Kentsel dönüşümde malikin karşılaşabileceği sorunların büyük kısmı, müteahhit seçildiği ve sözleşme imzalandığı gün belirlenir. Yarım kalan inşaatlar, teslim edilmeyen daireler, üçüncü kişilere satılan bölümler ve yıllarca süren davalar çoğu zaman yeterince araştırılmadan seçilen bir yükleniciden ya da eksik hazırlanmış bir sözleşmeden kaynaklanır. Bu nedenle seçim ve sözleşme aşaması, sürecin en dikkatli yürütülmesi gereken bölümüdür.
Bu yazıda, kentsel dönüşüme giren bir binada müteahhidin nasıl seçileceğini, teklifler karşılaştırılırken nelere bakılacağını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde mutlaka yer alması gereken hükümleri pratik bir kontrol listesi halinde ele alıyoruz. Okurlarımızın büyük bölümü bina malikleri olduğu için anlatımı malik bakış açısıyla kurduk; küçük ölçekli müteahhitler de aynı listeyi kendi yükümlülüklerini görmek için kullanabilir.
- Kim seçer?
- Malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla; karar proje, yüklenici ve paylaşım oranını açıkça göstermelidir.
- Neye bakılır?
- Yetki belgesi grubu, tamamlanmış ve iskanı alınmış işler, mali güç, teminat verebilme kapasitesi ve sözleşme taslağı.
- Sözleşme nasıl yapılır?
- Taşınmaz devri borcu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde; aksi halde geçersizdir.
- En önemli maddeler?
- Net metrekare ve konum, süreler, gecikme tazminatı, kira yardımı, kademeli tapu devri, teminat ve iskanla teslim.
Müteahhit seçimi kimin kararı?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler, yeni yapının nasıl yapılacağına birlikte karar verir. 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten bu yana bu karar için paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu yeterlidir. Çoğunluk, malik sayısından bağımsız olarak arsa paylarına göre hesaplanır. Kararın; hangi projenin, hangi yükleniciyle ve hangi paylaşım oranıyla uygulanacağını açıkça göstermesi gerekir. 04.02.2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğinden bu yana riskli yapılı parselde bu karar, maliklerden birinin istemiyle bütün maliklerin çağrıldığı bir toplantıda alınır ve imzalı tutanağa bağlanır. Karar ve teklif şartları, karara katılmayan maliklere e-tebligat adresi varsa elektronik yolla, yoksa noter aracılığıyla veya muhtarlık ilanıyla bildirilir ve onlara 15 günlük süre tanınır. Toplantı usulü ve çoğunluk hesabı için kentsel dönüşüm kararı yazımıza bakabilirsiniz.
Uygulamada müteahhitler binaya tek tek malikleri dolaşarak gelir ve ilk imzayı alan yüklenici diğer malikleri de aynı metne yönlendirir. Bu yöntem, maliklerin teklifleri karşılaştırma imkanını ortadan kaldırır. Daha sağlıklı yol; maliklerin kendi aralarında bir temsilci veya küçük bir komisyon belirlemesi, birden fazla müteahhitten aynı şartnameye göre yazılı teklif alması ve teklifleri bir toplantıda birlikte değerlendirmesidir. 7471 sayılı Kanunla 6306 sayılı Kanun’a eklenen hükümle, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kuruluşların karar alma ve uygulama süreçlerinde maliklere destek vermesinin de önü açılmıştır.
Müteahhidi nasıl araştırmalı?
Teklif ne kadar cazip olursa olsun, yüklenicinin işi bitirebilecek güçte olup olmadığı araştırılmadan sözleşme imzalanmamalıdır. Aşağıdaki kontroller çoğu zaman birkaç gün içinde yapılabilir:
- Yetki belgesi ve grubuYapı müteahhitleri, iş deneyimi, personel ve mali yeterliklerine göre A’dan H’ye kadar gruplara ve bir geçici gruba ayrılır. Yetki belgesi numarası olmayan, numarası iptal edilmiş veya grubu yapının büyüklüğüne uygun olmayan müteahhit adına yapı ruhsatı düzenlenmez. Müteahhidin belge numarasını ve grubunu isteyin ve Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden doğrulayın. 6306 kapsamındaki yapım işlerinde Uygulama Yönetmeliği, bir üst gruptaki müteahhitlerin de görev alabilmesine izin verir.
- Tamamlanmış işlerMüteahhidin son yıllarda bitirdiği binaların adreslerini isteyin. Bu binaların yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınıp alınmadığını ve kat mülkiyetinin kurulup kurulmadığını belediye ve tapu kayıtlarından kontrol edin. Mümkünse o binalardaki maliklerle konuşun.
- Şirket ve mali durumTicaret sicilinden şirketin kuruluş tarihini, sermayesini, ortaklarını ve yetkililerini öğrenin. Yakın tarihte kurulmuş, sermayesi düşük veya ortakları sık değişen şirketlerde ek güvence isteyin. Vergi ve sosyal güvenlik borcu bulunmadığına dair yazı istenebilir.
- Teminat verebilme kapasitesiBankadan teminat mektubu alabilen bir yüklenicinin bankası, onun mali durumunu zaten incelemiştir. Teminat mektubu veremeyen bir müteahhit, sözleşmenin en önemli güvencelerinden birini de veremiyor demektir.
- Devam eden işler ve uyuşmazlıklarMüteahhidin aynı anda kaç projeyi yürüttüğünü sorun. Çok sayıda yarım iş, nakit sıkışıklığının ilk işaretidir. Bilinen icra takipleri, iflas veya konkordato başvuruları ve maliklerle süren davalar varsa sözleşme öncesinde açıklama isteyin.
Teklifleri karşılaştırma
Malikler çoğu zaman teklifleri yalnızca “kaç metrekare veriyorlar” sorusuyla karşılaştırır. Oysa aynı metrekare, net veya brüt hesaplanmasına, dairenin katına ve cephesine, teslim süresine ve kira yardımına göre çok farklı bir değere karşılık gelebilir.
| Kriter | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|
| Paylaşım oranı | Toplam satılabilir alanın yüzde kaçının maliklere kaldığı; ticari alanların (dükkan, ofis) kime ait olacağı |
| Metrekare | Net mi brüt mü; balkon, ortak alan ve otopark payının hesaba katılıp katılmadığı |
| Konum ve şerefiye | Mevcut kat ve cephenin korunup korunmadığı; daire eşleştirmesinin kurayla mı belirleneceği |
| Süreler | Ruhsat başvurusu, işe başlama ve teslim tarihleri; sürelerin hangi olaydan itibaren işlediği |
| Kira yardımı | Müteahhidin aylık ödeme tutarı, süresi, artış koşulu ve gecikme halinde devam edip etmeyeceği |
| Malzeme | Ayrıntılı mahal listesi; marka ve model yerine “muadili” ifadesinin sınırları |
Örnek: Toplam 1.400 m² satılabilir alan oluşacak bir projede A firması %50 oran ve 18 ay teslim süresi, B firması %46 oran, 24 ay teslim süresi ve aylık 25.000 TL kira yardımı öneriyor olsun. A teklifinde maliklere 700 m², B teklifinde 644 m² düşer; aradaki 56 m² farkın piyasa değeri, B’nin vaat ettiği kira yardımının toplamıyla ve teslim süresindeki 6 aylık farkla birlikte değerlendirilmelidir. Konum farklarının değere etkisi için bağımsız bölüm paylaşımı ve şerefiye farkı yazımıza bakabilirsiniz.
Pay eşitleme ve malikler arasındaki farklar
Eski binada arsa payları ve daire büyüklükleri farklı olan maliklere yeni binada da farklı büyüklükte daireler düşer. Yeni dairelerin alanı eski arsa paylarıyla birebir örtüşmediğinde, fazla alan alan malikin diğerine veya müteahhide fark ödemesi gündeme gelir. Bu “pay eşitleme” bedelinin kim tarafından, hangi değer üzerinden ve ne zaman ödeneceği sözleşmede açıkça yazılmazsa, teslimden sonra uyuşmazlık çıkması kaçınılmazdır. Yargıtay’ın incelediği bir davada her arsa sahibine ödenmesi gereken pay eşitleme bedeli, gecikme tazminatı ve eksik iş bedeliyle birlikte müteahhit aleyhine hüküm altına alınmıştır (Yargıtay 6. HD, 14.04.2025, 2024/2660 E., 2025/1447 K.). Teklif aşamasında, eski ve yeni alanları gösteren bir eşleştirme tablosu istemek bu sorunu baştan önler.
Şirketin imza yetkisi ve kişisel güvence
Müteahhit bir şirketse, noterde sözleşmeyi imzalayan kişinin şirketi temsile yetkili olduğu güncel imza sirküleri ve ticaret sicili kayıtlarıyla kontrol edilmelidir. Sermayesi düşük veya yeni kurulmuş şirketlerde, şirket ortaklarının sözleşmeden doğan borçlara kişisel olarak kefil olması istenebilir. Kefaletin geçerli olması için yazılı şekil, azami miktar ve tarih ile bunların kefilin el yazısıyla yazılması gerektiği unutulmamalıdır.
Sözleşmenin şekli ve tarafları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, maliklerin yükleniciye arsa payı devretme borcunu içerdiğinden resmi şekle tabidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını geçerlilik koşulu saymaktadır (YHGK, 28.04.2010, 2010/15-193 E., 2010/235 K.). Dışarıda hazırlanıp noterde yalnızca imzası onaylanan bir metin bu şartı karşılamaz. Sözleşmede sonradan yapılan ve borçları ağırlaştıran değişiklikler de aynı şekilde yapılmalıdır.
Sözleşmenin taraflarını doğru belirlemek de önemlidir. Tapuda kayıtlı her malik bizzat ya da usulüne uygun vekil aracılığıyla imza atmalıdır. Mirası paylaşılmamış bir dairede tüm mirasçılar birlikte hareket eder; paylı mülkiyette her paydaş kendi payı için imza verir. Müteahhide, sözleşmenin konusunu aşan geniş yetkili bir satış vekaletnamesi verilmemelidir; tapu işlemleri için verilecek vekaletname sözleşmedeki kademeli devir takvimiyle sınırlandırılmalıdır.
Adi yazılı ön protokollere dikkat. Müteahhitlerin malikleri bağlamak için imzalattığı “ön protokol”, “niyet mektubu” veya “taahhütname” gibi adi yazılı belgeler, taşınmaz devri borcu doğurmaya yetmez. Ancak bu belgeler malikleri cezai şart gibi başka yükümlülüklerle karşı karşıya bırakabilir. Noterdeki sözleşmeden önce hiçbir belgeyi incelemeden imzalamayın.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken hükümler
İyi hazırlanmış bir sözleşme, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önceden çözer. Aşağıdaki liste, kentsel dönüşüm sözleşmelerinde en sık eksik bırakılan hükümleri içerir:
- Proje ve mahal listesi: Onaylı veya onaylanacak projenin sözleşmeye eklenmesi; kullanılacak malzemelerin marka, model ve kalite sınıfıyla ayrıntılı bir mahal listesinde gösterilmesi.
- Bağımsız bölüm listesi: Her malike düşecek bölümün kat, cephe, net ve brüt alan, oda sayısı ve eklentileriyle (otopark, depo) gösterilmesi; eşleştirme kurayla yapılacaksa kuranın kuralları.
- Arsa payı paylaşımı: Kat irtifakı kurulurken her bölüme verilecek arsa payının değerle orantılı belirleneceği.
- Süreler: Ruhsat başvurusu, yıkım, işe başlama ve teslim tarihleri. Teslim süresi “ruhsat tarihinden itibaren” bağlanacaksa ruhsat başvurusu için de kesin bir süre konulmalıdır.
- Teslim ölçütü: Teslimin yapı kullanma izin belgesi alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuş olarak yapılacağı. İskanı alınmamış bir dairede doğalgaz aboneliği, kredi ve satış sorun yaratır.
- Gecikme tazminatı ve cezai şart: Her ay için ödenecek tutar ve bunun kira kaybı yerine mi ona ek olarak mı ödeneceği. Cezai şartın teslimde saklı tutulması gerektiği unutulmamalıdır; gecikmiş ifayı çekincesiz kabul eden malik cezayı isteyemez (TBK m. 179/2).
- Kira yardımı: Müteahhidin ödeyeceği kira yardımının tutarı, başlangıcı, süresi ve teslim gecikirse ödemenin devam edeceği. Devletin kira yardımı ayrıdır; şartları için kira yardımı yazımıza bakabilirsiniz.
- Mücbir sebep: Deprem, salgın veya yargı kararı gibi gerçek mücbir sebeplerin sınırlı biçimde sayılması; genel ekonomik dalgalanmanın, maliyet artışının veya müteahhidin finansman sıkıntısının mücbir sebep sayılmayacağı.
- Devir yasağı: Müteahhidin sözleşmeyi veya yapım işini maliklerin yazılı onayı olmadan bir başkasına devredemeyeceği.
- Sigortalar: İnşaat süresince tüm riskler sigortası ve teslimde zorunlu deprem sigortası.
- Ayıp ve garanti: Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar için müteahhidin sorumluluğu ve giderme süresi; kanuni sürelerin sözleşmeyle kısaltılamayacağı.
- Fesih ve dönme: Hangi durumlarda sözleşmenin feshedileceği, devredilmiş tapuların iadesi ve yapılan işin değerinin nasıl hesaplanacağı.
- Vergi, harç ve giderler: 6306 sayılı Kanun’un sağladığı muafiyetlerin kullanılacağı ve kalan giderlerin kime ait olduğu. Muafiyetlerin kapsamı için vergi, harç ve ücret muafiyetleri yazımıza bakabilirsiniz.
Malik lehine görünen bir hükmün ölçüsüz olması da sorun yaratabilir; ama asıl risk, müteahhit tarafından hazırlanıp malikin önüne getirilen tek taraflı hükümlerdir. Proje ve malzemede tek taraflı değişiklik yetkisi, malike ağır cezai şart yükleyen maddeler veya müteahhidi gecikme tazminatından muaf tutan hükümler bunların başında gelir. Bu hükümlerin hukuki akıbetini kentsel dönüşüm sözleşmesinin geçersizliği ve iptali yazımızda anlattık.
Tapu devri, teminat ve müteahhidin satışları
Malikin en büyük güvencesi, tapuyu inşaatın ilerlemesine bağlı olarak kademeli devretmektir. Müteahhit payına düşen arsa paylarının tamamının sözleşme imzalanırken veya yıkımdan hemen sonra devredilmesi, müteahhidin işi bırakması veya iflas etmesi halinde geri dönüşü en zor sonuçları doğurur.
Uygulama Yönetmeliği, riskli yapı parsellerinde özel kişilerce yürütülen uygulamalarda yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatından önce idareye teminat vermesini de öngörür. Bu teminat 2019’daki ilk düzenlemede yapı yaklaşık maliyetinin %10’u iken güncel yönetmelik ve Başkanlık uygulamasında %6 oranına indirilmiştir. 04.02.2026 tarihli değişikliğe göre 01.01.2024’ten sonra düzenlenen yapı ruhsatları için verilmiş teminatlar, müteahhidin talebiyle %6 oranına göre yeniden düzenlenir. Kapsamını ve iade koşullarını ruhsat aşamasında belediyeden teyit edin. Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı satışların, sözleşmeyle tanımlanan payların dışına taşmaması için tapuda sözleşme şerhi verilmesi de önemlidir.
Başvuru ve dava yolu
Sözleşme imzalanmadan önce yapılacak en etkili hukuki adım, taslağın bağımsız bir avukata incelettirilmesidir. İmzadan sonra çıkan uyuşmazlıklarda izlenecek yol şöyledir:
- Sözleşme uyuşmazlıkları: Gecikme, ayıp, eksik iş, cezai şart, fesih ve tapu iptali talepleri adli yargıda görülür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü olan ve yükleniciyle arsa payı karşılığı sözleşme yapan malikin tüketici olduğunu ve tüketici mahkemesinin görevli olduğunu kabul etmiştir (12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Arsasını değerlendirmek amacıyla birden fazla bölüm veya işyeri alan malikin davası asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Arabuluculuk: Tüketici mahkemesinde açılacak davalarda arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır; taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır. 2026 yılında değeri 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıklarında ise tüketici hakem heyetine başvurulur.
- İdari işlemler: Riskli yapı tespiti, idarenin fesih işlemi, ruhsat ve satış izni gibi işlemlere karşı idari yargıda tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılır (6306 sayılı Kanun m. 6/9).
- Delil ve tedbir: İnşaatın durduğu, malzemenin sözleşmeye aykırı olduğu veya işin ayıplı yapıldığı durumlarda mahkemeden delil tespiti istenebilir. Müteahhidin payları devretmesini önlemek için ihtiyati tedbir ve tapuya şerh talep edilebilir; 2026 yılında tedbir talebi için maktu karar harcı 1.206 TL’dir; tüketicinin tüketici mahkemesindeki talepleri ise harçtan muaftır (6502 sayılı Kanun m. 73).
Sık yapılan hatalar
- Tek bir müteahhidin teklifiyle yetinmek; teklifleri aynı şartnameye göre almamak.
- Yetki belgesi grubunu ve daha önce bitirilmiş işlerin iskanını kontrol etmemek.
- Metrekareyi net veya brüt belirtmeden sözleşmeye yazdırmak.
- Tapuların tamamını işe başlamadan önce müteahhide devretmek veya sınırsız satış vekaletnamesi vermek.
- Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapmamak ya da adi yazılı ön protokollere bağlanmak.
- Teslim sırasında gecikme cezasını saklı tutmadan anahtarı teslim almak.
Sık sorulan sorular
Müteahhidi seçmek için bütün maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu yeterlidir. Karara katılmayan maliklere karar ve teklif şartları bildirilir; kabul etmezlerse payları kanundaki usulle satılır.
Müteahhidin güvenilir olup olmadığını nasıl anlarım?
Yetki belgesi numarasını ve grubunu doğrulayın, bitirdiği binaların iskan ve kat mülkiyeti durumunu kontrol edin, ticaret sicil kayıtlarına bakın ve teminat mektubu verip veremeyeceğini sorun. Aynı anda çok sayıda yarım işi olan müteahhitlerde ek güvence isteyin.
Sözleşme noterde mi yapılmalı, avukat hazırlasa yeterli mi?
Sözleşmenin içeriğini avukatınızla birlikte hazırlayabilirsiniz; ancak geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yalnızca imza onayı yeterli değildir.
Tapuyu müteahhide ne zaman devretmeliyim?
İnşaatın ilerlemesine bağlı olarak kademeli devir en güvenli yoldur. Son kademenin yapı kullanma izni alınıp kat mülkiyeti kurulduğunda devredilmesi, işin tamamlanmasını güvenceye alır.
Müteahhidin verdiği kira yardımı ile devletin kira yardımı aynı şey mi?
Hayır, ikisi ayrıdır. Müteahhidin kira yardımı sözleşmeden doğan bir borçtur; devletin kira yardımı ise 6306 sayılı Kanun kapsamında şartları taşıyanlara idarece yapılan bir destektir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla