Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Zorunlu Arabuluculuk: Şartları ve Süreci

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlardaki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlayan dava türlerinden biridir. 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında, ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.

Arabuluculuğa başvurulmaksızın doğrudan dava açılması halinde ise davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddi kararı verilmektedir.

Bu yazımızda, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında zorunlu arabuluculuğun şartları, işleyişi ve hukuki sonuçları detaylı şekilde ele alınacaktır.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talebiyle dava açılmadan önce, tarafların zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekmektedir.

Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme tarafından dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verilebilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk süreci, dava açılabilmesi bakımından zorunlu bir ön aşama niteliği taşımaktadır.

1.1. Zorunlu Arabuluculuğun Hukuki Dayanağı

Ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuğun hukuki dayanağı, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişikliklerdir.

Yapılan düzenleme ile birlikte, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Böylece tarafların öncelikle sulh yoluyla anlaşmalarının sağlanması amaçlanmıştır.

1.2. Arabuluculuğun Dava Şartı Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması, dava şartı niteliğindedir. Başka bir ifadeyle, arabuluculuk süreci tamamlanmadan mahkemenin uyuşmazlığın esasına girerek inceleme yapması mümkün değildir.

Bu nedenle dava açılırken, arabuluculuk sürecinin tamamlandığını gösteren son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir.  Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması halinde, mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verebilir.

2. Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, arabuluculuk bürosuna yapılacak başvuru ile başlamaktadır. Arabuluculuk başvurusu, dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken zorunlu bir usul işlemi niteliğindedir.

Başvuru sırasında uyuşmazlığa konu taşınmazın bilgileri, tarafların kimlik ve adres bilgileri ile uyuşmazlığın konusu açık şekilde belirtilmelidir. Özellikle çok sayıda paydaşın bulunduğu uyuşmazlıklarda, taraf bilgilerinin eksiksiz gösterilmesi büyük önem taşımaktadır.

2.1. Başvuruyu Kimler Yapabilir?

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu, ortaklığın giderilmesini talep eden paydaş veya paydaşlar tarafından yapılabilir.

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda, paydaşlardan herhangi biri tek başına arabuluculuğa başvurma hakkına sahiptir. Başvuru yapılabilmesi için tüm paydaşların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir.

Başvuru, tarafların kendileri tarafından yapılabileceği gibi vekil aracılığıyla da gerçekleştirilebilir.

2.2. Başvurunun Yapılacağı Yer

Ortaklığın giderilmesi davalarından önce arabuluculuk başvurusunun eğer bir taşınmazın paylaştırılması amaçlanıyorsa taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvuru yapılmalıdır. Eğer taşınmaz dışındaki bir malvarlığının paylaştırılması amaçlanıyorsa karşı tarafın yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna başvuru yapılması gerekmektedir. Bununla birlikte karşı taraf birden fazla kişiyse, bu taraflardan herhangi birinin yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna da başvurulabilir.

Arabuluculuk bürosunun bulunmadığı yerlerde ise başvurular, görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü aracılığıyla alınmaktadır. Başvurunun yetkili büroya yapılması, sürecin sağlıklı şekilde yürütülmesi bakımından önem taşır.

2.3. Birden Fazla Paydaş Bulunması Halinde Başvuru

Ortaklığın giderilmesi davalarında çoğu zaman taşınmaz üzerinde çok sayıda paydaş bulunmaktadır. Bu durumda arabuluculuk sürecine tüm paydaşların dahil edilmesi gerekir.

Başvuru sırasında mümkün olduğu ölçüde tüm paydaşların kimlik ve adres bilgilerinin eksiksiz bildirilmesi önem taşımaktadır. Özellikle miras ortaklığından kaynaklanan uyuşmazlıklarda çok sayıda mirasçının bulunması, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmesi bakımından dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biridir.

3. Arabuluculuk Süreci Nasıl Yürütülür?

Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk süreci, başvurunun arabuluculuk bürosuna yapılması ve arabulucunun görevlendirilmesi ile birlikte başlamaktadır. Süreç boyunca tarafların uzlaşma imkanlarının değerlendirilmesi, taşınmazın paylaşım şeklinin görüşülmesi ve mümkünse uyuşmazlığın dava açılmaksızın çözümlenmesi amaçlanır.

3.1. Arabulucunun Görevlendirilmesi

Arabuluculuk başvurusunun yapılmasından sonra, arabuluculuk bürosu tarafından sicile kayıtlı bir arabulucu görevlendirilir.

Tarafların belirli bir arabulucu üzerinde anlaşmaları halinde, süreç tarafların ortak iradesiyle belirlenen arabulucu aracılığıyla da yürütülebilir. Arabulucu görevlendirildikten sonra dosya kendisine tevdi edilir ve süreç resmen başlamış olur.

3.2. Taraflara Bildirim ve Toplantıya Davet

Arabulucu, görevlendirildikten sonra taraflarla iletişime geçerek arabuluculuk toplantısının gününü, saatini ve yerini bildirir. Bildirimler çoğunlukla telefon, SMS, e-posta veya diğer iletişim araçlarıyla yapılmakta olup arabulucunun taraflara ulaşabilmek için gerekli özeni göstermesi beklenmektedir.

Arabulucunun, tarafları görüşmelere davet etmek için makul çabayı göstermesi gerekir. Bu nedenle özellikle çok sayıda paydaşın bulunduğu ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, tarafların adres ve iletişim bilgilerinin doğru ve eksiksiz şekilde bildirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Taraflardan birine ulaşılamaması halinde arabulucu, mevcut iletişim bilgileri üzerinden yeniden ulaşmaya çalışır ve yapılan tüm işlemleri tutanak altına alır. Buna rağmen taraflardan birine ulaşılamaması veya davete rağmen görüşmelere katılım sağlanmaması halinde, arabuluculuk süreci ulaşılabilen taraflarla devam ettirilir; ulaşılamayan veya katılım sağlamayan kişilere ilişkin durum ise son tutanakta ayrıca belirtilir.

Usulüne uygun şekilde davet edildiği halde geçerli bir mazeret göstermeksizin toplantıya katılmayan taraf bakımından, sonradan açılacak davada yargılama giderleri ve vekâlet ücreti yönünden aleyhe sonuçlar doğabilmektedir. Bu nedenle tarafların arabuluculuk davetlerini dikkate almaları ve sürece katılım sağlamaları önem taşımaktadır.

3.3. Arabuluculuk Görüşmelerinin Kapsamı

Arabuluculuk görüşmeleri sırasında taraflar, uyuşmazlığa ilişkin her türlü çözüm seçeneğini serbestçe değerlendirebilirler.

Bu kapsamda:

• Taşınmazın aynen paylaşılması,
• Belirli paydaşlara devri,
• Satış yöntemi ve koşulları,
• Satış bedelinin paylaşımı,
• Kat mülkiyetinin kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi,
• Muhdesatın aidiyetinin tespiti ve kullanım bedellerine ilişkin uyuşmazlıklar

gibi konular müzakere edilebilir. Tarafların anlaşması halinde, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlık dava açılmaksızın çözüme kavuşturulabilir.

3.4. Arabuluculuk Sürecinde Süreler

Ortaklığın giderilmesine ilişkin zorunlu arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren kural olarak üç hafta içerisinde sonuçlandırılmalıdır.

Ancak zorunlu hallerin bulunması halinde, arabulucu tarafından bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilir. Böylece arabuluculuk süreci toplamda en fazla dört hafta içerisinde tamamlanmaktadır.

4. Arabuluculuk Sürecinde Anlaşma Sağlanması

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların arabuluculuk görüşmeleri sonunda uzlaşmaya varmaları halinde, uyuşmazlık dava açılmaksızın çözüme kavuşturulabilir. Arabuluculuk sürecinde sağlanan anlaşma, tarafların taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin iradelerini ortaya koyan önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

Tarafların anlaşması halinde, ortaklığın nasıl giderileceği, taşınmazın hangi paydaşa bırakılacağı, satış yöntemi, satış bedelinin paylaşımı veya diğer mali yükümlülükler anlaşma kapsamında kararlaştırılabilir.

4.1. Anlaşma Tutanağı (Anlaşma Belgesi)

Tarafların arabuluculuk görüşmeleri sonunda uzlaşmaları halinde, arabulucu tarafından bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belgede, tarafların üzerinde mutabık kaldıkları hususlar açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde gösterilir.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında anlaşma belgesi kapsamında özellikle:

• Taşınmazın aynen paylaşılması,
• Belirli paydaşlara devredilmesi,
• Satış şekli,
• Satış bedelinin paylaşımı,
• Paydaşlar arasındaki hesaplaşma,
• Muhdesat veya kullanım bedellerine ilişkin hususlar
  düzenlenebilmektedir.

Anlaşma belgesinin taraflar ve arabulucu tarafından imzalanması ile birlikte, taraflar bakımından bağlayıcı hukuki sonuçlar doğar.

4.2. İcra Edilebilirlik Şerhi

Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesinin ilam niteliğinde belge sayılabilmesi ve doğrudan icra edilebilir hale gelebilmesi için bazı durumlarda icra edilebilirlik şerhi alınması gerekebilir.

İcra edilebilirlik şerhi, anlaşma belgesinin cebri icra yoluyla uygulanabilmesine imkan sağlayan mahkeme onayı niteliğindedir. Özellikle taşınmaz devri, tapu işlemleri veya resmi şekle tabi işlemler içeren anlaşmalarda icra edilebilirlik şerhi uygulamada büyük önem taşımaktadır.

İcra edilebilirlik şerhi verilmesine ilişkin görevli mahkeme, uyuşmazlık hakkında dava açılması halinde görevli olacak mahkemedir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Mahkeme tarafından yapılan incelemede, anlaşmanın arabuluculuğa elverişli olup olmadığı, kamu düzenine ve emredici hukuk kurallarına aykırılık bulunup bulunmadığı değerlendirilir. Şartların oluşması halinde anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi verilerek belge ilam niteliği kazanır.

5. Arabuluculuk Sürecinde Anlaşma Sağlanamaması

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların arabuluculuk görüşmeleri sonunda uzlaşmaya varamamaları halinde, arabuluculuk süreci anlaşamama ile sona erer. Bu durumda tarafların ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı devam etmektedir.

Zorunlu arabuluculuk kapsamında yürütülen süreçte anlaşma sağlanamaması, tarafların mahkemeye başvurma hakkını ortadan kaldırmamakta; yalnızca dava açılabilmesi için gerekli dava şartının yerine getirildiğini göstermektedir.

Tarafların arabuluculuk görüşmeleri sonunda uzlaşamamaları halinde, arabulucu tarafından “anlaşamama son tutanağı” düzenlenir. Bu tutanak, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun şekilde tamamlandığını ve taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığını gösteren resmi nitelikte bir belgedir. Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için, bu son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

6. Arabuluculuk Toplantısına Katılmamanın Hukuki Sonuçları

Ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk kapsamında yapılan ilk toplantıya, usulüne uygun şekilde davet edilen tarafın haklı bir mazeret olmaksızın katılmaması önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca, ilk toplantıya mazeretsiz şekilde katılmayan taraf, sonradan açılacak ortaklığın giderilmesi davasında tamamen veya kısmen haklı çıksa dahi:

• Yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir,
• Kendi lehine vekâlet ücretine hükmedilmeyebilir.

Örneğin, paydaşlardan biri arabuluculuk toplantısına katılmamış; buna karşılık diğer paydaş toplantıya katılmış ve süreç sonunda dava açılmışsa, toplantıya katılmayan taraf dava sonunda haklı çıksa bile mahkeme tarafından yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir.

7. Arabuluculuk Sürecinde Temsil

Ortaklığın giderilmesine ilişkin arabuluculuk görüşmelerinde tarafların sürece bizzat katılmaları mümkün olduğu gibi, avukatları aracılığıyla temsil edilmeleri de mümkündür.

7.1. Avukat ile Temsil

Taraflar, arabuluculuk görüşmelerine avukatları aracılığıyla katılabilirler. Avukat, müvekkili adına görüşmelere katılarak müzakereleri yürütür, tekliflerde bulunur ve anlaşma sağlanması halinde anlaşma belgesini imzalayabilir.

Ancak avukatın arabuluculuk sürecinde tarafı temsil edebilmesi ve özellikle anlaşma belgesini imzalayabilmesi için, vekâletnamesinde arabuluculuk faaliyetleri bakımından özel yetkinin bulunması gerekir. Özellikle sulh olma, anlaşma yapma ve taşınmaz devrine ilişkin işlemler bakımından özel yetki aranması uygulamada büyük önem taşımaktadır.

7.2. Miras Ortaklığında Temsil Sorunu

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, miras ortaklıklarında temsil meselesidir. Özellikle elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda çok sayıda mirasçının bulunması nedeniyle, arabuluculuk görüşmelerinin yürütülmesi uygulamada güçleşebilmektedir.

Her mirasçı arabuluculuk sürecine ayrı ayrı katılabileceği gibi, avukatı aracılığıyla da temsil edilebilir. Ancak mirasçılar arasında görüş ayrılığı bulunması veya bazı mirasçıların sürece katılmaması, anlaşma sağlanmasını zorlaştırabilmektedir.

7.3. Tüzel Kişilerin Temsili

Paydaşlardan birinin şirket, kooperatif, dernek veya başka bir tüzel kişi olması halinde, arabuluculuk görüşmelerine tüzel kişiyi temsil ve ilzama yetkili kişiler katılır.

Şirketler bakımından kural olarak yönetim organı üyeleri veya şirketi temsil yetkisi bulunan kişiler sürece iştirak eder. Ayrıca tüzel kişi, avukatı aracılığıyla da temsil edilebilir.

Temsil yetkisinin ticaret sicili kayıtları, imza sirküleri veya yetki belgeleri ile ispat edilmesi gerekebilir. Yetkisiz kişiler tarafından yapılan işlemler veya imzalanan anlaşma belgeleri, sonradan geçerlilik bakımından uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

8. Arabuluculuk Sonrası Ortaklığın Giderilmesi Davası

Zorunlu arabuluculuk sürecinin anlaşamama ile sonuçlanması halinde, tarafların ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı devam etmektedir. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması, dava açılabilmesi bakımından yerine getirilmesi gereken zorunlu bir dava şartı niteliğindedir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılırken, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun şekilde tamamlandığını gösteren belgelerin dava dosyasına sunulması büyük önem taşımaktadır.

8.1. Dava Açma Süresi

Arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlanması halinde, ortaklığın giderilmesi davasının açılması bakımından kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Bu nedenle taraflar, anlaşamama son tutanağının düzenlenmesinden sonra genel hükümler çerçevesinde dava açabilirler. Ancak uygulamada, uyuşmazlığın uzamaması ve taşınmaz üzerindeki fiili kullanım sorunlarının büyümemesi bakımından davanın makul süre içerisinde açılması önem taşımaktadır.

8.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

8.3. Arabuluculuk Tutanağının Dava Dosyasına Sunulması

Zorunlu arabuluculuk kapsamında yürütülen görüşmeler sonunda düzenlenen anlaşamama son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

Bu tutanak, arabuluculuk dava şartının yerine getirildiğini gösteren resmi belge niteliğindedir. Son tutanak sunulmaksızın açılan davalarda mahkeme tarafından dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret kararı verilebilir.