Kentsel dönüşüm kapsamında kat malikleri ile müteahhit arasında yapılan inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan sorunlar, müteahhidin inşaata hiç başlamaması, işi uzun süre durdurması veya sözleşmeye aykırı davranmasıdır. Bu durumda malikler sözleşmeyi sona erdirip yeni bir yükleniciyle devam etmek isteyebilir. Kentsel dönüşümde bu süreç, sıradan bir inşaat sözleşmesinden farklı olarak kamu düzenini ilgilendirir ve belirli ölçüde idarenin denetimine tabidir.
Bu yazıda, 6306 sayılı Kanun’un özel fesih yolunu, Borçlar Kanunu’na dayanan genel fesih ve dönme imkanlarını, feshin hukuki ve mali sonuçlarını ve fesihten sonra izlenecek yolu ele alıyoruz. Müteahhidin gecikmesi ve iflası karşısında maliklerin diğer haklarını müteahhidin temerrüdü ve iflası yazımızda ayrıca anlattık.
- Hangi hallerde?
- Müteahhit kaynaklı sebeple bir yıl içinde yapıma başlanmaması veya işin en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla yürütülmemesi.
- Kim karar verir?
- Paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu; ardından başvuru Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetkili idareye yapılır.
- Nasıl sonuçlanır?
- İdare müteahhide 30 gün süre verir; işe başlanmazsa sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır.
- Başka yol var mı?
- Evet. Borçlar Kanunu’nun temerrüt ve dönme hükümlerine dayanarak mahkemede fesih ve tazminat istenebilir.
Kentsel dönüşümde yapılan inşaat sözleşmeleri
Riskli yapıların yenilenmesinde dayanak mevzuat 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’dir. Malikler ile müteahhit arasındaki sözleşme bir özel hukuk sözleşmesidir; ancak kurulması, uygulanması ve sona erdirilmesi bakımından idari denetime de tabi olduğundan karma bir görünüm taşır. Sözleşmeye hem Türk Borçlar Kanunu hem de 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat uygulanır.
Uygulamada iki tür sözleşme görülür:
- Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi: Müteahhit yapıyı kendi imkanlarıyla yapar; karşılığında arsadan belirli payları veya yeni yapıdan belirli bağımsız bölümleri alır. Kentsel dönüşümde en yaygın modeldir. Taşınmaz devri borcu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
- Bedel (taahhüt) karşılığı inşaat sözleşmesi: Malikler inşaat bedelini kendileri öder, müteahhit yalnızca yapım işini üstlenir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının kredi ve hibe destekleriyle yapılan projelerde bu model daha sık görülür; ödemeler inşaatın ilerleme aşamalarına göre yapılır.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin on dördüncü fıkrası, 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra “inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler” ifadesini kullanır. Bu nedenle aşağıda anlatılan özel fesih yolu her iki sözleşme türü için de uygulanabilir.
6306 sayılı Kanun’a göre fesih şartları
Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nin 13. maddesinin on birinci fıkrası, müteahhidin temerrüdü nedeniyle maliklerin idare aracılığıyla sözleşmeyi sona erdirebileceği iki durumu düzenler. Genel borçlu temerrüdünün şartları için borçlu temerrüdü yazımıza bakabilirsiniz.
Bir yıllık süre ne zaman başlar?
Yönetmeliğe göre süre, son anlaşılan malikle yapılan sözleşme tarihi ile riskli yapı tespitinin kesinleşmesi veya alan belirleme işleminden hangisi sonra gerçekleşmişse o tarihten başlar. Çoğunluk kararıyla ilerlenen ve karara katılmayanların payının satıldığı durumda ise süre, satılan payın tapuda yeni malik adına devredildiği tarihten işler. Kararın ve satışın aşamaları için kentsel dönüşüm kararı yazımıza bakabilirsiniz.
Malik kararı: hangi çoğunluk?
Fesih kararı, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Uygulama Yönetmeliği’nin 2019’da eklenen metninde “üçte iki” ifadesi yer alsa da 7471 sayılı Kanun, 9 Kasım 2023’ten itibaren Kanun’daki oranı salt çoğunluğa indirmiştir; Kanun hükmü uygulanır. Kararın belirli bir şekle bağlı olması gerekmez ve farklı belgelerle ispat edilebilir; yine de ileride doğabilecek tartışmalar için kararın yazılı, tarihli ve imzalı olması önerilir.
Örnek: Toplam arsa payı 1.200 olan bir parselde fesih kararı için 600’den fazla, yani en az 601 arsa payına sahip maliklerin oyu gerekir. Malik sayısı belirleyici değildir; iki büyük paydaş tek başına çoğunluğu oluşturabilirken, sayıca çok ama küçük paylı malikler çoğunluğa ulaşamayabilir.
İdareye başvuru ve fesih süreci
- Karar ve başvuruMalikler fesih kararını aldıktan sonra, yapıma başlanmamasının veya işin durmasının müteahhitten kaynaklandığını gösteren belgelerle birlikte yazılı olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa yetkili idareye başvurur.
- Usul incelemesi ve müteahhidin savunmasıBaşvuru bir görevli veya komisyon tarafından incelenir. Usule uygunsa müteahhide yazılı bildirim yapılır ve işe başlamama veya devam etmeme nedenlerini belgeleriyle açıklaması için 15 gün süre verilir. Müteahhit bu aşamada fesih sebeplerinin gerçek olmadığını, gecikmenin inşaat alanındaki engellerden veya maliklerden kaynaklandığını ya da gerekli çoğunluğun sağlanmadığını ileri sürebilir.
- Yerinde inceleme ve yazışmaSüre sonunda yapı mahallinde inceleme yapılır; gerektiğinde belediye, Sosyal Güvenlik Kurumu ve yapı denetim kuruluşu gibi kurumlardan bilgi istenir. Şartlar oluşmamışsa durum maliklere bildirilir.
- Otuz günlük ihtarŞartların gerçekleştiği anlaşılırsa müteahhide 30 gün süre verilerek yapıma başlaması veya yeterli ekip ve ekipmanla çalışmaya devam etmesi ihtar edilir.
- Kendiliğinden fesih ve bildirimSüre sonunda yükümlülük yerine getirilmezse sözleşmeler, ilgililerin muvafakati aranmadan feshedilmiş sayılır ve durum maliklere ve müteahhide bildirilir.
- Tapu şerhlerinin terkiniFesihten sonra maliklerin veya idarenin talebiyle, taşınmaz üzerindeki satış vaadi ve inşaat sözleşmesi şerhleri tapu müdürlüğünce terkin edilir.
Danıştay 6. Dairesi, bu süreçte idarenin inşaatın tam olarak hangi seviyede durduğunu veya durmaya kimin sebep olduğunu ayrıntılı biçimde tespit etmek zorunda olmadığını; altı ayı aşan durma halinin tespiti ve müteahhide 30 gün süre verilerek ihtar edilmesinin yeterli olduğunu kabul etmiştir (Danıştay 6. D., 10.02.2022, 2020/10800 E., 2022/1325 K.). Kararda bir üye, sözleşmeye taraf olmayan idarenin sözleşmeyi sona erdirmesinin sözleşme özgürlüğü bakımından sorunlu olduğu görüşüyle karşı oy kullanmıştır. Bu karar, müteahhidin itirazlarını idare aşamasında belgeleriyle ortaya koymasının önemini gösterir.
Fesih işlemine karşı dava
Feshin kesinleşmesi idarenin işlemiyle gerçekleşir ve bu işlem bir idari işlemdir. Müteahhit fesih işlemine karşı, malikler ise başvurularının reddine karşı idari yargıda iptal davası açabilir. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür (m. 6/9); bu süre genel idari dava süresinden kısadır.
Borçlar Kanunu’na göre fesih ve dönme
6306 sayılı Kanun’daki yol, iki somut durumla sınırlıdır. Müteahhidin sözleşmeye başka biçimlerde aykırı davranması, örneğin projeye veya mahal listesine aykırı malzeme kullanması, teslim süresini aşması ya da işi ağır ayıplı yapması halinde maliklerin başvuracağı yol, Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ve mahkemedir. Bu yol, idari fesihten bağımsız olarak da kullanılabilir. Genel olarak sözleşmeden dönme ve fesih yazımıza bakabilirsiniz.
- Temerrüt ve dönme (TBK m. 123-125): Müteahhit temerrüde düşmüşse, kural olarak ona uygun bir ek süre verilir. Bu süre içinde de ifa etmezse malikler aynen ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir, ifadan vazgeçip olumlu zararlarını talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir.
- İşe zamanında başlamama (TBK m. 473): Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirir veya işin süresinde bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. İşin ayıplı yapılacağı öngörülürse, uygun süre verilip düzeltilmesi istenebilir ve sonuç alınamazsa iş, masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye yaptırılabilir.
- İfa güçsüzlüğü (TBK m. 98): Müteahhit iflas eder veya hakkındaki haciz sonuçsuz kalırsa, malikler karşı edimin güvenceye bağlanmasına kadar kendi edimlerini ifadan kaçınabilir; uygun sürede güvence verilmezse sözleşmeden dönebilir.
- Tazminat karşılığı fesih (TBK m. 484): Eser tamamlanmadıkça iş sahibi, yapılan işin karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Haklı bir sebep yoksa başvurulan bu yol, maliklere ağır bir maliyet doğurabilir.
- Yüklenicinin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi (TBK m. 486): Sözleşme yüklenicinin kişisel niteliklerine göre yapılmışsa, ölüm veya kusuru olmaksızın yeteneğini kaybetme halinde kendiliğinden sona erer.
Geriye etkili mi, ileriye etkili mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşme sayıldığından, yüklenicinin temerrüdünde kural olarak geriye etkili fesih (dönme) söz konusu olur ve taraflar aldıklarını iade eder (Yargıtay 6. HD, 28.10.2025, 2025/2930 E., 2025/3634 K.). Ancak inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, Yargıtay uygulamasında dürüstlük kuralı gereği sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesi ve yapılan işin değerinin hesaba katılması kabul edilmektedir. Hangi oranın “büyük ölçüde” sayılacağı her olayda bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Birden fazla arsa sahibinin aynı yükleniciyle yaptığı sözleşmelerde, Borçlar Kanunu’na dayalı dönme ve fesih talebinin kural olarak tüm arsa sahipleri tarafından birlikte ileri sürülmesi veya dava açmayanların muvafakatinin alınması gerektiği Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir. Tek bir malikin yalnızca kendi bölümü için fesih istemesi, sözleşmenin yapısına ve diğer maliklerin tutumuna göre değerlendirilir. 6306 sayılı Kanun’daki idari fesih yolunda ise salt çoğunluk kararı yeterlidir.
Feshin hukuki ve mali sonuçları
Uygulama Yönetmeliği’ne göre fesih tarihine kadar yapılan işler, müteahhide devredilen hisseler ve yapılan ödemeler bakımından Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımları maliklerden geri istenemez. Bunun dışında malikler genel hükümlere göre şu zararlarını talep edebilir:
- Kira kayıpları: İnşaatın gecikmesi nedeniyle maliklerin oturamadıkları veya kiraya veremedikleri dönemdeki kira kaybı. Hesaplama yöntemi için gecikme tazminatı davası yazımıza bakabilirsiniz.
- Yeni müteahhidin maliyet farkı: İşi devralan yeni yüklenici daha yüksek bir bedel veya daha düşük bir paylaşım oranı istiyorsa aradaki fark.
- Diğer doğrudan zararlar: Ek proje, ruhsat yenileme, teknik inceleme ve tespit giderleri gibi.
İnşaat altı aydan uzun süre durduğu için sözleşme feshedilmişse, müteahhidin o güne kadar yaptığı işlerin değeri belirlenip maliklerin alacaklarıyla mahsup edilmesi gerekir. Fesih 6306 sayılı Kanun dışındaki bir sebebe, örneğin eksik veya sözleşmeye aykırı malzeme kullanımına dayanıyorsa, tazminat yine genel hükümlere göre istenir.
Müteahhide devredilen tapular ve üçüncü kişiler
Müteahhide fesihten önce pay veya bağımsız bölüm devredilmişse, geriye etkili fesihle birlikte bu payların iadesi için tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir. Müteahhit bu payları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmışsa, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararından sonra tapuya güvenerek iyiniyetle edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur; arsa sahibi, alıcının sözleşmenin durumunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederse tapu iptali isteyebilir (Yargıtay 6. HD, 28.10.2025, 2025/2930 E., 2025/3634 K.). Örneğin inşaatın %40 seviyesinde durduğu ve dairelerin bir kısmının satıldığı bir projede her alıcının durumu ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Ayrıntılar için müteahhide tapu devri ve tapu iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.
Yarım kalan inşaat ve yeni sözleşme
Fesihten sonra kat malikleri, eksik ve kusurlu ifadan doğan zararları için Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine dayanarak eski müteahhide karşı tazminat davası açabilir. Bu davada eksik veya hatalı işlerin giderilme bedeli, tamamlanmamış yapıdan doğan değer kaybı ve müteahhidin kusurlu davranışından doğan diğer zararlar istenebilir. Davadan önce mevcut durumun mahkeme aracılığıyla delil tespitiyle kayda geçirilmesi, yeni müteahhit işe başladıktan sonra çıkabilecek ispat sorunlarını önler.
Malikler ayrıca yeni bir yüklenici seçmek için yeniden karar alabilir ve yeni bir inşaat sözleşmesi imzalayarak süreci sürdürür. Yeni sözleşme, önceki projede yaşanan aksaklıklar dikkate alınarak hazırlanmalıdır: başlangıç ve bitiş süreleri net olmalı, tapu devri inşaatın ilerlemesine bağlı olarak kademeli yapılmalı, teminat ve cezai şart hükümleri dengeli kurulmalı ve yarım kalan yapının devralınma koşulları yazılmalıdır.
Başvuru ve dava yolu
| Talep | Nereye? | Süre ve şart |
|---|---|---|
| 6306’ya göre fesih | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya yetkili idare | Salt çoğunluk kararı; 1 yıl başlamama veya 6 ay durma |
| Fesih işlemine veya başvurunun reddine karşı | İdari yargı (iptal davası) | Tebliğden itibaren 30 gün (6306 m. 6/9) |
| TBK’ya göre dönme, fesih, tazminat | Riskli yapıda konutu olan malik için tüketici mahkemesi; diğerleri için asliye hukuk | Tüketici mahkemesinde kural olarak arabuluculuk dava şartı |
| Tapu iptali ve tescil | Tüketici mahkemesi veya asliye hukuk; taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili | Taşınmazın aynından doğan talepler kural olarak arabuluculuk şartının dışında |
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü olan ve yükleniciyle arsa payı karşılığı sözleşme yapan malikin tüketici olduğunu ve uyuşmazlıkta tüketici mahkemesinin görevli olduğunu kabul etmiştir (12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Birden fazla bölüm veya işyeri edinerek arsasını değerlendirmeyi amaçlayan malikin davası ise asliye hukuk mahkemesinde görülür. Dava sırasında müteahhidin payları üçüncü kişilere devretmesini önlemek için ihtiyati tedbir istenmeli ve tapuya şerh verilmelidir. Tüketicinin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçtan muaftır (6502 sayılı Kanun m. 73). Asliye hukukta 2026 yılında başvurma harcı 732 TL’dir; tapu iptali veya tazminat isteniyorsa dava değeri üzerinden binde 68,31 nispi harcın dörtte biri peşin alınır.
- Fesih kararını salt çoğunlukla almak yerine üçte iki aramak ve süreci gereksiz yere uzatmak; ya da tersine, çoğunluğu malik sayısına göre hesaplamak.
- İnşaatın durduğunu belgelemeden başvurmak; fotoğraf, yapı denetim kayıtları ve tespit tutanaklarını toplamamak.
- Maliklerin kendi edimlerini (tahliye, vekalet, belge teslimi) tamamlamadan feshe gitmek; müteahhit gecikmenin maliklerden kaynaklandığını savunur.
- Fesih sonrası tapu şerhlerinin terkinini ve müteahhide devredilen payların iadesini takip etmemek.
- İdari fesih işleminin tebliğinden sonra 30 günlük dava süresini kaçırmak.
Sık sorulan sorular
Müteahhit bir yıldır işe başlamadı; sözleşmeyi nasıl feshederiz?
Paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla fesih kararı alıp, gecikmenin müteahhitten kaynaklandığını gösteren belgelerle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurabilirsiniz. İdare müteahhide önce 15 gün savunma, şartlar oluşmuşsa 30 gün ihtar süresi verir; işe başlanmazsa sözleşme feshedilmiş sayılır.
Fesih kararı için bütün maliklerin imzası gerekir mi?
6306 sayılı Kanun’daki idari fesih yolunda hayır; arsa paylarının salt çoğunluğu yeterlidir. Borçlar Kanunu’na dayanan dönme ve fesih davalarında ise kural olarak tüm arsa sahiplerinin birlikte hareket etmesi veya muvafakatinin alınması gerekir.
Fesihten sonra müteahhidin ödediği kira yardımlarını iade etmemiz gerekir mi?
Hayır. Uygulama Yönetmeliği’ne göre fesih tarihine kadar müteahhit tarafından ödenen kira yardımları maliklerden geri istenemez.
Müteahhit daireleri başkalarına satmışsa ne olur?
Tapuya güvenerek iyiniyetle satın alan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Alıcının sözleşmenin feshedileceğini bildiği veya bilmesi gerektiği ispat edilirse tapu iptali istenebilir. Her alıcı için ayrı değerlendirme yapılmalıdır.
İdarenin fesih işlemine itiraz edilebilir mi?
Evet. Fesih işlemi idari işlemdir; tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Müteahhidin gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığına ilişkin belgelerini idare aşamasında sunması önemlidir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla