Kentsel dönüşümde arsa payının değeri, malikin elindeki en somut güvencedir. Karara katılmayan bir malikin payı satılacaksa satışın alt sınırını bu değer belirler; idare payı satın alacaksa ödenecek bedel yine bu değere göre hesaplanır. Değerin düşük tespit edilmesi, malikin yıllar içinde biriktirdiği mülkünü piyasa değerinin altında kaybetmesi demektir.
Bu yazıda arsa payının değerinin kentsel dönüşümün hangi aşamalarında önem kazandığını, değeri kimin ve hangi yöntemlerle belirlediğini, değerleme raporunun nasıl inceleneceğini, değere ve arsa payı oranına itirazın hangi yollarla yapılacağını ve 7471 sayılı Kanunla getirilen “fark bedeli” kuralının uygulamadaki anlamını ele alıyoruz. Arsa payı satışının adım adım işleyişini arsa payı satışı yazımızda ayrıca anlattık.
- Değeri kim belirler?
- Kanuna göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare değer tespitini yapar ya da yaptırır (6306 sayılı Kanun m. 6/7). Uygulamada lisanslı değerleme kuruluşlarının raporları esas alınır.
- Pay hangi bedelle satılır?
- Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere, açık artırmayla ve öncelikle anlaşan paydaşlara.
- Değer düşük bulunursa?
- Satış işlemine karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse aradaki farkı payı satın alan malik öder.
- Arsa payı oranı yanlışsa?
- Bina ayaktayken sulh hukuk mahkemesinde arsa payının düzeltilmesi istenebilir. Bina yıkıldıktan sonra bu dava açılamaz.
Arsa payının değeri hangi aşamalarda önem kazanır?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler binanın yeniden yapılması, payların satışı veya arsa payı karşılığı inşaat gibi seçenekler arasında karar verir. Bu karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğinden bu yana riskli yapılı parsellerde karar için malikler toplantısı yapılması zorunludur; maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır ve karar imzalı tutanağa bağlanır (Yönetmelik m. 15/2). Karar alma usulü ve çoğunluk hesabı kentsel dönüşüm kararına ilişkin yazımızın konusudur. Değer sorunu ise şu aşamalarda doğrudan gündeme gelir:
- Karara katılmayanların payının satışı: Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılır (6306 sayılı Kanun m. 6/1).
- İdarenin satın alması: Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında pay paydaşlara satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ bu payı rayiç değer üzerinden satın alır. Riskli yapılarda ise satış, anlaşan paydaşlara veya üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır.
- Acele kamulaştırma: Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligattan sonra 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa Başkanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir (m. 6/2). Bu durumda bedel kamulaştırma hükümlerine göre belirlenir.
- Müteahhitle sözleşme ve paylaşım: Yeni binada kime hangi bağımsız bölümün, hangi oranda verileceği de arsa payının değerine bağlıdır. Paylaşım ve şerefiye farkları için bağımsız bölüm paylaşımı ve şerefiye yazımıza bakabilirsiniz.
Bu aşamaların her birinde iki ayrı soru vardır: arsanın toplam değeri ne kadardır ve malikin bu değerden payına düşen oran doğru mudur? Birinci soru değerleme raporunu, ikinci soru tapudaki arsa payı oranını ilgilendirir. İkisine karşı izlenecek yollar da farklıdır.
Değeri kim belirler?
6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin yedinci fıkrasına göre Kanun kapsamındaki değer tespitleri ve dönüşüm sonrası değerlemeler Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır veya yaptırılır. Karara katılmayanların payının satışında Kanun, rayiç değerin Başkanlıkça tespit ettirileceğini öngörür. Uygulama Yönetmeliğinin 4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren değişikliği de satış bedelinin “Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere” belirleneceğini tekrarlar (Yönetmelik m. 15/2).
Kanun metninde değerlemeyi yapacak kuruluşun niteliği ayrıca sayılmaz. Uygulamada Başkanlık ve il müdürlükleri, değer tespitini Sermaye Piyasası Kurulu listesinde yer alan lisanslı değerleme kuruluşlarına yaptırmaktadır. Hangi kuruluşun raporu hazırladığı, raporun kim adına ve hangi tarih itibarıyla düzenlendiği, itiraz aşamasında ilk kontrol edilecek bilgilerdir.
Pay satışında satışın yeri, tarihi ve saati Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce belirlenir. İlk satışta alıcı çıkmazsa sonraki satışlar salt çoğunluğun talebiyle yapılır; ilan 15 gün sürer ve bütün maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır (Yönetmelik m. 15/A, 2026 değişikliği).
Rayiç değer nasıl hesaplanır?
Rayiç değer, taşınmazın değerleme tarihinde serbest piyasada alıcı ve satıcı arasında oluşabilecek makul fiyatıdır. Riskli yapıda değerlenen şey, çoğu zaman eski binanın kendisi olmaz. Binanın ekonomik değeri düşük, hatta yıkım maliyeti nedeniyle eksi olabilir. Belirleyici olan, arsanın imar durumu ve üzerine yapılabilecek yeni yapının büyüklüğüdür. Bu nedenle iyi bir rapor, arsa payını yeni projenin sağlayacağı inşaat alanıyla birlikte değerlendirir.
| Ölçüt | Raporda ne aranmalı? | Değere etkisi |
|---|---|---|
| İmar durumu | Emsal (KAKS), kat adedi, yapı nizamı, plan notları, varsa dönüşüm alanı için tanınan ek haklar | Yapılabilecek inşaat alanını, dolayısıyla arsanın değerini belirler |
| Emsal satışlar | Aynı bölgede, yakın tarihli, benzer imar durumundaki arsa ve pay satışları | Eski, uzak ya da farklı nitelikteki emsaller değeri aşağı çeker |
| Konum | Cadde cephesi, ulaşım, ticari potansiyel, çevredeki dönüşüm projeleri | Aynı semtte bile parsel bazında ciddi fark yaratır |
| Hukuki durum | Tapudaki şerhler, ipotek ve hacizler, paylı mülkiyetin yapısı | Takyidatlar satış bedeli üzerinde devam ettiğinden malikin eline geçecek tutarı etkiler |
| Değerleme tarihi | Raporun tarihi ile satış tarihi arasındaki süre | Hızlı fiyat artışı dönemlerinde birkaç ay bile önemli fark doğurur |
Değerleme uzmanları genellikle üç yöntemden birini veya birkaçını kullanır. Emsal karşılaştırma yönteminde benzer taşınmazların satış fiyatları karşılaştırılır ve farklılıklar için düzeltme yapılır. Gelir yöntemi taşınmazın getirebileceği kira veya hasılatı esas alır. Geliştirme yöntemi ise yapılabilecek projenin satış değerinden inşaat maliyeti ve makul geliştirici karı düşülerek arsanın bugünkü değerini bulur. Kentsel dönüşümde en tartışmalı nokta, geliştirici karının ve maliyetlerin ne kadar yüksek tutulduğudur. Bu kalemler şişirilirse arsa değeri düşük çıkar.
Payın değeri: basit bir hesap
Arsanın toplam değeri bulunduktan sonra malikin payına düşen tutar, kural olarak toplam değerin tapudaki arsa payı oranıyla çarpılmasıyla hesaplanır. Örneğin değerleme raporu arsanın toplam değerini 48.000.000 TL olarak belirlemişse ve malikin arsa payı 120/1200 ise payın rayiç değeri 48.000.000 × 120/1200 = 4.800.000 TL’dir. Bu tutar açık artırmada alt sınırdır. Daha yüksek teklif çıkarsa satış o bedelle yapılır.
Bu hesap iki varsayıma dayanır: arsanın toplam değeri doğrudur ve tapudaki arsa payı oranı bağımsız bölümün gerçek değerini yansıtır. Birinci varsayım değerleme raporuyla, ikincisi arsa payı düzeltme davasıyla tartışılır.
Arsa payı oranı adil değilse ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olarak belirlenmelidir (KMK m. 3). Uygulamada eski binalarda bu kurala uyulmadığı sık görülür. Zemin kattaki cadde cepheli dükkan ile arka cepheli bir daireye aynı pay verilmiş olabilir; çatı katına ya da sonradan yapılan bölümlere hiç pay ayrılmamış olabilir. Kentsel dönüşümde oy gücü, satış bedeli ve yeni binadan alınacak pay arsa payına göre hesaplandığından bu dengesizlik doğrudan para kaybına dönüşür.
Her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesini mahkemeden isteyebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle her bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerini tespit eder; alan, kat, cephe, manzara, güneş alma ve kullanım amacı gibi unsurları dikkate alır. Sonradan oluşan değer artışları veya azalışları arsa payını kendiliğinden değiştirmez. Davanın ayrıntıları arsa payının düzeltilmesi yazımızda yer alıyor.
Yıkımdan sonra geç kalınmış olur. Yargıtay, arsa payı düzeltme davasının ancak yapı kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabileceğini kabul eder (Yargıtay 20. HD, 16.01.2017, 2016/11562 E., 2017/72 K.). Riskli yapı yıkıldığında kat mülkiyeti sona erer ve paylar arsa üzerinde paylı mülkiyete dönüşür. Arsa payınızın değerinizle orantısız olduğunu düşünüyorsanız davayı bina ayaktayken açın.
Düzeltme davası, karar ve satış sürecini kendiliğinden durdurmaz. Dava süresince payın satılması veya binanın yıkılması riskine karşı ihtiyati tedbir istenmesi ve dava açıldığının ilgili il müdürlüğüne bildirilmesi önemlidir. Düzeltme kararı, değer hesabında doğru oranın kullanılmasını sağlar ve yeni binadaki paylaşımın adil yapılmasına zemin hazırlar.
Değerleme raporunu nasıl incelemelisiniz?
Değer itirazının başarısı, raporun hangi noktada hatalı olduğunun somut olarak gösterilmesine bağlıdır. “Değer düşük” demek yetmez. Aşağıdaki adımlar, idareye yapılacak başvurunun ve açılacak davanın temelini oluşturur.
- Raporu ve ekleri isteyinİl müdürlüğüne veya İdareye dilekçeyle başvurarak değerleme raporunun tamamını, emsal listesini ve hesap tablolarını isteyin. Satış işlemine karşı açılan davada mahkemeden de raporun dosyaya getirtilmesi istenebilir.
- Tarihi ve kapsamı kontrol edinRaporun hangi tarih itibarıyla düzenlendiğine, parseli ve imar durumunu doğru tanımlayıp tanımlamadığına bakın. Plan değişikliğiyle artan emsal hakları rapora yansımamış olabilir.
- Emsalleri sınayınEmsallerin aynı bölgeden, yakın tarihli ve benzer imar durumunda olup olmadığını inceleyin. Tapu satış değerleri, gerçek piyasa değerinin altında beyan edildiğinden tek başına emsal sayılmamalıdır.
- Karşı rapor alınBağımsız bir lisanslı değerleme uzmanından ya da harita, inşaat ve gayrimenkul değerleme alanlarında uzman kişilerden karşı rapor alın. Mahkeme sürecinde bu rapor uzman görüşü olarak sunulabilir.
- Delili güvenceye alınBina yıkılmadan önce mevcut durumun tespiti için mahkemeden delil tespiti istenebilir. Yıkımdan sonra konum, cephe ve kullanım özelliklerini ispat etmek zorlaşır.
Değere itiraz ve idari yargı yolu
Kanunda değerleme raporuna karşı ayrı ve süreli bir idari itiraz yolu yer almaz. Bu nedenle raporla ilgili itirazlar, il müdürlüğüne yapılacak yazılı başvuruda ve asıl olarak payın satışı işlemine karşı açılacak iptal davasında ileri sürülür. Pay satışı, Başkanlık ve il müdürlüğünce yürütülen bir idari işlemdir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu da 6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliğe göre yapılan pay satışının iptali istemiyle açılan davanın idari yargıda görüleceğini ve satışa esas paylaşımın hakkaniyete uygun olup olmadığının bu davada incelenmesi gerektiğini oy çokluğuyla kabul etmiştir (Danıştay İDDK, 27.03.2025, 2023/3171 E., 2025/746 K.).
6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan işlemlere karşı dava süresi, tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür (m. 6/9). Bu süre, idari yargıdaki genel 60 günlük süreden kısadır ve kaçırılması hak kaybına yol açar. Kanundaki “yürütmenin durdurulmasına karar verilemez” cümlesi Anayasa Mahkemesince iptal edildiğinden (AYM, 27.02.2014, E.2012/87, K.2014/41) dava ile birlikte yürütmenin durdurulması istenebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. Sürelerin genel çerçevesi için kentsel dönüşümde dava yolları ve süreler yazımıza bakabilirsiniz.
7471 sayılı Kanunun fark bedeli kuralı
7471 sayılı Kanunla 6. maddenin birinci fıkrasına önemli bir hüküm eklendi: satış işlemi, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse yargı kararı, satış bedeli ile kararda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Kanun koyucu böylece yalnızca bedele ilişkin bir hatanın tüm projeyi geri döndürmesini önlemeyi amaçlamıştır. Aynı değişiklikle, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle Başkanlık veya İdare aleyhine tazminata hükmedilmesi halinde de bu bedelin, idarenin bildiriminden itibaren en geç 15 gün içinde payı satın alan malik tarafından eski malike ödeneceği; ödenmez ve idare öderse tutarın alıcıdan genel hükümlere göre tahsil edileceği öngörülmüştür.
Payınız 4.800.000 TL’den anlaşan bir paydaşa satıldı. Açtığınız davada bilirkişi, payın satış tarihindeki rayiç değerini 6.000.000 TL olarak hesapladı ve satış bu gerekçeyle iptal edildi. Bu durumda pay size geri dönmez; karar, aradaki 1.200.000 TL’nin payı satın alan malik tarafından size ödenmesiyle uygulanır.
Kuralın pratik sonucu şudur: davanın tek dayanağı bedelin düşüklüğüyse payın geri alınması beklenmemelidir. Payı geri almak isteyen malik, satışın başka nedenlerle hukuka aykırı olduğunu da ileri sürmelidir. Çoğunluğun usulüne uygun oluşmaması, toplantı ve tebligat eksiklikleri, paylaşımın hakkaniyete aykırılığı bu nedenlerin başında gelir. Satış sürecindeki usul hatalarının tamamı arsa payı satışının iptali davası yazımızda ele alınıyor.
Değer uyuşmazlığı ne zaman adli yargıya gider?
Değerle ilgili her uyuşmazlık idare mahkemesinde çözülmez. Uyuşmazlığın kaynağı malikler arasındaki ya da malik ile müteahhit arasındaki sözleşmeyse adli yargı görevlidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malikin müteahhitle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tüketici sayılacağını ve uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görüleceğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. HD, 12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Tüketici mahkemesinde açılacak para alacağı davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arsa payı düzeltme davası Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığından bu davada da dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. İdare mahkemesinde açılan davalarda ise arabuluculuk aranmaz.
Satış işlemi kesinleşmeden açılmış bir sözleşme davası, dava sırasında payın satılmasıyla etkilenebilir. Yargıtay, çoğunluğun yaptığı sözleşmenin iptalini isteyen malikin payı yargılama sırasında 6306 sayılı Kanuna göre satıldığında, sözleşmenin iptali ve uyarlanması taleplerinin konusuz kaldığını kabul etmiştir (Yargıtay 6. HD, 20.05.2026, 2026/95 E., 2026/2192 K.). Bu nedenle sözleşme davası ile satış işlemine karşı idari dava birlikte düşünülmelidir.
Başvuru ve dava yolu: pratik özet
| Ne yapılacak? | Nerede? | Süre | Dikkat |
|---|---|---|---|
| Rapor ve emsallerin istenmesi | İl müdürlüğü veya İdare | Tebligat alır almaz | Yazılı başvurun, cevabı saklayın |
| Pay satışına karşı iptal davası | İdare mahkemesi (taşınmazın bulunduğu yer) | Tebliğden itibaren 30 gün | Yürütmenin durdurulmasını ayrıca isteyin; maktu harç |
| Arsa payı düzeltme | Sulh hukuk mahkemesi | Kanuni süre yok; bina yıkılmadan | Önce arabuluculuk; tedbir ve tapuya şerh isteyin |
| Paylaşım ve şerefiye uyuşmazlığı | Tüketici mahkemesi veya asliye hukuk | Sözleşmeye dayalı taleplerde kural olarak 10 yıl | Tüketici mahkemesinde arabuluculuk dava şartı |
Dava dilekçesine eklenecek başlıca belgeler şunlardır: güncel tapu kaydı, riskli yapı tespiti ve tebliğ belgeleri, salt çoğunluk kararı ve toplantı tutanağı, size yapılan bildirim veya muhtarlık ilanı, değerleme raporu, karşı değerleme raporu, imar durumu belgesi ve varsa müteahhitle yapılan sözleşme. Ödenecek harç, davanın türüne göre değişir: idari iptal davasında maktu harç alınırken arsa payı düzeltme ve alacak davalarında harç ve gider avansı davanın niteliğine göre belirlenir.
Sık yapılan hatalar
- Tebligatı veya muhtarlık ilanını önemsememek ve 30 günlük dava süresini kaçırmak.
- İdari yargıdaki genel 60 günlük süreye güvenmek.
- Arsa payının orantısız olduğunu bildiği halde düzeltme davasını bina yıkıldıktan sonraya bırakmak.
- Değerleme raporunu görmeden, yalnızca “değer düşük” diyerek dava açmak.
- Bedelin düşüklüğüne dayanan bir davanın payı geri getireceğini sanmak; 7471 sonrası sonuç çoğunlukla fark bedelidir.
- Payın üzerindeki ipotek ve hacizleri hesaba katmamak; bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde arsa payımın değerini kim belirliyor?
Kanuna göre değer tespitini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare yapar ya da yaptırır. Karara katılmayanların payının satışında rayiç değer Başkanlıkça tespit ettirilir; uygulamada lisanslı değerleme kuruluşlarının raporları kullanılır.
Değerleme raporuna itiraz süresi var mı?
Rapora karşı Kanunda ayrı bir itiraz süresi yer almaz. İtirazlar, pay satışı işlemine karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde açılacak davada ileri sürülür. Süre bu tebliğle başladığından rapor beklenmeden hazırlık yapılmalıdır.
Payım düşük bedelle satıldıysa payımı geri alabilir miyim?
Satış yalnızca bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse karar, aradaki farkın payı satın alan malik tarafından size ödenmesiyle uygulanır. Payın geri alınması için satışın usul veya esas yönünden başka bir nedenle de hukuka aykırı olması gerekir.
Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açabilir miyim?
Kural olarak hayır. Yargıtay, bu davanın yapı kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabileceğini kabul eder. Yıkımdan sonra kat mülkiyeti sona erdiğinden dava açılamaz.
Satış bedeli kime ödenir, ipotek ne olur?
Satış bedeli payı satılan malike aittir. Pay üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder. Bu nedenle borçlu malikin eline geçecek tutar, bu hakların karşılanmasından sonra kalan kısımdır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla