Kentsel dönüşüm, aynı binada aynı anda birçok hukuki ilişkinin işlediği bir süreçtir. Riskli yapı tespiti ve pay satışı idari işlemdir; maliklerin kararı, müteahhitle yapılan sözleşme, tapu devri ve kira ilişkisi ise özel hukuka tabidir. Hangi uyuşmazlığın hangi mahkemede ve hangi sürede dava edileceğini bilmemek, en haklı talebin bile usulden reddedilmesine yol açabilir.
Bu yazı, kentsel dönüşüm yazı dizimizin başvuru rehberidir. İdari yargı ile adli yargı arasındaki ayrımı, 6306 sayılı Kanundaki özel süreleri, görevli ve yetkili mahkemeleri, dava şartı arabuluculuğun uygulandığı halleri, ihtiyati tedbir ve tapuya şerh imkanlarını tek yerde topladık. Her konunun ayrıntısı için ilgili yazımıza bağlantı verdik.
- İdari mi, adli mi?
- İdarenin 6306 kapsamında yaptığı işlemler (tespit, satış, tahliye, yıkım, plan) idari yargıda; malikler arası ve müteahhitle ilgili uyuşmazlıklar adli yargıda görülür.
- Özel süre?
- 6306 kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün. Riskli yapı tespitine idari itiraz süresi 15 gün.
- Arabuluculuk?
- İdari davalarda yoktur. Kat mülkiyeti, kira, ortaklığın giderilmesi ve tüketici uyuşmazlıklarında dava şartıdır.
- Durdurma?
- İdari davada yürütmenin durdurulması, adli davada ihtiyati tedbir ve tapuya şerh istenir.
Temel ayrım: idari yargı ve adli yargı
Bir uyuşmazlığın hangi yargı koluna gideceğini, karşınızdaki işlemin kim tarafından ve hangi yetkiyle yapıldığı belirler. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, il müdürlüğü, belediye veya TOKİ kamu gücü kullanarak bir işlem yapmışsa uyuşmazlık idari yargıya aittir. Taraflar malikler, müteahhit, kiracı veya bankalar gibi özel hukuk kişileriyse adli yargı görevlidir.
Paralel davalar uygulamada sık görülür ve dikkat ister. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 20.05.2026 tarihli, 2026/95 E., 2026/2192 K. sayılı kararında, sözleşmeyi imzalamayan malikin payı yargılama sırasında 6306 uyarınca satıldığı için sözleşmenin iptali ve uyarlanması taleplerinin konusuz kaldığını kabul etmiştir. Bu nedenle satış işlemine karşı idari yargıda süresinde dava açmak ve yürütmenin durdurulmasını istemek, adli yargıdaki hakları korumak için de gereklidir.
İdari yargıda görülen uyuşmazlıklar
6306 sayılı Kanun m. 6/9’a göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) hükümlerine göre dava açılabilir. Genel idari dava süresi olan 60 gün bu işlemlere uygulanmaz. Kanunun ilk halinde bulunan “bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemez” cümlesi, Anayasa Mahkemesinin 27.02.2014 tarihli, 2012/87 E., 2014/41 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
| İşlem | Görevli yer | Süre | Not |
|---|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Önce teknik heyete itiraz (isteğe bağlı); idare mahkemesi | İtiraz 15 gün; dava 30 gün | Tebliğ muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son günü. Ayrıntı: riskli yapı kararına itiraz ve iptal davası |
| Riskli alan ilanı, 6306’ya dayalı acele kamulaştırma (Cumhurbaşkanı kararı) | Danıştay, ilk derece | 30 gün | İvedi yargılama (İYUK m. 20/A); istinaf yok, temyiz 15 gün. Ayrıntı: riskli alan ilanına karşı iptal davası |
| Rezerv yapı alanı onayı, Başkanlıkça onaylanan planlar | Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi | 30 gün; planlarda askı 15 gün | Plan askısında yapılan itirazlar 5 günde değerlendirilir (6306 m. 6/6). |
| Rayiç değer ve pay satışı | İdare mahkemesi | Tebliğden 30 gün | Yürütmenin durdurulması istenmezse satış tamamlanabilir. Ayrıntı: arsa payı satışının iptali davası |
| Tahliye, yıkım, hizmetlerin kesilmesi, masraf tahsili | İdare mahkemesi | Tebliğden 30 gün | Yıktırma süresi en fazla 90 gün; dava yıkımı kendiliğinden durdurmaz. |
| Müteahhit sözleşmesinin 6306 m. 6/14’e göre resen feshi | İdare mahkemesi | Tebliğden 30 gün | Başkanlık önce müteahhide 30 gün süre verir. |
| Kira yardımı veya faiz desteği başvurusunun reddi | İdare mahkemesi | 30 gün | Kira yardımı başvurusu tahliye veya yıkımdan itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır. |
| Lisanslı kuruluşa verilen idari para cezası | İdare mahkemesi | 30 gün | 6306 m. 3’teki yaptırımlar. |
Yetki, üst makama başvuru ve kanun yolları
İYUK m. 34 uyarınca imar, kamulaştırma, yıkım gibi taşınmazlarla ilgili davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Bakanlıkça onaylanan planlar bile, birden çok idare mahkemesinin yetki alanını ilgilendirmedikçe Danıştay’da açılmaz; Danıştay 6. Dairesi 07.05.2024 tarihli, 2023/4294 E., 2024/2712 K. sayılı kararında bu tür planlara karşı davaların taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde görüleceğini belirtmiştir.
Dava açmadan önce işlemin kaldırılması veya değiştirilmesi için üst makama başvurursanız, bu başvuru İYUK m. 11 uyarınca dava süresini durdurur; 30 gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. İvedi yargılamaya tabi Cumhurbaşkanı kararlarında bu imkan yoktur. İdare mahkemesi kararlarına karşı 30 gün içinde bölge idare mahkemesine istinaf, kanunda sayılan hallerde Danıştay’a temyiz yoluna gidilir. Süre hesaplarının genel kuralları için riskli alan iptal davası yazımızdaki örneğe bakabilirsiniz.
Paylaşımın adilliği de denetlenir
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 27.03.2025 tarihli, 2023/3171 E., 2025/746 K. sayılı kararında, pay satışının iptali davasında yeni yapıdaki paylaşımın adil olup olmadığının da incelenmesi gerektiğini kabul etmiştir. Olayda işlek caddeye bakan dükkanları yerine arka cephede üst katta dükkan önerilen azınlık paydaşların paylarının satışı iptal edilmiştir. Danıştay 6. Dairesi adli yargıdaki davanın bekletici mesele yapılabileceğini belirtmişken Kurul, değer farkının dosyadaki belgelerden açıkça anlaşıldığını kabul ederek oy çokluğuyla bu değerlendirmeyi kendisi yapmıştır.
Adli yargıda görülen uyuşmazlıklar
Malikler arasındaki ve maliklerle müteahhit arasındaki uyuşmazlıklar özel hukuka tabidir. Burada görevli mahkemeyi uyuşmazlığın türü belirler:
| Uyuşmazlık | Görevli mahkeme | Dava şartı arabuluculuk | Süre |
|---|---|---|---|
| Malikler toplantısının veya kararın geçersizliği | Bina ayaktayken kat mülkiyeti uyuşmazlığı olarak sulh hukuk; yıkımdan sonra paylı mülkiyet ilişkisi olarak uygulamada asliye hukuk | Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında var | Kesin süre yok; pay satışından önce davranın |
| Konut maliki ile müteahhit arasındaki sözleşme uyuşmazlıkları | Tüketici mahkemesi | Var; taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklarda (tapu iptali ve tescil gibi) yok | Talebin türüne göre (TBK m. 146-147); yapıdaki ayıpta teslimden 5 yıl, ağır kusurda 20 yıl (TBK m. 478) |
| İşyeri maliki veya yatırım amaçlı arsa sahibi ile müteahhit | Kural olarak asliye hukuk | Kural olarak yok; iki taraf tacirse ticari davada var | Aynı zamanaşımı süreleri |
| Tapu iptali ve tescil (müteahhide devredilen paylar) | Asliye hukuk; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi | Yok | İlgili hakka göre |
| Yıkımdan sonra ortaklığın giderilmesi | Sulh hukuk | Var | Dava, salt çoğunluk kararını engellemez (6306 m. 6/16) |
| Kiracının tahliyesi ve kira alacakları | Sulh hukuk | Var (ilamsız tahliye takibi hariç) | Kira hükümlerine göre |
| Acele kamulaştırmada bedel tespiti ve tescil | Asliye hukuk | Yok | 2942 sayılı Kanundaki sürelere göre |
Malikler kararına karşı dava
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.02.2022 tarihli, 2018/(20)5-654 E., 2022/163 K. sayılı kararında, 6306 kapsamında alınan kat malikleri kurulu kararının iptali davasında bina sonradan yıkılsa da davanın konusuz kalmadığını, mahkemenin Kat Mülkiyeti Kanununun yanında 6306 sayılı Kanunu ve Yönetmeliği de uygulaması gerektiğini kabul etmiştir; dava sulh hukuk mahkemesinde açılmıştı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 07.11.2024 tarihli, 2023/5734 E., 2024/3614 K. sayılı kararında ise asliye hukuk mahkemesinde görülen bir davada, mahkemenin toplantının usulünü ve aranan çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını denetleyeceğini, protokol ve sözleşmenin içeriğini menfaate uygunluk yönünden denetlemeyeceğini belirtmiştir. Davacı ayrıca yalnızca kendisine yapılan çağrının usulsüzlüğünü ileri sürebilir. 4 Şubat 2026’dan itibaren Uygulama Yönetmeliği m. 15/2 riskli yapı parsellerinde karar için toplantıyı zorunlu kıldığından, toplantı yapılmadan elden imza toplanarak alınan kararlar bu davalarda ayrıca tartışma konusu olacaktır. Toplantı kuralları için kentsel dönüşüm kararı yazımıza bakabilirsiniz.
Müteahhitle uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi kural olarak tüketici sayılmaz ve davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.02.2026 tarihli, 2026/23 E., 2026/496 K. sayılı kararıyla bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidermiş ve riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malikin yükleniciyle yaptığı sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemelerini görevli saymıştır. Gerekçe, bu malikin kanunun zorlamasıyla dönüşüme katılması ve amacının yalnızca konutunun yerine eşdeğer bir konut edinmek olmasıdır.
İşyeri maliklerinde görev belirsizdir. Karar yalnızca konut niteliğindeki bağımsız bölüm malikleri hakkındadır. İşyeri malikleri ve arsasını getiri amacıyla değerlendiren malikler bakımından asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu yönündeki genel içtihat korunmaktadır. Hem konutu hem işyeri olan maliklerin talepleri, görev itirazı riskine karşı dikkatle kurgulanmalıdır.
Sözleşmenin geçersizliği ve iptali için kentsel dönüşüm sözleşmesinin geçersizliği ve iptali, yükleniciye devredilen payların geri alınması için müteahhide tapu devri ve tapu iptal davası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Tazminat davaları: kime, nerede?
Kentsel dönüşümde zarar birden fazla kaynaktan doğabilir ve her biri farklı yargı yerine gider:
- İdarenin hukuka aykırı işlemi: İptal edilen bir tespit, satış veya yıkım işlemi nedeniyle uğranılan zarar, idareye karşı tam yargı davasıyla istenir. İptal davasıyla birlikte açılabileceği gibi, iptal kararından sonra da açılabilir (İYUK m. 12). İdarenin eyleminden doğan zararlarda önce idareye başvurulur (İYUK m. 13).
- Müteahhidin gecikmesi, eksik ve ayıplı iş: Gecikme tazminatı, cezai şart ve ayıp nedeniyle talepler adli yargıda; konut malikinde tüketici mahkemesinde, diğer hallerde asliye hukukta.
- Hatalı riskli yapı raporu: Raporu hazırlayan lisanslı kuruluş özel hukuk kişisidir; ona karşı tazminat adli yargıda istenir. Raporu onaylayan idarenin sorumluluğu ise idari yargıda tartışılır.
- Yapı denetimi ve yapım hataları: 4708 sayılı Kanun m. 3’e göre yapı denetim kuruluşu, proje müellifleri, laboratuvar ve müteahhit kusurları oranında sorumludur; taşıyıcı sistemde 15 yıl, diğer kısımlarda 2 yıl.
Hangi zararın kimden ve nasıl isteneceğini maliklerin uğradığı zararların tazmini yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
Tüm süreler tek tabloda
Kentsel dönüşümde sürelerin çoğu kısadır ve hak düşürücüdür. Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan süreleri bir araya getirir:
| İşlem veya hak | Süre | Başlangıç ve dayanak |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | Muhtarlıktaki ilanın son günü (6306 m. 3) |
| 6306 kapsamındaki idari işlemlere dava | 30 gün | Tebliğ (6306 m. 6/9) |
| Karar teklifine katılma | 15 gün | Noter bildirimi veya muhtarlık ilanının son günü |
| Tahliye ve yıktırma | En fazla 90 gün | Tahliye tebligatı (6306 m. 5) |
| Acil riskli alanda itiraz | 2 gün; karar 3 gün | 6306 m. 6/A |
| Riskli ve rezerv alan planlarına itiraz | 15 gün askı | İl müdürlüğünde ilan (6306 m. 6/6) |
| Yürütmenin durdurulması kararına itiraz | 7 gün | Tebliğ (İYUK m. 27); ivedi usulde itiraz yok |
| İstinaf ve temyiz (idari yargı) | 30 gün; ivedi usulde temyiz 15 gün | Kararın tebliği |
| Kira yardımı başvurusu | 1 yıl | Tahliye veya yıkım tarihi; hak düşürücü |
| Müteahhide fesih öncesi süre | 30 gün | Başkanlığın ihtarı (6306 m. 6/14) |
| Ayıplı yapıdan sorumluluk | 5 yıl; ağır kusurda 20 yıl | Teslim (TBK m. 478) |
6306 sürecinde birçok tebligat muhtarlıkta 15 gün ilan ve e-Devlet bildirimiyle yapılır; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Posta tebligatı beklemek, sürelerin sessizce dolmasının en yaygın sebebidir.
Dava şartı arabuluculuk ne zaman aranır?
İdari yargıda arabuluculuk yoktur; idarenin işlemine karşı doğrudan dava açılır. Adli yargıda ise bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: 634 sayılı Kanundan doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Bina ayaktayken alınan kat malikleri kurulu kararlarına karşı davalar bu kapsamda değerlendirilir.
- Ortaklığın giderilmesi ve kira: Aynı hüküm kapsamında dava şartıdır.
- Tüketici uyuşmazlıkları: Konut maliki ile müteahhit arasındaki davalarda 6502 sayılı Kanun m. 73/A uyarınca dava şartıdır. Tüketici hakem heyetinin görevine giren uyuşmazlıklar ile tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır.
- Ticari davalar: İki taraf da tacirse para alacağı ve tazminat taleplerinde dava şartıdır.
Arabuluculuk süresince zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez. Anlaşmaya varılırsa anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhiyle ilam niteliği kazanır; taşınmaza ilişkin anlaşmalarda şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Genel kurallar için dava şartı arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Yürütmenin durdurulması, ihtiyati tedbir ve tapuya şerh
Kentsel dönüşümde zaman aleyhinize işler: bina yıkılır, pay satılır, bağımsız bölüm üçüncü kişiye devredilir. Bu nedenle davayla birlikte geçici koruma istemek çoğu zaman davanın kendisi kadar önemlidir.
- İdari davada yürütmenin durdurulmasıİşlemin açıkça hukuka aykırı olduğunu ve uygulanırsa telafisi güç zarar doğacağını gösterin (İYUK m. 27). Mahkeme kural olarak teminat ister ve çoğunlukla idarenin savunmasını bekler.
- Adli davada ihtiyati tedbirMüteahhide devredilen payların üçüncü kişilere satılmasını önlemek için devir yasağı tedbiri isteyin (HMK m. 389). Tedbir kural olarak teminat karşılığında verilir.
- Tapuya şerhTedbir kararı tapuya şerh edilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kendisini de tapuya şerh ettirmek, yükleniciden pay alacak üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını zayıflatır.
- İyiniyetli üçüncü kişiye dikkatYükleniciden pay veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişi tapu siciline güvenin korunması ilkesiyle korunur. Şerh bulunmaması, iyiniyetin göstergesi sayılabilir.
Harç, masraf ve gerekli belgeler
6306 m. 7’deki muafiyetler noter, tapu ve belediye harçları ile bazı vergileri kapsar; yargı harçlarını kapsamaz. İdari yargıda iptal davaları için maktu başvurma ve karar harcı, yürütmenin durdurulması talebi için ayrıca harç ödenir. Adli yargıda tapu iptali ve tescil, sözleşme bedeline dayalı alacak gibi değeri belli davalar nispi harca tabidir ve peşin harç dava değeri üzerinden hesaplanır. Tüketicinin tüketici mahkemesinde açtığı davalar ise harçtan muaftır (6502 sayılı Kanun m. 73/2). Bilirkişi ve keşif masrafları da dava açan tarafça avans olarak yatırılır. Harç tarifeleri her yıl yenilendiğinden dava tarihindeki tutarları kontrol edin.
Hangi davayı açarsanız açın, şu belgeleri baştan hazırlamak süreci hızlandırır:
- Tapu kaydı: Güncel tapu, beyanlar hanesindeki riskli yapı belirtmesi ve varsa şerhler.
- Tebligat belgeleri: e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilan tarihi, noter ihtarnameleri.
- Teknik belgeler: Riskli yapı raporu, teknik heyet kararı, değerleme raporu, proje ve ruhsat.
- Karar ve sözleşmeler: Toplantı çağrısı ve tutanağı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ekleri ve paylaşım listesi.
Sık yapılan hatalar
- 6306 kapsamındaki işlemlere genel 60 günlük süre içinde dava açılabileceğini düşünmek.
- Riskli alan ilanına karşı davayı idare mahkemesinde açmak; bu dava Danıştay’da görülür.
- Pay satışını yalnızca adli yargıda, sözleşmeyi iptal ettirerek durdurmaya çalışmak.
- Kat mülkiyeti veya tüketici uyuşmazlığında arabulucuya gitmeden dava açmak.
- İşyeri maliki olarak, konut malikleri hakkındaki tüketici mahkemesi içtihadına güvenip görev itirazını hesaba katmamak.
- Davayla birlikte yürütmenin durdurulmasını veya ihtiyati tedbir ve tapuya şerhi istememek.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde dava açma süresi ne kadar?
6306 sayılı Kanun kapsamında idarenin yaptığı işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün. Riskli yapı tespitine idari itiraz süresi ise 15 gündür. Müteahhitle ilgili adli davalarda zamanaşımı süreleri uygulanır.
Arsa payımın satışına karşı hangi mahkemede dava açarım?
Pay satışı idari işlem olduğundan taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, tebliğden itibaren 30 gün içinde. Satışın durması için yürütmenin durdurulmasını da istemelisiniz.
Müteahhide karşı tüketici mahkemesinde mi dava açılır?
Riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümünüz varsa Yargıtay’a göre tüketici mahkemesinde ve önce arabulucuya başvurarak. İşyeri malikleri ve yatırım amaçlı arsa sahipleri için kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir.
Malikler kararının iptali için arabulucuya gitmem gerekir mi?
Bina ayaktayken alınan ve kat mülkiyeti uyuşmazlığı niteliğindeki kararlarda dava şartı arabuluculuk aranır. Tereddüt varsa arabulucuya başvurmak, davanın usulden reddedilmesi riskini ortadan kaldırır.
Hem idari hem adli dava açmam gerekebilir mi?
Evet. Örneğin pay satışına karşı idare mahkemesinde, sözleşmenin iptali veya uyarlanması için adli yargıda dava açılabilir. Payınız satılırsa adli davadaki iptal talebi konusuz kalabileceğinden, idari davayı süresinde açmak ve yürütmenin durdurulmasını istemek önemlidir.
Kira yardımı başvurum reddedildi. Ne yapabilirim?
Ret kararı idari işlemdir; tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Başvurunun tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıl içinde yapılmış olması gerektiğini unutmayın.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla