Kentsel Dönüşümde Müteahhide Tapu Devri ve Tapu İptal Davası

Kentsel Dönüşüm HukukuKentsel Dönüşümde Müteahhide Tapu Devri ve Tapu İptal Davası

Kentsel dönüşümde malikler, binalarını yeniden yaptırabilmek için arsa paylarının bir kısmını müteahhide devretmeyi üstlenir. Bu devir, sözleşmenin müteahhit açısından en önemli kazanımıdır; malikler açısından ise en büyük risktir. Tapuyu erken devreden malik, müteahhit işi bitirmediğinde paylarını geri almak için uzun bir dava süreciyle karşılaşabilir; üstelik müteahhit bu payları başkasına satmışsa tapuyu geri almak 2025’ten bu yana çok daha zordur.

Bu yazıda müteahhide tapu devrinin ne zaman ve hangi güvencelerle yapılması gerektiğini, müteahhidin kendi payına düşen daireleri hangi koşullarla satabileceğini, müteahhit edimini yerine getirmezse tapu iptali ve tescil davasının nasıl açılacağını, payların üçüncü kişilere devredildiği durumda Yargıtay’ın yeni yaklaşımını ve başvuru yollarını ele alıyoruz. Sözleşme aşamasındaki genel önlemler için müteahhit seçimi ve sözleşmede dikkat edilecek hususlar yazımıza bakabilirsiniz.

Müteahhide tapu neden ve ne zaman devredilir?

Kentsel dönüşümde malikler ile müteahhit arasındaki ilişki çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanır. Bu sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşmedir. Müteahhit binayı yapmayı, malikler de bunun karşılığında arsa paylarının kararlaştırılan kısmını müteahhide devretmeyi borçlanır. Taşınmaz devri borcu içerdiğinden sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi halde geçersizdir.

Sözleşmede devrin zamanı serbestçe kararlaştırılabilir. Uygulamada üç model görülür: sözleşme imzalanır imzalanmaz toplu devir, inşaatın belirli aşamalarına bağlı kademeli devir ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra devir. Müteahhitler, inşaat finansmanı ve daire satışları için erken devri ister. Maliklerin çıkarı ise devri inşaatın gerçekten ilerlemesine bağlamaktır.

6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm projelerinde müteahhide devredilen taşınmazlara özel bir koruma da getirir: malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanır (m. 6/10). Müteahhide yapılan devirlerde tapu harcı ve döner sermaye ücreti gibi giderler de Kanunun 7. maddesindeki istisnalar kapsamında değerlendirilir.

Kademeli devir ve koruyucu hükümler

Kademeli devirde müteahhide devredilecek toplam pay, inşaatın aşamalarına bölünür. Örneğin müteahhidin payı toplam arsanın yüzde 45’i ise bu pay, yapı ruhsatı alındığında yüzde 10, kaba inşaat bittiğinde yüzde 15, ince işler tamamlandığında yüzde 10 ve yapı kullanma izin belgesi alındığında kalan yüzde 10 olarak devredilebilir. Aşamaların hangi belgeyle tespit edileceği (yapı denetim kuruluşu raporu, İdarenin seviye tespiti veya bağımsız bilirkişi) sözleşmede yazılmalıdır.

1. Sözleşmeyi tapuya şerh ettirinNoterde düzenlenen sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m. 1009). Şerh, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir ve üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını zayıflatır.
2. Teminat isteyinDevredilen paylar üzerinde maliklerin lehine ipotek kurulması, banka teminat mektubu veya müteahhidin başka bir taşınmazı üzerinde ipotek gibi güvenceler kararlaştırılabilir.
3. Devri belgeye bağlayınHer devrin ancak ilgili aşamanın İdare yazısı veya yapı denetim raporuyla belgelenmesinden sonra yapılacağını yazın; maliklerden birine tüm maliklerin adına devir yetkisi verilmesinden kaçının.
4. Üçüncü kişiye satışı sınırlayınMüteahhidin kendi payına düşen bölümleri hangi aşamadan sonra satabileceğini ve alıcıya sözleşmenin bir örneğinin verileceğini düzenleyin.
5. Dönme halini düzenleyinMüteahhidin temerrüdünde devredilen payların iadesi, gecikme tazminatı ve cezai şart açıkça yazılmalıdır.

Müteahhit kendi payına düşen daireleri ne zaman satabilir?

Kentsel dönüşümde müteahhidin kendi payına düşen bağımsız bölümleri satması, Uygulama Yönetmeliğiyle sınırlandırılmıştır. Uygulamanın gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yürütüldüğü durumlarda, müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine dayanılarak yapılabilir (Yönetmelik m. 13/10).

• Başvuru: Müteahhit, satış izni için İdareye başvurur. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetim sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler.
• Satılabilecek oran: İdare, tamamlanma oranının yüzde 10 altındaki bir oranda müteahhit payına düşen birimlerin satışının yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Örneğin inşaatın yüzde 60’ı tamamlanmışsa müteahhit, kendi payına düşen birimlerin yaklaşık yarısını satabilir.
• Yazı olmadan satış yok: İdare yazısı olmadan müteahhide ait bağımsız birimlerin satışı yapılamaz.
• Daha fazlası için muvafakat: Tamamlanma oranında veya bunun üzerindeki bir oranda satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
• İnşaat bitince: İnşaatın tamamlandığına dair İdare yazısı veya yapı kullanma izin belgesi sunulursa müteahhit payına düşen birimlerin tamamı satılabilir.

Yönetmelik ayrıca riskli yapı parsellerinde özel kişilerce yürütülen uygulamalarda müteahhidin yapı ruhsatından önce İdareye teminat vermesini zorunlu tutar. 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikle 1 Ocak 2024’ten sonra düzenlenen ruhsatlarda teminatın, müteahhidin talebi üzerine değişen orana göre yeniden düzenlenmesi öngörülmüştür; projenizde uygulanan oranı İdareden teyit edin. Maliklerden muvafakat istendiğinde, imza vermeden önce inşaatın gerçek seviyesi ve müteahhidin mali durumu araştırılmalıdır.

Müteahhit edimini yerine getirmezse

Müteahhit inşaata hiç başlamaz, işi uzun süre durdurur ya da sözleşmedeki sürede teslim etmezse temerrüde düşer. Temerrüdün koşulları ve sonuçları müteahhidin temerrüdü ve iflası yazımızda ayrıntılı olarak yer alıyor. Tapu açısından önemli olan, maliklerin hangi seçimlik hakkı kullandığıdır.

Malikler müteahhide uygun bir süre verir; süre sonunda da ifa gerçekleşmezse şu üç seçenekten birini kullanabilir (TBK m. 123-125): ifayı ve gecikme tazminatını istemek, ifadan vazgeçip olumlu zararın giderilmesini istemek ya da sözleşmeden dönüp olumsuz zararın giderilmesini istemek. İşe zamanında başlanmaması veya işin sözleşmeye aykırı biçimde geciktirilmesi halinde iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473/1). Hakların genel çerçevesi için sözleşmeden dönme ve fesih yazımıza bakabilirsiniz.

İdari fesih yolu (6306 m. 6/14 ve Yönetmelik m. 13/11) önemli bir kolaylık sağlar; ancak tapu sorununu kendiliğinden çözmez. Fesihten sonra sözleşme şerhleri talep üzerine tapu müdürlüğünce silinir; fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve yapılan ödemeler için genel hükümler uygulanır. Müteahhidin fesihten önce maliklere ödediği kira yardımları geri istenemez. Yani müteahhit adına kayıtlı paylar için ayrıca tapu iptali ve tescil davası açılması gerekir. İdari fesih sürecinin ayrıntıları inşaat sözleşmesinin feshi yazımızda yer alıyor.

Tapu iptali ve tescil davası

Malikler sözleşmeden geriye etkili olarak döndüğünde, müteahhide sözleşme gereği devredilen paylar hukuki sebebini kaybeder. Bu payların müteahhit adına olan tapu kaydının iptali ve eski malikler adına tescili, tapu iptali ve tescil davasıyla istenir. Dava, devredilen paylar hala müteahhit adına kayıtlıysa müteahhide karşı açılır.

• Dönme beyanı: Dava açılmadan önce noter ihtarnamesiyle süre verilmesi ve süre sonunda dönme beyanında bulunulması, temerrüdün ve seçimlik hakkın ispatını kolaylaştırır. Süre vermeye gerek olmayan hallerde (TBK m. 124) bu durum ihtarnamede açıklanmalıdır.
• Kimin davacı olacağı: Her malik, kendi devrettiği payın iadesini isteyebilir. Paylar birlikte devredilmişse ve maliklerin ortak hareket etmesi gerekiyorsa davanın birlikte açılması veya diğer maliklerin davaya katılması düşünülmelidir.
• Müteahhidin savunmaları: Müteahhit genellikle gecikmenin malikten, idareden veya mücbir sebepten kaynaklandığını, işin büyük kısmını tamamladığını ileri sürer. Bu nedenle inşaatın seviyesi keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.
• Karşılıklı iade: Geriye etkili dönmede malikler de müteahhitten aldıklarını, örneğin kira yardımlarını ve varsa nakit ödemeleri iade etmekle yükümlü olabilir. 6306 kapsamında idari fesihte ödenen kira yardımlarının geri istenemeyeceği kuralı saklıdır.

İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa mahkeme geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih sonuçlarını uygulayabilir. Bu durumda müteahhit, yaptığı işin oranında pay alır ve malikler eksik işlerin bedelini talep eder. Hangi seviyenin “büyük ölçüde tamamlanmış” sayılacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Paylar üçüncü kişiye devredildiyse: Yargıtay’ın yeni yaklaşımı

Yargıtay uzun yıllar, yükleniciye sözleşme gereği yapılan devirleri “avans” niteliğinde sayıyor ve yükleniciden pay veya bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin iyiniyet savunmasını dinlemiyordu. Bu nedenle sözleşmeden dönen arsa sahibi, üçüncü kişiler adına olan tapuları da iptal ettirebiliyordu. Bu içtihat terk edildi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararı uyguladığı ilk kararlardan birinde şu ilkeleri ortaya koymuştur (Yargıtay 6. HD, 17.06.2025, 2023/3877 E., 2025/2357 K.):

• Avans tapu yoktur: Türk hukukunda “avans tapu” diye bir kavram bulunmaz; tapu devri şarta bağlanamaz.
• İyiniyet karinesi: Üçüncü kişinin iyiniyeti asıldır (TMK m. 3); tapu siciline güvenerek edinen kişi korunur (TMK m. 1023).
• Kötüniyetin ispatı: Arsa sahibi, üçüncü kişinin edinim anında taşınmazın sözleşme gereği yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispatlarsa tapu iptal edilebilir.
• Tasfiye: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli olduğundan kural olarak geriye etkili fesih mümkündür; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.

Bu değişikliğin maliklere mesajı açıktır: tapuyu devrettikten sonra hakkınızı tapuya yansıtmamışsanız, müteahhitten pay alan kişiye karşı tapuyu geri almak çok zorlaşır. Uygulamada tapuda sözleşme şerhinin bulunmaması, üçüncü kişinin iyiniyetinin güçlü bir göstergesi sayılmaktadır. Bankaların ipotek alacaklısı olduğu durumlarda da inşaatın başlamamış olması veya ruhsat alınmamış olması tek başına bankanın kötüniyetli olduğunu göstermez. Tapuyu geri alamayan malik, uğradığı zararın tazminini müteahhitten ister; müteahhidin mali durumu kötüyse bu talep fiilen karşılıksız kalabilir.

Müteahhitten daire alanlar ne yapmalı?

Kentsel dönüşüm projesinden müteahhide düşen bir daireyi satın alan kişi de risk altındadır. Yükleniciden yapılan alımlarda alıcı, yüklenicinin arsa sahiplerinden bağımsız bölüm devrini isteme hakkını devralır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, alacağı devralan kişinin yüklenicinin hakkından fazlasını alamayacağını, arsa sahiplerinin yükleniciye karşı sahip oldukları savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebileceğini ve yüklenici edimini yerine getirmemişse arsa sahiplerinin ifaya zorlanamayacağını kabul etmiştir; eksik işlerin bedelinin depo ettirilmesi ise mümkündür (YHGK, 20.09.2023, 2022/(14)7-4 E., 2023/839 K.).

Alıcının satın almadan önce kontrol etmesi gerekenler şunlardır: müteahhit ile malikler arasındaki sözleşme ve paylaşım listesi, satılan dairenin müteahhide düşüp düşmediği, İdarenin satış izni yazısı, tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve hacizler ile inşaatın gerçek seviyesi. Tüketicinin müteahhide karşı genel hakları için müteahhide karşı tüketicinin hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Başvuru ve dava yolu

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malikin müteahhitle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tüketici sayılacağını ve uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görüleceğini kabul etmiştir (12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Birden çok bağımsız bölüm veya işyeri edinerek arsasını değerlendirmeyi amaçlayan arsa sahipleri bakımından ise genel görevli asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

Dava süresince payların yeniden devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenmeli ve tedbir tapuya şerh ettirilmelidir. Tedbir için kural olarak teminat gösterilir; dava açılmadan önce alınan tedbirde dava iki hafta içinde açılmalıdır (HMK m. 389, 392, 397). Dava dilekçesine şu belgeler eklenmelidir: noterde düzenlenen sözleşme, tapu kayıtları ve devir belgeleri, ihtarname ve tebliğ şerhi, yapı ruhsatı, yapı denetim raporları ve fotoğraflar, varsa İdarenin seviye tespiti veya fesih yazısı.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşme imzalanır imzalanmaz müteahhide tapunun tamamını teminatsız devretmek.
• Noterde düzenlenen sözleşmeyi tapuya şerh ettirmemek.
• Müteahhidin satış izni başvurularında inşaat seviyesini görmeden muvafakat vermek.
• İdari fesihten sonra tapu sorununun kendiliğinden çözüldüğünü sanmak.
• Paylar üçüncü kişiye devredilmişken onu davaya dahil etmemek veya kötüniyete ilişkin delil toplamamak.
• Dava açarken ihtiyati tedbir istememek; dava sürerken payların yeniden satılmasına izin vermek.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Kentsel Dönüşüm Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla