Kentsel dönüşüme giren bir malikin en çok merak ettiği soru, yeni binada hangi daireyi alacağıdır. Aynı metrekarede iki daire, biri bahçe katında arka cephede, diğeri üst katta deniz manzaralı olduğunda aynı değeri taşımaz. Bu değer farkına uygulamada şerefiye denir ve paylaşımda dikkate alınmadığında maliklerden biri diğeri aleyhine zenginleşir.
Bu yazıda yeni bağımsız bölümlerin maliklere nasıl paylaştırıldığını, paylaşım yöntemlerini, şerefiyenin nasıl hesaplandığını, yeni dairenin küçülmesi ve yeni arsa paylarının belirlenmesi sorunlarını, paylaşımın adil olmadığı durumlarda başvurulabilecek yolları ve sözleşmeye yazılması gereken hükümleri rakamlı örneklerle ele alıyoruz. Arsa payının değerinin nasıl tespit edildiğini arsa payı değerinin tespiti yazımızda ayrıca anlattık.
- Paylaşımı kim belirler?
- Malikler ile müteahhit arasındaki sözleşme ve ona ekli paylaşım listesi. Sözleşme yapılması kararı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır.
- Şerefiye nedir?
- Kat, cephe, manzara, köşe konumu, bahçe veya teras kullanımı gibi nedenlerle aynı büyüklükteki bağımsız bölümler arasında oluşan değer farkı.
- Paylaşım adil değilse?
- Malikler arasında sebepsiz zenginleşme davası, müteahhide karşı sözleşmeye aykırılık davası, pay satışı aşamasındaysa idare mahkemesinde iptal davası gündeme gelir.
- En önemli önlem?
- Paylaşım listesini, net metrekareleri ve şerefiye esaslarını sözleşmeyi imzalamadan önce, noterde düzenlenen sözleşmenin eki olarak netleştirmek.
Bağımsız bölüm paylaşımı nedir, kim karar verir?
Riskli yapı yıkıldığında kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve malikler, eski arsa payları oranında arsa üzerinde paylı malik olarak tescil edilir. Bu andan itibaren ortada yalnızca bir arsa ve onun paydaşları vardır. Yeni binada hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, ancak yeni projeye göre kurulacak kat irtifakıyla belirlenir.
Kentsel dönüşümde bu sürecin en yaygın aracı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Malikler arsa paylarının bir kısmını müteahhide devretmeyi, müteahhit de binayı yapıp belirli bağımsız bölümleri maliklere teslim etmeyi üstlenir. Hangi dairenin hangi malike, hangilerinin müteahhide kalacağını gösteren paylaşım listesi sözleşmenin en kritik ekidir. Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden bu sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu resmi şekli geçerlilik koşulu olarak kabul eder (YHGK, 28.04.2010, 2010/15-193 E., 2010/235 K.).
6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi değerlendirme usullerine ilişkin karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (m. 6/1). Çoğunluk kararı, sözleşmenin yapılmasına imkan verir; ancak paylaşımın her malik için hakkaniyete uygun olmasını kendiliğinden sağlamaz. Karar alma usulünü kentsel dönüşüm kararı yazımızda ele aldık.
Paylaşım yöntemleri
Kanunda yeni bağımsız bölümlerin dağıtımı için zorunlu bir yöntem yoktur. Yöntemi malikler ve müteahhit sözleşmeyle belirler. Uygulamada dört yöntem öne çıkar ve çoğu projede bunlar birlikte kullanılır.
Yargıtay, kentsel dönüşüm sonrasında yeni binanın eski binayla karşılaştırılması ve bağımsız bölümlerin konum, kat, büyüklük ve diğer özelliklerinin uygun düştüğü ölçüde korunması gerektiğini vurgular. Mülkiyet hakkının Anayasa’nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 No’lu Protokolün 1. maddesiyle güvence altında olması bu yaklaşımın dayanağıdır (Yargıtay 3. HD, 04.11.2019, 2018/4855 E., 2019/8655 K.).
Şerefiye nedir, nasıl hesaplanır?
Şerefiye, bir bağımsız bölümü aynı büyüklükteki diğerlerinden daha değerli ya da daha değersiz kılan özelliklerin toplamıdır. Kanunda tanımı yoktur; değerleme ve inşaat uygulamasında kullanılan bir kavramdır. Kat Mülkiyeti Kanunu da arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olmasını öngörerek aynı fikri benimser (KMK m. 3).
| Etken | Değeri artıran | Değeri azaltan |
|---|---|---|
| Kat | Ara ve üst katlar, çatı dubleksi | Bodrum, yarı bodrum, zemin kat (konutta) |
| Cephe | Cadde, güney veya doğu cephesi, köşe daire | Arka cephe, iç bahçeye veya komşu binaya bakan cephe |
| Manzara ve ışık | Açık manzara, gün boyu güneş | Önü kapalı, az ışık alan bölümler |
| Kullanım hakları | Bahçe, teras, kapalı otopark, depo tahsisi | Asansör, jeneratör veya çöp odasına bitişik konum |
| Ticari nitelik | Cadde cepheli dükkan, vitrin genişliği | Arka cepheli veya bodrumdaki işyeri |
Uygulamada her bağımsız bölüm için bir şerefiye katsayısı belirlenir. Bölümün değeri, metrekare birim değeri ile alanın ve katsayının çarpımıyla bulunur. Katsayılar sözleşmede veya ekli tabloda gösterilmezse paylaşım sonradan tartışmaya açık kalır.
Rakamlı örnek: şerefiye farkının denkleştirilmesi
Eski binada A ve B’nin arsa payları eşittir ve her ikisi yeni binada 100 m² net alanlı birer daire alacaktır. Bölgedeki birim değer 80.000 TL/m² kabul edilsin. A’ya düşen daire beşinci katta, ön cephede (katsayı 1,15); B’ye düşen daire zemin katta, arka cephededir (katsayı 0,90).
- A’nın dairesi: 100 × 80.000 × 1,15 = 9.200.000 TL
- B’nin dairesi: 100 × 80.000 × 0,90 = 7.200.000 TL
- Toplam ve hak: İki dairenin toplamı 16.400.000 TL’dir. Payları eşit olduğundan her birinin hakkı 8.200.000 TL’lik değerdir.
- Denkleştirme: A, hakkından 1.000.000 TL fazla değer almıştır. Bu tutarın B’ye ödenmesi, paylaşımı dengeler.
Denkleştirme her zaman parayla yapılmaz. B’ye ek metrekare, otopark veya depo tahsis edilerek de denge sağlanabilir. Önemli olan, hesap yönteminin ve sonucun yazılı olarak kayıt altına alınmasıdır.
Yeni dairem küçülürse ne olur?
Yeni yönetmeliklerle getirilen otopark, sığınak, asansör, yangın merdiveni ve deprem yönetmeliğine uygun taşıyıcı sistem gereksinimleri, aynı arsada eskisiyle aynı büyüklükte daire yapılmasını her zaman mümkün kılmaz. Bu nedenle maliklerin önemli bir kısmı yeni binada daha küçük bir daire almakla karşı karşıya kalır.
- Net ve brüt alan: Brüt alana ortak alanlardan pay ve duvar kalınlıkları dahildir. Sözleşmede yalnızca brüt alan yazılması, teslimde beklenenden küçük bir daire çıkmasının en sık nedenidir. Net alanın ayrıca yazılması ve ölçüm esasının belirtilmesi gerekir.
- Tolerans: Sözleşmeler genellikle küçük bir sapmayı kabul eder. Tolerans aşılırsa eksik metrekarenin birim değer üzerinden bedelinin ödenmesi öngörülmelidir.
- Ek metrekare satın alma: Malik, eski dairesinden büyük bir daire istiyorsa farkı müteahhide öder. Bu durumda bedel, birim fiyat ve vergisel sonuçlar sözleşmede açıkça yazılmalıdır. 6306 kapsamındaki konut teslimlerinde ve inşaat taahhüt işlerinde uygulanan indirimli KDV oranları ve sınırları vergi, harç ve ücret muafiyetleri yazımızda yer alıyor.
- Orantılı küçülme: Bütün maliklerin daireleri aynı oranda küçülüyorsa kural olarak denge bozulmaz. Bir malikin dairesi yüzde 30, diğerininki yüzde 5 küçülüyorsa şerefiye ve alan farkının denkleştirilmesi gerekir.
Yeni arsa payları ve kat irtifakı
Yeni bina için kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme yeni bir arsa payı verilir. Doktrinde haklı olarak vurgulandığı gibi yeni arsa payları eski paylara bağlı kalmaz; yeni bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak belirlenmelidir. Uygulamada ise tapu müdürlüklerinin kat irtifakı kurarken sözleşmedeki paylaşım oranlarını esas aldığı ve yeni arsa paylarının değerle orantısız kalabildiği görülür. Bu dengesizlik, ileride ortak gider paylaşımını, kat malikleri kurulundaki oy gücünü ve olası yeni bir dönüşümde payın değerini etkiler.
Kat irtifakı kurulurken tapu müdürlüğüne onaylı mimari proje, yönetim planı ve bağımsız bölümlerin arsa paylarını gösteren liste verilir. Malikler bu listeyi imzalamadan önce kendi bölümlerine düşen payı, bölümün değeriyle karşılaştırmalıdır. Kat irtifakının işleyişi için kat irtifakı yazımıza bakabilirsiniz.
Bina yıkıldıktan sonra eski arsa payının düzeltilmesi için dava açılamaz (Yargıtay 20. HD, 16.01.2017, 2016/11562 E., 2017/72 K.). Yeni bina için kurulan kat irtifakında ise her kat irtifakı sahibi, yeni arsa paylarının değerle orantılı olmadığını ileri sürerek sulh hukuk mahkemesinde düzeltme isteyebilir. Mahkeme, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerleri esas alır. Ayrıntılar arsa payının düzeltilmesi yazımızda.
Paylaşım adil değilse hangi haklarınız var?
Paylaşımdaki adaletsizliğin kaynağı farklı olabilir: çoğunluğun kendi lehine paylaşım yapması, müteahhidin sözleşmede vaat edilenden farklı daire teslim etmesi ya da paylaşımın hiç yazılı hale getirilmemiş olması. Başvurulacak yol bu kaynağa göre değişir.
Malikler arasında sebepsiz zenginleşme
Yeni binada diğer maliklere göre değer kaybına uğrayan malik, kendi aleyhine zenginleşen maliklere karşı sebepsiz zenginleşme davası açabilir (TBK m. 77 vd.). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmede dairelerin “eşite yakın metrekarelerde” paylaşılacağı öngörüldüğü halde yeni binada dairelerin büyüklük ve özellikleri bakımından eşitsizlik doğduğu bir olayda, paylaşımın taraflarca kabul edilmiş olmasını tek başına ret gerekçesi saymamıştır. Daire, uzman bilirkişi heyetiyle keşif yapılmasını, sözleşme, mimari proje ve tapu kayıtlarının birlikte değerlendirilmesini ve yapı kullanma izin belgesi tarihindeki değerlerin esas alınmasını istemiştir (Yargıtay 3. HD, 04.11.2019, 2018/4855 E., 2019/8655 K.). Sebepsiz zenginleşme talepleri, geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren 2 yıl ve her halde zenginleşmeden itibaren 10 yıl içinde ileri sürülmelidir (TBK m. 82).
Müteahhide karşı sözleşmeye aykırılık
Müteahhit, sözleşmedeki paylaşım listesinden farklı bir daire veya vaat edilenden küçük bir alan teslim ediyorsa malik, sözleşmenin aynen ifasını, eksik metrekare bedelini veya değer kaybı tazminatını isteyebilir. Projeye aykırı imalatlar ayıp hükümlerine tabidir; ayıp ihbarının zamanında yapılması önemlidir.
Pay satışı aşamasında idari dava
Paylaşımı kabul etmediği için karara katılmayan malikin payı satışa çıkarılmışsa paylaşımın adil olup olmadığı, satış işlemine karşı idare mahkemesinde açılan iptal davasında da incelenir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, zemin katta ön cepheli dükkanları bulunan maliklere yeni binada arka cephede üçüncü katta, daha az değerli bölümler önerildiği bir olayda, paylaşımı hakkaniyete aykırı bulup satış işlemlerini iptal eden bölge idare mahkemesi kararını oy çokluğuyla onamıştır. Kurul, Anayasa Mahkemesinin bireysel başvuru kararına da atıfla, yargısal denetimin yeni paylaşımın ekonomik yönden dengeli olup olmadığını kapsaması gerektiğini vurgulamıştır (Danıştay İDDK, 27.03.2025, 2023/3171 E., 2025/746 K.). Kurul, adli yargıdaki sözleşme davasında paylaşımın adil olup olmadığı incelenmediği için o davanın sonucunu beklemeyi gerekli görmemiş ve paylaşımın hakkaniyetini idari davada değerlendirmiştir.
Başvuru ve dava yolu
| Uyuşmazlık | Görevli yer | Süre | Arabuluculuk |
|---|---|---|---|
| Müteahhide karşı eksik alan, farklı daire | Riskli yapıda konut maliki için tüketici mahkemesi; diğer hallerde asliye hukuk | Sözleşmeye dayalı taleplerde kural olarak 10 yıl | Tüketici mahkemesinde dava şartı |
| Malikler arası şerefiye ve alan farkı | Asliye hukuk mahkemesi | 2 yıl, her halde 10 yıl (TBK m. 82) | Kural olarak dava şartı değil; ihtiyari başvuru mümkün |
| Yeni kat irtifakında arsa payı düzeltme | Sulh hukuk mahkemesi | Kanuni süre yok | Kat mülkiyeti uyuşmazlığı olarak dava şartı |
| Paylaşıma dayalı pay satışı | İdare mahkemesi | Tebliğden itibaren 30 gün (6306 m. 6/9) | Aranmaz |
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malikin müteahhitle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tüketici sayılacağını kabul etmiştir (12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Tüketici mahkemesinde açılan davalarda tüketici harç ödemez; ancak keşif ve bilirkişi giderleri için avans yatırılır. Asliye hukuk mahkemesinde açılan alacak davalarında talep edilen tutar üzerinden nispi harç ödenir.
Teslimden önce bağımsız bölümün başkasına devredilmesi riski varsa ihtiyati tedbir istenmesi ve tedbirin tapuya şerh edilmesi düşünülmelidir. Davaya hazırlık için şu belgeler toplanmalıdır: noterde düzenlenen sözleşme ve paylaşım listesi, eski binanın tapu kayıtları ve mümkünse fotoğrafları, eski ve yeni mimari projeler, kat irtifakı listesi, teslim tutanağı, yapı kullanma izin belgesi ve şerefiye hesabını gösteren uzman raporu.
Sözleşmeye neler yazılmalı?
- Paylaşım listesiHer malike düşecek bağımsız bölümü blok, kat, cephe ve proje numarasıyla gösteren liste sözleşmeye eklenmeli, bütün maliklerce imzalanmalıdır.
- Net ve brüt alanHer bölüm için net kullanım alanı ve brüt alan ayrı ayrı yazılmalı; ölçüm esası ve kabul edilecek tolerans belirlenmelidir.
- Şerefiye esaslarıKatsayılar veya değer tablosu eklenmeli; projede değişiklik olursa paylaşımın hangi esasla yeniden yapılacağı düzenlenmelidir.
- DenkleştirmeFark bedelinin kim tarafından, hangi tarihte ve hangi birim değerle ödeneceği; ek metrekare satın alımında fiyat ve vergi yükü belirlenmelidir.
- Kura usulüKura yapılacaksa grupların nasıl oluşturulacağı, kuranın kimin huzurunda çekileceği ve tutanağın sözleşmenin eki sayılacağı yazılmalıdır.
- Uyuşmazlık haliPaylaşım uyuşmazlığında bağımsız bilirkişi incelemesine başvurulacağı ve teslimin bu nedenle durdurulmayacağı kararlaştırılabilir.
Müteahhit seçimi ve sözleşmenin diğer kritik hükümleri için müteahhit seçimi ve sözleşmede dikkat edilecek hususlar yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Paylaşım listesi olmadan, “daireler daha sonra belirlenecektir” kaydıyla sözleşme imzalamak.
- Yalnızca brüt metrekareye bakmak, net alanı ve ortak alan payını sormamak.
- Kura gruplarını şerefiye farkını gözetmeden oluşturmak.
- Kat irtifakı listesindeki yeni arsa paylarını kontrol etmeden imzalamak.
- Değer kaybını teslimden yıllar sonra fark edip sebepsiz zenginleşmedeki 2 yıllık süreyi kaçırmak.
- Eski binanın konum ve özelliklerini yıkımdan önce belgelememek.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde eski dairemin yerini alma hakkım var mı?
Kanunda böyle bir zorunluluk yoktur; paylaşım sözleşmeyle belirlenir. Ancak Yargıtay, bağımsız bölümlerin konum, kat ve büyüklüğünün uygun düştüğü ölçüde korunması gerektiğini vurgular. Eski yerinizi alamıyorsanız değer farkının denkleştirilmesini isteyebilirsiniz.
Şerefiye farkı nasıl hesaplanır?
Her bağımsız bölümün değeri, metrekare birim değeri ile alanın ve kat, cephe, manzara gibi özellikleri yansıtan katsayının çarpımıyla bulunur. Maliklerin hakları eski paylarına göre belirlenir; hakkından fazla değer alan malik farkı öder.
Kura ile dağıtım yapılabilir mi?
Evet, malikler ve müteahhit kurada anlaşabilir. Kuranın adil olması için grupların eşdeğer dairelerden oluşturulması ve sonucun tutanakla sözleşmeye eklenmesi gerekir.
Yeni dairem sözleşmede yazandan küçük çıktı, ne yapabilirim?
Sözleşmede net alan ve tolerans yazılıysa aşan eksiklik için bedel veya tazminat isteyebilirsiniz. Riskli yapıda konut maliki iseniz dava tüketici mahkemesinde görülür ve önce arabulucuya başvurmanız gerekir.
Diğer malik benden daha iyi daire aldı, ona dava açabilir miyim?
Paylaşım nedeniyle sizin aleyhinize zenginleştiyse sebepsiz zenginleşmeye dayanarak dava açabilirsiniz. Yargıtay bu davalarda keşif ve uzman bilirkişi incelemesi yapılmasını arar. Süre, durumu öğrenmenizden itibaren 2 yıl, her halde 10 yıldır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla