Kentsel dönüşümde bir malikin payını kaybetmesine yol açabilecek süreler, kendisine yapılan bir tebligatla başlar. Toplantı çağrısı, kararın ve teklifin bildirimi, satış ilanı ve satış işlemi ayrı ayrı tebliğ edilir; her birinin yöntemi ve sonucu farklıdır. Bu nedenle tebligat, hem süreci yürüten çoğunluk hem de karara katılmayan malik için sürecin en kritik halkasıdır.
Bu yazıda kentsel dönüşümde hangi aşamada hangi tebligatın yapıldığını, elektronik tebligat, noter ve muhtarlık ilanı yöntemlerinin ne zaman sonuç doğurduğunu, sürelerin nasıl hesaplandığını, usulsüz tebligatın sonuçlarını ve yurt dışında yaşayan, ölmüş veya kısıtlı maliklere tebligatın nasıl yapılacağını anlatıyoruz.
- Teklif nasıl bildirilir?
- Tapuya e-tebligat adresi bildirene elektronik tebligatla; bildirmeyene noterle veya muhtarlıkta 15 gün ilanla.
- Ne zaman tebliğ sayılır?
- E-tebligat adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlık ilanı ilanın son günü.
- Tebligattan sonra ne olur?
- 15 gün içinde teklif kabul edilmezse pay satışı gündeme gelir.
- Usulsüz tebligat?
- Süreyi başlatmaz; satışın iptal sebebidir. Malik tebliğden başka yolla haberdar olmuşsa beyan ettiği tarih esas alınır.
Tebligat neden belirleyicidir?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, karara katılmayan malikin payının satılabilmesini karar ve teklifin kendisine usulüne uygun bildirilmesine ve bildirimden itibaren 15 günün geçmesine bağlar. Bildirim yapılmadan satış sürecine geçilemez. 04.02.2026 tarihli değişiklikle yapı ruhsatı başvurusundan önce de katılmayan maliklere tebligat yapılmış olması aranmaya başlandı; Müdürlük, salt çoğunluğun ve tebligatların tamamlandığını gösteren tespit yazısını belediyeye gönderir.
Tebligat aynı zamanda dava sürelerini başlatır. Pay satışına ve rayiç değer tespitine karşı dava süresi işlemin tebliğinden itibaren 30 gündür. Tebligatın tarihi ve şekli bu yüzden hem çoğunluğun işleminin geçerliliğini hem de malikin dava hakkını doğrudan etkiler. Sürecin genel akışı için kentsel dönüşüm kararına katılmayan kat maliklerinin hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Kentsel dönüşümdeki tebligat iki ayrı kaynaktan beslenir. Bildirimin hangi yöntemle yapılabileceğini 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği belirler: elektronik tebligat, noter, muhtarlık veya bina kapısında ilan ve e-Devlet bildirimi. Noter ve PTT aracılığıyla yapılan tebligatın nasıl yapılacağı, kime bırakılabileceği ve hangi tarihte yapılmış sayılacağı ise 7201 sayılı Tebligat Kanununa tabidir. Muhtarlık ilanı gibi Yönetmeliğe özgü yöntemlerde ise Yönetmeliğin öngördüğü 15 günlük ilan ve son gün kuralı esas alınır.
Hangi aşamada hangi tebligat?
| Aşama | Yöntem | Tebliğ sayılma anı | Başlattığı süre |
|---|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilan | İlanın son günü | 15 gün itiraz, 30 gün dava |
| Toplantı çağrısı | Ek-12 formu: muhtarlıkta veya bina kapısı ya da duyuru panosunda 15 gün ilan; ya da noter | İlanda son gün; noterde tebliğ günü | Toplantıya hazırlık |
| Karar ve teklif | E-tebligat; yoksa noter veya Ek-8 (riskli alan ve rezerv yapı alanında Ek-10) ile muhtarlıkta 15 gün ilan | E-tebligatta 5. günün sonu; ilanda son gün | 15 gün kabul süresi |
| Sonraki satış ilanı | Ek-13 formuyla 15 gün ilan ve bütün maliklere e-Devlet bildirimi | İlan ve e-Devlet bildirimiyle duyurulur | Yeni satış günü |
| Rayiç değer ve satış işlemi | İdarenin Tebligat Kanununa göre tebliği | Tebliğ günü | 30 gün dava süresi |
Riskli yapı tespitinin tebliği ve tespite itiraz için riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci yazımıza bakabilirsiniz. Bu yazının odağı, çoğunluk kararından sonraki tebligatlardır.
Tebligat yöntemleri
Elektronik tebligat
Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş maliklere karar ve teklif elektronik tebligatla gönderilir. Yönetmelik ve Tebligat Kanunu m. 7/a aynı kuralı benimser: elektronik tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Malikin mesajı açıp açmaması sonucu değiştirmez. E-tebligat adresi olan malikin bu kutuyu düzenli kontrol etmesi gerekir.
Noter aracılığıyla tebligat
Elektronik tebligat adresi bulunmayan malike karar ve teklif noter aracılığıyla bildirilebilir. Noterlerin tebligatı da Tebligat Kanununa tabidir ve PTT aracılığıyla yapılır. Tebligat bilinen en son adrese yapılır; bu adreste yapılamazsa adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri adresi esas alınır (m. 10). Muhatap ve tebligat yapılabilecek kişiler adreste bulunmazsa evrak muhtara bırakılır, kapıya ihbarname yapıştırılır ve ihbarnamenin yapıştırıldığı tarih tebliğ tarihi sayılır (m. 21). Mülkiyetin el değiştirmesi gibi ağır bir sonuç söz konusu olduğundan, ispat kolaylığı nedeniyle uygulamada en güvenli yol noter tebligatıdır.
Muhtarlıkta ilan
Riskli yapılarda karar ve teklif, Ek-8 formu düzenlenerek muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilebilir; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Ek-10 formu kullanılır. Bildirim ilanın son günü yapılmış sayılır. Uygulamada ilan, riskli yapının bulunduğu mahallenin muhtarlığında yapılmaktadır; malikin yerleşim yeri başka bir mahallede olsa da sonuç değişmez. Bu yöntem, malikin ilandan fiilen haberdar olup olmadığına bakmaksızın sonuç doğurduğu için en çok uyuşmazlık çıkaran yöntemdir. İlanın asıldığı ve indirildiği tarihleri gösteren, muhtarın imzaladığı bir tutanak düzenlenmelidir.
Bina kapısına ve panoya ilan
Bu yöntem toplantı çağrısı için öngörülmüştür. Henüz yıktırılmamış yapılarda Ek-12 formu bina kapısına veya duyuru panosuna 15 gün süreyle asılabilir ve ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Karar ve teklifin bildirimi için bina kapısına asılan bir yazı yeterli kabul edilmez.
e-Devlet bildirimi
İlk açık artırmada satış gerçekleşmezse sonraki satışın yeri, tarihi ve saati Ek-13 formuyla 15 gün ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilir. Riskli yapı tespiti de e-Devlet üzerinden bildirilir.
Bildirimin içeriği
Tebligatın şekli kadar içeriği de önemlidir. Karara katılmayan malike gönderilen bildirim, bir hukuki teklif niteliğindedir ve malikin neyi kabul edip neyi reddettiğini anlayabileceği açıklıkta olmalıdır. Bildirimde şunların bulunması gerekir:
- Dayanak: Riskli yapı tespitinin ve kesinleşmesinin bilgisi.
- Karar: Toplantının tarihi, kararın hisseleri oranında salt çoğunlukla alındığı ve uygulama yöntemi.
- Teklif: Müteahhit, paylaşım oranı, malike düşecek bağımsız bölüm, ek ödeme, kira yardımı, teslim süresi ve teminatlar gibi temel şartlar; sözleşmenin incelenebileceği yer.
- Süre ve sonuç: 15 günlük kabul süresi ve süre içinde kabul edilmezse payın açık artırmayla satılacağı.
Şekil yönünden geçerli bir tebligatta bile içerik eksikliği, sonraki pay satışının iptaline yol açabilecek bir usul hatasıdır. Çoğunluk açısından en güvenli yol, toplantı tutanağının ve sözleşmenin örneğini bildirime eklemektir. Satış sürecinin devamı için kentsel dönüşümde arsa payı satışı yazımıza bakabilirsiniz.
Süre hesabı örnekleri
- Elektronik tebligatTeklif 3 Mart’ta e-tebligat adresine ulaştı. Beşinci günün sonu olan 8 Mart’ta tebliğ yapılmış sayılır; 15 günlük kabul süresi 23 Mart’ta dolar.
- Muhtarlık ilanıEk-8 formu 15 gün asılı kaldı ve ilanın son günü 3 Mart’tı. Tebliğ 3 Mart’ta yapılmış sayılır; kabul süresi 18 Mart’ta dolar.
- Noter tebligatı, muhatap yokPTT görevlisi 10 Mart’ta adreste kimseyi bulamadı, evrakı muhtara bıraktı ve kapıya ihbarname yapıştırdı. Tebliğ tarihi 10 Mart’tır; malik evrakı muhtardan daha sonra almış olsa bile süre bu tarihten işler.
- Satış işlemiSatış işlemi 5 Haziran’da tebliğ edildi. İdare mahkemesinde dava açma süresi 30 gündür ve 5 Temmuz’da dolar; son gün resmi tatile denk gelirse izleyen ilk iş günü biter.
Tebligat zarflarını ve ilan tarihlerini saklayın. Tebliğ tarihini gösteren belge, hem çoğunluğun satış başvurusunda hem de malikin süresinde dava açtığını ispatında temel delildir. E-tebligat kayıtlarının ekran görüntüsünü ve ilan fotoğraflarını tarihleriyle saklayın.
Çoğunluk için kontrol listesi
Satış sürecini yürüten malikler ve müteahhit için tebligat, ileride çıkacak davanın sonucunu belirler. Usulüne uygun tebligat yapıldığını ispat yükü bildirimi yapan tarafta ve satışı yürüten idarededir. Bildirim çıkarılmadan önce şu kontroller yapılmalıdır:
- Tapudan her bağımsız bölümün güncel maliklerinin, paylarının ve tapuda kayıtlı e-tebligat adreslerinin alınması,
- Ölmüş maliklerin tespit edilip mirasçılık belgesinin temin edilmesi,
- Kısıtlı veya küçük malikler için vasi ya da veli bilgisinin alınması,
- Bildirime toplantı tutanağının ve sözleşmenin temel şartlarının eklenmesi,
- Muhtarlık ilanında asılma ve indirilme tarihlerini gösteren imzalı tutanak düzenlenmesi,
- Her malik için tebliğ tarihinin ve 15 günlük sürenin bittiği günün tabloya işlenmesi.
Usulsüz tebligatın sonuçları
Usulüne aykırı yapılan tebligat, kural olarak süreyi başlatmaz. Örneğin elektronik tebligat adresi bulunan malike bu adres yerine yalnızca muhtarlık ilanıyla bildirim yapılması, ilanın 15 gün asılı tutulmaması, noter tebligatında muhatap bulunamadığı halde muhtara bırakma ve kapıya yapıştırma işlemlerinin yapılmaması veya bildirimin içeriğinin eksik olması usulsüzlük oluşturur.
- Satışın iptali: Usulsüz bildirime dayanan satış, idare mahkemesinde iptal edilebilir. Tebligat eksikliği, satış iptali davalarında en sık ileri sürülen sebeplerdendir. Ayrıntılar için arsa payı satışının iptali davası yazımıza bakabilirsiniz.
- Öğrenme tarihi: Tebliğ usulsüz olsa da muhatap evraktan haberdar olmuşsa tebligat geçerli sayılır ve muhatabın beyan ettiği tarih tebliğ tarihi kabul edilir (Tebligat Kanunu m. 32). Bu nedenle usulsüzlük iddia eden malik, öğrendiği tarihi dilekçesinde açıkça belirtmeli ve bu tarihten itibaren süreleri kaçırmamalıdır.
- Karar aşamasına etkisi: Toplantı çağrısının usulsüz yapılması, kararın iptali davasında da ileri sürülebilir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, davacı malikin yalnızca kendisine yapılan çağrının usulsüzlüğünü ileri sürebileceğini, diğer maliklere yapılan bildirimlerdeki eksikliklere dayanamayacağını kabul etmiştir (07.11.2024, 2023/5734 E., 2024/3614 K.).
Buna karşılık usulüne uygun yapılmış bir bildirimden sonra, açık artırma aşamasında bildirimden haberdar olunmadığının ileri sürülmesi kural olarak sonuç doğurmaz.
Yurt dışındaki, ölmüş veya kısıtlı malik
Yurt dışında yaşayan malik
Yurt dışında yaşayan malik için en büyük risk, muhtarlık ilanının fiilen haberdar olup olmamasına bakılmaksızın sonuç doğurmasıdır. Yönetmelik ilan yöntemini malikin nerede yaşadığına göre ayırmaz. Noter tebligatı yurt dışına gönderilecekse Tebligat Kanunu m. 25 uyarınca o ülkenin yetkili makamı aracılığıyla, Türk vatandaşlarına ise m. 25/a uyarınca büyükelçilik veya konsolosluk aracılığıyla yapılabilir; konsolosluk usulünde bildirimin tebliğinden itibaren 30 gün içinde başvurulmazsa tebligat otuzuncu günün sonunda yapılmış sayılır. Bu yollar zaman aldığı için yurt dışındaki maliklere şu önlemler önerilir:
- Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmek ve bu adresi düzenli kontrol etmek,
- Türkiye’deki bir yakına veya avukata kentsel dönüşüm işlemlerini kapsayan vekalet vermek; vekil aracılığıyla takip edilen işlerde tebligat vekile yapılır (m. 11),
- Binanın yöneticisiyle ve muhtarlıkla iletişim bilgisi paylaşmak.
Ölmüş malik ve mirasçılar
Tapuda adına kayıt bulunan malik ölmüşse tebligatın mirasçılara yapılması gerekir. Mirasçılar tapuda intikal yaptırmamışsa çoğunluğun mirasçılık belgesi alarak her mirasçıya ayrı bildirim yapması, satış iptali riskini azaltır. Miras ortaklığı için temsilci atanmışsa bildirimin temsilciye de yapılması yerinde olur. Mirasçıların konumunu mirasçıların ve paylı mülkiyet sahiplerinin hakları yazımızda, temsilci atanmasını terekeye temsilci atanması yazımızda ele aldık.
Hisseli bağımsız bölüm
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa bildirim her paydaşa ayrı ayrı yapılmalıdır. Paydaşlardan birine yapılan tebligat diğerleri için sonuç doğurmaz; aynı adreste oturan eş veya kardeş için de ayrı tebligat çıkarılması gerekir. Paydaşlardan biri karara katılıp diğeri katılmamışsa yalnızca katılmayan paydaşın payı satışa konu olur.
Kısıtlı veya küçük malik
Kanuni temsilcisi olanlara tebligat, kanunda bizzat yapılması gerekmedikçe temsilciye yapılır (m. 11). Vesayet altındaki veya küçük malik için bildirim vasiye ya da veliye yöneltilmelidir. Vasinin taşınmaza ilişkin bazı işlemlerde vesayet makamının iznine ihtiyaç duyabileceği de hesaba katılmalıdır.
Başvuru ve dava yolu
Usulsüz tebligatın yarattığı sorun, hangi işleme karşı ileri sürüldüğüne göre farklı yerde çözülür:
- Pay satışı, rayiç değer ve satış işlemi: İdare mahkemesinde, işlemin tebliğinden veya öğrenmeden itibaren 30 gün içinde iptal davası; yürütmenin durdurulması talebiyle birlikte.
- Toplantı ve karar: Adli yargıda kararın iptali davası; görevli mahkeme sulh hukuk veya asliye hukuk olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında görülürse dava şartı arabuluculuk uygulanır.
- Delil: Muhtarlıktaki ilan kayıtları, noter ve PTT tebliğ mazbatası, e-tebligat kayıtları ve adres kayıt sistemi bilgileri mahkemeden istenebilir; ilan tutanağının bulunmaması tebligatın yapılmadığına ilişkin önemli bir delildir.
Bütün kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında görevli mahkeme ve süreler için dava yolları, görevli mahkeme ve süreler yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- E-tebligat adresi olan malike yalnızca muhtarlık ilanıyla bildirim yapmak.
- Ek-8 ilanını 15 günden kısa asmak veya ilan tutanağı düzenlememek.
- Bildirimde sözleşmenin temel şartlarını ve 15 günlük süreyi yazmamak.
- Ölmüş malik adına tebligat çıkarıp mirasçıları atlamak.
- Malik olarak e-tebligat kutusunu ve muhtarlık ilanlarını takip etmemek.
- Usulsüz tebligatı ileri sürerken öğrenme tarihinden itibaren işleyen süreyi kaçırmak.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşüm teklifi bana nasıl bildirilmeli?
Tapuya elektronik tebligat adresi bildirdiyseniz elektronik tebligatla. Bildirmediyseniz noter aracılığıyla veya riskli yapının bulunduğu yerde Ek-8 formuyla muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek.
Muhtarlıktaki ilanı görmedim, süre yine de işler mi?
Evet. Muhtarlık ilanında bildirim ilanın son günü yapılmış sayılır. Ancak ilanın gerçekten yapıldığı, 15 gün asılı kaldığı ve içeriğinin eksiksiz olduğu ispatlanmalıdır; bu şartlar yoksa tebligat usulsüzdür.
E-tebligat ne zaman tebliğ edilmiş sayılır?
Elektronik adresinize ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda. Mesajı açmamış olmanız bu sonucu değiştirmez.
Yurt dışında yaşıyorum, nasıl haberdar olurum?
Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeniz ve Türkiye’de vekil tayin etmeniz en etkili önlemdir. Muhtarlık ilanı sizin nerede yaşadığınıza bakılmaksızın sonuç doğurur.
Toplantı çağrısı bana noterle gelmedi, karar geçersiz mi?
Tek başına geçersiz sayılmaz. Toplantı çağrısı Ek-12 formuyla muhtarlıkta veya bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün ilan edilerek de yapılabilir. İlan yapılmamış veya 15 günden kısa sürmüşse çağrı usulsüzdür ve bu durum kararın iptali ile pay satışının iptali davalarında ileri sürülebilir.
Usulsüz tebligatla payım satıldıysa ne yapabilirim?
Satışı öğrendiğiniz tarihten itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir ve yürütmenin durdurulmasını isteyebilirsiniz. Öğrenme tarihinizi dilekçede açıkça belirtin.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla