklar. Ücret alacağını ispat yükü simsardadır.
- Harç: Para alacağı olduğundan nispi harç alınır; 2026 yılında nispi karar ve ilam harcı binde 68,31’dir ve dörtte biri peşin ödenir.
Sık yapılan hatalar
- Taşınmaz simsarlığında sözlü anlaşmaya güvenip yazılı sözleşme veya imzalı gösterme belgesi düzenlememek.
- Gösterme belgesini okumadan imzalamak; devre dışı bırakma ve cayma bedeli kayıtlarını gözden kaçırmak.
- Emlakçının gösterdiği evi süre içinde doğrudan malikten almanın komisyon borcunu ortadan kaldıracağını sanmak.
- Yönetmelikteki %4 ve bir aylık kira üst sınırını aşan komisyonu sorgulamadan ödemek.
- Emlakçının yetki belgesini kontrol etmemek.
- Tüketici uyuşmazlığında arabulucuya başvurmadan dava açmak veya beş yıllık zamanaşımını kaçırmak.
Simsarlık, ticari hayatın en eski aracılık biçimlerinden biridir. Komisyonun ancak sonuçla hak edilmesi kuralı, hem simsarı sonuç almaya yönlendirir hem de iş sahibini korur. Uyuşmazlıkların büyük kısmı, sözleşmenin ve gösterme belgesinin özenle hazırlanmasıyla önlenebilir.
Sık sorulan sorular
Emlakçı evi gösterdi ama satın almadım, komisyon ödemem gerekir mi?
Kural olarak hayır. Simsar, ancak faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (TBK m. 521). Ancak gösterilen evi sözleşmedeki süre içinde emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan malikten alırsanız komisyon borcu doğabilir.
Emlak komisyonu yüzde kaç?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre satışta satış bedelinin KDV hariç en fazla %4’ü, kiralamada en fazla bir aylık kira bedeli. Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı veya kiracı ve ev sahibi eşit öder.
Sözlü anlaştığımız emlakçı komisyon isteyebilir mi?
Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 520/3). Sözlü anlaşmaya dayanan komisyon talebi kural olarak reddedilir. Satış gerçekleşmiş ve simsar edimini yerine getirmişse, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılıp sayılmayacağı olaya göre değerlendirilir.
Gösterme belgesindeki iki kat komisyon cezası geçerli mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu tür kayıtları kural olarak geçerli ve bağlayıcı kabul etmektedir. Ancak aşırı bulunan ceza koşulu hakim tarafından indirilebilir (TBK m. 182/3) ve tüketiciye karşı kullanılan kayıtlar haksız şart denetimine de tabidir.
Komisyon alacağı ne zaman zamanaşımına uğrar?
Simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıl içinde zamanaşımına uğrar. Ticari simsarlık ücreti alacağı ise on yıllık genel süreye tabidir (TBK m. 147/5, 146).
Emlakçıyla komisyon uyuşmazlığında hangi mahkemeye gidilir?
Ev alan, satan veya kiralayan birey ile emlakçı arasındaki uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülür ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tacirler arasındaki ticari aracılıkta asliye ticaret mahkemesi görevlidir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla