Kentsel Dönüşümde Müteahhit İle Yapılan İnşaat Sözleşmelerinin Feshi: Şartları ve Hukuki Süreç

Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri ile müteahhit arasında yapılan inşaat sözleşmeleri, dönüşümün en önemli aşamasını oluşturmaktadır. Ancak uygulamada müteahhidin inşaata hiç başlamaması, inşaatı uzun süre durdurması veya sözleşmeye aykırı davranması gibi durumlar, maliklerin mağduriyetine yol açmakta ve sözleşmenin feshi ihtiyacını gündeme getirebilmektedir.

Ancak kentsel dönüşüm yalnızca özel kişiler arasındaki bir işlem değil, aynı zamanda kamu düzenini ilgilendiren bir süreçtir. Bu nedenle yapılan sözleşmeler ve inşaat faaliyetleri belirli yasal kurallara tabi olup, ilgili idare tarafından denetlenmektedir. Müteahhit ile yapılan inşaat sözleşmesinin feshi söz konusu olduğunda da, sürecin bu yasal çerçeve içerisinde yürütülmesi zorunludur.

Bu yazımızda, kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile yapılan inşaat sözleşmelerinin hangi durumlarda ve nasıl feshedilebileceği, ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda ele alınacaktır.

1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan İnşaat Sözleşmeleri

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaat sözleşmeleri, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde, riskli yapıların yenilenmesi veya yeniden inşa edilmesi amacıyla taraflar arasında yapılan sözleşmelerdir.

1.1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Sözleşmelerin Hukuki Niteliği

Kentsel dönüşüm kapsamında kat malikleri ile müteahhit arasında yapılan inşaat sözleşmeleri, riskli yapıların yenilenmesi amacıyla tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen özel hukuk sözleşmeleridir. Bu sözleşmeler, kural olarak tam iki tarafa borç yükleyen ve karşılıklı edim içeren sözleşmeler niteliğindedir.

Ancak kentsel dönüşüm süreci yalnızca taraflar arasındaki bir özel hukuk ilişkisi ile sınırlı değildir. Bu süreç aynı zamanda kamu düzenini ilgilendirdiğinden, yapılan sözleşmeler özel hukuk sözleşmesi niteliği taşımakla birlikte, uygulanması ve sona erdirilmesi bakımından idari denetime tabi olan karma nitelikte sözleşmeler olarak kabul edilmektedir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaat sözleşmeleri hem Türk Borçlar Kanunu hükümlerine hem de 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat hükümlerine tabi olup, sözleşmenin feshi veya sona erdirilmesi süreci ilgili idarenin gözetim ve denetimi altında yürütülmektedir.

1.2. Müteahhit ile Kat Malikleri Arasındaki Sözleşme Türleri

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kat malikleri ile müteahhit arasında farklı hukuki niteliklere sahip inşaat sözleşmeleri yapılabilmektedir. Bu sözleşmelerin türü; inşaatın finansman yöntemi, tarafların üstlendiği yükümlülükler ve proje sonucunda elde edilecek bağımsız bölümlerin paylaşım şekline göre belirlenmektedir. Uygulamada kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sözleşme türleri:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi)
• Taahhüt (Hizmet) Karşılığı İnşaat sözleşmesi

şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Bu sözleşmeler, tarafların mali sorumlulukları, inşaat sürecindeki yükümlülükleri ve elde edilecek bağımsız bölümlerin paylaşım yöntemi bakımından birbirinden farklı özellikler taşımaktadır.

2. Kentsel Dönüşüm Kapsamında İnşaat Sözleşmelerinin Feshi Şartları

Kentsel dönüşüm süreci, hem Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine hem de 6306 sayılı Kanun’un özel düzenlemelerine tabidir. Bu nedenle müteahhit ile yapılan inşaat sözleşmelerinin feshi, genel sözleşme hükümlerinden farklı olarak kentsel dönüşüme özgü özel şart ve usullere bağlıdır.

Uygulamada kat maliklerinin en büyük çekincesi, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sürecin uzun yargılama süreçlerine dönüşmesidir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi halinde sözleşmenin feshi için idari bir süreç öngörülmüş olup, bu süreç klasik dava yoluna göre daha hızlı sonuç alınmasına imkân sağlamaktadır.

6306 Sayılı Kanun kapsamında müteahhidin temerrüdü nedeniyle inşaat sözleşmesinin feshedilebilmesi iki farklı durumda öngörülmüştür.

2.1. Müteahhittin Yapım İşine Bir Yıl İçinde Başlamaması

Bütün maliklerce anlaşma sağlanmasından veya arsa paylarının salt çoğunluğuyla karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir.

Yani, sözleşmelerin bu gerekçeyle feshedilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işine başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler varsa, bunların tamamı yerine getirilmiş olmalıdır. Ayrıca, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idari işlem, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçenin bulunmaması gerekir.

Özetle, kentsel dönüşüme ilişkin sözleşmelerin feshedilebilmesi için yapım işine başlanmamasının müteahhitten kaynaklanan sebeplere dayanması gerekmektedir.

2.2. Müteahhittin Altı Aydır Yapım İşine Devam Etmemesi

Sözleşmelerin bu gerekçeyle feshedilebilmesi için yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşa faaliyetine devam edilmiyor olması gerekir. Bu koşulların varlığı, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri gibi belgelerle ortaya konulmalıdır.

Yukarıda sayılan durumlardan herhangi birinin gerçekleşmesi durumunda fesih kararı, kat maliklerinin arsa paylarının salt çoğunluğuyla alınabilecektir.

Genel anlamda borçlu temerrüdü hakkında daha fazla bilgi edinmek için Borçlu Temerrüdü ve Alacaklının Hakları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2.3. Maliklerin Sözleşmenin Feshine İlişkin Karar Alması

Kentsel dönüşüm sürecinde, maliklerin sözleşmeyi feshetme hakkı belirli şartlara bağlıdır. Sözleşmenin feshi için, kat maliklerinin arsa paylarının salt çoğunluğuyla (%50 + ) ile karar alması gerekmektedir.

3. Sözleşmenin Feshi Sonrası İdareye Yapılacak Fesih Müracaatı

Hak sahipleri tarafından yukarıda belirtilen şartlar kapsamında fesih kararı alındıktan sonra, yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgelerle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına fesih müracaatında bulunulması gerekmektedir.

İdarece Fesih Müracaatının İncelenmesi

Fesih müracaatı üzerine, öncelikle fesih kararının kanunda belirtilen şartlara uygun olup olmadığı incelenir.

Eğer fesih müracaatının mevzuata uygun olduğu tespit edilirse, fesih gerekçesine göre müteahhide yazılı olarak bildirim yapılarak 15 gün süre verilir. Bu süre zarfında, müteahhidin yapım işine devam etmeme nedenlerini gerekçeleriyle ve belgeleriyle birlikte açıklaması talep edilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair yapı mahallinde inceleme yapılır. Bu süreçte, belediye, sosyal güvenlik kurumları ve diğer ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışmalar gerçekleştirilerek gerekli bilgi ve belgeler temin edilir.

Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir.

Fesih Şartlarının Gerçekleştiğinin Tespit Edilmesi

Yapılan değerlendirme sonucunda fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilirse, müteahhide 30 gün süre verilerek:

• Yapım işine başlaması, veya
• Projeyi tamamlamak için yeterli ekip ve ekipmanla çalışmalara devam etmesi ihtar edilir.

Müteahhit, verilen 30 günlük süre içinde yükümlülüklerini yerine getirmezse, bu sürenin bitim tarihi itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan sözleşme, ilgililerin muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılacaktır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhide bildirilir.

Mevzuat gereği, kentsel dönüşüm projelerinde inşaat sözleşmelerinin fesih kararı hak sahipleri tarafından alınsa da fesih işleminin kesinleşmesi Başkanlık tarafından yapılan resmi işlemler sonucunda gerçekleşmektedir. Bu nedenle, sözleşmenin feshi, idari nitelikte bir işlem olup yargısal denetime tabidir

İdarenin bu işlemi hukuka aykırı şekilde gerçekleştirmesi veya süreci usulüne uygun yürütmemesi durumunda, hak sahipleri veya ilgili taraflar idari yargıda iptal davası  açabilirler.

3.1. Müteahhidin Fesih Sürecine İtiraz ve Dava Hakkı

Kat malikleri tarafından sözleşmesinin feshine ilişkin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne müracaat edildikten sonra Müdürlük tarafından müteahhide verilen on beş günlük süre içerisinde müteahhit, hak sahiplerince ileri sürülen fesih sebeplerinin gerçek olmadığı, kendisinin işi süresinde teslim edememesinin inşaat alanındaki engeller veya mülk sahiplerinden kaynaklanan gecikmeler sebebi ile yaşandığı veya hak sahiplerince alınan kararda gerekli çoğunluğun sağlanamadığı gibi sebeplerle feshe itiraz edilebilecektir.

Müteahhit tarafından ileri sürülen itirazlara rağmen Müdürlük, hak sahiplerince ileri sürülen feshi sebeplerinin geçerli olduğuna karar vererek sözleşmeyi feshettiği takdirde söz konusu karar idari işlem niteliğinde olduğundan müteahhit, ilgili karara karşı İdare Mahkemeleri’nde dava açarak itiraz edebilir.

4. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Feshinin Hukuki Sonuçları

Kat malikleri ile müteahhit arasında imzalanan kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshedilmesi, taraflar açısından çeşitli hukuki ve mali sonuçlar doğurmaktadır. Fesih süreci tamamlandıktan sonra, hem maliklerin hem de müteahhidin yükümlülükleri ve hakları, ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.

4.1. Fesih Sonrası Hukuki ve Mali Sorumluluklar

Malikler, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, sözleşmeye rağmen bir yıl içinde inşaata hiç başlanmaması veya inşaata başlanmış olmakla birlikte çalışmaların en az altı ay süreyle kesintiye uğraması hallerinde sözleşmenin feshi yönünde karar alabilirler.

Ancak sözleşmenin feshi, taraflar açısından çeşitli hukuki ve mali sonuçlar doğurabilir. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11-g maddesi uyarınca, fesih tarihine kadar yapılan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer mali yükümlülükler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uygulanır.

Yine aynı maddede fesih tarihine kadar yüklenici tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceği düzenlenmiştir. Malikler, Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre uğradıkları zararları tazmin edebilirler. Bu kapsamda,

• İnşaatın gecikmesi nedeniyle oluşan kira kayıplarını,
• Yeni yükleniciyle yapılacak sözleşmenin daha yüksek maliyetli olması halinde aradaki farkı,
• Diğer doğrudan zararlarını talep etme hakkına sahiptirler.

Ancak, kentsel dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmesinin, inşaatın altı aydan uzun süre durması nedeniyle feshedilmesi halinde, müteahhit tarafından halihazırda yapılan işlerin mahsuplaştırılması gerekmektedir.

Bunun yanı sıra, sözleşmenin 6306 Sayılı Kanun kapsamındaki nedenler yerine müteahhidin eksik ve sözleşmeye aykırı malzeme kullanması başta olmak sair hukuka aykırı sebeplerle feshedilmesi durumunda, maliklerin Türk Borçlar Kanunu kapsamı genel hükümleri çerçevesinde uğradıkları zararları tazmin etme hakkı bulunmaktadır.

Ayrıca, fesih sonrasında, maliklerin veya ilgili idarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilen inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgili tapu müdürlüğü tarafından terkin edilir.

4.2. Yarım Kalan İnşaatlar İçin Kat Maliklerinin Hakları

Eğer inşaat, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi sonucunda yarım kalmışsa, kat malikleri müteahhidin eksik ve kusurlu ifasından doğan zararları için Türk Borçlar Kanunu kapsamında genel hükümlere dayalı olarak tazminat davası açabilirler. Bu dava kapsamında maliklerin;

• Eksik veya hatalı inşaat işlerinden kaynaklanan zararlarının giderilmesini,
• Tamamlanmamış yapı nedeniyle uğranılan mali kayıpların tazmin edilmesini,
• Müteahhidin kusurlu davranışı nedeniyle doğan zararlarının karşılanmasını

talep etme hakları bulunmaktadır.

4.3. Yeni Sözleşme Yapılması ve Devam Eden Kentsel Dönüşüm Süreci

Kentsel dönüşüm sözleşmesinin feshine karar verildikten sonra, kat malikleri yeni bir yüklenici seçmek üzere karar alabilirler. Bu karar doğrultusunda, maliklerin belirlediği yeni müteahhit ile yeni bir inşaat sözleşmesi imzalanarak dönüşüm sürecine devam edilir.

Yeni yüklenici ile yapılan sözleşmenin şartları, önceki projede yaşanan aksaklıklar göz önünde bulundurularak daha detaylı hazırlanmalı ve maliklerin haklarını güvence altına alacak şekilde düzenlenmelidir. Bu süreçte, maliklerin mağduriyet yaşamamaları adına hukuki danışmanlık almaları büyük önem taşımaktadır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sözleşmesinin feshi, taraflar açısından önemli hukuki ve mali sonuçlar doğurmaktadır. Malikler, fesih sonrası hak kaybına uğramamak için yeni bir yüklenici ile anlaşmadan önce detaylı bir değerlendirme yapmalı, hukuki destek almalı ve süreci titizlikle takip etmelidir. Ayrıca, fesih sonrası inşaatın tamamlanması ve mali yükümlülüklerin düzenlenmesi sürecinde Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı dikkate alınarak, yasal hakların korunması için gerekli önlemler alınmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Süreçleriyle İlgili Detaylı Bilgi İçin Önerilen Yazılar

Kentsel dönüşümle ilgili daha detaylı bilgi edinmek için aşağıdaki yazılarımızı inceleyebilirsiniz:

• Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci
• Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
• Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
• Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları
• Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci
• Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.