Kentsel dönüşüm çoğu zaman bir imar planı değişikliğiyle birlikte gelir. Emsalin artırılması, kat yüksekliğinin değişmesi, bir parselin yola ya da yeşil alana ayrılması veya konut alanının ticaret alanına dönüştürülmesi, yeni binada kaç daire yapılacağını, kimin arsasından ne kadar alan gideceğini ve taşınmazın değerini doğrudan belirler. Bu değişikliklere karşı itiraz ve dava süreleri kısadır ve hangi tarihten işlediği çoğu zaman karışıklığa yol açar.
Bu yazıda kentsel dönüşüm alanlarında plan yetkisinin kimde olduğunu, sık görülen plan değişikliklerini, bir plan değişikliğini hukuka aykırı kılan sebepleri, askı ilanı sırasında itirazı, dava sürelerini ve yargılamada dikkat edilecek noktaları anlatıyoruz. İmar planlarına itirazın genel kurallarını imar planına itiraz yazımızda ele aldık; burada kentsel dönüşüme özgü yönlere odaklanıyoruz.
- Plana ne zaman itiraz edilir?
- Belediyelerin yaptığı planlar bir ay süreyle askıda ilan edilir ve itiraz bu sürede yapılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanında 6306 sayılı Kanuna göre yapılan planlarda askı süresi on beş gündür.
- Dava süresi ne kadar?
- Genel kural ilan süresinin bitiminden itibaren 60 gündür. 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan işlemlerde 30 günlük özel süre gündeme geldiğinden temkinli davranmak gerekir.
- Süre kaçarsa?
- Plan, ona dayanan bir uygulama işleminin (imar durumu, ruhsat, parselasyon) tebliği üzerine bu işlemle birlikte dava edilebilir. Kesinleşen planlara karşı her halde beş yıl içinde dava açılabilir.
- Nerede dava açılır?
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde.
İmar planı ile kentsel dönüşüm arasındaki ilişki
İmar planları kademeli bir sistem içinde yapılır. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre en üstte mekansal strateji planı ve çevre düzeni planı, altında nazım imar planı (genellikle 1/5.000 ölçekli) ve en altta uygulama imar planı (1/1.000 ölçekli) yer alır. Her alt ölçekli plan, üst ölçekli plana uygun olmak zorundadır. Uygulama imar planının arazide hayata geçirilmesi için de parselasyon planı yapılır (3194 sayılı İmar Kanunu m. 18).
Kentsel dönüşümün plan üzerindeki etkisi, dönüşümün türüne göre değişir:
Tek bir riskli yapının yerine yeni bina yapılırken malikleri en çok ilgilendiren soru, yeni binada ne kadar inşaat alanı elde edileceğidir. Mevcut planın emsal ve kat yüksekliği yeni yapı için yetersizse ya da planda yola veya donatı alanına ayrılmış kısımlar varsa, plan değişikliği talebi gündeme gelir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise plan, uygulamanın kendisidir; bu alanlardaki süreç için riskli alanlarda kentsel dönüşüm süreci ve rezerv yapı alanı yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm alanlarında plan yetkisi kimde?
Olağan düzende imar planlarını belediye sınırları içinde belediyeler, dışında il özel idareleri yapar ve onaylar. Büyükşehirlerde nazım imar planını büyükşehir belediyesi, uygulama imar planını ilçe belediyesi yapar (3194 sayılı Kanun m. 8).
6306 sayılı Kanun bu düzene önemli istisnalar getirir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına ve ona bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında plan yapma, yaptırma ve değiştirme yetkisi tanınmıştır. Uygulamayı yürüten TOKİ ve belediyeler de bu alanlarda her türlü harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenlemesi yapmaya yetkilidir. Bu nedenle kentsel dönüşüm alanındaki bir planın kim tarafından onaylandığını mutlaka kontrol edin: davalı idare ve bazı durumlarda görevli mahkeme buna göre belirlenir.
Riskli alan ve rezerv yapı alanı ilan edilen yerlerde idare, uygulama hazırlıkları sürerken her türlü imar ve yapılaşma işlemini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir; uygulamanın gerektirmesi halinde bu süre bir yıl daha uzatılabilir. Kanunun ilk halinde bu durdurma için bir süre öngörülmemişti. Anayasa Mahkemesi bu hükmü 27.02.2014 tarihli, 2012/87 E., 2014/41 K. sayılı kararıyla iptal etmiş; hüküm 2016’da 6704 sayılı Kanunla süreye bağlanarak yeniden düzenlenmiştir.
Durdurma kararı da bir idari işlemdir. Süresi dolduğu halde kaldırılmayan ya da uzatma şartları oluşmadan uzatılan bir durdurma kararına karşı dava açılabilir.
Kentsel dönüşümde sık görülen plan değişiklikleri
Plan değişikliklerinin hepsi aynı ağırlıkta değildir. Malikler ve komşular açısından en çok uyuşmazlık doğuran değişiklikler şunlardır:
- Emsal ve yoğunluk artışı: Yeni binada daha fazla inşaat alanı elde edilmesi için emsalin veya kat yüksekliğinin artırılması. Maliklerin işine yarar; ancak bölgenin yol, okul, park ve otopark ihtiyacını artırır.
- Donatı alanlarında değişiklik: Park, yeşil alan, okul veya sağlık tesisi alanlarının küçültülmesi, kaldırılması ya da başka bir yere taşınması.
- Yol düzenlemeleri: Yol genişletilmesi nedeniyle parselden alan alınması ya da yolun konumunun değiştirilmesi.
- Fonksiyon değişikliği: Konut alanının ticaret, turizm ya da karma kullanıma dönüştürülmesi veya bunun tersi.
- Ada ve parsel düzenlemeleri: Birden fazla parselin birleştirilmesi, yeniden bölünmesi ve bu düzenlemede düzenleme ortaklık payı kesilmesi. 3194 sayılı Kanun m. 18’e göre düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren alanın yüzde 45’ini geçemez.
Plan değişikliği yalnız kamu ile malik arasındaki ilişkiyi değiştirmez; maliklerin kendi aralarındaki dengeyi de etkiler. Örneğin bir parselin önemli bir kısmının yola ayrılması, o malikin yeni binadaki payını küçültebilir. Bu dengenin nasıl kurulacağını bağımsız bölüm paylaşımı ve şerefiye farkı yazımızda anlattık.
Plan değişikliği hangi durumlarda hukuka aykırıdır?
İdare plan yapma ve değiştirme konusunda geniş bir takdir yetkisine sahiptir. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Danıştay içtihatlarında yerleşik ölçüt, plan ve plan değişikliklerinin kamu yararı amacıyla, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygun yapılmasıdır. İdare mahkemesi, bilirkişi incelemesiyle bu ölçütü somut olaya uygular. Kentsel dönüşüm planlarında en sık ileri sürülen hukuka aykırılık sebepleri şunlardır:
- Donatı dengesinin bozulması: Yoğunluk artırılırken buna karşılık gelen park, okul, otopark ve yol alanlarının artırılmaması. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, nüfusa göre asgari donatı standartları öngörür.
- Üst ölçekli plana aykırılık: Uygulama imar planı değişikliğinin nazım plana ya da çevre düzeni planına uymaması.
- Parsel bazında plan değişikliği: Plan bütünlüğü gözetilmeden tek bir parsele ya da tek bir projeye özgü haklar tanınması.
- Afet ve zemin verilerinin dikkate alınmaması: Jeolojik ve jeoteknik etütlerde sakıncalı görülen alanlarda yoğunluk artırılması. Afet riskini azaltmak amacıyla yapılan bir dönüşümde bu sebep ayrıca önem taşır.
- Usul eksiklikleri: Planın yetkisiz bir idarece onaylanması, askı ilanının hiç ya da eksik yapılması, plan açıklama raporunun bulunmaması, kurum görüşlerinin alınmaması.
- Amaç saptırma: Değişikliğin afet riskini azaltma amacından çok belirli kişilere rant sağlama amacı taşıması.
Plan değişikliğinin hukuka aykırı olduğunu göstermek için genel itirazlar yeterli olmaz. Plan açıklama raporunu, plan notlarını ve önceki planla karşılaştırmalı paftaları inceleyerek somut aykırılıkları ortaya koymak gerekir. Bu aşamada bir şehir plancısından teknik görüş almak davanın yönünü belirler.
Askı ilanı ve plana itiraz
3194 sayılı Kanun m. 8/b, 7221 sayılı Kanunla 2020 yılında değiştirilmiştir. Güncel düzenlemeye göre:
- Onay ve ilanPlanlar ve plan değişiklikleri onaylandıktan sonra idarenin belirlediği ilan yerlerinde ve idarenin internet sayfasında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bu süreye uygulamada “askı süresi” denir.
- İtirazBir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtiraz, planı onaylayan idareye yazılı dilekçeyle yapılır. Dilekçede itiraz edilen plan değişikliğini, taşınmazınızın ada ve parsel bilgilerini ve somut itiraz sebeplerini yazın.
- Kararİlgili idare, itirazları ve planı on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Belediyelerde bu yetki belediye meclisine aittir.
- Kesinleşmeİtirazların karara bağlanmasıyla plan kesinleşir. Bu tarih, ileride beş yıllık üst sınırın hesaplanmasında başlangıçtır.
6306 sayılı Kanun m. 6/6, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında Kanuna göre yapılan planlar için daha kısa bir usul öngörür: planlar il müdürlüğünde on beş gün süreyle askıya çıkarılır ve itirazlar beş gün içinde değerlendirilir. Bu alanlarda bir aylık süreye güvenerek itirazı geciktirmeyin.
Askı süresinde itiraz etmek, dava açabilmek için zorunlu değildir. Ancak itiraz, idarenin hatayı dava aşamasına gelmeden düzeltmesine imkan verir ve dava açılırsa sizin plandan haberdar olduğunuzu ve itirazlarınızı zamanında ileri sürdüğünüzü gösterir. İtiraz edip cevap alamamışsanız, idarenin 30 gün içinde cevap vermemesi itirazın reddedildiği anlamına gelir (İYUK m. 10 ve 11).
İtirazın sonucunu beklerken süreyi kaçırmayın. İdareye yapılan başvuru, İYUK m. 11 uyarınca işlemeye başlamış dava süresini durdurur; itirazın reddi ya da 30 gün içinde cevap verilmemesi üzerine süre kaldığı yerden işler ve başvuruya kadar geçen süre de hesaba katılır. İlan, itiraz ve cevap tarihlerini kaydedin; tereddüt halinde en erken bitiş tarihine göre dava açın.
Dava süresi: hangi tarihten, ne kadar?
İmar planı bir düzenleyici işlemdir; kişilere ayrı ayrı tebliğ edilmez, ilan edilir. Bu nedenle dava süresi kural olarak ilan süresinin bitiminden itibaren hesaplanır. Ancak plan, ona dayanan bir uygulama işleminin tebliği üzerine de dava edilebilir. Kentsel dönüşümde süreler şöyle özetlenebilir:
| Durum | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Planın kendisine karşı dava | Bir aylık ilan süresinin bitiminden itibaren 60 gün | İYUK m. 7, 3194 m. 8/b |
| Askı süresinde itiraz yapıldıysa | İtirazın reddi veya 30 günlük zımni ret üzerine kalan süre | İYUK m. 11 |
| Uygulama işlemi tebliğ edildiyse | İmar durumu, ruhsat veya parselasyonun tebliğinden itibaren 60 gün; plan bu işlemle birlikte dava edilebilir | İYUK m. 7/4 |
| Üst sınır | Kesinleşme tarihinden itibaren her halde 5 yıl | 3194 m. 8/b (1.7.2020 sonrası kesinleşen planlar) |
| 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemler | Tebliğden itibaren 30 gün; riskli alan ve rezerv alan planlarında güvenli yol on beş günlük askının bitiminden itibaren 30 gün | 6306 m. 6/9 ve 6/6 |
Danıştay 6. Dairesi, süresinde dava edilmeyen bir imar planına, plana dayanan uygulama işleminin tebliği üzerine 60 gün içinde yeniden dava açılabileceğini kabul etmiştir (14.03.2024, 2022/90 E., 2024/1837 K.). Aynı Daire, 2020’de getirilen beş yıllık üst sınırın 1.7.2020’den önce kesinleşmiş planlara geriye yürütülemeyeceğine ve parselasyon planının bireysel işlem olarak tebliğ veya öğrenme tarihinden dava edilebileceğine karar vermiştir (12.06.2023, 2021/8663 E., 2023/5800 K.). Anayasa Mahkemesi de beş yıllık sınırın “parselasyon planları” ibaresi yönünden Anayasa’ya aykırı olmadığına karar vermiştir (30.06.2022, 2021/20 E., 2022/84 K.).
6306 kapsamındaki planlarda 30 gün mü, 60 gün mü?
6306 sayılı Kanun m. 6/9, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava süresini tebliğden itibaren 30 gün olarak belirler. Riskli alan veya rezerv yapı alanında Kanunun verdiği yetkiyle yapılan bir planın bu özel süreye tabi olup olmadığı tartışmaya açıktır. Plan genel düzenleyici bir işlem olduğu için 60 günlük genel sürenin uygulanacağı savunulabilir; ancak mahkemenin 30 günlük süreyi esas alma ihtimali de vardır. Süre kaybı geri dönüşü olmayan bir sonuç doğurduğundan, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bir plana karşı ilan süresinin bitiminden itibaren 30 gün içinde dava açmak en güvenli yoldur. Riskli alan ve rezerv yapı alanındaki planlarda askı süresinin on beş gün olduğunu hesaba katın.
Riskli alan ilanı gibi 6306 sayılı Kanun kapsamındaki Cumhurbaşkanı kararlarına karşı davalar ise ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava süresi 30 gündür (İYUK m. 20/A). Bu davaların ayrıntıları için riskli alan ilanına karşı iptal davası yazımıza, süre hesabının genel kuralları için idari yargıda dava açma süreleri yazımıza bakabilirsiniz.
Görevli mahkeme, dava ehliyeti ve yargılama
İmar planlarına karşı iptal davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır (İYUK m. 34/1). Davalı, planı onaylayan idaredir: belediye, büyükşehir belediyesi, Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı. Danıştay 6. Dairesi, Bakanlıkça onaylanan farklı ölçekteki imar planlarına karşı davaların da taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde görüleceğine karar vermiştir (07.05.2024, 2023/4294 E., 2024/2712 K.). Plan birden fazla idarenin işlemiyle kesinleşmişse (örneğin ilçe belediyesi meclisinin kararı ve büyükşehir belediyesinin onayı), her ikisini de davalı olarak gösterin.
Kimler dava açabilir?
İptal davası açabilmek için dava konusu planla kişisel, meşru ve güncel bir menfaat ilişkisi bulunması gerekir. Plan sınırları içinde taşınmazı bulunan malikler bu ilişkiyi kolayca kurar. Plan alanının hemen yanında oturan komşular, yoğunluk artışının kendi yaşam alanlarını doğrudan etkilediğini gösterebildiklerinde dava açabilir. İmar uyuşmazlıklarında menfaat ilişkisi geniş yorumlanır; Danıştay, meslek odalarının da planlara karşı dava açabileceğini kabul etmektedir. Aynı ilçede oturmak ise tek başına yeterli sayılmaz.
Bilirkişi incelemesi ve yürütmenin durdurulması
Plan davalarında mahkeme genellikle keşif yapar ve şehir plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi ve gerektiğinde jeoloji mühendisinden oluşan bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Heyet, planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, üst ölçekli planlara ve kamu yararına uygun olup olmadığını inceler. Bilirkişi raporuna karşı somut ve teknik itirazlarda bulunmak, sonucu doğrudan etkiler.
Plan dava sürerken uygulanırsa (parselasyon yapılır, ruhsat verilir, inşaat başlarsa) iptal kararı geldiğinde geri dönmek çok zorlaşır. Bu nedenle dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talebinizi gerekçesiyle ileri sürün. Mahkeme, planın açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zarar doğması şartlarıyla yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. Ayrıntılar için yürütmenin durdurulması yazımıza bakabilirsiniz.
İptal kararının sonuçları
Planın iptali, iptal edilen plan değişikliğinden önceki plan hükümlerini yeniden uygulanabilir hale getirir. İptal edilen plana dayanılarak yapılan parselasyon ve verilen ruhsatlar da dayanağını kaybeder; idare, iptal kararının gereğini yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak bu işlemlerin her biri ayrı bir idari işlem olduğundan, hak kaybı yaşamamak için uygulama işlemlerine karşı da ayrıca süresinde dava açılması gerekebilir.
Malikler ve müteahhitler için pratik öneriler
Plan değişikliği yalnız idareye karşı bir uyuşmazlık konusu değildir; maliklerle müteahhit arasındaki sözleşmenin de temelini oluşturur. Şu noktalara dikkat edin:
- İmar durumunu baştan alın: Sözleşmeden önce belediyeden güncel imar durumu belgesi alın ve plan notlarını inceleyin. Sözleşmedeki bağımsız bölüm sayısı ve büyüklüğü bu belgeye dayanmalıdır.
- Plan değişikliğine bağlı projelere dikkat: Sözleşme, henüz kesinleşmemiş ya da dava konusu olan bir emsal artışına dayanıyorsa, plan iptal edildiğinde ne olacağını açıkça yazın. Aksi halde taraflar sözleşmenin uyarlanması tartışmasına girer; bu konuda sözleşmenin uyarlanması yazımıza bakabilirsiniz.
- Paylaşımı plana bağlayın: Plan değişikliği nedeniyle yeni binadaki alan artar veya azalırsa malik ve müteahhit payının nasıl değişeceğini sözleşmede düzenleyin.
- Komşu davalarını takip edin: Komşuların ya da meslek odalarının plana karşı açtığı bir dava, ruhsatı ve inşaatı durdurabilir. İnşaata başlamadan önce plana karşı açılmış dava bulunup bulunmadığını belediyeden sorun.
Başvuru ve dava yolu: kontrol listesi
- Planı inceleyinAskıdaki plan paftasını, plan notlarını ve plan açıklama raporunu belediyeden veya ilgili idarenin internet sayfasından temin edin.
- Askı süresinde itiraz edinAskı süresi içinde (belediye planlarında bir ay, 6306’ya göre riskli alan ve rezerv alanda yapılan planlarda on beş gün) planı onaylayan idareye gerekçeli itiraz dilekçesi verin ve dilekçenizin tarihli alındı belgesini saklayın.
- Süreleri hesaplayınİlan süresinin bitimini, itiraz tarihinizi ve cevap tarihini not edin. Kentsel dönüşüm kapsamındaki planlarda 30 günlük süreyi esas alın.
- Teknik görüş alınBir şehir plancısına planı inceletip somut hukuka aykırılıkları belirleyin.
- Davayı açınTaşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, yürütmenin durdurulması talebiyle iptal davası açın. Tapu kaydınızı, plan paftasını, ilan belgelerini, itiraz dilekçenizi ve teknik görüşü ekleyin.
İdari yargıda dava şartı arabuluculuk uygulanmaz. Plan iptal davalarında maktu başvuru ve karar harcı ile tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri ödenir. Kentsel dönüşümdeki diğer uyuşmazlıklarla birlikte genel tablo için kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında dava yolları yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Askı ilanını takip etmemek ve plandan ancak ruhsat aşamasında haberdar olmak.
- İtirazın dava süresini baştan başlattığını sanmak; kalan süreyi yanlış hesaplamak.
- Kentsel dönüşüm kapsamındaki bir planda genel 60 günlük süreye güvenmek.
- Planı onaylayan idareyi yanlış göstermek ya da birlikte işlem yapan idarelerden birini davaya dahil etmemek.
- Somut teknik aykırılık yerine genel ve soyut gerekçelerle dava açmak.
Sık sorulan sorular
İmar planı değişikliğine itiraz süresi ne kadar?
Belediyelerin yaptığı planlar onaylandıktan sonra bir ay süreyle ilan edilir ve itiraz bu sürede yapılır; idare itirazları on beş gün içinde kesin karara bağlar. Riskli alan ve rezerv yapı alanında 6306 sayılı Kanuna göre yapılan planlarda askı süresi on beş gün, itirazların değerlendirilme süresi beş gündür.
İtiraz etmeden doğrudan dava açabilir miyim?
Evet. Askı süresinde itiraz etmek dava açmanın ön şartı değildir. Dava süresi kural olarak ilan süresinin bitiminden itibaren işler.
Plan değişikliğini ruhsat aşamasında öğrendim. Dava açabilir miyim?
Evet. Plana dayanan bir uygulama işleminin, örneğin imar durumu veya ruhsatın tebliği üzerine, bu işlemle birlikte plana karşı da dava açabilirsiniz. Ancak kesinleşen planlara karşı her halde beş yıl içinde dava açılması gerekir.
Riskli alandaki plana karşı dava süresi 30 gün mü?
6306 sayılı Kanun, Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı 30 günlük dava süresi öngörür. Bu sürenin planlara uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalı olduğundan ilan süresinin bitiminden itibaren 30 gün içinde dava açmanızı öneririz.
Komşu binaya verilen emsal artışına itiraz edebilir miyim?
Yoğunluk artışının yaşam alanınızı, manzaranızı, güneş alma durumunuzu veya bölgenin donatı dengesini doğrudan etkilediğini gösterebiliyorsanız menfaat ilişkiniz kabul edilebilir ve dava açabilirsiniz.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla