Kentsel dönüşüm, maliklerin hayatına en çok dokunan hukuki süreçlerden biridir. Ev boşaltılır, eşyalar taşınır, aylarca kira ödenir; bazen hatalı bir rapor yüzünden sağlam bir bina yıkılır, bazen yıkım sırasında komşu binada çatlaklar oluşur, bazen de bir idari işlem hukuka aykırı bulunur ama bina çoktan yerle bir olmuştur. Bu zararların her birinin sorumlusu, başvurulacak yargı yolu ve süresi farklıdır.
Bu yazıda kentsel dönüşümde maliklerin uğrayabileceği zararları sorumlulara göre ayırıyoruz: riskli yapı raporunu hazırlayan lisanslı kuruluş, idare, tahliye ve yıkım işlemleri, müteahhit, komşular ve diğer malikler. Hangi zararın kime karşı, hangi mahkemede ve hangi sürede isteneceğini, ispat için nelerin gerektiğini rakamlı bir örnekle anlatıyoruz. Müteahhidin gecikmesinden doğan kira kaybı ayrı bir yazının konusudur; onu gecikme tazminatı davası yazımızda ele aldık.
- Hatalı rapor?
- Önce 15 gün içinde itiraz, ardından idare mahkemesinde dava. Zarar doğmuşsa lisanslı kuruluşa karşı adli yargıda tazminat.
- İdarenin hatası?
- Hizmet kusuru veya hukuka aykırı işlemden doğan zarar için idare mahkemesinde tam yargı davası.
- Komşu binaya zarar?
- Malikler, müteahhit ve gerekirse yapı denetim kuruluşuna karşı adli yargıda dava; komşu hakkı uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.
- İlk adım?
- Zararı hemen belgeleyin: fotoğraf, tutanak, fatura ve gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti.
Hangi zarar, kime karşı?
Kentsel dönüşümde birden fazla aktör aynı anda sahnededir: malikler, lisanslı kuruluş, il müdürlüğü veya belediye, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, mülki amir, müteahhit, yapı denetim kuruluşu ve komşular. Zarar talebini doğru kişiye ve doğru mahkemeye yöneltmek, davanın kaderini belirler.
| Zarar | Muhtemel sorumlu | Yargı yolu |
|---|---|---|
| Hatalı riskli yapı raporu | Lisanslı kuruluş; raporu onaylayan idare | Kuruluşa karşı adli yargı; idareye karşı tam yargı |
| Hukuka aykırı tahliye veya yıkım | İşlemi yapan idare, mülki amir | İdare mahkemesi (iptal ve tam yargı) |
| Yıkım masrafının haksız tahsili | İdare | İdari yargı; ödeme emrine karşı 6183 sayılı Kanun’daki kısa dava süresine dikkat |
| Gecikme, eksik ve ayıplı inşaat | Müteahhit | Adli yargı; konut malikinde tüketici mahkemesi |
| Komşu binada hasar | Malikler, müteahhit, yapı denetim kuruluşu | Adli yargı; arabuluculuk dava şartı |
| Payın düşük bedelle satılması | Satış işlemini yapan idare; fark bedelinden payı satın alan malik | İdare mahkemesi; iptal kararında hesaplanan farkı payı satın alan malik öder |
Hatalı riskli yapı raporu ve lisanslı kuruluşun sorumluluğu
Riskli yapı tespiti, maliklerin başvurusu üzerine Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlara yaptırılır. 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra, malikler verilen süre içinde tespiti yaptırmazsa Başkanlık veya idare tespiti kendisi yapar ya da yaptırır. Rapor tapu kütüğüne bildirilir ve binanın kaderini belirler. Bu nedenle raporun hatalı olması, sağlam bir binanın yıkılmasına ya da riskli bir binanın risksiz sayılmasına yol açabilir.
Hangi hatalar görülür?
- Numune ve veri hataları: Karot numunelerinin yanlış yerlerden alınması, zemin etüdü verilerinin hatalı değerlendirilmesi, donatı tespitinin eksik yapılması.
- Hesap hataları: Riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esaslarda öngörülen yöntemlerin yanlış uygulanması.
- Usul hataları: Teknik inceleme yapılmadan rapor düzenlenmesi, malik olmayan birinin talebiyle tespit yapılması, daha önce tespit yapılmış binaya ikinci kez tespit yapılması.
Kanundaki idari yaptırımlar
6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi, görevini mevzuata uygun yapmayan lisanslı kuruluşlara kademeli yaptırımlar öngörür. Teknik eksikliklerin verilen sürede giderilmemesi, malik olmayan birinin talebiyle veya mükerrer tespit yapılması yazılı uyarı gerektirir. Verilerin eksik veya yanlış alınması sonucu riskli yapının risksiz ya da risksiz yapının riskli olarak tespit edilmesi ve teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması idari para cezası gerektirir; Kanunda 15.000 TL olarak belirlenen bu ceza her yıl yeniden değerleme oranında artırılır. Mevcut olmayan bir yapı için rapor hazırlanması, lisans başvurusunda gerçeğe aykırı belge sunulması veya üç kez para cezası alınması ise lisans iptaline yol açar. Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları beş yıl boyunca başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamaz; belirli ihlallere sebep olan mühendisler üç yıl süreyle başka bir lisanslı kuruluşta görev alamaz.
Bu yaptırımlar kamu düzenine yöneliktir ve malikin zararını karşılamaz. Bakanlığa şikayette bulunmak, kuruluş hakkında soruşturma açılmasını sağlar; elde edilen tespitler tazminat davasında güçlü bir delil olabilir.
Malik, kuruluştan tazminat isteyebilir mi?
Evet, şartları varsa. Tespiti yaptıran malik ile lisanslı kuruluş arasında bir hizmet ilişkisi kurulur; kuruluş raporu mesleğin gerektirdiği özenle hazırlamakla yükümlüdür. Özensiz rapor nedeniyle zarara uğrayan malik, sözleşmeye aykırılık hükümlerine (TBK m. 112) dayanabilir. Sözleşmenin tarafı olmayan diğer malikler ise haksız fiil hükümlerine (TBK m. 49) başvurabilir. Her iki durumda da raporun hatalı olduğu, bu hatanın zarara yol açtığı ve zararın miktarı ispat edilmelidir. Konut maliki bakımından uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülmesi ve arabuluculuğun dava şartı olması ihtimali bulunduğundan, dava açmadan önce görevli mahkeme dikkatle belirlenmelidir.
Hatalı rapora karşı en etkili yol, zarar doğmadan önce müdahale etmektir. Tespite tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilir; itiraz teknik heyetçe incelenir. Ret kararına karşı idare mahkemesinde dava açılır ve yürütmenin durdurulması istenir. İtiraz ve dava süreci için riskli yapı kararına itiraz ve iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.
İdarenin sorumluluğu ve tam yargı davası
Kentsel dönüşümde idari işlemler zincir halinde ilerler: tespit raporunun onayı ve tebliği, tahliye ve yıkım için süre verilmesi, yıkımın idarece yaptırılması, karara katılmayan maliklerin paylarının satışı, kira yardımı ve diğer destekler. Bu işlemlerden biri hukuka aykırıysa veya idare hizmeti kusurlu yürütmüşse, uğranılan zarar idareden istenir. Bu davalar idari yargıda tam yargı davası olarak görülür.
Hangi hallerde idare sorumlu olur?
- Hukuka aykırı işlem: Riskli yapı tespiti mahkemece iptal edilmiş, ancak bu arada bina yıkılmışsa; usulsüz tebligatla tahliye ve yıkım yapılmışsa.
- Hizmet kusuru: Yıkım sırasında gerekli önlemlerin alınmaması, tahliye sırasında eşyaların korunmaması, kira yardımı gibi ödemelerin haksız olarak yapılmaması.
- Payın değerinin eksik belirlenmesi: Karara katılmayan malikin payı rayiç değerin altında satılmışsa. 7471 sayılı Kanunla getirilen düzenlemeye göre satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse yargı kararı, satış bedeli ile kararda hesaplanan bedel arasındaki farkın payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesiyle uygulanır; alıcı ödemezse farkı Başkanlık veya İdare ödeyip alıcıdan tahsil eder. Ayrıntı için arsa payı satışının iptali davası yazımıza bakabilirsiniz.
Dava nasıl açılır?
Zarar bir idari işlemden doğmuşsa, işlemin iptali ile tazminat aynı dilekçede birlikte istenebilir; önce iptal davası açılıp karardan sonra kanuni süre içinde tam yargı davası da açılabilir (İYUK m. 12). Zarar bir idari eylemden, örneğin yıkım sırasında verilen hasardan doğmuşsa, önce idareye başvurulur. Başvuru, eylemin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl ve her halde eylem tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılmalıdır; idare 30 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve dava süresi işlemeye başlar (İYUK m. 13). Tam yargı davasında talep edilen tutar üzerinden nispi harç ödenir; dilekçedeki miktar nihai karara kadar bir defaya mahsus artırılabilir (İYUK m. 16/4). Tam yargı davasının genel kuralları için idareye karşı tazminat davası yazımıza bakabilirsiniz.
Depremde yıkılan binalarda idarenin denetim yükümlülüğü de gündemdedir. Anayasa Mahkemesi, imar barışı düzenlemesindeki “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” cümlesini iptal etmiştir (AYM 23.07.2024, E.2023/74, K.2024/141, RG 03.12.2024). Bu karar, yapı kayıt belgesi alan yapılarda idarenin sorumluluğunun değerlendirilmesinde önem taşır.
Tahliye ve yıkım sırasında doğan zararlar
6306 sayılı Kanun’a göre maliklere yıktırma için 90 günü geçmemek üzere süre verilir. Süre içinde yıktırılmayan yapıların tahliyesi ve yıkımı mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır; masraflar maliklerden hisseleri oranında 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre tahsil edilir. Riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetinin kesilmesi de Kanun’un öngördüğü tedbirler arasındadır.
Bu aşamada doğabilecek zararlar şunlardır:
- Eşya zararları: Zorla tahliyede binada kalan eşyaların zarar görmesi veya kaybolması. Tahliye tutanağına eşyaların durumunun yazdırılması ve fotoğraflanması önemlidir.
- Erken veya usulsüz yıkım: Tebligat yapılmadan, süre dolmadan ya da yürütmenin durdurulması kararına rağmen yapılan yıkım.
- Fahiş yıkım masrafı: İdarenin yaptırdığı yıkımın maliyetinin maliklere yansıtılması. Masraf kamu alacağı olarak tahsil edildiğinden ödeme emrine karşı kısa sürede dava açılması gerekir.
- Enkaz ve malzeme: Enkazın değerine ilişkin talepler. Kanun, enkaz bedeli ödenmesinin usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceğini öngörür.
Tahliye ve yıkım işlemlerine karşı süreler ve itiraz yolları için tahliye ve yıkım işlemlerine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Müteahhit kaynaklı zararlar
Malikler ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan zararlar kentsel dönüşümde en sık görülen uyuşmazlıklardır. Teslim süresinin aşılması halinde kira kaybı, eksik veya ayıplı imalat nedeniyle bedel indirimi ve onarım giderleri, müteahhidin işi bırakması veya iflası nedeniyle tamamlama maliyeti bu grupta yer alır. Bu taleplerin her biri ayrı yazılarımızda ele alındı. Burada iki noktayı vurgulamak gerekir.
Birincisi, riskli yapıda konutu bulunan malik, yükleniciyle yaptığı sözleşme bakımından tüketici sayılır ve uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi görevlidir (Yargıtay 6. HD, 12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. İkincisi, inşaat sırasında maliklerin veya üçüncü kişilerin uğradığı zararlarda müteahhidin yanında yapı denetim kuruluşunun da 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındaki sorumluluğu gündeme gelebilir. Birden fazla kişi aynı zarardan sorumluysa zarar gören tazminatın tamamını dilediğinden isteyebilir (TBK m. 61).
Komşu taşınmazlara verilen zararlar
Yıkım, kazı ve temel çalışmaları sırasında komşu binalarda çatlak, oturma, su baskını veya bahçe duvarında yıkılma gibi zararlar oluşabilir. İnşaatın gürültü, toz ve titreşimi de komşuluk hukuku sınırlarını aşabilir. Komşunun dayanabileceği başlıca hükümler şunlardır:
Dönüşüme giren binanın malikleri, kendi kusurları olmasa bile taşınmazlarındaki faaliyetten doğan zarardan sorumlu tutulabilir; ödedikleri tazminatı iç ilişkide müteahhide rücu edebilirler. Bu nedenle inşaat sözleşmesine müteahhidin üçüncü kişilere verdiği zararlardan sorumlu olduğu ve sigorta yaptıracağı açıkça yazılmalıdır.
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Hasar ilerleyebileceği ve inşaat devam ettikçe delil kaybolacağından, zararın derhal mahkeme aracılığıyla delil tespiti yoluyla belgelenmesi en kritik adımdır. İnşaat başlamadan önce komşu binaların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kayda alınması, sonradan “çatlak zaten vardı” savunmasını önler.
Malikler arasındaki tazminat talepleri
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin payları, 7471 sayılı Kanunla getirilen salt çoğunluk kuralı uyarınca rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir. Bu mekanizma, karara katılmayan malikin itirazlarını büyük ölçüde idari sürece ve satışın iptali davasına taşır. Sözleşmeye imza atmayan malikin diğer maliklere veya müteahhide karşı tazminat talebi ise genel hükümlere tabidir.
Yargıtay, riskli yapıdaki bir dairenin malikinin, diğer maliklerin yükleniciyle yaptığı sözleşmenin iptalini ve uğradığı maddi ve manevi zararın tazminini istediği bir davada; malikin payı yargılama sırasında 6306 sayılı Kanun kapsamında satıldığı için iptal ve uyarlama taleplerinin konusuz kaldığını, tazminat talebinin ise zararın somut olarak ortaya konulmaması ve davalılara yüklenebilecek bir haksız fiil bulunmaması nedeniyle reddedilmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. HD, 20.05.2026, 2026/95 E., 2026/2192 K.). Aynı kararda Yargıtay, 6306 sayılı Kanun kapsamında kendisine daire tahsis edilen malikin sözleşmeye taraf olmasa da dava açmakta hukuki yararı bulunduğunu belirtmiştir.
Bu karardan çıkan ders açıktır: Malikler arasındaki tazminat talebinde zararın kalem kalem ve belgeyle gösterilmesi, diğer maliklerin veya müteahhidin hukuka aykırı ve kusurlu davranışının ispat edilmesi gerekir. Dönüşüme direnen bir malik nedeniyle projenin gecikmesi halinde de diğer maliklerin tazminat isteyebilmesi için aynı koşullar aranır; Kanun’un öngördüğü satış mekanizmasını kullanmak çoğu zaman daha hızlı bir çözümdür.
Hangi zararlar istenir, nasıl ispatlanır?
Zarar türüne göre istenebilecek başlıca kalemler şunlardır: binanın veya bağımsız bölümün değer kaybı; tahliye nedeniyle ödenen kira ve taşınma, depolama giderleri; zarar gören eşyaların bedeli; onarım giderleri; elde edilemeyen kira geliri; ve ağır durumlarda manevi tazminat. İspat yükü kural olarak zarar gördüğünü iddia eden taraftadır. Mahkemeler zarar miktarını çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle belirler.
- OlayBir binada lisanslı kuruluşun raporuyla riskli yapı tespiti yapılıyor; malikler 1 Mart 2025’te binayı boşaltıyor. Malik A tespite karşı dava açıyor ve mahkeme, 1 Mayıs 2026’da raporun hatalı olduğu gerekçesiyle tespiti iptal ediyor. Bina henüz yıkılmamış.
- Kira gideriA, boşaltma ile iptal kararı arasındaki 14 ay boyunca ayda 20.000 TL kira ödemiş: 14 × 20.000 = 280.000 TL.
- Taşınma ve eşyaİki taşınma için 40.000 TL; taşınma sırasında zarar gören eşyalar için faturayla belgelenen 60.000 TL.
- Toplam talep280.000 + 40.000 + 60.000 = 380.000 TL ve faizi. Aldığı kira yardımı varsa mahkeme bunu hesaba katabilir.
- Kime karşı?Raporu hazırlayan kuruluşa karşı adli yargıda; tespiti onaylayıp tebliğ eden idarenin hizmet kusuru varsa idare mahkemesinde tam yargı davasıyla. Aynı zarar iki kez tazmin edilmez.
Belgesiz zarar, ispatsız zarardır. Kira sözleşmeleri, banka dekontları, nakliye faturaları, eşya fotoğrafları, tahliye ve yıkım tutanakları, bilirkişi raporları ve tüm yazışmaları dönüşüm başladığı andan itibaren düzenli olarak saklayın.
Başvuru ve dava yolu: süreler
| İşlem | Süre | Mahkeme / Merci |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | Tebliğden itibaren 15 gün | İl müdürlüğü veya yetkili idare; teknik heyet |
| 6306 kapsamındaki işlemlere dava | Tebliğden itibaren 30 gün | Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi |
| İdari eylemden doğan zarar | Öğrenmeden 1 yıl, her halde 5 yıl içinde idareye başvuru; ret veya 30 gün cevapsızlık üzerine dava | İdare mahkemesi (tam yargı) |
| Haksız fiile dayalı tazminat | Zararı ve sorumluyu öğrenmeden 2 yıl, her halde fiilden 10 yıl (TBK m. 72) | Adli yargı |
| Komşu hakkı uyuşmazlıkları | Zamanaşımı genel hükümlere göre | Önce arabuluculuk, sonra adli yargı |
Anayasa Mahkemesi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceğine ilişkin hükmü iptal etmiştir (AYM 27.02.2014, E.2012/87, K.2014/41). Bu nedenle idari davalarda yürütmenin durdurulması talebi, zararın doğmasını önlemenin en etkili aracıdır. Adli yargıdaki tazminat davalarında ise sorumlunun malvarlığını elden çıkarma riski varsa ihtiyati haciz istenebilir. Hangi uyuşmazlığın idari, hangisinin adli yargıda görüleceğine dair genel tablo için kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında dava yolları yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Hatalı rapora 15 gün içinde itiraz etmeyip zarar doğduktan sonra tazminat aramak.
- İdari davada yürütmenin durdurulmasını istememek ve binanın yıkılmasını beklemek.
- İdareye karşı tazminatı asliye hukuk mahkemesinde, lisanslı kuruluşa karşı tazminatı idare mahkemesinde açmak.
- Komşu zararında arabulucuya gitmeden dava açmak ve delil tespiti yaptırmamak.
- Tahliye sırasında eşyaların durumunu tutanağa geçirmemek.
- Zararı belgelemeden yalnızca genel beyanlarla tazminat istemek.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı raporu hatalı çıktı, kimden tazminat isteyebilirim?
Raporu hazırlayan lisanslı kuruluştan adli yargıda; raporu onaylayan veya işlemleri yürüten idarenin hizmet kusuru varsa idare mahkemesinde tam yargı davasıyla. Önce tespite 15 gün içinde itiraz etmeyi ihmal etmeyin.
Lisanslı kuruluşa verilen ceza benim zararımı karşılar mı?
Hayır. Kanundaki uyarı, idari para cezası ve lisans iptali kamu düzenine yönelik yaptırımlardır. Zararınız için ayrıca tazminat davası açmanız gerekir; idari soruşturmanın sonuçları bu davada delil olarak kullanılabilir.
Yan parseldeki kentsel dönüşüm inşaatı evimde çatlaklara yol açtı. Ne yapmalıyım?
Hasarı derhal fotoğraflayın ve mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırın. Ardından arabulucuya başvurun; anlaşma olmazsa inşaat yapılan parselin maliklerine, müteahhide ve gerekirse yapı denetim kuruluşuna karşı dava açılabilir.
Bina yıkıldıktan sonra riskli yapı tespiti iptal edildi. Ne olacak?
Binayı geri getirmek mümkün olmadığından zararın tazmini gündeme gelir. İptal kararından sonra idareye karşı tam yargı davası açılabilir; raporu hazırlayan kuruluşun sorumluluğu da ayrıca değerlendirilir. Süreleri kaçırmamak için iptal kararının tebliğinden hemen sonra harekete geçin.
Kentsel dönüşüme direnen komşumdan tazminat isteyebilir miyim?
Ancak zararın somut olarak ispat edilmesi ve komşunun hukuka aykırı, kusurlu bir davranışının bulunması halinde. Yargıtay bu koşulları aramaktadır. Çoğu durumda Kanun’daki pay satışı mekanizması daha hızlı sonuç verir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla