Kentsel dönüşüm denince akla çoğunlukla riskli yapılar ve riskli alanlar gelir. 6306 sayılı Kanunun üçüncü temel kavramı olan rezerv yapı alanı ise daha az bilinir; oysa bir arazinin rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi, orada imar işlemlerinin durdurulmasından planlama yetkisinin el değiştirmesine kadar önemli sonuçlar doğurur.
Bu yazıda rezerv yapı alanının ne olduğunu, kimin hangi usulle belirlediğini, belirlemenin taşınmaz malikleri, kullanıcılar ve alacaklılar bakımından sonuçlarını ve bu karara karşı başvurabileceğiniz hukuki yolları anlatıyoruz. Rezerv yapı alanında taşınmazı bulunan malikler, bu alanlara taşınması planlanan hak sahipleri ve bu alanlardaki taşınmazlar üzerinde alacağı bulunanlar için pratik bir rehber hazırlamaya çalıştık.
- Nedir?
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirlenen alan.
- Kim belirler?
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığının teklifi üzerine Bakanlık. TOKİ, belediyeler ve belirli şartlarla özel kişiler de talepte bulunabilir.
- Sonuçları?
- İmar ve yapılaşma işlemleri iki yıla kadar durdurulabilir, planlama Başkanlığa geçer, alandaki tahsisli varlıklara haciz uygulanamaz.
- İtiraz?
- Bakanlık işlemine karşı idare mahkemesinde 30 gün içinde iptal davası.
Rezerv yapı alanı nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 2/c, rezerv yapı alanını bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar olarak tanımlar. Tanımda daha önce yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi 2023 yılında 7471 sayılı Kanunla çıkarılmıştır. Böylece rezerv yapı alanı, yalnızca riskli bölgelerden taşınacak kişiler için yeni konut alanı olmaktan çıkmış, dönüşüm uygulamalarının genel bir aracı haline gelmiştir.
Uygulama Yönetmeliği m. 4, rezerv yapı alanlarının kullanım amaçlarını şöyle sayar:
- Rezerv konut ve işyerleri: Riskli alanlarda ve riskli yapılarda oturanların taşınması için konut ve işyeri üretimi.
- Gelir getirici uygulamalar: Dönüşüm projelerinin finansmanına katkı sağlayacak uygulamalar.
- Altyapı ve donatı: Sosyal, teknik ve kültürel altyapı tesisleri.
Riskli alan ve riskli yapıdan farkı
Rezerv yapı alanı nasıl belirlenir?
2024 yılında yenilenen Yönetmelik m. 4’e göre rezerv yapı alanı, hazırlanan dosya üzerine Kentsel Dönüşüm Başkanlığının teklifiyle Bakanlıkça belirlenir. Uygulamada bu belirleme Bakanlık onayı (olur) ile yapılır.
- Talep veya resen başlatmaTOKİ veya İdare (belediye, il özel idaresi) talepte bulunabilir; Başkanlık süreci resen de başlatabilir. Gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri de kendi taşınmazları için talepte bulunabilir.
- Dosyanın hazırlanmasıDosyada koordinatlı halihazır harita, uydu görüntüsü veya ortofoto, alandaki kamu taşınmazlarının listesi ve alanın neden rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi gerektiğini açıklayan gerekçe raporu bulunur.
- Başkanlığın değerlendirmesiBaşkanlık dosyayı inceler ve uygun gördüğü talebi Bakanlığa teklif eder.
- Bakanlık onayıBakanlık alanı rezerv yapı alanı olarak belirler; bu karar sonraki planlama, devir ve uygulama işlemlerinin dayanağı olur.
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, kendi mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini isteyebilir. Bunun için 2023’te 7471 sayılı Kanunla yeniden düzenlenen 6306 m. 3/7 uyarınca yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi veya bu değerin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilmek üzere verilmesi gerekir.
Örneğin 20.000 metrekarelik bir arazinin sahibi, arazisinin rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini isterse 6.000 metrekarenin mülkiyetini Başkanlığa devretmeyi kabul etmeli ya da bu 6.000 metrekarenin değerini ödemelidir. Bu şart, rezerv yapı alanının özel yatırımcılar için bir imar ayrıcalığına dönüşmesini sınırlamak amacı taşır.
Bakanlık onayı alandaki maliklere tek tek tebliğ edilmeyebilir; tapu kaydına da bu yönde bir belirtme yapılmamış olabilir. Taşınmazınızın böyle bir alanda kalıp kalmadığını belediyeden, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden ve imar durumu belgesinden düzenli olarak takip etmeniz gerekir.
Rezerv yapı alanı ilanının hukuki sonuçları
Rezerv yapı alanının belirlenmesi, alandaki taşınmazlar üzerinde riskli alana benzer sonuçlar doğurur. Başlıcaları şunlardır:
| Sonuç | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
| İmar ve yapılaşmanın durdurulması | Başkanlık, TOKİ veya İdare imar ve yapılaşma işlemlerini 2 yıl süreyle geçici olarak durdurabilir; süre gerekirse 1 yıl uzatılır. | 6306 m. 4/1 |
| Kamu taşınmazlarının devri | Alandaki Hazine taşınmazları Başkanlığa devredilebilir, TOKİ veya İdareye bedelsiz devredilebilir; devir tamamlanana kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez. | 6306 m. 3/3, m. 4/2 |
| Planlama yetkisi | Başkanlık alanın harita, plan ve arsa düzenleme işlemlerini yapar; planlar il müdürlüğünde 15 gün askıda kalır, itirazlar 5 günde değerlendirilir. | 6306 m. 6/5, m. 6/6 |
| Haciz ve tedbir yasağı | Kanundaki iş ve işlemlere tahsis edilmiş taşınmazlar, haklar ve alacaklar kamu yararına tahsis edilmiş sayılır; bunlara haciz ve tedbir uygulanamaz. | 6306 m. 7/11 |
| Bedel ve harç kolaylıkları | Bağımsız bölüm bedelleri Cumhurbaşkanı kararıyla maliyetin veya rayiç değerin altında belirlenebilir; mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar belediye harç ve ücreti alınmaz. | 6306 m. 6/4, m. 7/10 |
Haciz yasağı ve alacaklılar
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 24.01.2023 tarihli, 2022/7867 E., 2023/426 K. sayılı kararında, Bakanlık onayıyla rezerv yapı alanına alınmış belediye taşınmazının 6306 m. 7/11 gereği haczedilemeyeceğine karar vermiştir. Daireye göre tapu siciline şerh verilmemiş olması taşınmazın haczedilmezlik niteliğini ortadan kaldırmaz; şerh yalnızca bildirici niteliktedir. Haciz bu durumda icra mahkemesine şikayet yoluyla kaldırılabilir.
Bu yasak, dönüşüm işlerine tahsis edilen varlıkları korur. Özel mülkiyetteki bir taşınmazın rezerv yapı alanı sınırları içinde kalması, maliki aleyhine yapılan takiplerde her durumda haczi engellemez; taşınmazın dönüşüm işine fiilen tahsis edilip edilmediği ayrıca değerlendirilir. Alacaklı iseniz, haciz koymadan önce taşınmazın rezerv yapı alanında kalıp kalmadığını ve kime tahsis edildiğini araştırın.
Vergi ve harç muafiyetleri
Rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda 6306 m. 7’deki noter, tapu ve belediye harçları, damga vergisi ile banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnalarından da yararlanılabilir. Kapsam ve şartlar için kentsel dönüşümde vergi, harç ve ücret muafiyetleri yazımıza bakabilirsiniz.
Rezerv alandaki malikler ne yapabilir?
Rezerv yapı alanında taşınmazı bulunan malikler için temel kural, riskli alanda olduğu gibi anlaşmadır. 6306 m. 5/1’e göre bu alanlardaki uygulamalarda malikle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Yönetmelik m. 13 uyarınca uygulama alanındaki maliklerle, alanda yapılacak konut ve işyerlerine ilişkin sözleşme yapılması önceliklidir.
- Değer tespiti ve mahsuplaşma: Taşınmazın tespit edilen değeri, verilecek konut veya işyerinin maliyetinden ya da rayiç değerinden düşülür. Malik alacaklı kalırsa nakit, arsa veya imar hakkı aktarımı; borçlu kalırsa taksitli ödeme söz konusu olur.
- Salt çoğunluk kararı: Paylı taşınmazlarda paydaşlar hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alır. Karara katılmayanların payları rayiç değerin altında kalmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ rayiç bedeli ödeyerek satın alır (6306 m. 6/1).
- Kamulaştırma: Anlaşma sağlanamazsa 6306 m. 6/2 uyarınca acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
- Tahliye ve yıkım: Gerektiğinde alandaki yapılar için Yönetmelik ekindeki Ek-7/B tutanağıyla tahliye ve yıktırma tebligatı yapılır ve doksan günü geçmeyen süre verilir.
Örnek: değer dengesi ve mahsuplaşma
Rezerv yapı alanındaki eski evinin değeri 3.000.000 TL olarak tespit edilen bir malike, alanda yapılacak ve maliyet bedeli 4.200.000 TL olan bir konut önerildiğini düşünelim. Malik bu durumda 1.200.000 TL borçlu kalır ve bu farkı idarenin belirlediği taksitlerle ödeyebilir. Eski taşınmazın değeri 5.000.000 TL olsaydı, malikin 800.000 TL alacağı doğardı ve bu alacak nakit, arsa veya imar hakkı aktarımıyla karşılanabilirdi. Borçlu kalınan durumlarda tam ödeme yapılmadan tapu devri yapılmayabileceğini sözleşmede kontrol edin.
Hazine arazisi üzerinde yapısı bulunanlar
7471 sayılı Kanunla yapılan düzenlemeye göre Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazları, 30 Mart 2014’ten önce üzerinde yapılaşma bulunan taşınmazlar için yapı sahiplerine ve onların kanuni veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir veya kiralanabilir. Küçük sanayi sitesi kurmak amacıyla kurulan kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde ellisinden az olmamak üzere Başkanlıkça belirlenecek bedelle satış yapılabilir. Rezerv yapı alanında kalan Hazine arazisi üzerinde yapınız varsa, bu imkanı değerlendirmek için Başkanlığa başvurabilirsiniz.
Rezerv alanında oturan kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de 6306 m. 5 ve m. 6/3 kapsamında geçici konut, kira yardımı veya şartları varsa yeni yapıdan konut ya da işyeri hakkından yararlanabilir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı 48 ayı geçmemek üzere verilebilir; başvuru tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.
Rezerv alana taşınacak hak sahipleri
Rezerv yapı alanlarının önemli bir işlevi, riskli alanlardan veya riskli yapılardan çıkmak zorunda kalanlara yeni konut ve işyeri sağlamaktır. Riskli alanda yeni yapı aynı alanda yapılamıyorsa, maliklere rezerv yapı alanında üretilen konut ve işyerleri önerilebilir. Bu durumda dikkat edilecek noktalar şunlardır:
- Bilgilendirme ve tercih: Yeni yerin konumu, niteliği ve büyüklüğü sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Değer dengesi: Eski taşınmazın değeri ile yeni bağımsız bölümün bedeli arasındaki fark ve ödeme planı belirlenmelidir.
- Teslim ve tapu: Borçlanma varsa tam ödeme yapılmadan tapu devri yapılmayabilir; teslim tarihi ve gecikmenin sonuçları sözleşmede düzenlenmelidir.
Rezerv yapı alanı kararına karşı başvuru ve dava yolu
Rezerv yapı alanının belirlenmesi Bakanlığın bir idari işlemidir ve yargı denetimine tabidir. Riskli alan ilanından farklı olarak bu karar Cumhurbaşkanınca verilmediğinden, dava Danıştay’da ilk derece olarak görülmez ve İYUK m. 20/A’daki ivedi yargılama usulü uygulanmaz. Dava, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılır (İYUK m. 34).
| İşlem | Yol | Süre |
|---|---|---|
| Rezerv yapı alanı belirleme onayı | İdare mahkemesinde iptal davası | 30 gün (6306 m. 6/9); tebliğ yoksa öğrenme tarihi tartışmalıdır, erken davranın |
| Alana ilişkin imar ve parselasyon planları | Askı süresinde itiraz; idare mahkemesinde iptal davası | Askı 15 gün; dava 30 gün |
| Değer tespiti, pay satışı, tahliye | İdare mahkemesinde iptal davası, yürütmenin durdurulması | Tebliğden 30 gün |
| Rezerv alana dayalı haciz yasağı | İcra mahkemesine şikayet | İİK’daki şikayet süreleri |
İptal davasında ileri sürülebilecek başlıca gerekçeler şunlardır: alanın 6306 sayılı Kanunun amacıyla bağlantılı olmaması; gerekçe raporunun ve teknik verilerin yetersizliği; alanın taşkın, yeraltı suyu veya ekolojik değer bakımından yapılaşmaya uygun olmaması; özel mülkiyette yüzde 30 şartının yerine getirilmemesi; kararın kamu yararı yerine belirli bir projeyi kolaylaştırmak amacıyla alınması. Rezerv yapı alanı olarak belirlenen bazı alanlara ilişkin planlar, alanın bilimsel olarak bu amaca uygun olmadığı ve taşkın riski taşıdığı gerekçesiyle idare mahkemelerince iptal edilmiştir.
Davada yürütmenin durdurulmasını da isteyebilirsiniz. Bunun için kararın açıkça hukuka aykırı olduğunu ve uygulanması halinde, örneğin alanda yapılaşmaya başlanması veya taşınmazınızın devri ya da kamulaştırılmasıyla telafisi güç bir zararın doğacağını somut belgelerle göstermeniz gerekir. Mahkeme çoğunlukla idarenin savunmasını ve bilirkişi incelemesini bekledikten sonra karar verir.
İptal davasının genel şartları için idari işlemlere itiraz ve iptal davası, plan değişikliklerine karşı yollar için imar planı değişikliklerine itiraz ve iptal davası yazılarımıza bakabilirsiniz. Riskli alan ilanına karşı açılan davadaki farklı usul riskli alan ilanına karşı iptal davası yazımızda anlatılmıştır.
- Rezerv yapı alanı kararını tapu kaydında görmeyince taşınmazın etkilenmediğini düşünmek.
- Kararı öğrendikten sonra dava için 60 gün beklemek; 6306 kapsamındaki işlemlerde süre 30 gündür.
- Davayı Danıştay’da açmak; Bakanlık onayına karşı dava kural olarak idare mahkemesinde görülür.
- Alacaklı olarak rezerv alandaki tahsisli bir taşınmaza haciz koyup masraf yapmak.
- Rezerv alanda verilecek yeni bağımsız bölümün konum ve niteliğini sözleşmede açıkça yazdırmamak.
Sık sorulan sorular
Rezerv yapı alanı ne demek?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır. Riskli alanlardan taşınanlara konut ve işyeri üretmek, dönüşüme gelir sağlamak ve altyapı kurmak için kullanılır.
Rezerv yapı alanı ile riskli alan aynı şey mi?
Hayır. Riskli alan, can ve mal kaybı riski taşıdığı için Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir. Rezerv yapı alanı ise risk aranmaksızın dönüşüm uygulamaları için Bakanlıkça belirlenir. İki alanın hukuki sonuçları birbirine benzer, ancak dava yolları farklıdır.
Arazim rezerv yapı alanına alındı. Üzerine bina yapabilir miyim?
İmar ve yapılaşma işlemleri iki yıla kadar, gerekirse bir yıl daha durdurulabilir. Bu süre içinde ruhsat almanız mümkün olmayabilir. Alanın yeni planları Başkanlıkça yapılır; planın askı süresinde itiraz etmeyi unutmayın.
Kendi arazimin rezerv yapı alanı olmasını isteyebilir miyim?
Evet. Ancak arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetini Başkanlığa devretmeyi kabul etmeniz veya bu değeri ödemeniz gerekir. Talep, dosyayla birlikte Başkanlığa yapılır ve Bakanlık onayıyla sonuçlanır.
Rezerv alandaki taşınmaza haciz konulabilir mi?
Kanundaki dönüşüm işlerine tahsis edilmiş taşınmazlara haciz ve tedbir uygulanamaz. Yargıtay, Bakanlık onayıyla rezerv alana alınmış belediye taşınmazında tapuya şerh verilmemiş olsa bile haczin kaldırılması gerektiğine karar vermiştir. Özel mülkiyetteki taşınmazlarda ise tahsisin bulunup bulunmadığına bakılır.
Taşınmazımın rezerv yapı alanında kalıp kalmadığını nasıl öğrenirim?
Bakanlık onayı maliklere tek tek tebliğ edilmeyebileceği ve tapuya her zaman işlenmeyebileceği için belediyenin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi isteyin, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yazılı olarak sorun ve e-Devlet üzerinden tapu kaydınızdaki beyanları düzenli kontrol edin. Öğrendiğiniz tarihi belgeleyin; dava süresi bakımından bu tarih önem taşıyabilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla