Kentsel dönüşüm, malikler için yalnız inşaat masrafı demek değildir. Sözleşmeler, tapu devirleri, kat irtifakı, ipotek, ruhsat ve yeni dairelerin tescili gibi işlemlerin her biri normalde ayrı bir vergi, harç ya da ücret doğurur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu yükün önemli bir kısmını kaldırır. Ancak muafiyetler Kanunda sayılan işlemlere bağlıdır ve her işlem kapsama girmez.
Bu yazıda 6306 sayılı Kanunun 7. maddesine göre hangi vergi, harç ve ücretlerin alınmadığını, muafiyetten kimlerin ve hangi işlemlerde yararlanabileceğini, belediye harçlarındaki bir buçuk kat kuralını, KDV’de uygulanan indirimli oranları, muafiyetin kapsamı dışında kalan yükleri ve haksız yere vergi ya da harç alındığında izlenecek yolu anlatıyoruz.
- Hangi vergi ve harçlar alınmaz?
- Tapu harcı, noter harcı, belediye harç ve ücretleri, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücretleri ve kredilerde banka ve sigorta muameleleri vergisi.
- Kimler yararlanır?
- Malikler, müteahhit, ilgili kamu kurumları ve riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlar.
- Her satış muaf mı?
- Hayır. Kanun ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerini sayar. Sonraki satışlar ve kapsam dışı işlemler genel hükümlere tabidir.
- KDV oranı kaç?
- 6306 kapsamındaki konut teslimlerinde net alanın 150 m²’ye kadar olan kısmı için yüzde 1; aşan kısım ve işyerleri için genel oran.
Muafiyetlerin dayanağı
Muafiyetlerin temel dayanağı 6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarıdır. Dokuzuncu fıkra, 7153 sayılı Kanunla 10.12.2018 tarihinde kapsamlı biçimde değiştirilmiştir. Değişiklikten önceki metin, “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaları” genel olarak muaf tutuyordu. Bugünkü metin ise muafiyetten yararlanacak tarafları ve işlemleri tek tek sayar.
Harçlar Kanunu m. 123’e göre özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerden ve istisna edilen işlemlerden harç alınmaz. 6306 sayılı Kanun böyle bir özel kanundur. Vergi ve harçlar ancak kanunla konulup kaldırılabildiğinden (Anayasa m. 73), muafiyetin kapsamı da Kanunun lafzıyla sınırlıdır; Kanunda sayılmayan bir vergi yönetmelik veya idari görüşle muafiyet kapsamına alınamaz.
Hangi vergi, harç ve ücretler alınmaz?
6306 sayılı Kanun m. 7/9 kapsamındaki işlemlerde şu vergi, harç ve ücretler alınmaz:
- Tapu harcı: Satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerinde normalde alınan tapu harcı.
- Noter harcı: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, satış vaadi ve vekaletname gibi noter işlemlerinde alınan harç.
- Belediyelerce alınan ücret ve harçlar: Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni gibi işlemlerde belediyelerin aldığı harç ve ücretler (bir buçuk kat sınırıyla, aşağıda).
- Damga vergisi: Bu işlemlere ilişkin kağıtlar ile resmi dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin kağıtlar dahil.
- Veraset ve intikal vergisi: Kanun kapsamındaki işlemlerden doğan intikaller bakımından.
- Döner sermaye ücreti ve diğer ücretler: Tapu müdürlüklerinin döner sermaye ücreti gibi ücretler.
- Banka ve sigorta muameleleri vergisi: Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine veya bu yapılarda en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak oturan veya işyeri bulunan kişilere bu amaçlarla kullandırılan kredilerde.
Kanunun “diğer ücretler” ifadesi geniş bir ifadedir. Noterlerin aldığı ücretler gibi kalemlerde uygulama farklılık gösterebileceğinden, işlemden önce ilgili kurumdan muafiyetin nasıl uygulanacağını sorun ve 6306 kapsamında olduğunuzu gösteren belgeyi yanınızda bulundurun.
Kimler yararlanır?
Muafiyet, işlemin taraflarından en az birinin Kanunda sayılan kişilerden olmasına bağlıdır:
Kiracılar için öngörülen en az bir yıllık kullanım şartı, kira sözleşmesi, yerleşim yeri kaydı ve kira ödemelerini gösteren banka kayıtlarıyla ispat edilir. Kiracıların sürecin diğer aşamalarındaki hakları için kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi işlemler kapsamda?
Kanun m. 7/9, muafiyetten yararlanan işlemleri üç grupta toplar:
- Dönüşümden önceki ilk işlemlerKanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce yapılan ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri.
- Kanun kapsamındaki yapıdan dolayı yeni yapıKanun kapsamındaki bir yapı nedeniyle, uygulama alanının içinde veya dışında yeni bir yapı yapılması, mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi.
- Yeni yapıların ilk işlemleriUygulama sonucunda ortaya çıkan yeni yapıların müteahhit, kamu kurumları, iştirakleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca yapılan ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri.
Bu gruplandırma uygulamada şu sonuçları doğurur:
| İşlem | Muafiyet | Dikkat |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitinden sonra dairenin ilk satışı | Tapu harcı alınmaz | Yalnız ilk satış; aynı dairenin sonraki satışları genel hükümlere tabidir |
| Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (noterde) | Noter harcı ve damga vergisi alınmaz | Sözleşmenin 6306 kapsamında yapıldığı belgelenmeli |
| Müteahhide arsa payı devri, kat irtifakı, yeni bağımsız bölümlerin tescili | Tapu harcı ve döner sermaye ücreti alınmaz | Malike ve müteahhide yapılan tescillerde muafiyet kabul görür |
| Malikin riskli dairesi nedeniyle başka yerde konut alması | Tapu harcı ve ipotekte harç alınmaz | İşlemin Kanun kapsamındaki yapıdan dolayı yapıldığı belgelenmeli |
| Müteahhit payına düşen dairenin üçüncü kişiye ilk satışı | Kanun “ilk satış” işlemini sayar | İdarenin dar yorumu nedeniyle uyuşmazlık çıkabilir |
| Kentsel dönüşüm kredisi | Banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz | Kredinin dönüşüm amacıyla kullandırılması gerekir |
Gelir İdaresinin bir özelgesinde, riskli yapı şerhi bulunan bir taşınmazın tespit tarihinden sonra ve dönüşümden önce yapılan ilk satışında tapu harcı aranmayacağı belirtilmiştir (Sivas Defterdarlığı Gelir Müdürlüğü, 03.07.2023, E-67630374-140[2023]-15856).
Üçüncü kişilere satışta tartışma
Hazine ve Maliye Bakanlığının bazı görüşlerinde, hak sahiplerinin taraf olmadığı işlemlerin Kanun kapsamında sayılamayacağı ve müteahhidin kendi payına düşen daireyi üçüncü kişiye satışında harç istisnasının uygulanmayacağı belirtilmiştir. Kanun ise yeni yapıların müteahhit tarafından yapılan ilk satışını açıkça saymaktadır ve vergi yargısında bu satışlarda alınan harcın iadesine hükmedilen kararlar bulunmaktadır. Bu nedenle üçüncü kişiye ilk satışta harç istenirse, harcı ihtirazi kayıtla ödeyip dava yolunu değerlendirmek gerekir.
Belediye harç ve ücretleri: bir buçuk kat kuralı
6306 sayılı Kanun m. 7/10, belediyelerin alacağı harç ve ücretler için ayrıca bir sınır koyar. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.
Örnek: Riskli yapının mevcut toplam inşaat alanı 1.000 m² olsun. Yeni projenin toplam inşaat alanı 1.800 m² ise, 1.000 × 1,5 = 1.500 m²’ye kadar olan kısım için belediye harç ve ücreti alınmaz. Aşan 300 m² için harç ve ücretler genel hükümlere göre hesaplanır.
Mevcut inşaat alanı, ruhsat ve tapu kayıtlarına göre belirlenir. Ruhsatsız eklentiler ve kaçak katlar bu hesapta sorun doğurabileceğinden, belediye ile mevcut alanın nasıl hesaplanacağı konusunda ruhsat başvurusundan önce netlik sağlayın.
KDV: yüzde 1 oranı ve şartları
KDV, 6306 sayılı Kanun m. 7’deki muafiyetler arasında yer almaz. Ancak KDV oranlarını belirleyen Cumhurbaşkanı kararlarında kentsel dönüşüme özgü indirimli oranlar vardır.
Konut teslimleri
1.4.2022’den itibaren uygulanan düzenlemeye göre (5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, RG 29.3.2022), 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde konut teslimlerinde net alanın 150 m²’ye kadar olan kısmı için yüzde 1 KDV uygulanır. 150 m²’yi aşan kısım için yalnız aşan kısma genel oran uygulanır. İşyeri teslimleri indirimli oranın kapsamında değildir.
Örnek: Net alanı 170 m² olan bir konutun teslim bedeli 8.500.000 TL olsun. Bedelin 150/170’i, yani 7.500.000 TL’si için yüzde 1 KDV (75.000 TL), kalan 1.000.000 TL için genel oranda KDV hesaplanır.
İnşaat taahhüt işleri
3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG 30.1.2021) ile, 6306 sayılı Kanun kapsamında taşınmaz maliklerinin doğrudan müteahhide yaptırdığı inşaat taahhüt işlerinde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni konut alanı için KDV oranı yüzde 1’dir. Bu düzenleme, arsa payı vermeden inşaatı bedel karşılığında yaptıran malikler için önemlidir. İndirimli oran işyerlerine ve bir buçuk katı aşan alana uygulanmaz; hizmetin doğrudan maliklere verilmesi gerektiğinden alt yükleniciler bu oranı uygulayamaz.
Oranlar değişebilir. KDV oranları Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebilir ve ruhsat tarihine bağlı geçiş hükümleri içerir. Sözleşme imzalamadan önce güncel oranı ve projenin ruhsat tarihine göre hangi düzenlemenin uygulanacağını bir mali müşavirle kontrol edin.
Muafiyetin kapsamı dışında kalanlar
Muafiyetler geniş olsa da kentsel dönüşümdeki bütün yükleri kaldırmaz. Şu kalemler genel hükümlere tabidir:
- Kanunda sayılmayan vergiler: Emlak vergisi ve gelir vergisi Kanun m. 7/9’daki listede yer almaz. Yeni dairenin satışında değer artışı kazancının vergilendirilmesi genel kurallara göre belirlenir; bu konuda gayrimenkul satışında vergilendirme yazımıza bakabilirsiniz.
- Sonraki satışlar: Kanun ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerini sayar. Aynı taşınmazın ikinci ve sonraki satışları harca tabidir.
- Kapsam dışı dönüşüm: Riskli yapı tespiti yapılmadan, malikler ve müteahhit arasında olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan yenilemeler 6306 sayılı Kanun kapsamına girmez.
- Özel hizmet bedelleri: Riskli yapı tespit raporu için lisanslı kuruluşa ödenen ücret, proje, yapı denetim ve avukatlık ücretleri vergi veya harç niteliğinde değildir; muafiyet bunları kapsamaz.
- Bir buçuk katı aşan alan: Belediye harç ve ücretlerinde ve inşaat taahhüt işlerindeki KDV oranında bir buçuk katı aşan alan genel hükümlere tabidir.
Muafiyetler, devletin kentsel dönüşüme sağladığı mali desteklerin yalnızca bir parçasıdır. Kira yardımı, faiz destekli krediler ve hibe kampanyaları için devlet destekleri ve finansman imkanları ve kira yardımı yazılarımıza bakabilirsiniz.
Muafiyetten yararlanmak için pratik adımlar
- Kapsamı belgeleyinRiskli yapı tespitinin kesinleştiğini ve tapuya beyan olarak işlendiğini gösteren tapu kaydını ve il müdürlüğünden alınan yazıyı hazır bulundurun.
- Sözleşmeye 6306 atfı koyunArsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ve vekaletnamelerde işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında yapıldığını açıkça belirtin. Sözleşmenin diğer hususları için müteahhit seçimi ve sözleşme yazımıza bakabilirsiniz.
- Kuruma önceden sorunTapu müdürlüğüne, notere, belediyeye ve bankaya işlemden önce muafiyet için hangi belgeleri istediklerini sorun.
- İhtirazi kayıt koyunMuafiyete rağmen harç ya da vergi istenirse ödemeyi ihtirazi kayıtla yapın ve makbuzu saklayın.
- Kiracılık süresini kanıtlayınKiracı veya sınırlı ayni hak sahibiyseniz en az bir yıllık kullanımı gösteren belgeleri ekleyin.
Haksız alınan vergi ve harçta başvuru ve dava yolu
Muafiyete rağmen tapu harcı, belediye harcı ya da damga vergisi alınmışsa izlenecek yol vergi yargısıdır. Bu uyuşmazlıklar vergi mahkemesinde görülür.
- İhtirazi kayıt: Tapu harcı gibi beyana dayalı tahakkuk eden harçlarda dava açabilmek için ödemenin ihtirazi kayıtla yapılması gerekir. İhtirazi kayıt konulmadan ödenen harç için dava yolu kural olarak kapanır.
- Dava süresi: Vergi mahkemelerinde dava açma süresi 30 gündür (İYUK m. 7). Süre, tahakkukun tebliğinden ya da ihtirazi kayıtla ödeme tarihinden itibaren hesaplanır.
- Düzeltme başvurusu: Dava süresi kaçırılmışsa vergi idaresine düzeltme başvurusu yapılabilir; başvurunun reddi üzerine dava yolu açılır. Düzeltme yolunun kapsamı sınırlı olduğundan öncelikle dava süresini kullanın.
- Arabuluculuk ve harç: Vergi uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk yoktur. Vergi davalarında maktu başvuru ve karar harcı ödenir.
KDV’nin yanlış oranda hesaplanması ise öncelikle satıcı ile alıcı arasında bir sorundur: faturanın düzeltilmesini müteahhitten isteyin; sonuç alınamazsa durumu bir mali müşavirle değerlendirin. Müteahhitle sözleşmeden doğan diğer uyuşmazlıklar adli yargıda görülür; genel tablo için kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında dava yolları yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Muafiyetin kentsel dönüşümle ilgili her vergiyi, gelir ve emlak vergisini de kapsadığını sanmak.
- Riskli yapı tespiti yapılmadan yürütülen dönüşümde 6306 muafiyetlerinden yararlanılacağını düşünmek.
- Harcı ihtirazi kayıt koymadan ödemek ve dava hakkını kaybetmek.
- Kiracı olarak en az bir yıllık kullanım şartını belgelememek.
- Sözleşmede 6306 atfı bulunmadığı için noter ve tapuda muafiyetin uygulanmaması.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerinde tapu harcı alınmaz. Aynı taşınmazın sonraki satışları ve Kanun kapsamı dışındaki işlemler harca tabidir.
Riskli dairemi satarsam alıcı tapu harcı öder mi?
Riskli yapı tespitinden sonra ve dönüşümden önce yapılan ilk satışta tapu harcı alınmaz. Bu, alıcı için de önemli bir avantajdır; ancak sonraki satışlarda muafiyet uygulanmaz.
Kiracı olarak muafiyetlerden yararlanabilir miyim?
Riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı olarak kullanıyorsanız Kanun sizi de muafiyetten yararlanacak taraflar arasında sayar. Özellikle kentsel dönüşüm amacıyla kullanılan kredilerde banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz.
Yeni dairemin KDV oranı ne olacak?
6306 kapsamındaki konut teslimlerinde net alanın 150 m²’ye kadar olan kısmı için yüzde 1, aşan kısım için genel oran uygulanır. İşyerleri indirimli oranın kapsamında değildir.
Belediye ruhsat harcı alıyor. Bu doğru mu?
Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Bu sınırı aşan alan için harç alınması hukuka uygundur.
Muafiyete rağmen alınan harcı geri alabilir miyim?
Harcı ihtirazi kayıtla ödediyseniz 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açabilirsiniz. Dava süresi geçmişse vergi idaresine düzeltme başvurusu yapmayı değerlendirin.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla