Kentsel dönüşüme giren eski binalarda tapu kayıtları çoğu zaman yıllar önce vefat etmiş maliklerin adına durur. Bir dairenin birkaç mirasçısı vardır, bazıları yurt dışındadır, bazıları dönüşüme karşıdır. Bazı dairelerde ise kardeşler, eşler ya da ortaklar aynı bölümün paylı malikidir. Bu tablo, karar alınmasını, sözleşme imzalanmasını ve yeni dairelerin tescilini zorlaştırır; hazırlıksız mirasçılar ise farkında olmadan pay satışı riskiyle karşılaşır.
Bu yazıda paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkın kentsel dönüşümdeki sonuçlarını, salt çoğunluk hesabında payların nasıl sayıldığını, mirasçıların dönüşümden önce yapması gerekenleri, bir mirasçının imza atmaması halinde izlenecek yolları, paylı maliklerin haklarını, küçük ve yurt dışındaki mirasçılar gibi özel durumları ve başvuru yollarını ele alıyoruz.
- Karar nasıl hesaplanır?
- Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla. Paylı malik kendi payı oranında karara katılır.
- Mirasçılar ne yapmalı?
- Mirasçılık belgesi almalı, tapuda intikal yaptırmalı ve mümkünse elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmeli.
- Bir mirasçı imza atmazsa?
- Miras ortaklığına temsilci atanması, paylı mülkiyete geçiş veya ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Ortaklığın giderilmesi davası, çoğunluk kararının uygulanmasını durdurmaz.
- Pay satılırsa bedel kime?
- Payı satılan maliklere; elbirliği halinde terekeye ve mirasçılara miras payları oranında.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki olabilir. Bu birliktelik iki farklı biçimde ortaya çıkar ve kentsel dönüşümdeki haklar büyük ölçüde hangisinin söz konusu olduğuna bağlıdır.
| Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı) | |
|---|---|---|
| Nasıl doğar? | Birlikte satın alma, intikalden sonra paylı tescil, sözleşme | Malikin ölümüyle, mirasçılar tereke üzerinde kendiliğinden elbirliğiyle malik olur (TMK m. 640) |
| Tapuda görünüm | Her paydaşın payı belli (ör. 1/2, 3/8) | Mirasçılar “iştirak halinde” malik görünür; tek tek payları tapuda yazılı değildir |
| Kendi payında tasarruf | Payını tek başına satabilir, rehnedebilir (TMK m. 688/3) | Ortaklık sürdükçe tek başına tasarruf edemez |
| Taşınmazın tamamı hakkında karar | Önemli işler çoğunlukla, olağanüstü işler oybirliğiyle (TMK m. 691, 692) | Kural olarak bütün ortakların oybirliği (TMK m. 702) |
| Ortaklıktan çıkış | Ortaklığın giderilmesi (TMK m. 698) | Mirasın paylaşılması, paylı mülkiyete çevirme veya ortaklığın giderilmesi |
6306 sayılı Kanun, Medeni Kanundaki bu genel kuralların önüne geçen özel düzenlemeler içerir. Riskli yapıda yeniden bina yaptırılması veya payların satışı gibi kararlar, Medeni Kanunun olağanüstü yönetim ve tasarruf işlemleri için aradığı oybirliği yerine paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir. Miras ortaklığının işleyişini genel olarak miras ortaklığı yazımızda anlattık.
Salt çoğunluk hesabında paylar nasıl sayılır?
Kentsel dönüşüm kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun m. 6/1). Kaç kişinin katıldığına bakılmaz; karara katılanların arsa paylarının toplamı, bütün arsa paylarının yarısını aşmalıdır. 7471 sayılı Kanundan önce bu oran üçte ikiydi. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle riskli yapılı parsellerde karar için malikler toplantısı zorunlu hale gelmiştir; toplantı çağrısı muhtarlıkta veya bina panosunda 15 gün ilan ya da noter aracılığıyla yapılır ve ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Mirasçıların bu ilanları takip etmesi bu nedenle önemlidir. Karar alma usulü ve toplantı şartları kentsel dönüşüm kararı yazımızda ayrıntılı olarak yer alıyor.
Rakamlı örnek
Sekiz daireli bir binada her dairenin arsa payı eşit, yani 1/8’dir. Toplam payın yarısı 4/8 olduğundan kararın geçmesi için katılanların toplam payının 4/8’i aşması gerekir.
- Tek malikli daireler: 1, 2, 4 ve 6 numaralı dairelerin malikleri karara katılmıştır. Toplam 4/8 eder; bu oran yarıyı aşmadığından yeterli değildir.
- Paylı malikli daire: 5 numaralı daire iki kardeşin yarı yarıya paylı mülkiyetindedir. Kardeşlerden biri karara katılırsa 1/8 × 1/2 = 1/16 pay eklenir. Toplam 4/8 + 1/16 = 9/16 olur ve yarıyı aştığından karar alınmış sayılır.
- Elbirliği halindeki daire: 3 numaralı daire, vefat eden malikin eşi ve iki çocuğuna kalmıştır; tapuda intikal yapılmış ama paylar ayrılmamıştır. Mirasçılardan yalnızca biri karara katılmak isterse, bu katılımın hesaba nasıl alınacağı tartışmalı hale gelir.
Paylı malik, kendi payı oranında karara katılabilir veya katılmayabilir; bunun için diğer paydaşın onayına ihtiyacı yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçıların tek tek payları tapuda belirli değildir ve Medeni Kanuna göre ortaklar birlikte hareket etmek zorundadır. 6306 sayılı Kanunda elbirliği mülkiyetine ilişkin ayrı bir hesap kuralı yoktur.
Tek mirasçının itirazı bütün payı riske atabilir. Elbirliği halindeki bir payda mirasçılar birlikte karar vermezse o pay, uygulamada karara katılmamış sayılabilir ve satış sürecine konu olabilir. Bu sonucu önlemenin en güvenli yolu, dönüşüm kararından önce intikal yaptırıp elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmektir. Böylece her mirasçı kendi payı için karar verebilir.
Dönüşüm başlamadan önce mirasçıların yapması gerekenler
- Mirasçılık belgesi alınSulh hukuk mahkemesinden veya noterden mirasçılık belgesi alınır. Belge, kimin hangi oranda mirasçı olduğunu gösterir. Ayrıntılar mirasçılık belgesi yazımızda.
- Vergi yükümlülüğünü yerine getirinVeraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir. Tapuda intikal işlemi için vergi dairesinden gerekli yazının alınması istenir.
- Tapuda intikal yaptırınTaşınmaz, mirasçılar adına tapuya tescil edilir. İntikal yapılmadıkça taşınmaz tapuda ölen kişi adına görünmeye devam eder ve işlemler gecikir.
- Paylı mülkiyete çevirinMirasçılar anlaşırsa tapuda elbirliği mülkiyeti, miras payları oranında paylı mülkiyete çevrilebilir. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
- Temsil yetkisini belirleyinMirasçılardan biri veya bir avukat, diğerlerinin noterden verdiği vekaletnameyle toplantılara katılabilir ve sözleşme imzalayabilir. Vekaletnamede kentsel dönüşüm işlemleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve tapu işlemleri açıkça sayılmalıdır.
Paylı mülkiyete geçişin finansman açısından da önemi vardır: örneğin Dünya Bankası kaynaklı kentsel dönüşüm kredilerinde Bakanlık kılavuzu, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmeden başvuru yapılamayacağını öngörmektedir. Bu adımlar, riskli yapı tespiti yapılmadan önce de atılabilir. Tespitten sonra süreler kısa olduğundan hazırlığı erken yapan mirasçılar karar sürecinde etkin rol alabilir.
Mirasçılardan biri imza atmazsa ne olur?
Mirasçılar arasındaki anlaşmazlık, kentsel dönüşümde en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Bir mirasçının imza atmaması projeyi kendiliğinden durdurmaz; ancak diğer mirasçıların hakları da kendiliğinden korunmaz. İzlenebilecek yollar şunlardır:
Kanun, yıktırılan yapının bulunduğu arsa için Medeni Kanun hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini, ancak bu davanın paydaşların salt çoğunluğuyla aldığı karara göre işlem yapılmasına engel olmayacağını açıkça düzenler (6306 m. 6/16). Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası, dönüşümü durdurmak için kullanılabilecek bir araç değildir. Dava, mirasçılar arasındaki ilişkiyi çözmek için açılır.
Elbirliği halindeki pay satılırsa satış bedeli terekeye girer ve mirasçılar arasında miras payları oranında paylaşılır. Payın satışını önlemek isteyen mirasçılar, satış sürecinde 15 günlük bildirim süresini ve satış işlemine karşı 30 günlük dava süresini dikkate almalıdır. Satış süreci arsa payı satışı yazımızda anlatılıyor.
Paylı maliklerin hakları
Paylı malik, kendi payı üzerinde bağımsız hareket edebilir. Kentsel dönüşümde bunun birkaç önemli sonucu vardır:
- Karara katılım: Her paydaş kendi payı oranında karara katılabilir. Aynı dairenin paydaşlarından biri katılırken diğeri katılmayabilir; bu durumda yalnızca katılmayanın payı satış sürecine konu olur.
- Payın devri: Paydaş, payını dönüşüm sürecinde de satabilir veya bağışlayabilir (TMK m. 688/3). Yeni malik, dönüşüm kararı ve sözleşmeyle ilgili yükümlülüklerle karşılaşacağından devirde bu durum açıkça belirtilmelidir.
- Önalım hakkı: Paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732). 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle önalım davasında payın rayiç bedeli hakim tarafından belirlenir ve önalım hakkı sahibi bu bedeli ve tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa tescile karar verilemez (TMK m. 734/2). Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 6306 kapsamındaki satış öncelikle anlaşan paydaşlara yapıldığından önalım çoğu zaman gündeme gelmez.
- Yeni bölümün tescili: Paylaşım sonunda eski bölüm yerine verilen yeni bağımsız bölüm, kural olarak aynı paydaşlar adına aynı oranlarla tescil edilir. Paydaşlar başka bir paylaşım istiyorsa bunu sözleşmeye yazdırmalıdır.
- Kat malikleri kurulunda temsil: Birden fazla malikli bir bağımsız bölümü kurulda, malikleri arasından seçecekleri tek kişi temsil eder (KMK m. 31). Bu kural kurul toplantıları içindir; 6306 kapsamındaki karar, paylar oranında hesaplanır.
Özel durumlar
Küçük veya kısıtlı mirasçı
Mirasçılardan biri vesayet altındaysa vasinin taşınmaz satımı, taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması gibi işlemleri yapabilmesi için vesayet makamının izni gerekir (TMK m. 462). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının müteahhide devrini içerdiğinden bu izin aranır. Velayet altındaki çocuğun anne veya babası da aynı taşınmazda mirasçıysa ve menfaatleri çatışıyorsa çocuğa kayyım atanması gerekebilir (TMK m. 426). İzin ve kayyım süreçleri zaman aldığından dönüşüm takviminde hesaba katılmalıdır.
Yurt dışındaki mirasçı
Yurt dışında yaşayan mirasçı, Türk konsolosluklarından veya apostil şerhli yabancı noter vekaletnamesiyle temsilci belirleyebilir. Tebligatın elektronik olarak alınabilmesi için tapu kaydına elektronik tebligat adresi bildirilmesi faydalıdır. 2026 değişikliğinden sonra elektronik tebligat adresi bildiren maliklere bildirim elektronik yolla yapılır ve muhatabın adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır (Yönetmelik m. 15/2).
Mirasçısı belli olmayan veya kaydı sorunlu taşınmaz
6306 sayılı Kanun, tapuda mülkiyet hanesi açık olan, mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş veya ihtilaflı taşınmazların kamulaştırılmasının da aynı hükümlere tabi olduğunu belirtir (m. 6/2). Başkanlığa, TOKİ’ye veya İdareye devredilen taşınmazlarda uygulama sonucunda oluşan yeni taşınmazlar ise anlaşma sağlanan kişiler veya mirasçıları adına tescil edilir (m. 6/11). Bu hükümler, mirasçıların hakkının ölümle kaybolmadığını gösterir; ancak hakkını kullanmak isteyen mirasçının mirasçılığını belgelemesi gerekir.
Masraflar ve yardımlar paydaşlar arasında nasıl bölüşülür?
Malikler süre içinde yapıyı yıktırmazsa tahliye ve yıkımı Başkanlık veya İdare yapar. Bu masraflardan malikler hisseleri oranında sorumludur; masraf tebligattan itibaren bir ay içinde ödenmezse kamu alacağı gibi tahsil edilir (Yönetmelik m. 8/8). Aynı oran kuralı, paydaşlar ve mirasçılar arasında da hakkaniyete uygun düşer: müteahhidin ödediği kira bedelleri, devlet kira yardımı ve tahliye masrafları, aksi kararlaştırılmadıkça payları oranında paylaşılmalıdır. Daireyi fiilen kullanan mirasçının yardımın tamamını alması ya da masrafların tamamının bir kişiye yüklenmesi sonradan uyuşmazlık doğurur. Bu nedenle mirasçıların aralarında yazılı bir protokol yapması, kimin hangi giderleri karşılayacağını ve yardımların nasıl bölüşüleceğini baştan belirlemesi önerilir.
Tebligat ve süreler
Kentsel dönüşümde tebligatlar riskli yapı tespiti için e-Devlet üzerinden ve muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla, çoğunluk kararı ve teklif için tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş maliklere elektronik tebligatla, bildirmemiş olanlara noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla yapılır. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Tapu kaydı vefat etmiş malik adına durduğu sürece mirasçılara doğrudan ulaşılması güçleşir; mirasçılar ilanları takip etmezse süreleri kaçırabilir. Usulsüz tebligatın sonuçları ve yurt dışındaki malike tebligat konusu karara katılmayan maliklere tebligat yazımızda ele alınıyor.
Riskli yapı tespitine itiraz için ilanın son gününden itibaren 15 gün, çoğunluk kararı ve teklifin kabulü için bildirimden itibaren 15 gün, 6306 kapsamındaki idari işlemlere karşı dava için tebliğden itibaren 30 gün vardır (Kanun m. 3 ve m. 6/9; Yönetmelik m. 15/2). Mirasçılar arasında bu takibi yapacak bir kişinin belirlenmesi hak kaybını önler.
Başvuru ve dava yolu
| Talep | Nerede? | Arabuluculuk | Not |
|---|---|---|---|
| Mirasçılık belgesi | Noter veya sulh hukuk mahkemesi | Yok | Nüfus kayıtları esas alınır |
| Miras ortaklığına temsilci | Sulh hukuk mahkemesi | Yok | Mirasçılardan biri isteyebilir |
| Ortaklığın giderilmesi | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi | Dava şartı | Dönüşüm kararının uygulanmasını durdurmaz |
| Pay satışına karşı iptal davası | İdare mahkemesi | Aranmaz | Tebliğden itibaren 30 gün; yürütmenin durdurulması istenebilir |
| Satış bedelinin mirasçılar arasında paylaşılması | Anlaşma yoksa sulh hukuk mahkemesinde paylaştırma talebi | Paylaştırma uyuşmazlığı olarak dava şartı | Bedel terekeye aittir |
Ortaklığın giderilmesi davasında arabulucuya başvurmak dava şartıdır; Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeye yönelik itirazları reddetmiştir (AYM, 06.03.2025, E.2024/161, K.2025/69). Davada keşif, bilirkişi ve gerekirse satış giderleri için avans yatırılır. Dava dilekçesine mirasçılık belgesi, güncel tapu kaydı, riskli yapı tespiti ve varsa çoğunluk kararı eklenmelidir. Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olsa bile mirasçılar, payın satışını önlemek için 6306 kapsamındaki bildirim ve dava sürelerini ayrıca izlemek zorundadır.
Sık yapılan hatalar
- Taşınmazı yıllarca ölen malik adına bırakmak, intikal ve mirasçılık belgesini dönüşüm başladıktan sonra çıkarmaya çalışmak.
- Elbirliği mülkiyetini sürdürmek ve tek mirasçının itirazının bütün payı etkileyebileceğini hesaba katmamak.
- Ortaklığın giderilmesi davasının dönüşümü durduracağını sanmak.
- Küçük mirasçı için vesayet izni veya kayyım gerektiğini sözleşme imzalanırken fark etmek.
- Yurt dışındaki mirasçıya vekaletname veya elektronik tebligat adresi düzenletmemek.
- Muhtarlık ilanlarını takip etmeyip 15 ve 30 günlük süreleri kaçırmak.
Sık sorulan sorular
Mirasçılardan biri imza atmazsa kentsel dönüşüm durur mu?
Hayır. Karar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan paylar satış sürecine konu olabilir. Elbirliği halinde tek mirasçının itirazı bütün payı etkileyebileceğinden mirasçıların önceden paylı mülkiyete geçmesi önerilir.
Kentsel dönüşümden önce intikal yaptırmak zorunlu mu?
Kanunda ayrı bir zorunluluk olarak düzenlenmemiştir; ancak sözleşme imzalanması, kat irtifakı kurulması ve yeni dairenin tescili için mirasçıların tapuda malik olarak görünmesi gerekir. Uygulamada intikal yapılmamış taşınmazlarda süreç ciddi biçimde gecikir.
Ortaklığın giderilmesi davası açarak dönüşümü durdurabilir miyim?
Hayır. Kanun, yıktırılan yapının arsası için ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini, ancak bu davanın salt çoğunluk kararına göre işlem yapılmasına engel olmayacağını açıkça düzenler.
Paylı malik olarak karara tek başıma katılabilir miyim?
Evet. Paylı malik kendi payı oranında karara katılır ve bunun için diğer paydaşın onayı gerekmez. Diğer paydaş katılmazsa yalnızca onun payı satış sürecine konu olabilir.
Küçük çocuğun mirasçı olduğu dairede sözleşme nasıl imzalanır?
Çocuk vesayet altındaysa vasi, vesayet makamının izniyle işlem yapar. Velayet altındaki çocuğun anne veya babasıyla menfaati çatışıyorsa mahkemeden kayyım atanması istenir. Bu süreçler zaman aldığından erkenden başlatılmalıdır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla