Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Malikin Arsa Payı Satışının İptali Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapıların yenilenebilmesi için kat maliklerinin kanunda öngörülen çoğunlukla karar alması mümkündür. Bu karara katılmayan maliklerin arsa payları ise 6306 Sayılı Kanun uyarınca açık artırma yoluyla satılabilmektedir. Ancak bu satış işlemi, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir idari işlem niteliğinde olduğundan, belirli usul ve şartlara sıkı şekilde bağlıdır.

Uygulamada çoğu zaman arsa payı satışının kesin ve geri dönülemez bir işlem olduğu düşünülmektedir. Oysa satış sürecinde tebligat eksikliği, çoğunluk şartının sağlanmaması, değerleme hatası veya açık artırma usulüne uyulmaması gibi hukuka aykırılıklar bulunması halinde, bu satış işleminin iptali mümkündür.

Bu yazıda, kentsel dönüşüm sürecinde katılmayan malike ait arsa payının satışının hangi durumlarda iptal edilebileceği, ana hatlarıyla ele alınmaktadır.

1. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca fiziksel bir yenilenme değil, aynı zamanda mülkiyet hakkının kamu yararı gözetilerek yeniden düzenlendiği hukuki bir süreçtir. Bu süreçte karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı, mülkiyet hakkına yapılan en ağır müdahalelerden biri olarak kabul edildiğinden, her aşamasının mevzuata (6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği) uygun olması gerekir.

1.1. Satış İşleminin Hukuki Niteliği

Kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilen arsa payı satışı, alelade bir özel hukuk satışı değil, “idari işlem” niteliği taşıyan bir cebri satış prosedürüdür. Bu niteliği gereği şu özelliklere sahiptir:

• Kamusal Güç Kullanımı: Satış, mülkiyet sahipleri arasındaki bir anlaşmazlıktan çıkarak, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili idarenin denetiminde yürütülen kamusal bir sürece dönüşür.
• İdari Yargı Denetimi: İşlem idari nitelikte olduğu için, satışın iptali davalarında görevli yargı kolu İdare Mahkemeleri‘dir.

1.2. Kentsel Dönüşümde Mülkiyet Hakkı ve İdari Denetim

Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına alınmış olsa da, kentsel dönüşüm mevzuatı bu hakka “toplum yararı” ve “yaşam hakkı” (deprem güvenliği) gerekçeleriyle sınırlamalar getirmektedir. Bu sınırlamanın keyfiyete dönüşmemesi için İdari Denetim mekanizması devreye girer:

• Usul Denetimi: İdare, satış sürecine geçmeden önce salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını, karara katılmayan malike usulüne uygun bildirim yapılıp yapılmadığını ve 15 günlük yasal sürenin tanınıp tanınmadığını resen denetlemekle yükümlüdür.
• Bedel Denetimi: Maliklerin mülkiyet haklarının korunması amacıyla, arsa payının rayiç değeri Bedel Tespit Komisyonu tarafından belirlenir. Bu değerin piyasa koşullarının altında olması mülkiyet hakkının ihlali sayılır ve satış işleminin iptali sebebidir.
• Hukuki Güvence: İdarenin denetimindeki bu süreçte yapılan hatalar (Örn: usulsüz tebligat, hatalı bedel tespiti), malike idari yargıda iptal davası açma hakkı tanıyarak mülkiyet hakkının yargısal denetim yoluyla korunmasını sağlar.

2. Arsa Payı Satışının İptali Sebepleri

Kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilen arsa payı satışı, idari bir işlem niteliği taşıdığından; yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları bakımından hukuka uygun olmak zorundadır. Bu unsurlardan herhangi birinde hukuka aykırılık bulunması halinde, satış işleminin idari yargı tarafından iptal edilmesi mümkündür.

Uygulamada ve yerleşik yargı kararlarında en sık karşılaşılan iptal gerekçeleri aşağıda ana hatlarıyla açıklanmıştır.

2.1. Paydaşların Arsa Payı Çoğunluğu Şartının Sağlanmaması

6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli yapının yeniden yapılmasına ilişkin kararın, arsa payları toplamının salt çoğunluğu (%50+) ile alınması esastır.

Bu çoğunluk hesaplanırken:

• Malik sayısı
• Bağımsız bölüm sayısı
• Metrekare büyüklüğü

değil, tapuda kayıtlı arsa payı oranları dikkate alınır. Kanunda öngörülen bu çoğunluk sağlanmadan alınan bir karara dayanılarak başlatılan satış süreci, hukuki dayanağından yoksun olacağından iptale konu edilebilir.

2.2. Usulsüz Tebligat ve Yasal Sürenin Tanınmaması

Satış sürecinin en önemli şekli şartlarından biri, çoğunluk kararının karara katılmayan malike usulüne uygun şekilde bildirilmesidir.

Mevzuat uyarınca, karara katılmayan malike gönderilen bildirimde aşağıdaki hususların açık şekilde yer alması gerekir:

• Alınan kararın içeriği
• Yapılması planlanan sözleşmenin temel şartları
• Sözleşmeyi imzalaması için tanınan süre

Malike, çoğunluğun teklifini değerlendirmesi ve sözleşmeyi imzalaması için en az 15 günlük süre tanınmadan veya bu süre dolmadan satış sürecine geçilmesi, işlemin iptaline yol açabilecek nitelikte önemli bir usul hatasıdır.

Uygulamada en sık karşılaşılan iptal sebeplerinden biri, tebligatın hiç yapılmaması veya usulüne uygun yapılmamasıdır.

2.3. Bedel Tespiti ve Değerleme Raporundaki Hatalar

Arsa payı satışında belirlenen rayiç değer, satış işleminin hukuki dayanağını oluşturan temel unsurlardan biridir. Bu nedenle değerleme sürecinin objektif, şeffaf ve gerçek piyasa koşullarına uygun şekilde yürütülmesi gerekir.

Özellikle aşağıdaki durumlar uygulamada iptal sebebi olarak ileri sürülebilmektedir:

• Emsal taşınmazların hatalı seçilmesi
• Taşınmazın konum, kullanım durumu veya fiziksel özelliklerinin dikkate alınmaması
• Piyasa koşullarına açıkça aykırı şekilde düşük bir bedel belirlenmesi
• Değerleme raporunun somut verilere dayanmaması

Ancak her düşük bedel iptal sebebi sayılmaz. Bedelin açık ve bariz şekilde rayiç değerin altında belirlenmiş olması durumunda mülkiyet hakkının ihlali gündeme gelebilir.

2.4. Sözleşmedeki Haksız Şartlar ve Aşırı Yararlanma (Gabin)

Son dönemde verilen yargı kararlarında, satış işleminin dayanağını oluşturan inşaat sözleşmesinin içeriğinin de hukuka uygunluk bakımından denetlendiği görülmektedir.

Bu kapsamda özellikle aşağıdaki durumlar önem taşır:

Haksız şartlar:

Müteahhide tek taraflı avantaj sağlayan, malikin haklarını güvencesiz bırakan veya dürüstlük kuralına açıkça aykırı hükümler içeren bir sözleşmeye imza atması beklenen malikin, bu sözleşmeyi imzalamadığı gerekçesiyle payının satılması hukuka aykırı kabul edilebilir.

Aşırı yararlanma (gabin):

Tarafların edimleri arasında açık ve belirgin bir dengesizlik bulunması (örneğin müteahhide olağan dışı ölçüde bağımsız bölüm bırakılması) halinde, idarenin denetim ve gözetim yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmediği kabul edilerek satış işlemi iptal edilebilir.

2.5. Açık Artırma Usulüne ve İlan Şartlarına Aykırılık

Satışın gerçekleştirildiği açık artırma aşamasında yapılan usul hataları da işlemin hukuka uygunluğunu doğrudan etkiler.

Özellikle aşağıdaki durumlar uygulamada iptal sebebi olarak ileri sürülebilmektedir:

• Satış ilanının mevzuatta öngörülen yöntemlerle yapılmaması
• Paydaşların ihaleye katılımının engellenmesi
• İhale tutanaklarında eksiklik veya çelişki bulunması
• Satışın usule uygun şekilde gerçekleştirilmemesi

Ayrıca ilk ihalede paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkının kullandırılmaması da doğrudan iptal sebebi oluşturabilecek nitelikte bir usul hatasıdır.

3. Arsa Payı Satışının İptali Davasında Süre

Kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilen arsa payı satışına karşı açılacak iptal davalarında süre konusu, davanın esasına girilmeden reddedilmesine yol açabilecek nitelikte kritik bir husustur. Bu nedenle dava açma süresinin doğru belirlenmesi ve sürenin hangi tarihten itibaren işlemeye başladığının doğru tespit edilmesi büyük önem taşır.

Arsa payı satış işlemi idari bir işlem niteliğinde olduğundan, bu işleme karşı açılacak iptal davalarında kural olarak İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) hükümleri uygulanır.

• Dava Açma Süresi

Arsa payı satış işleminin iptali istemiyle açılacak davalarda genel kural, dava açma süresinin 60 gün olmasıdır.

Bu süre:

• Satış işleminin malike tebliğ edilmesi
• Veya malikin işlemi öğrendiğinin ispat edilebildiği tarih

itibarıyla işlemeye başlar. Dolayısıyla satış işlemi veya satış kararına ilişkin bildirim usulüne uygun şekilde yapılmışsa, dava açma süresi kural olarak tebliğ tarihinden itibaren 60 gün olarak hesaplanır.

4. Arsa Payı Satışının İptali Davasında Yargılama Süreci

Kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilen arsa payı satışının iptali davası, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) hükümlerine göre yürütülür. Bu süreç, dava dilekçesinin verilmesiyle başlayarak idarenin savunmasının alınması, gerekli hallerde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması ve nihayetinde mahkemenin karar vermesi aşamalarından oluşan teknik bir yargılama sürecidir.

Bu nedenle davanın doğru mahkemede açılması, tarafların doğru belirlenmesi ve özellikle yürütmenin durdurulması talebinin zamanında ileri sürülmesi, davanın sonucunu doğrudan etkileyen kritik hususlar arasında yer alır.

4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Davanın doğru mahkemede açılması, usul ekonomisi ve zaman kaybının önlenmesi açısından birincil öncelik taşır.

Görevli Mahkeme: Arsa payı satışı bir idari işlem niteliğinde olduğundan, bu işleme karşı açılacak iptal davalarında görevli mahkeme İdare Mahkemesidir.

Yetkili Mahkeme: İdari yargıda taşınmaz mallara ilişkin davalarda genel yetki kuralı gereği, dava taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır.

4.2. Taraflar

İdari davalarda tarafların doğru belirlenmesi, davanın husumet yönünden reddedilmemesi bakımından büyük önem taşır.

Davacı: Kural olarak, arsa payı satışa çıkarılan malik davacı sıfatına sahiptir. Malik vefat etmişse, yasal mirasçıları da dava açabilir. Ayrıca somut olayın özelliklerine göre, pay üzerinde ayni hak sahibi olan kişiler de dava açma hakkına sahip olabilir.

Davalı (Husumet): Davalı taraf, satış işlemini tesis eden idaredir. Bu kapsamda davalı sıfatı genellikle:

• Kentsel dönüşüm başkanlığı
• Yetki devri yapılmışsa ilgili belediye başkanlığı
• Veya ilgili kamu kurumu

olmaktadır.

Müdahil: Satış sonucunda payı satın alan üçüncü kişi veya diğer paydaşlar, davanın sonucundan doğrudan etkilenecekleri için davalı idare yanında davaya müdahil olarak katılabilirler.

4.3. Yürütmenin Durdurulması (YD)

İptal davası açılması, satış işlemini veya bu satışa dayalı tahliye işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle uygulamada, dava ile birlikte yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması büyük önem taşır.

Şartları:

Mahkemenin yürütmenin durdurulması kararı verebilmesi için aşağıdaki iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• İşlemin açıkça hukuka aykırı olması
• İşlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması

Kentsel Dönüşümdeki Önemi:

Arsa payı satışının ardından taşınmazın yıkılması, inşaata başlanması veya mülkiyetin üçüncü kişiye devredilmesi gibi durumlar, genellikle telafisi güç veya imkânsız zarar kapsamında değerlendirilir.

Bu nedenle uygulamada, mülkiyetin fiilen el değiştirmesinin veya taşınmazın ortadan kalkmasının önlenmesi açısından yürütmenin durdurulması talebi, davanın en kritik aşamalarından biri olarak kabul edilmektedir.

4.4. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

İdare mahkemesinin verdiği karar, yargılama sürecinin her zaman nihai sonucu olmayabilir. Tarafların bu karara karşı üst mahkemelere başvurma hakkı bulunmaktadır.

İstinaf:

İdare mahkemesinin kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde ilgili Bölge İdare Mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir.

Temyiz:

Bölge İdare Mahkemesinin istinaf incelemesi sonucunda verdiği bazı kararlara karşı, kanunda öngörülen şartların bulunması halinde Danıştay nezdinde temyiz yolu açıktır.

Kanun yollarına başvuru süreleri de hak düşürücü nitelikte olduğundan, bu sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekir.

5. Arsa Payı Satışının İptali Davasında Verilecek Kararların Hukuki Sonuçları

İdare mahkemesi tarafından verilen iptal kararı, hukuka aykırı olduğu saptanan arsa payı satış işlemini hukuken ortadan kaldırır. Bu durum, mülkiyet hakkının yeniden tesis edilmesini ve devam eden kentsel dönüşüm projesinin hukuki durumunun yeniden değerlendirilmesini gerektirebilir.

İptal kararının etkileri, yalnızca mülkiyet ilişkilerini değil; devam eden inşaat sürecini, alınmış idari izinleri ve proje kapsamındaki diğer işlemleri de doğrudan etkileyebilecek niteliktedir.

5.1. Satış İşleminin Geriye Etkili Olarak Ortadan Kalkması

İdari yargıda iptal kararları, kural olarak işlemin tesis edildiği tarihe kadar geriye etkili sonuç doğurur. Bu nedenle iptal edilen bir arsa payı satışı hukuken geçersiz hale gelir.

Bu durumun başlıca sonuçları şunlardır:

• Hukuki durumun eski hale dönmesi:

Arsa payı satışı işleminin iptali halinde, hukuken satış işlemi hiç yapılmamış gibi kabul edilir ve işlemden doğan hukuki sonuçlar ortadan kalkar.

• Mülkiyet hakkının yeniden tesis edilmesi:

Satışa konu olan arsa payı üzerindeki mülkiyet hakkı, iptal kararı doğrultusunda eski malik lehine yeniden tesis edilir. Uygulamada bu durum, çoğu zaman tapu sicilinde gerekli düzeltme işlemlerinin yapılmasını gerektirir.

5.2. Projenin ve İnşaat Sürecinin Akıbeti

Arsa payı satışının iptali, devam eden kentsel dönüşüm projesi bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Özellikle proje sürecinde alınmış kararların ve yapılan işlemlerin hukuki dayanağı yeniden değerlendirilmek zorunda kalabilir.

Bu kapsamda aşağıdaki hususlar gündeme gelebilir:

• Yeni karar alınması gerekliliği:

Satış işlemi iptal edilen malik, yeniden taşınmazın paydaşı haline gelir. Bu nedenle projenin devam edebilmesi için, ilgili malikin de katılımı sağlanarak yeni bir karar alınması veya mevcut sözleşmenin bu maliki kapsayacak şekilde yeniden düzenlenmesi gerekebilir.

• İnşaat sürecinin durması veya gecikmesi riski:

Satış işleminin iptali, projenin hukuki dayanağını etkileyebileceğinden, bazı durumlarda inşaat faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması veya proje sürecinin yeniden planlanması gündeme gelebilir.

• Ruhsat ve idari izinlerin durumu:

Dayanağı olan arsa payı satışı iptal edilen bir projede, alınmış yapı ruhsatı ve diğer idari izinlerin hukuki geçerliliği somut olayın özelliklerine göre yeniden değerlendirilir. Bu durum, bazı hallerde ruhsat işlemlerinin iptali veya projenin durdurulması riskini doğurabilir.