Riskli yapı kararı verilen bir binada oturan herkesin aklına ilk gelen soru, inşaat süresince nerede ve hangi parayla yaşayacağıdır. Devlet bu dönem için maliklere, kiracılara ve bazı hak sahiplerine kira yardımı yapar. Yardım geri ödenmez; ancak şartları, süresi ve başvuru süresi kesin kurallara bağlıdır ve süreyi kaçıran kişi hakkını kaybedebilir.
Bu yazıda kira yardımının dayanağını, kimlerin yararlanabileceğini, şartlarını, süresini ve tutarların nasıl belirlendiğini, başvuru adımlarını, yardımın diğer desteklerle ilişkisini ve başvurunuz reddedilirse izleyebileceğiniz yolu anlatıyoruz. Riskli yapı sürecinin bütününü riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci yazımızda bulabilirsiniz.
- Kimler alır?
- Malikler, kiracılar ve binada oturan sınırlı ayni hak sahipleri; uygulamanın gerektirdiği hallerde binayı kullanan diğer kişiler.
- Ne kadar süre?
- Malike riskli yapılarda 18 ay aylık ödeme; riskli ve rezerv yapı alanlarında 48 ayı geçmemek üzere. Kiracıya ve sınırlı ayni hak sahibine tek seferlik ödeme.
- Başvuru süresi?
- Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl. Bu süre hak düşürücüdür.
- Reddedilirse?
- Ret işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası. Kanunun özel dava süresi nedeniyle 30 günü esas alın.
Kira yardımı nedir, dayanağı nedir?
Kira yardımı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine dayanır. Kanun, tahliye ve yıkımda öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır ve şu düzenlemeyi yapar: anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Aynı maddeye göre uygulamanın gerektirdiği hallerde bu kapsam dışında kalan ve yapıları kullanan kişilere de geçici konut, işyeri ve kira yardımı sağlanabilir.
Yardımın usul ve esasları Kanun’un Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenir. Uygulamayı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütür. 2023 yılında 7471 sayılı Kanunla Kanun’daki yetkilerin büyük kısmı Başkanlığa devredilmiştir. Yardımlar daha önce Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanıyordu; bu hesap 31.12.2025 itibarıyla kapatılmış ve hak ve yükümlülükleri Başkanlığa devredilmiştir.
Kanun, geçici konut veya işyeri tahsisi ile kira yardımını birbirinin alternatifi olarak düzenler. Size geçici konut tahsis edilmişse aynı dönem için ayrıca kira yardımı alamazsınız.
Kimler yararlanabilir?
Kanun, ikamet şartını yalnızca sınırlı ayni hak sahipleri için açıkça öngörür. Buna karşılık uygulamada kiracılardan da binada fiilen oturduklarını belgelemeleri istenir. Malik için ikamet şartı aranmaz; ancak işyerlerinde kiracı veya sınırlı ayni hak sahibinin işyerini işletiyor olması gerekir.
Mirasçılar ve paydaşlar
Malik vefat etmişse kira yardımına mirasçılar başvurur. Başvuruya mirasçılık belgesi eklenir; ödeme uygulamada mirasçılar arasında payları oranında yapılır veya mirasçılardan birine verilecek vekaletname ile tek hesaba yatırılır. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı için başvurabilir; ancak aynı bağımsız bölüm için ödenecek toplam tutar değişmez. Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa idare ödemeyi çoğu zaman tüm paydaşların başvurusunu bekleyerek yapar. Mirasçıların dönüşüm sürecindeki diğer hakları için mirasçıların ve paylı mülkiyet sahiplerinin hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının kira sözleşmesinin akıbeti, tahliye bildirimi ve yeni yapıdaki hakları ayrı bir konudur. Bunları kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin hakları yazımızda anlattık.
Kira yardımının şartları
Kira yardımı kendiliğinden ödenmez. Başvuru yapılması ve aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
- Riskli yapı kararı kesinleşmiş olmalı: Tespit raporu tebliğ edilmiş, itiraz süresi geçmiş veya itiraz reddedilmiş olmalıdır. Bina riskli alan veya rezerv yapı alanındaysa yardım o alandaki uygulamaya göre verilir.
- Bina anlaşmayla tahliye edilmiş olmalı: Kanun “anlaşma ile tahliye edilen yapılar” ifadesini kullanır. Uygulamada malikler süresi içinde binayı boşaltıp yıkım sürecine katıldığında bu şart gerçekleşmiş sayılır. Tahliyenin zorla yapılması yardım hakkını tartışmalı hale getirebilir.
- Tahliye veya yıkım gerçekleşmiş olmalı: Ödemeler fiilen boşaltılan ve yıkım sürecine giren binalar için başlar. Bakanlığın Kira Yardımı Kılavuzu, malik ve kiracı başvurularında yıkım bilgisinin sisteme girilmiş olmasını arar; bu nedenle ödeme çoğu zaman yıkımdan sonra başlar.
- Başka bir destekle çakışmamalı: Geçici konut tahsis edilmemiş olmalıdır. Kira yardımı ile banka kredisine faiz desteğinin aynı kişiye birlikte verilmemesi de uygulamanın kuralları arasındadır.
- Süresinde başvurulmalı: Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır.
Riskli yapı kararına dava açtıysanız
Riskli yapı tespitine itiraz etmiş veya iptal davası açmış olmanız, ileride kira yardımı almanıza engel değildir. Ancak yardım tahliye ve yıkıma bağlı olduğundan, bina boşaltılmadıkça ödeme başlamaz. Mahkeme yürütmenin durdurulmasına karar verirse tahliye ve yıkım da durur. Davayı kaybedip binayı sonradan boşaltan malik, tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvurarak yardımdan yararlanabilir. Tespit kararı mahkemece iptal edilirse bina riskli yapı sayılmaz ve yardımın dayanağı ortadan kalkar; bu durumda o tarihe kadar yapılan ödemelerin akıbetini idareden yazılı olarak öğrenin.
Uygulamada en çok sorun, maliklerin bir kısmı binayı boşaltırken diğerlerinin direnmesiyle yaşanır. Binayı süresinde boşaltan malik, diğer maliklerin direnişi nedeniyle yıkım gecikse bile tahliye tarihini belgelemelidir; çünkü hem başvuru süresi hem yardım süresi bu tarihe göre hesaplanır.
Güçlendirmede kural farklıdır. Kira yardımı yıkılıp yeniden yapılacak binalar için tasarlanmıştır. Bina yıkılmayıp güçlendirilecekse yardım kural olarak yapılmaz; güçlendirme sırasında binanın boşaltılması zorunluysa durum ayrıca değerlendirilir. Başvurmadan önce il müdürlüğünden yazılı bilgi alın.
Süre ve tutarlar
Malike yapılan kira yardımının süresi, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında süre, 48 ayı geçmemek üzere uygulamayı yürüten kurum tarafından belirlenir. Süre tahliye veya yıkım tarihinden itibaren işler. Kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine ise aylık ödeme yerine bir defaya mahsus ödeme yapılır.
Aylık tutarı Bakanlık belirler ve il gruplarına göre farklılaştırır. İstanbul en yüksek grupta; Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya ikinci grupta; diğer büyükşehirler üçüncü grupta; kalan iller dördüncü gruptadır. Tutarlar her yıl güncellenir. Örnek olarak Bakanlığın Ocak 2024’te açıkladığı tarife şöyleydi:
| İl grubu (Ocak 2024 tarifesi) | Malik (aylık) | Kiracı (tek sefer) | Sınırlı ayni hak sahibi (tek sefer) |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 5.500 TL | 11.000 TL | 27.500 TL |
| Ankara, Antalya, Bursa, İzmir | 4.500 TL | 9.000 TL | 22.500 TL |
| Diğer büyükşehirler | 3.750 TL | 7.500 TL | 18.750 TL |
| Diğer iller | 3.000 TL | 6.000 TL | 15.000 TL |
Tablodan görüldüğü gibi kiracıya ödenen tek seferlik tutar aylık kira yardımının iki katı, sınırlı ayni hak sahibine ödenen tutar ise beş katıdır. Ocak 2025’te açıklanan tarifede aylık tutarlar il grubuna göre 4.500 ile 8.000 TL arasına yükseltilmiştir. 2026 için uygulanan güncel tutarı başvuru sırasında il müdürlüğünden veya e-Devlet’teki başvuru ekranından teyit edin; basında farklı rakamlar dolaşmaktadır.
Riskli alan ve rezerv yapı alanında
Bina, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bir riskli alanın içinde dönüştürülüyorsa yardımı alanda uygulamayı yürüten kurum (Başkanlık, TOKİ veya yetkilendirilmiş belediye) verir. Bu alanlarda proje süresi daha uzun olduğundan kira yardımı 48 aya kadar sürebilir; sürenin ne kadar olacağı her proje için ayrıca belirlenir. Alan bazlı projelerde hak sahiplerine geçici konut tahsisi de daha sık uygulanır; geçici konut verilen kişiye aynı dönem için kira yardımı ödenmez. Alan bazlı süreç için riskli alanlarda kentsel dönüşüm süreci yazımıza bakabilirsiniz.
Hesabı somutlaştıralım. Bulunduğunuz ilde aylık tutarın 10.000 TL olduğunu varsayalım. Bu durumda riskli yapıdaki dairenin maliki 18 ay boyunca toplam 180.000 TL alır. Dairede oturan kiracı 20.000 TL, binada intifa hakkıyla oturan kişi 50.000 TL tek seferlik ödeme alır. Daire iki kardeşe yarı yarıya aitse malik payına düşen ödeme uygulamada kardeşler arasında hisseleri oranında bölünür.
Başvuru süreci adım adım
- Riskli yapı kararının kesinleşmesini izleyinTespit raporu tebliğ edildikten sonra itiraz süresi 15 gündür. Kesinleşen karar tapu kaydına işlenir.
- Binayı tahliye edin ve belgeleyinTahliye ve yıkım tarihleri yardımın başlangıcını ve başvuru süresini belirler. Yıkım tutanağının bir örneğini alın.
- Doğru yere başvurunRiskli yapılarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne; yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye başvurulur. Kira Yardımı Kılavuzu’na göre İstanbul’da başvurular ilgili ilçe belediyesine yapılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında uygulamayı yürüten kuruma başvurulur. Başvuru e-Devlet üzerinden de yapılabilir.
- Belgeleri ekleyinMalik: dilekçe, tapu kaydı, yıkım tutanağı, banka hesap bilgisi. Kiracı: dilekçe, yerleşim yeri belgesi, kira sözleşmesi, yıkım tutanağı, banka hesap bilgisi. Sınırlı ayni hak sahibi: hakkın tapu kaydı ve ikamet belgesi. İşyeri kiracısı: vergi dairesi veya ticaret sicili kayıtları, faaliyetin o adreste yürütüldüğünü ve sona erdiğini gösteren belgeler, imza sirküleri.
- Temsilci kullanıyorsanız yetkiyi belgeleyinVeli veya vasi temsil yetkisini, vekil ise vekaletnamesinde bu işe yetkili olduğunu göstermelidir.
- Başvuru numarasını saklayın ve sonucu takip edinÖdeme hesabınıza yatırılır. Ödeme başlamazsa yazılı başvuruyla gerekçe isteyin.
Bir yıllık süreyi beklemeyin. Başvuru süresi tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıldır ve hak düşürücüdür. Yardım süresi de tahliye veya yıkım tarihinden işlemeye başladığından, geç yapılan başvurularda geçmiş aylar için ödeme alınamayabilir.
Kira yardımı ve diğer ödemeler
Kentsel dönüşümde malikin eline geçebilecek birden fazla ödeme vardır ve bunlar çoğu zaman birbirine karıştırılır.
- Müteahhidin ödediği kira: Birçok sözleşmede müteahhit, inşaat süresince maliklere aylık kira ödemeyi üstlenir. Bu sözleşmeden doğan bir borçtur ve devletin kira yardımından bağımsızdır.
- Gecikme tazminatı: İnşaat sözleşmedeki teslim süresini aşarsa malik müteahhitten kira kaybını isteyebilir. Ayrıntılar gecikme tazminatı davası yazımızda.
- Taşınma desteği: İstanbul’daki “Yarısı Bizden” kampanyasında bağımsız bölüm başına 125.000 TL tek seferlik taşınma (tahliye) desteği verilir. Bakanlık açıklamalarına göre bu desteği alanlar ayrıca kira yardımı alamaz; ikisinden birini seçmek gerekir.
- Faiz desteği ve hibe: Bankalardan kullanılan kredilere faiz desteği ve yapım için yardım ayrı desteklerdir. Kira yardımıyla birlikte kullanılıp kullanılamayacağını başvurudan önce sorun.
Hangi destekten hangi şartla yararlanabileceğinizi devlet destekleri ve finansman imkanları yazımızda karşılaştırdık.
Yersiz ödeme ve yardımın geri istenmesi
Kira yardımı karşılıksızdır ve kural olarak geri ödenmez. Ancak hak sahibi olmayan bir kişiye ödeme yapılmışsa, aynı bağımsız bölüm için birden fazla kişiye mükerrer ödeme yapılmışsa veya başvuruda gerçeğe aykırı belge kullanılmışsa idare yersiz ödenen tutarı faiziyle geri ister. Gerçeğe aykırı beyan ayrıca ceza soruşturmasına konu olabilir. Bu nedenle kiracı olmadığınız bir adres için başvurmayın; paylı mülkiyette diğer paydaşların payına düşen tutarı tek başınıza almayın.
Geri istemeye karşı da itiraz ve dava hakkınız vardır. Ödemenin yersiz olmadığını, örneğin kira ilişkisinin ve ikametin gerçek olduğunu gösteren belgeleri saklayın.
Başvuru reddedilirse: itiraz ve dava yolu
Kira yardımı başvurusunun reddi, eksik ödenmesi veya ödemenin durdurulması idari bir işlemdir. Bu işlemlere karşı adli yargıda dava açılamaz; görevli yer idare mahkemesidir. Dava şartı arabuluculuk bu uyuşmazlıklarda uygulanmaz.
- Gerekçeyi yazılı isteyinRet sözlü bildirildiyse veya ödeme hiç başlamadıysa idareye dilekçe verin. İdare 30 gün içinde cevap vermezse isteğiniz reddedilmiş sayılır (İYUK m. 10) ve dava süresi işlemeye başlar.
- Dava süresini doğru hesaplayın6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür. Genel 60 günlük süreye güvenmeyin.
- Davayı açınRet işleminin iptalini isteyin; ödenmeyen tutarlar için iptal davasıyla birlikte tam yargı davası da açabilirsiniz. İptal davasında maktu harç, tam yargı davasında talep edilen tutar üzerinden nispi harç ödenir.
- Delillerinizi sununTapu ve ikamet kayıtları, kira sözleşmesi, abonelik faturaları, yıkım tutanağı ve başvuru tarihini gösteren belge.
Anayasa Mahkemesi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceğine ilişkin hükmü iptal etmiştir (AYM 27.02.2014, E.2012/87, K.2014/41). Ancak kira yardımının reddinde yürütmenin durdurulması pratik bir sonuç doğurmadığından davanın asıl amacı, işlemin iptali ve ödenmeyen tutarın tahsilidir.
Sık yapılan hatalar
- Tahliyeden sonra bir yılı geçirip başvurmak ve hakkı kaybetmek.
- Kiracı olarak ikameti belgelememek; adres kaydını taşımamak.
- Müteahhidin ödediği kira ile devletin kira yardımını aynı şey sanmak ve birinden vazgeçmek.
- İstanbul’da taşınma desteği ile kira yardımı arasındaki seçimi bilmeden yapmak.
- Paylı mülkiyette diğer paydaşların payını da tek başına almak ve sonradan iade borcuyla karşılaşmak.
- Ret işlemine karşı 60 günlük genel süreyi beklemek.
Sık sorulan sorular
Binada oturmuyorum, dairemi kiraya vermiştim. Kira yardımı alabilir miyim?
Evet. Malik için ikamet şartı aranmaz. Aynı dairede oturan kiracınız da kendi adına tek seferlik ödeme için başvurabilir.
Kentsel dönüşüm kira yardımı kaç ay ödenir?
Riskli yapılarda malike 18 ay ödenir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında süre 48 ayı geçmemek üzere uygulamayı yürüten kurumca belirlenir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri tek seferlik ödeme alır.
Başvuru için ne kadar sürem var?
Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl. Süre hak düşürücüdür; geçirilirse yardım alınamaz.
İki dairem var, ikisi için de yardım alabilir miyim?
Uygulamada yardım her bağımsız bölüm için ayrı değerlendirilir; ancak aynı malike verilecek yardım sayısında sınırlama uygulanabilir. Başvurmadan önce il müdürlüğünden yazılı bilgi alın.
Müteahhit de kira ödüyor, devletin yardımını da alabilir miyim?
Müteahhidin ödediği kira sözleşmeden doğar ve devletin kira yardımını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Devletin desteklerinin birbiriyle birlikte kullanılmasına ilişkin sınırlamalar ise ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla