Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde süreç hızlanır: binanın kapısına bir tutanak asılır, e-Devlet’e bildirim düşer, muhtarlıkta ilan yapılır ve maliklere binayı boşaltıp yıktırmaları için en fazla 90 günlük bir süre verilir. Bu süre içinde yıkım yapılmazsa elektrik, su ve doğalgaz kesilir, bina kolluk desteğiyle boşaltılır ve idare tarafından yıkılır; masraf da maliklere çıkarılır.
Bu yazıda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 2024’te yenilenen Uygulama Yönetmeliği’ne göre tahliye ve yıkım sürecinin nasıl işlediğini, hangi işleme nasıl ve ne kadar sürede itiraz edebileceğinizi, yürütmenin durdurulması kararının önemini ve hukuka aykırı bir yıkımda tazminat yolunu anlatıyoruz. Riskli yapı tespitinin kendisine itiraz konusunu riskli yapı kararına itiraz ve iptal davası yazımızda ayrıca ele aldık.
- Tahliye için ne kadar süre verilir?
- En fazla 90 gün. Süre, muhtarlıktaki on beş günlük ilanın son günü başlar.
- Tahliye ve yıkım işlemine karşı ne yapılabilir?
- Tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır ve yürütmenin durdurulması istenir.
- Dava açmak yıkımı durdurur mu?
- Hayır. Yıkımı ancak mahkemenin vereceği yürütmenin durdurulması kararı durdurur.
- Yıkım masrafını kim öder?
- Yıkımı idare yaptıysa masraf maliklerden hisseleri oranında alınır; ödenmezse amme alacağı gibi tahsil edilir.
Tahliye ve yıkım süreci nasıl başlar?
Süreç, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlar. Tespite on beş gün içinde itiraz edilmezse ya da teknik heyet itirazı reddederse tespit idari yönden kesinleşir. Kesinleşen tespit, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.
Uygulama Yönetmeliği’nin 21.05.2024 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle yeniden yazılan 8. maddesine göre, tespit kesinleşince Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (Müdürlük), tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını İdareden ister. İdare, yetki devri yapılmışsa belediye ya da il özel idaresidir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da sürecin her aşamasında yetkilidir.
Tebligat nasıl yapılır?
Tahliye ve yıktırma tebligatı, kişiye elden ya da posta yoluyla yapılan klasik bir tebligat değildir. Yönetmelik üç ayrı yolu birlikte öngörür:
- Tutanak: Riskli yapılar için Ek-7/A, riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki yapılar için Ek-7/B tutanağı düzenlenir ve yapıya asılır.
- e-Devlet: Tutanak maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir.
- Muhtarlık ilanı: Tutanak ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. İlanın son günü, tebliğ tarihi sayılır.
Tahliyesi istenen yapılar ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sitesinde on beş gün süreyle ilan edilir. Kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve diğer kullanıcılar için ayrıca bireysel tebligat yapılmaz; bu kişiler de süreci yapıya asılan tutanaktan ve muhtarlık ilanından takip etmek zorundadır.
Posta beklemeyin. Bütün süreler muhtarlıktaki ilanın son gününden işler. Binada oturmuyorsanız ya da yurt dışındaysanız e-Devlet bildirimlerinizi düzenli kontrol edin ve gerekirse Türkiye’de bir vekil görevlendirin.
Süreler ve aşamalar
Tebligatın ardından süreç, Yönetmelik m. 8/3’te sayılan aşamalarla ilerler. Her aşama ayrı bir idari işlem niteliğindedir ve her biri ayrı bir itiraz ve dava imkanı doğurabilir.
- Tahliye ve yıktırma süresiMaliklere binayı boşaltıp yıktırmaları için en fazla 90 gün süre verilir. Bu süre içinde tahliye ve yıktırma yapılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edilip yıktırılacağı tebligatta bildirilir.
- Yıkım ruhsatıMaliklerden biri, birkaçı ya da vekilleri başvurduğunda yıkım ruhsatı verilir. Diğer maliklerin onayı aranmaz ve ruhsat altı iş günü içinde düzenlenir. Başvuruda yapının boşaltıldığı ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığı belgelenir ya da idarece tutanakla tespit edilir. Yüksekliği 21,50 metreyi aşan binalarda yıkım sorumlusu statik fenni mesuldür.
- Hizmetlerin kesilmesiSüre içinde yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez, mevcut hizmetler durdurulur. İlgili kurumlar idarenin talebi üzerine bu hizmetleri kesmekle yükümlüdür.
- Mülki amire bildirimMalikler tarafından yıktırılmayan yapılar mülki amire bildirilir. Tahliye ve yıkım, mülki amirin sağlayacağı kolluk desteğiyle yapılır.
- İdarece yıkımSüresinde yıktırılmayan yapılar Başkanlıkça İdareye yazılı olarak bildirilir ve İdarece yıkılır veya yıktırılır. Gerekirse yıkımı Başkanlık bizzat yapar.
- Beyanın terkiniYıkımdan sonra arsa niteliğine dönen taşınmazın tapusundaki riskli yapı beyanı, yıkım belgelerine dayanılarak tapu müdürlüğünce terkin edilir.
Yönetmelik 90 günü bir üst sınır olarak koyar; idare daha kısa bir süre de verebilir. Verilen sürenin binanın büyüklüğüne, kullanıcı sayısına ve tahliyenin fiilen gerçekleştirilebilmesine elverişli olup olmadığı, işlemin hukuka uygunluğunun denetiminde dikkate alınabilecek bir unsurdur.
Malikler yıktırma süresi içinde binayı yıkmak yerine güçlendirmek isterse, aynı süre içinde teknik uygunluk raporu, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2’ye uygun karar, proje ve ruhsat adımlarını tamamlamak zorundadır. Bu yolun şartlarını riskli yapının güçlendirilmesi yazımızda anlattık.
Zorla tahliye ve idarenin yıkımı
Binayı süresinde boşaltmayan kullanıcılar, kamu gücüyle tahliye edilir. Yönetmelik m. 8/5’e göre tahliye için binaya girişin engellenmesi, kapıların kilitlenmesi, tehdit ya da cebir ve şiddet kullanılması halinde Başkanlık veya İdare, 6306 sayılı Kanunun 5. maddesine dayanarak mülki amirden yazılı izin ve yeterli kolluk desteği ister. Bu izne dayanılarak kolluk eşliğinde, gerekirse kapalı kapı ve alanlar açılarak tahliye resen yapılır.
Tespit, tahliye veya yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında tutanak düzenlenir ve Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Görevini yapmayan kamu görevlileri hakkında da ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.
Zorla tahliyede en çok karşılaşılan sorun, binada kalan eşyalardır. Tahliye sırasında eşyaların tespit edilmesi, tutanağa bağlanması ve korunması idarenin özen yükümlülüğü kapsamındadır. Eşyalarınızı süre bitmeden çıkarın; çıkaramadıklarınızı fotoğraf ve video ile belgeleyin. Tahliye ve yıkım sırasında eşyanıza zarar verilirse aşağıda anlattığımız tam yargı yolu gündeme gelir.
Riskli alan ya da rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerde tahliye ve yıkım aynı esaslarla yürür; tutanak olarak Ek-7/B kullanılır. Bu alanlarda süreç çoğu zaman tek bir binayla sınırlı kalmaz ve uygulama idaresinin bütün bölge için yaptığı planlamaya bağlıdır. Ayrıntılar için riskli alanlarda kentsel dönüşüm süreci yazımıza bakabilirsiniz.
6306 sayılı Kanun dışında, 3194 sayılı İmar Kanununa göre de yıkılacak derecede tehlikeli yapılar ve ruhsatsız yapılar hakkında yıkım kararı verilebilir. Bu kararların usulü ve itiraz yolları farklıdır; bu konuyu yıkım kararına itiraz yazımızda anlattık. Elinizdeki işlemin hangi kanuna dayandığını tebligattaki dayanak maddeden kontrol edin; dava süresi buna göre değişir.
Yıkım masrafları ve tahsil
Malikler binayı kendileri yıktırırsa yıkım bedelini ve yıkım sorumlusunun ücretini kendi aralarındaki anlaşmaya göre öder. Uygulamada bu masraf çoğu zaman müteahhitle yapılan sözleşmede müteahhide yüklenir.
Yıkımı idare yaptıysa Yönetmelik m. 8/8 devreye girer: malikler, Başkanlık veya İdarenin yaptığı tahliye ve yıkım masraflarından hisseleri oranında sorumludur. Masraf, tebligatı izleyen bir ay içinde ödenir. Ödenmeyen masraf, yıkımı Başkanlık yaptıysa Başkanlığın bildirimi üzerine vergi dairesince, İdare yaptıysa İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip edilip tahsil edilir.
Rakamlı örnek
İdarenin yaptığı tahliye ve yıkımın toplam masrafı 600.000 TL olsun. Arsa payı 75/1.000 olan bir malikin payına 600.000 × 75 / 1.000 = 45.000 TL düşer. Bu tutar bir ay içinde ödenmezse 6183 sayılı Kanuna göre ödeme emri düzenlenir ve haciz dahil cebri tahsil yollarına gidilebilir. Diğer maliklerin ödememesi sizin payınızı artırmaz; her malik kendi hissesi oranında sorumludur.
Masraf bildirimine karşı itiraz edebileceğiniz başlıca konular şunlardır: masrafın gerçekte yapılan işle orantısız olması, yıkımın malikler süresinde yıktırdığı halde idarece yapılmış gibi gösterilmesi, hisse oranının yanlış hesaplanması ve tebligatın usulsüz olması. Masraf tahakkukuna ve ödeme emrine karşı idari yargıda dava açılır. Ödeme emrine karşı görevli mahkeme ve süre konusunda yerleşik bir uygulama bulunmadığından, 6183 sayılı Kanundaki kısa süreyi esas alıp tebliğden hemen sonra davranın.
Hangi işleme, nasıl itiraz edilir?
Tahliye ve yıkım süreci birbirini izleyen birçok idari işlemden oluşur. Her biri kendi tebliğiyle ayrı bir dava süresi başlatır ve bir işleme karşı açılan dava, sonraki işlemi kendiliğinden kapsamaz.
| İşlem | Başvuru yolu | Süre |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | İl müdürlüğüne itiraz (teknik heyet) ve/veya idare mahkemesinde iptal davası | İtiraz 15 gün; dava 30 gün |
| Tahliye ve yıktırma tebligatı, verilen süre | İdare mahkemesinde iptal davası ve yürütmenin durdurulması | Tebliğden itibaren 30 gün |
| Elektrik, su, doğalgazın kesilmesi | İdare mahkemesinde iptal davası | Öğrenme veya tebliğden itibaren 30 gün |
| İdarece yıkım kararı ve uygulaması | İdare mahkemesinde iptal davası; yıkım gerçekleşmişse tam yargı davası | İptal 30 gün; tam yargıda İYUK m. 13 süreleri |
| Yıkım masrafı tahakkuku | İdare mahkemesinde iptal davası | Tebliğden itibaren 30 gün |
| 6183 ödeme emri | İdari yargıda dava (görevli mahkeme tartışmalı) | Tebliğden itibaren kısa süre; 6183 m. 58’deki 15 günü esas alın |
6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava süresi, tebliğden itibaren 30 gündür (m. 6/9). İdari yargıdaki genel 60 günlük süre bu işlemlerde uygulanmaz. Dava açmadan önce idareye itiraz dilekçesi vermek mümkündür; ancak bu başvurunun özel 30 günlük süreyi durdurup durdurmayacağı tartışma doğurabileceğinden, süreyi kaçırmamak için doğrudan dava açmak en güvenli yoldur. Genel çerçeve için idari yargıda dava açma süreleri yazımıza bakabilirsiniz.
İptal davası ve yürütmenin durdurulması
Tahliye ve yıkım işlemine karşı iptal davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır (İYUK m. 34/1). Davalı, işlemi tesis eden idaredir: yetki devri yapılmışsa belediye, aksi halde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve il müdürlüğü. Tebligatta işlemi kimin yaptığı belirtilir; davalıyı buna göre gösterin.
Davada ileri sürülebilecek sebepler
- Tespitin kesinleşmemiş olması: İtiraz süresi dolmadan ya da teknik heyet itirazı karara bağlamadan tahliye ve yıkım sürecine geçilmesi.
- Tespitin hukuki dayanağını kaybetmesi: Riskli yapı tespiti hakkında iptal ya da yürütmenin durdurulması kararı verilmiş olması. Bu durumda tespite dayanan tahliye ve yıkım işlemleri de dayanaksız kalır.
- Usulsüz tebligat: Tutanağın yapıya asılmaması, e-Devlet bildiriminin yapılmaması ya da muhtarlık ilanının eksik yapılması.
- Süre verilmemesi: Maliklere yıktırma süresi tanınmadan doğrudan idarece yıkıma geçilmesi ya da fiilen uygulanamayacak kadar kısa süre verilmesi.
- Yetki ve kapsam: İşlemin yetkisiz bir idarece yapılması veya tespit kapsamı dışında kalan bir yapıya uygulanması.
Yürütmenin durdurulması neden hayati?
6306 sayılı Kanunun ilk halinde bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği öngörülmüştü. Anayasa Mahkemesi bu yasağı 27.02.2014 tarihli, 2012/87 E., 2014/41 K. sayılı kararıyla iptal etti. Bugün idare mahkemesi, İYUK m. 27 uyarınca işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zarar doğması şartlarının birlikte gerçekleşmesi halinde yürütmenin durdurulmasına karar verebilir.
Yıkım geri dönüşü olmayan bir işlemdir. Dava sürerken bina yıkılırsa iptal davası büyük ölçüde anlamını yitirir ve geriye yalnız tazminat yolu kalır. Bu nedenle:
- Talebi ayrıca yazın: Yürütmenin durdurulması talebini dilekçede ayrı bir başlık altında, gerekçesiyle ileri sürün.
- Aciliyeti gösterin: Yıktırma süresinin ne zaman dolacağını ve idarenin yıkıma hazırlandığını belgeleyin; gerekirse mahkemeden savunma alınmadan karar verilmesini isteyin.
- Avansı yatırın: Keşif ve bilirkişi avansını süresinde yatırın; aksi halde inceleme gecikir.
- Kararı bildirin: Yürütmenin durdurulması kararı çıkarsa kararı derhal idareye ve il müdürlüğüne bildirin.
Yürütmenin durdurulması talebinin reddine karşı, kararın tebliğinden itibaren yedi gün içinde bölge idare mahkemesine itiraz edilebilir. Yürütmenin durdurulmasının şartları ve uygulaması için yürütmenin durdurulması yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracılar ve diğer kullanıcılar
Tahliye yükümlülüğü, malikler dahil binayı hangi sıfatla olursa olsun kullanan herkese yöneliktir. Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve izinsiz kullananlar da verilen süre içinde binayı boşaltmak zorundadır. Kira sözleşmesinin varlığı tahliyeye engel değildir; riskli yapının yıkılmasıyla kiralananın kullanılması imkansız hale gelir.
Kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin bu süreçteki hakları, yani taşınma ve kira yardımı, kiraya verene karşı talepler ve yeni binada öncelik hakkı, kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin hakları yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Malik ve kiracılara yapılan kira yardımının şartları için kira yardımı yazımıza bakabilirsiniz.
Hukuka aykırı tahliye ve yıkımda tazminat
Tahliye veya yıkım hukuka aykırı yapılmışsa, örneğin yürütmenin durdurulması kararına rağmen yıkım sürdürülmüşse, tespit sonradan iptal edilmişse ya da tahliye sırasında eşyalar özensizlik sonucu zarar görmüşse, idareye karşı tam yargı davası gündeme gelir. Tam yargı davasında yıkılan yapının değeri, eşya zararı, kira kaybı ve şartları varsa manevi zarar istenebilir.
Zarar idari bir işlemden doğmuşsa işlemin iptali için açılan davayla birlikte ya da iptal kararının tebliğinden sonra dava süresi içinde tam yargı davası açılabilir. Zarar idarenin bir eyleminden doğmuşsa, eylemi öğrenmeden itibaren bir yıl ve her halde eylem tarihinden itibaren beş yıl içinde idareye başvurulur; başvurunun reddi veya 30 gün içinde cevap verilmemesi üzerine dava süresi içinde dava açılır (İYUK m. 13). Ayrıntılar için idareye karşı tazminat davası ve maliklerin uğradığı zararların tazmini yazılarımıza bakabilirsiniz.
Malikler binayı kendileri ya da müteahhit aracılığıyla yıktırdığında komşu yapılara zarar verilmişse uyuşmazlık yıkımı yaptıran ve yapan kişilerle ilgilidir; bu davalar adli yargıda görülür.
Başvuru ve dava yolu: kontrol listesi
- Tebliğ tarihini belirleyinYapıya asılan tutanağın tarihini, e-Devlet bildirimini ve muhtarlık ilanının son gününü tespit edin. 30 günlük dava süresini bu tarihten hesaplayın.
- Belgeleri toplayınTapu kaydı, riskli yapı tespit raporu ve teknik heyet kararı, tahliye ve yıktırma tutanağı, ilan belgeleri ve idareyle yazışmalar.
- Durumu belgeleyinBinanın, dairenizin ve eşyalarınızın fotoğraf ve videolarını çekin; tahliye sırasında tutulan tutanakların bir örneğini isteyin.
- Davayı açınTaşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, gerekçeli yürütmenin durdurulması talebiyle iptal davası açın. İdari yargıda dava şartı arabuluculuk yoktur; başvuru ve karar harcı ile posta ve bilirkişi giderleri ödenir.
- Sonraki işlemleri izleyinHizmetlerin kesilmesi, yıkım ve masraf tahakkuku gibi yeni işlemler ayrı süre başlatır. Her birini ayrı değerlendirin.
İdari yargıda adli yargıdaki anlamıyla ihtiyati tedbir ve dava şerhi yoktur; yıkımı durdurmanın aracı yürütmenin durdurulmasıdır. Uyuşmazlığın hangi yargı yoluna ait olduğu konusunda tereddüt varsa kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında dava yolları yazımızdaki tabloya bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Posta yoluyla tebligat beklemek; muhtarlık ilanını ve e-Devlet bildirimini takip etmemek.
- İdari yargıdaki genel 60 günlük dava süresinin uygulanacağını düşünmek.
- Dava açmanın yıkımı kendiliğinden durduracağını sanmak; yürütmenin durdurulmasını istememek.
- Yalnız tespite dava açıp sonraki tahliye, yıkım ve masraf işlemlerini dava dışında bırakmak.
- Eşyaları süre bitmeden çıkarmamak ve tahliye sırasındaki durumu belgelememek.
Sık sorulan sorular
Riskli yapıyı boşaltmam için ne kadar süre verilir?
Yönetmeliğe göre en fazla 90 gün. Süre, yapıya asılan tutanağın muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesinden sonra, ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılmanızla başlar.
Tahliye kararına karşı dava açarsam bina yıkılmaz mı?
Dava açmak tek başına yıkımı durdurmaz. Mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı almanız gerekir; bu yüzden talebi dava dilekçesinde gerekçesiyle ileri sürün.
Diğer malikler kabul etmezse tek başıma yıkım ruhsatı alabilir miyim?
Evet. Yönetmeliğe göre maliklerden biri veya birkaçının başvurusu yeterlidir; diğer maliklerin onayı aranmaz ve ruhsat altı iş günü içinde düzenlenir. Başvuruda binanın boşaltıldığı ve hizmetlerin kapatıldığı belgelenmelidir.
İdare binayı yıktı, masrafı bana çıkarabilir mi?
Evet. Malikler, idarenin yaptığı tahliye ve yıkım masrafından hisseleri oranında sorumludur. Masraf bir ay içinde ödenmezse 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.
Elektrik ve suyum kesildi. Bu hukuka uygun mu?
Yıktırma süresi dolmuş ve yapı yıktırılmamışsa Yönetmelik bu hizmetlerin kesilmesini öngörür. Süre dolmadan ya da tespit kesinleşmeden kesinti yapılmışsa bu işleme karşı idare mahkemesinde dava açabilirsiniz.
Binada kalan eşyalarım zarar gördü. Ne yapabilirim?
Zarar tahliye ve yıkım sırasında idarenin özensizliğinden doğmuşsa idareye başvurup tam yargı davası açabilirsiniz. Eşyalarınızın durumunu fotoğraf, video ve tutanaklarla belgelemeniz ispat için önemlidir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla