Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satış Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinde kararların alınması ve uygulanması, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Bu kapsamda, dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa payları, karara katılan diğer maliklere veya üçüncü kişilere açık artırma yoluyla satılabilir. Bu satış işlemi, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesine dayanarak gerçekleştirilir.

Ancak, bu aşamaya gelmeden önce yapılan tüm işlemlerin Kanun ve Yönetmelik hükümlerine uygun olması zorunludur. Hukuka aykırı işlemler, satış sürecinin iptal edilmesine yol açabileceği gibi, maliklere itiraz hakkı da tanımaktadır. Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malikler, hukuka aykırılıkları ileri sürerek bu karar ve satış işlemine karşı hukuki yollara başvurabilirler.

Bu yazımızda, kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hukuki durumunu detaylı şekilde ele alacağız. Zira karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması da dâhil olmak üzere önemli hak kayıplarıyla karşı karşıya kalma riski bulunmaktadır.

1. Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem ve Arsa Payı Çoğunluğu (%50 +)

Kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapı hakkında alınacak kararların nasıl oluşturulacağı ve bu kararların hangi usulle geçerli hale geleceği uygulamada en çok tereddüt edilen konulardan biridir. Özellikle maliklerin mutlaka bir araya gelerek toplantı yapmaları gerekip gerekmediği, sürecin başlangıcında en sık sorulan sorular arasında yer almaktadır.

Uygulamada yaygın bir kanaat, kentsel dönüşüm kararının ancak tüm maliklerin katıldığı bir toplantı ile alınabileceği yönündedir. Mevzuatta klasik anlamda toplantı yapılmasını zorunlu kılan açık bir düzenleme bulunmamakla birlikte, uygulamada kararın yazılı bir tutanakla belgelendirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Bununla birlikte toplantı yapılmamış olması tek başına kararın geçersiz olduğu anlamına gelmez.

Kentsel dönüşüm sürecinde hukuken belirleyici olan husus, maliklerin belirli bir konuda anlaşmaya varmış olmaları ve bu anlaşmanın kat maliklerinin arsa paylarının yarıdan fazlasını temsil eden paydaşlar tarafından yazılı bir belge ile ortaya konulmuş olmasıdır.

2. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Taşınmazın Değerlendirilmesine İlişkin Karar Süreci

Kentsel dönüşüm uygulamalarında, riskli yapı hakkında alınacak kararların nasıl oluşturulacağı ve bu kararların hangi usulle geçerli hale geleceği uygulamada en çok tereddüt edilen konulardan biridir. Özellikle maliklerin mutlaka bir araya gelerek toplantı yapmaları gerekip gerekmediği, süreç bakımından sıkça sorulan sorular arasında yer almaktadır.

2.1. Toplantı Yapılması Zorunlu mudur?

Kentsel dönüşümle ilgili birçok kaynakta maliklerin bir toplantı yaparak karar almaları gerektiği ifade edilse de, mevzuatta klasik anlamda bir toplantı yapılmasını zorunlu kılan açık bir düzenleme bulunmamaktadır.

Kanun ve uygulama yönetmeliği bakımından esas olan husus, maliklerin belirli bir konuda anlaşmaya varmış olmaları ve bu anlaşmanın kat maliklerinin arsa paylarının yarıdan fazlasını temsil eden paydaşlar tarafından yazılı bir belge ile ortaya konulmasıdır.

Bu nedenle, toplantı yapılması uygulamada tercih edilen bir yöntem olmakla birlikte, hukuken geçerlilik şartı değildir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Kentsel Dönüşüm Kararı ve Karar Alma Süreci başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2.2. Yazılı Karar ve Sözleşme İradesinin Ortaya Konulması

Günümüzde kentsel dönüşüm süreçleri çoğu zaman klasik toplantı usulünden ziyade, maliklerin yazılı iradelerini ortaya koydukları belgeler üzerinden yürütülmektedir.

Uygulamada süreç genellikle şu şekilde ilerlemektedir:

• Kat maliklerinin arsa paylarının yarıdan fazlası (%50 +), taşınmazın yeniden yapılmasına ilişkin olarak bir müteahhit ile anlaşmaya varır.
• Bu anlaşma, karar tutanağı, ortak karar protokolü veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi yazılı belgelerle kayıt altına alınır.
• Karara katılmayan veya sürece iştirak etmeyen maliklere, alınan karar ve anlaşma şartları usulüne uygun şekilde bildirilir.

Bu aşamada belirleyici olan husus, toplantının yapılmış olması değil; çoğunluğun iradesinin yazılı bir belge ile somutlaştırılmış olmasıdır.

3. Karara Katılmayan Maliklere Yapılacak Bildirim

Kentsel dönüşüm sürecinde karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına geçilebilmesi için en kritik aşama, alınan kararın ve anlaşma şartlarının bu maliklere usulüne uygun şekilde bildirilmesidir. Bu bildirim yapılmadan satış sürecine geçilmesi mümkün değildir.

Burada yapılacak bildirim, yalnızca kararın alındığına ilişkin bir bilgilendirme değildir. Bildirim, karara katılmayan malike taşınmaz hakkında alınan kararın içeriğini, yapılan anlaşmanın şartlarını ve kendisine tanınan süreyi açıkça göstermek zorundadır. Başka bir ifadeyle, bildirim yalnızca bir haber verme işlemi değil; malike hukuki bir teklif sunulması anlamına gelir.

Bu nedenle bildirimde özellikle aşağıdaki hususların yer alması gerekir:

• Yapının riskli yapı olarak tespit edildiği
• kat maliklerinin arsa paylarının yarıdan fazlası ile karar alındığı
• Yapının yıkılarak yeniden yapılmasına karar verildiği
• Müteahhit ile yapılan anlaşmanın veya sözleşmenin temel şartları
• Karara katılması için tanınan süre
• Bu süre içinde sözleşmeyi imzalamaması halinde arsa payının satışa çıkarılabileceği

Bu unsurların bildirimde yer almaması, yapılan bildirimin şeklen geçerli olsa bile içerik bakımından eksik sayılmasına ve ileride satış işleminin iptal edilmesine yol açabilecek nitelikte bir usul hatası oluşturabilir.

3.1. Bildirimde Verilen 15 Günlük Süre

Karara katılmayan malike yapılacak bildirimle birlikte, kanunen 15 günlük süre tanınması zorunludur. Bu süre, malike çoğunluk kararına katılabilmesi için verilen son uzlaşma fırsatıdır.

• Bu süre kararın alındığı veya sözleşmenin imzalandığı tarihte değil bildirimin usulüne uygun şekilde yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

Karara katılmayan malik, bu süre içinde sözleşmeyi imzalayabilir, karara katılabilir ve anlaşma şartlarını kabul edebilir. Bu süre içinde herhangi bir irade ortaya konulmaması halinde, arsa payının satış sürecine geçilmesi mümkün hale gelir.

2.2. Bildirim Usulü

Karara katılmayan malike yapılacak bildirimin yalnızca içeriği değil, hangi yöntemle yapılacağı da büyük önem taşımaktadır. Çünkü bildirim usulüne uygun yapılmadıkça, karara katılmayan malik bakımından 15 günlük süre başlamaz ve satış sürecine geçilemez.

2023 yılı sonunda yapılan yasal düzenlemelerle birlikte, bildirim yöntemleri önemli ölçüde değiştirilmiş ve süreç hızlandırılmıştır. Artık her malike tek tek noter aracılığıyla tebligat yapılması zorunlu olmaksızın, belirli ilan ve askı yöntemleriyle yapılan bildirimler de hukuken geçerli kabul edilmektedir.

Güncel uygulamada bildirim şu yöntemlerle yapılabilmektedir:

• Noter aracılığıyla tebligat yapılması
• Muhtarlıkta ilan ve askı yöntemi
• Riskli yapının bina girişine ilan asılması
• Elektronik ortamda (e-Devlet üzerinden) bilgilendirme yapılması

Bu yöntemlerden biriyle yapılan ve mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilen bildirim hukuken geçerli sayılır ve malik bakımından süre işlemeye başlar.

Bununla birlikte, mülkiyet hakkının sona ermesi gibi ağır sonuçlar doğuran bir süreçte noter aracılığıyla bildirim yapılması uygulamada hâlâ en güvenli yöntem olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle pek çok profesyonel yönetici ve uygulayıcı, mevzuat zorunlu kılmasa bile noter bildirimi yapmayı tercih etmektedir.

3. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Malikin Arsa Payının Satış Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinde karara katılmayan malikin arsa payı, çoğunluk kararının alınmasıyla kendiliğinden satışa çıkarılmaz. Satışa geçilebilmesi için önce karara katılmayan malike alınan kararın ve anlaşma şartlarının bildirilmesi, kendisine kanuni süre tanınması ve bu sürenin sonuçsuz kalması gerekir.

Bu nedenle arsa payı satışı, çoğunluğun tek taraflı iradesiyle değil; kanunda ve uygulama yönetmeliğinde öngörülen belirli aşamaların tamamlanmasıyla mümkün hale gelir. Özellikle bildirim, süre ve idareye başvuru aşamalarında yapılacak eksiklikler, satış işleminin hukuka aykırı hale gelmesine yol açabilir.

Aşağıda, karara katılmayan malikin arsa payının satışına geçilebilmesi için izlenmesi gereken süreç, uygulamadaki işleyiş esas alınarak adım adım açıklanmıştır.

3.1. Sözleşmenin İmzalanmaması ve Satış Sürecine Geçilmesi

Karara katılmayan malik, kendisine yapılan bildirimden sonra tanınan 15 günlük süre içinde sözleşmeyi imzalamaz veya karara katıldığını bildirmezse, artık satış sürecine geçilebilmesi için gerekli hukuki şart oluşmuş sayılır.

Ancak bu durum, arsa payının kendiliğinden satılacağı anlamına gelmez. Malikin süre içinde sözleşmeyi imzalamaması, yalnızca satış sürecinin başlatılabilmesi için gerekli hukuki zemini oluşturur. Satış işleminin başlayabilmesi için çoğunluk tarafından yetkili idareye başvuruda bulunulması zorunludur.

Bu aşamada en kritik husus, malikin sözleşmeyi imzalamadığı ve 15 günlük sürenin dolduğu durumun belgelerle ortaya konulabilmesidir. Çünkü yetkili idare, satış sürecine geçmeden önce bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini mutlaka denetler.

Uygulamada idareye yapılacak başvuruda genellikle aşağıdaki belgeler sunulur:

• Riskli yapı kararının kesinleştiğini gösteren belge
• Çoğunluğun sağlandığını gösteren karar veya sözleşme
• Karara katılmayan malike yapılan bildirimin tebligat belgesi
• Malikin sözleşmeyi imzalamadığına ilişkin tutanak veya beyan

Bu aşama tamamlandığında süreç artık paydaşların inisiyatifinden çıkar ve yetkili idarenin denetimi altında yürütülen idari bir sürece dönüşür.

3.2. Satış İçin Yetkili İdareye Başvurulması

Karara katılmayan malikin 15 günlük süre içinde sözleşmeyi imzalamaması halinde, satış sürecine geçilebilmesi için yetkili idareye başvurulması gerekir. Bu başvuru yapılmadan arsa payının satışına ilişkin herhangi bir işlem başlatılamaz.

Başvuru yapılacak yetkili idare, taşınmazın bulunduğu yere göre değişebilir. Uygulamada bu idare genellikle:

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü
• Yetki devri yapılmışsa ilgili Belediye
• Büyükşehirlerde Kentsel Dönüşüm birimleri

olmaktadır. Başvuru, anlaşma sağlayan paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından yapılabileceği gibi, paydaşlar adına hareket eden avukat, yönetici veya müteahhit tarafından da yapılabilir. Önemli olan, başvurunun çoğunluğu temsil eden kişiler tarafından yapılmış olmasıdır.

Bu aşama itibarıyla süreç, paydaşlar arasındaki bir uyuşmazlık olmaktan çıkar ve idari bir işlem niteliği kazanır. Bundan sonraki adımlar, yetkili idarenin denetimi ve kontrolü altında yürütülür.

3.3. İdarenin Denetimi ve Arsa Payının Değerinin Belirlenmesi

İdare öncelikle, sürecin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediğini denetler. Çünkü bildirim, süre ve çoğunluk şartlarına ilişkin yapılacak bir hata, satış işleminin iptaline yol açabilecek niteliktedir. Bu şartların sağlandığının anlaşılması halinde, idare tarafından satış sürecine geçilmesine karar verilir.

Bu aşamadan sonra idare bünyesinde arsa payının değerinin belirlenmesi ve satış işleminin yürütülmesi amacıyla bir Bedel Tespiti Komisyonu oluşturulur. Bedel tespiti komisyonunun görevi, karara katılmayan malike ait arsa payının rayiç değerini belirlemektir. Bu değer, satışın başlangıç bedelini oluşturur ve bu bedelin altında satış yapılması mümkün değildir.

Komisyon, taşınmazın değerini belirlerken:

• Taşınmazın bulunduğu yer
• Arsa payı oranı
• Taşınmazın mevcut durumu
• Emsal satış bedelleri
• Piyasa koşulları

gibi unsurları dikkate alır ve çoğu durumda SPK lisanslı bağımsız bir değerleme kuruluşundan rapor alınır. Bu aşama tamamlanmadan satış günü belirlenemez ve satış işlemi yapılamaz.

3.4. Satış Gününün Belirlenmesi

Bedelin belirlenmesinden sonra idare tarafından satış günü tayin edilir. Bu aşamada:

• Satışın yapılacağı tarih
• Satışın yapılacağı saat
• Satışın gerçekleştirileceği yer
• Satışa esas alınacak başlangıç bedeli

belirlenir ve bu hususlar taraflara bildirilir. Satış gününün belirlenmesi ile birlikte süreç artık fiilen satış aşamasına geçmiş olur. Bu tarihten sonra yapılacak işlemler, açık artırmanın gerçekleştirilmesine yöneliktir. Ancak bu aşamada da karara katılmayan malik bakımından süreç tamamen kapanmış değildir. Malik, satış gerçekleşinceye kadar sözleşmeyi imzalayarak çoğunluk kararına katılabilir ve bu durumda satış işlemi yapılmaz.

Bu nedenle satış gününün tayin edilmesi, sürecin son aşamalarından biri olmakla birlikte, malike tanınan son uzlaşma imkânının bulunduğu dönem olarak da değerlendirilmelidir.

3.5. Açık Artırma Yoluyla Arsa Payının Satılması

• Açık Artırmanın Yapılması

İdare tarafından satış günü ve satışa esas bedel belirlendikten sonra, karara katılmayan malike ait arsa payının satışı açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Bu satış, yetkili idare tarafından yürütülen idari bir işlem niteliğindedir ve belirlenen usul ve esaslara uygun şekilde yapılması zorunludur.

Açık artırma, idarenin belirlediği gün, saat ve yerde yapılır. Satış işlemi başlamadan önce, satışa esas bedel ve satış şartları hazır bulunan katılımcılara bildirilir ve artırma bu bedel üzerinden başlatılır. Satışa esas alınan bedel, daha önce belirlenen rayiç değerin altında olamaz.

• Açık Artırmada Paydaşlara Tanınan Öncelik

Açık artırmanın ilk aşamasında, karara katılan diğer paydaşlara öncelik tanınır. Bu nedenle ilk ihaleye kural olarak yalnızca anlaşma sağlayan paydaşlar veya onların kanuni temsilcileri katılabilir.

Bu uygulamanın amacı, arsa payının öncelikle mevcut paydaşlar arasında değerlendirilmesini sağlamak ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet yapısının mümkün olduğunca korunmasını temin etmektir.

• Açık Artırma Sonucunda Arsa Payının Devri

Açık artırma sonucunda en yüksek bedeli veren paydaş, satılan arsa payının yeni sahibi olur. Satış bedelinin idare tarafından belirlenen süre içinde yatırılmasından sonra, arsa payının tapuda devrine ilişkin işlemler gerçekleştirilir ve mülkiyet yeni malik adına tescil edilir.

Bu aşama ile birlikte arsa payı üzerindeki mülkiyet hakkı hukuken yeni malik üzerinde kesinleşir.

• Yeni Malikin Sözleşmeye Bağlı Hale Gelmesi

Açık artırma sonucunda arsa payını satın alan kişi, önceki malikin yerine geçerek taşınmaz üzerindeki paydaş sıfatını kazanır. Bu nedenle yeni malik, çoğunluk tarafından alınmış olan kentsel dönüşüm kararına ve bu karar doğrultusunda imzalanmış bulunan sözleşmeye bağlı hale gelir.

Başka bir ifadeyle, arsa payını satın alan kişi, projeye yeniden katılma veya sözleşmeyi yeniden müzakere etme hakkına sahip değildir; mevcut sözleşme şartları kendisi bakımından da bağlayıcıdır.

• Satış Gerçekleşinceye Kadar Malikin Karara Katılma Hakkı

Karara katılmayan malik, satış işlemi tamamlanıncaya kadar her zaman çoğunluk tarafından sunulan teklifi kabul ederek sözleşmeyi imzalayabilir. Malik bu şekilde karara katıldığını bildirdiği takdirde satış işlemi yapılmaz ve süreç sona erer.

Bu nedenle açık artırma aşaması, aynı zamanda malike tanınan son uzlaşma imkânı olarak kabul edilmektedir.

3.6. Paydaşlardan Alıcı Çıkmaması Halinde Arsa Payının Hazine Adına Tescil Edilmesi

Açık artırma sonucunda karara katılmayan malike ait arsa payının diğer paydaşlar tarafından satın alınmaması halinde, satış süreci sona ermez. Buna göre, açık artırmada paydaşlardan alıcı çıkmaması halinde, karara katılmayan malike ait arsa payının bedeli ilgili idare tarafından ödenir ve söz konusu pay tapuda Hazine adına resen tescil edilir.

Böylece dönüşüm sürecinin çoğunluğun iradesine rağmen azınlık nedeniyle durması engellenmiş olur.

4. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışının İptali Davası: Şartları ve Dava Süreci

Kentsel dönüşüm kapsamında karara katılmayan maliklere ait arsa paylarının satışı, idari işlem niteliği taşıyan bir süreçtir. Bu süreçte bildirim yapılmaması, sürenin usulüne uygun verilmemesi, bedelin hatalı belirlenmesi veya satış işleminin mevzuata aykırı şekilde gerçekleştirilmesi halinde, arsa payı satışının iptali için dava açılması mümkündür. Bu konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Hakları yazımızı inceleyebilirsiniz.

Arsa payı satışının iptali davaları kural olarak idari yargıda, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. Bu davalarda en önemli hususlardan biri dava açma süresidir. Genel kural olarak, satış işleminin malike tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılması gerekir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup sürenin kaçırılması halinde dava açma hakkı ortadan kalkabilir.

Uygulamada bu davalar çoğunlukla;

• Karara katılmayan malike usulüne uygun bildirim yapılmaması
• 15 günlük sürenin verilmemesi veya yanlış hesaplanması
• Çoğunluk şartının sağlanmamış olması
• Arsa payının rayiç değerinin hatalı belirlenmesi
• Açık artırma işleminin mevzuata aykırı şekilde yapılması

gibi sebeplerle açılmaktadır.

Arsa payı satışının iptali davasında görevli ve yetkili mahkeme, dava açma süresi, yürütmenin durdurulması talebi ve yargılama süreci gibi hususlar, uygulamada teknik ayrıntılar içermekte olup bu konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Malikin Arsa Payı Satışının İptali Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.