Kentsel Dönüşüm Kararı: Karar Alma Süreci ve Gerekli Çoğunluk Oranı

Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmazın yeniden yapılması, uygulama biçiminin belirlenmesi, müteahhit ile sözleşme yapılması veya projeye ilişkin temel kararların alınabilmesi için maliklerin belirli bir çoğunlukla karar alması gerekir. Bu çoğunluk, kişi sayısına göre değil; arsa payı oranına göre salt çoğunluk (%50 + ) esas alınarak hesaplanır.

Uygulamada çoğunluk hesabının yanlış yapılması, maliklerin usulüne uygun bilgilendirilmemesi veya karar sürecinin eksik yürütülmesi, alınan kararların hukuki açıdan tartışmalı hale gelmesine neden olabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde kararların nasıl alınacağı ve gerekli çoğunluk oranının nasıl hesaplanacağı, sürecin en önemli aşamalarından biridir.

Bu yazıda; kentsel dönüşümde karar alma süreci, arsa payına göre salt çoğunluk hesabı, toplantı ve bildirim usulü ile karara katılmayan maliklerin hukuki durumu ele alınacaktır.

1. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Süreci Nedir?

Kentsel dönüşümde karar alma süreci, riskli olduğu tespit edilen bir yapının yeniden yapılması, güçlendirilmesi veya proje kapsamında başka bir uygulama yönteminin belirlenmesi için kat maliklerinin kanunda öngörülen çoğunlukla karar vermesini ifade eder.

1.1. Kentsel Dönüşüm Kararının Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşümde karar alma sürecinin hukuki dayanağı temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan uygulama yönetmelikleridir. Bu düzenlemeler, riskli yapıların tespit edilmesi, karar alınması ve uygulamanın nasıl yürütüleceğini ayrıntılı şekilde belirler.

Bu kapsamda karar alma sürecinin başlayabilmesi için öncelikle yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi ve bu tespitin kesinleşmesi gerekir. Riskli yapı kararının kesinleşmesi, kentsel dönüşüm sürecinin hukuken başlaması bakımından temel şarttır.

1.2. Kentsel Dönüşümde Alınan Kararların Kapsamı

Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri tarafından alınan kararlar, taşınmazın geleceğini doğrudan belirleyen ve uygulamanın nasıl yürütüleceğini şekillendiren temel kararlardır. Bu kararlar yalnızca yapının yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin olmayıp; uygulama yönteminin belirlenmesi, yüklenici seçimi ve sözleşme ilişkilerinin kurulması gibi birçok önemli hususu kapsar.

Uygulamada maliklerin çoğunlukla aldığı kararlar aşağıdaki konulara ilişkindir:

• Yıkım ve yeniden yapım kararı
• Güçlendirme kararı
• Müteahhit (yüklenici) seçimi
• İnşaatın nasıl yapılacağına ilişkin uygulama modelinin belirlenmesi
• Sözleşme yapılması
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması
• Proje, finansman veya uygulama yönteminin belirlenmesi

Bu kararların her biri, kentsel dönüşüm sürecinin hukuken ilerleyebilmesi bakımından belirleyici niteliktedir. Özellikle müteahhit seçimi ve sözleşme yapılması aşamasında alınan kararlar, maliklerin hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkilediğinden, kararların usule uygun şekilde alınması ve gerekli çoğunluğun doğru hesaplanması büyük önem taşır.

1.3. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Süreci Ne Zaman Başlar?

Kentsel dönüşümde karar alma süreci, bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi ve bu tespitin kesinleşmesi ile başlar. Riskli yapı tespitine karşı süresi içinde itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesi halinde, yapı hukuken riskli yapı niteliği kazanır ve maliklerin dönüşüme ilişkin karar alma süreci gündeme gelir.

Riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra, maliklere yapının yıktırılması için uygulamada genellikle 90 gün süre verilir. Bu süre, riskli yapının malik tarafından yıktırılması ve dönüşüm sürecine ilişkin kararların alınması için tanınan bir hazırlık süresi niteliğindedir. Maliklerin bu süre içinde yapının yeniden yapılması, güçlendirilmesi veya müteahhit ile sözleşme yapılması gibi konularda karar almaları beklenir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde karar alma süreci, riskli yapı kararının kesinleşmesi ile başlamakta; uygulamada ise çoğu zaman 90 günlük süre içinde maliklerin toplantı yaparak dönüşüme ilişkin temel kararları almaları ile somut hale gelmektedir.

2. Kentsel Dönüşümde Malikler Toplantısı Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapı hakkında alınacak kararların nasıl oluşturulacağı ve bu kararların hangi usulle geçerli hale geleceği uygulamada en çok tereddüt edilen konulardan biridir. Özellikle maliklerin mutlaka bir araya gelerek toplantı yapmaları gerekip gerekmediği, süreç bakımından sıkça sorulan sorular arasında yer almaktadır.

2.1. Toplantıya Çağrı Yapılması Zorunlu mudur?

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin klasik anlamda bir toplantıya çağrılması ve toplantı yapılması, mevzuat bakımından zorunlu bir şart değildir. 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik hükümlerinde, kat maliklerinin mutlaka bir toplantı yaparak karar almaları gerektiğini düzenleyen açık bir hüküm bulunmamaktadır.

Bu süreçte hukuken belirleyici olan husus, maliklerin taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusunda arsa payı oranına göre salt çoğunluğu (%50,01) sağlayarak anlaşmaya varmış olmaları ve bu iradenin yazılı bir belge ile ortaya konulmasıdır. Bu nedenle toplantı yapılması uygulamada tercih edilen ve süreci kolaylaştıran bir yöntem olmakla birlikte, kararın geçerliliği bakımından zorunlu bir unsur değildir.

2.2. Yazılı Karar ve Sözleşme İradesinin Ortaya Konulması

Kentsel dönüşüm sürecinde alınan kararların hukuken geçerli sayılabilmesi için maliklerin iradesinin yazılı bir belge ile ortaya konulması gerekir. Bu belge, çoğu zaman klasik anlamda bir toplantı tutanağı şeklinde olmak zorunda değildir. Önemli olan husus, arsa payı oranına göre gerekli salt çoğunluğu temsil eden maliklerin belirli bir konuda anlaşmaya vardıklarının yazılı şekilde belgelenmesidir.

Uygulamada karar iradesi genellikle karar tutanağı, ortak karar protokolü veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi belgelerle ortaya konulmaktadır. Bu belgeler, maliklerin taşınmazın yeniden yapılması, müteahhit seçimi veya uygulama modelinin belirlenmesi gibi konularda ortak bir irade oluşturduklarını gösteren temel hukuki dayanak niteliğindedir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde belirleyici olan husus, toplantının yapılmış olması değil; çoğunluğu temsil eden maliklerin iradesinin yazılı bir belge ile somutlaştırılmış olmasıdır. Yazılı karar veya sözleşme, sürecin ilerleyebilmesi ve alınan kararların hukuken geçerli sayılabilmesi bakımından zorunlu bir unsurdur.

2.3. Malikler Toplantısına Katılmayan Maliklerin Durumu

Kentsel dönüşüm sürecinde alınan kararlara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklerin bulunması, kararın geçerliliğini tek başına ortadan kaldırmaz. Arsa payı oranına göre gerekli salt çoğunluk sağlandığı sürece, alınan kararlar tüm maliklerin hukuki durumunu etkiler ve sürecin devam etmesine engel oluşturmaz.

Ancak karara katılmayan maliklere, alınan karar ve yapılan sözleşme şartlarının usulüne uygun şekilde bildirilmesi gerekir. Bu bildirim genellikle noter aracılığıyla yapılmakta olup, maliklere belirli bir süre içinde karara katılma veya taşınmazın satış sürecine ilişkin işlemlerle karşılaşma ihtimali doğmaktadır.

Bu nedenle toplantıya katılmamak veya karara imza atmamak, malik açısından sürecin dışında kalındığı anlamına gelmez; gerekli çoğunluk sağlandığında alınan kararlar katılmayan malikler bakımından da hukuki sonuç doğurur.

3. Kentsel Dönüşümde Gerekli Çoğunluk Oranı Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde kararlar artık eskisi gibi genel olarak 2/3 çoğunluk ile değil; büyük ölçüde arsa payına göre salt çoğunluk (%50,01) ile alınmaktadır. Yapılan mevzuat değişiklikleri ile birlikte, taşınmazın yeniden yapılmasına ilişkin temel kararların alınmasında aranan çoğunluk oranı önemli ölçüde düşürülmüş ve karar alma süreci kolaylaştırılmıştır.

Ancak her karar bakımından aynı çoğunluk oranının geçerli olduğu söylenemez. Alınacak kararın niteliğine göre farklı çoğunluk oranları uygulanabilmektedir.

3.1. Yeniden İnşa Kapsamında Sözleşme Yapılması İçin Gerekli Çoğunluk

Yıkılan veya yıkılmasına karar verilen binanın yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin şartların belirlenmesi, müteahhit seçimi ve inşaat sözleşmesinin imzalanması için paydaşların arsa payı oranı itibarıyla salt çoğunluğu (%50,01) aranır.

Bu çoğunluk sağlandığında alınan kararlar, karara katılmayan malik bakımından da hukuki sonuç doğurur.

Önemli Not:

Karara katılmayan veya sürece iştirak etmeyen paydaşların hisseleri, çoğunluk sağlandıktan sonra kanunda öngörülen usule göre rayiç bedel üzerinden satış sürecine konu edilebilir. Bu satış işlemi, belirli aşamaların tamamlanmasından sonra idare tarafından yürütülen ayrı bir süreçtir.

3.2. Güçlendirme Kararı İçin Gerekli Çoğunluk

Güçlendirme kararı, yapının yıkılıp yeniden yapılmasından farklı bir hukuki statüye sahiptir ve bu nedenle farklı çoğunluk kurallarına tabi olabilir.

Bir yapının güçlendirilebilmesi için öncelikle teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunun bilimsel ve teknik raporlarla ortaya konulması gerekir.

Karar Oranı:

Kat mülkiyetine tabi yapılarda güçlendirme kararı kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olup, uygulamada genellikle kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğu aranır. Ancak yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılmış olması ve güçlendirme seçeneğinin mevzuat kapsamında mümkün görülmesi halinde, karar süreci somut olayın özelliklerine göre farklı şekilde değerlendirilebilmektedir.

4. Kentsel Dönüşümde Oy Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kentsel dönüşüm sürecinde kararların geçerli sayılabilmesi için gerekli çoğunluğun doğru şekilde hesaplanması büyük önem taşır. Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, kararların bağımsız bölüm sayısına göre değerlendirildiği düşüncesidir. Oysa kentsel dönüşüm kararlarında çoğunluk malik sayısı değil; taşınmaz üzerindeki arsa payı oranıdır.

Bu nedenle oy oranı hesaplanırken her paydaşın taşınmazdaki payı dikkate alınır ve toplam arsa payının yarısından fazlasına ulaşılıp ulaşılmadığı kontrol edilir. Çoğunluk hesabının yanlış yapılması, alınan kararların hukuki açıdan tartışmalı hale gelmesine ve sürecin gecikmesine yol açabilmektedir.

4.1. Arsa Payı Esasına Göre Çoğunluk Hesabı

Kentsel dönüşüm kararlarında çoğunluk hesabı, malik sayısına göre değil; tapuda kayıtlı arsa payı oranlarına göre yapılır. Bu hesaplama yapılırken her malikin sahip olduğu arsa payı dikkate alınır ve kararın geçerli sayılabilmesi için toplam arsa payının yarısından fazlasını (%50,01) temsil eden maliklerin aynı yönde irade açıklaması gerekir. Uygulamada bu oran her ne kadar “%50 + 1” şeklinde ifade edilse de, bu ifade çoğu zaman %51 gibi algılanabilmektedir. Oysa arsa payı esas alındığından, teknik olarak doğru ifade toplam arsa payının yarısından fazlasını, yani %50,01’i ifade etmektedir.

Bu nedenle az sayıda malik, yüksek arsa payına sahip olması halinde çoğunluğu sağlayabilir. Buna karşılık çok sayıda malik, düşük arsa payına sahip ise çoğunluk sağlanamayabilir.

4.2. Hisseli Taşınmazlarda Oy Hakkı

Bir bağımsız bölümün birden fazla kişi tarafından paylı mülkiyet şeklinde sahip olunması halinde, bu paydaşların oy hakkı sahip oldukları hisse oranına göre belirlenir. Başka bir ifadeyle, her paydaş yalnızca kendi payı oranında oy hakkına sahiptir.

Paydaşların birlikte hareket etmemesi durumunda, bağımsız bölümün arsa payı bölünerek hesaplamaya dahil edilir. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda çoğunluk hesabı yapılırken her paydaşın pay oranı ayrı ayrı dikkate alınmalıdır.

Uygulamada çoğu zaman paydaşlardan birinin tüm bağımsız bölüm adına karar verdiği düşünülse de, bu durum ancak diğer paydaşların açık rızası veya yetkilendirmesi bulunması halinde mümkündür.

4.3. Katılmayan veya Karşı Çıkan Maliklerin Oyunun Etkisi

Kentsel dönüşüm sürecinde bazı maliklerin toplantıya katılmaması veya alınan karara karşı çıkması, gerekli çoğunluk sağlandığı sürece kararın geçerliliğini tek başına ortadan kaldırmaz. Önemli olan husus, arsa payı oranına göre gerekli çoğunluğun sağlanmış olmasıdır.

Bu nedenle bir malikin karara katılmaması, imza atmaması veya açıkça karşı çıkması, çoğunluk sağlanmış ise kararın uygulanmasına engel teşkil etmez. Ancak bu maliklerin alınan karar ve sözleşme şartları hakkında usulüne uygun şekilde bilgilendirilmesi gerekir.

4.4. Çoğunluk Hesabında Yapılan Yaygın Hatalar

Kentsel dönüşüm uygulamalarında çoğunluk hesabı yapılırken bazı hatalar sıkça görülmektedir. Bu hatalar, alınan kararların geçerliliği konusunda ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Çoğunluğun bağımsız bölüm sayısına göre hesaplanması
• Arsa paylarının eksik veya yanlış toplanması
• Hisseli taşınmazlarda pay oranlarının dikkate alınmaması
• Maliklerin imza sayısının çoğunluk için yeterli olduğu düşünülmesi
• Tapu kayıtları yerine fiili kullanım durumunun esas alınması

Bu nedenle kentsel dönüşüm kararlarında çoğunluk hesabının yapılırken tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi ve arsa payı oranlarının doğru şekilde hesaplanması büyük önem taşır. Arsa payı konusunda adaletsiz bir dağıtım olduğunu düşünen kat maliki bu süreçte koşullarının bulunması halinde “Arsa Payı Düzeltilmesi Davası” açabilir.

5. Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

Kentsel dönüşüm sürecinde bazı maliklerin alınan kararlara katılmaması veya sürece iştirak etmemesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ancak arsa payına göre gerekli çoğunluk sağlandığında alınan kararlar, karara katılmayan malik bakımından da hukuki sonuç doğurur ve sürecin devam etmesine engel teşkil etmez.

Bununla birlikte karara katılmayan maliklerin tamamen haklarını kaybettikleri söylenemez. Bu maliklerin belirli hakları bulunmakta olup, bazı durumlarda yargı yoluna başvurmaları da mümkündür.

5.1. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Hakları

Kentsel Dönüşüm Kararına katılmayan maliklerin temel hakları, mülkiyet hakkının korunması ve taşınmazlarının gerçek değerinin kendilerine ödenmesi esasına dayanır. Bu kapsamda karara katılmayan maliklerin başlıca hakları şunlardır:

• Alınan karar ve sözleşme şartlarının kendilerine usulüne uygun şekilde bildirilmesini isteme
• Taşınmazlarının rayiç bedel üzerinden satılmasını talep etme
• Satış bedeline ilişkin itiraz ve dava açma hakkı
• Hukuka aykırı işlemlere karşı yargı yoluna başvurma

Bu haklar, kentsel dönüşüm sürecinde azınlıkta kalan maliklerin korunması amacıyla mevzuatta öngörülmüştür.

5.2. Karara Katılmayan Maliklerin Hisselerinin Satışı

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payına göre gerekli çoğunluk sağlandıktan sonra, karara katılmayan maliklerin hisseleri kanunda öngörülen usule göre satış sürecine konu edilebilir. Bu satış işlemi, idare tarafından yürütülen ve belirli aşamalara bağlı bir süreçtir.

Uygulamada süreç genellikle şu şekilde ilerler:

• Gerekli çoğunluk sağlanır
• Karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla bildirim yapılır
• Maliklere belirli bir süre içinde karara katılma imkânı tanınır
• Bu süre içinde katılım sağlanmazsa, hisseler rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılır

Satış işleminin hukuka uygun şekilde yapılması, özellikle bedel tespiti ve ihale süreci bakımından büyük önem taşır.

5.3. Karara Katılmayan Maliklerin Açabileceği Davalar

Karara katılmayan maliklerin, sürecin hukuka aykırı yürütüldüğünü düşünmeleri halinde çeşitli dava türlerine başvurmaları mümkündür. Bu davalar, çoğunlukla işlemin geçerliliği veya bedelin gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığı konularına ilişkindir.

Kentsel Dönüşüm kararına katılmayan maliklerin haklarını almak için açabileceği başlıca davalar şunlardır:

• Sözleşmenin iptali davası
• Satış işleminin iptali davası
• Bedel tespiti ve bedel artırımı davası
• Tapu iptali ve tescil davası

Bu davalar, somut olayın özelliklerine göre farklı yargı kollarında açılabilir ve sürecin hukuka uygun yürütülüp yürütülmediği mahkeme tarafından denetlenir.

Sonuç olarak;

Kentsel dönüşüm sürecinde kararların alınabilmesi için aranan çoğunluk oranı, yapılan mevzuat değişiklikleri ile önemli ölçüde sadeleşmiş ve uygulamada temel ilke olarak arsa payına göre salt çoğunluk (%50,01) esas alınmıştır. Bu nedenle kararların geçerliliği bakımından malik sayısı değil, taşınmaz üzerindeki arsa payı oranları belirleyici olmaktadır.

Karara katılmayan maliklerin bulunması, gerekli çoğunluk sağlandığı sürece sürecin ilerlemesine engel teşkil etmez. Ancak bu maliklerin mülkiyet hakları korunmakta olup, satış süreci, bedel tespiti ve sözleşme işlemleri bakımından hukuka aykırı uygulamalara karşı yargı yoluna başvurma hakları saklıdır.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde alınan kararların hukuken geçerli sayılabilmesi için çoğunluk hesabının doğru yapılması, kararların yazılı şekilde belgelendirilmesi ve özellikle azınlıkta kalan maliklerin haklarının gözetilmesi büyük önem taşımaktadır. Sürecin usule uygun yürütülmesi, hem dönüşümün hızlı şekilde tamamlanmasını hem de ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesini sağlayacaktır.