Kentsel dönüşüm yalnız bina maliklerini etkilemez. Riskli yapıda oturan kiracı, dairede ömür boyu oturma hakkı bulunan anne, daireye ipotek koyduran banka ya da hacizli bir payın alacaklısı da sürecin içindedir. 6306 sayılı Kanun karar alma, itiraz ve pazarlık haklarını esas olarak maliklere tanıdığı için bu kişilerin hakları dağınık hükümlerden, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu kurallarından çıkarılmak zorundadır.
Bu yazıda kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin (intifa, oturma hakkı, ipotek gibi) riskli yapı sürecindeki konumunu; tebligat, itiraz ve tahliye yükümlülüğünü, kira sözleşmesinin akıbetini, yeni binada öncelik hakkını, devlet yardımlarını, ipotek ve şerhlerin yeni yapıya geçişini ve uyuşmazlıkta başvurulacak yolları anlatıyoruz.
- Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edebilir mi?
- Hayır. Tespite itiraz hakkı maliklere ve kanuni temsilcilerine aittir. Kiracının sonraki idari işlemlere karşı dava açıp açamayacağı menfaat ilişkisine göre değerlendirilir.
- Kira sözleşmesi ne olur?
- Bina yıkıldığında kiralananın kullanılması imkansız hale gelir ve sözleşme sona erer. Peşin ödenen kira ve depozito geri istenebilir.
- Kiracı hangi yardımları alır?
- Şartları taşıyan kiracılara bir defaya mahsus taşınma amaçlı kira yardımı yapılır. Yeni binada öncelik hakkı da gündeme gelebilir.
- İpotek ve intifa hakkı ne olur?
- Yıkıma engel olmaz. Haklar arsa payı üzerinde devam eder ve yeni binada ilgili bağımsız bölüme taşınır.
Kimler etkilenir?
Bir binadaki haklar iki gruba ayrılır. Kiracılık gibi şahsi haklar yalnız sözleşmenin tarafını bağlar. İntifa, oturma hakkı (sükna) ve ipotek gibi sınırlı ayni haklar ise doğrudan taşınmaz üzerinde kurulur, tapuya tescil edilir ve taşınmaz kime geçerse geçsin onu takip eder. Kentsel dönüşümde bu iki grubun durumu farklıdır.
Kiracı riskli yapı sürecinin neresinde?
6306 sayılı Kanun kiracıya karar alma veya itiraz hakkı tanımaz. Kiracının bu süreçteki konumu, aşamalara göre şöyle özetlenebilir:
- Tespit başvurusu: Riskli yapı tespiti malikler veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır; Başkanlık ve İdare de resen tespit yaptırabilir. Kiracı doğrudan tespit yaptıramaz, ancak binanın tehlikeli olduğunu düşünüyorsa il müdürlüğüne veya belediyeye bildirimde bulunabilir.
- Tebligat: 7471 sayılı Kanunla değişen düzenlemeye göre riskli yapı tespiti, muhtarlıkta yapılan on beş günlük ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Kiracıya ayrıca bireysel tebligat yapılmaz.
- İtiraz: Tespite on beş gün içinde itiraz hakkı maliklere ve kanuni temsilcilerine aittir. Kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi itiraz edemez.
- Tahliye: Tahliye yükümlülüğü binayı kullanan herkese yöneliktir. Kiracı da yapıya asılan tutanakta belirtilen ve 90 günü geçmeyen süre içinde binayı boşaltmak zorundadır; aksi halde kolluk desteğiyle tahliye edilir.
Kiracının tahliye ve yıkım işlemine karşı idare mahkemesinde dava açıp açamayacağı, işlemle arasında kişisel, meşru ve güncel bir menfaat ilişkisi bulunup bulunmadığına göre değerlendirilir. Danıştay uygulamasında, kiracının menfaatinin doğrudan etkilendiği tahliye ve yıkım işlemlerine karşı dava açabileceğini kabul eden kararlar bulunduğu bildirilmektedir. Riskli yapı tespitinin teknik yönüne karşı açılan davalarda ise kiracının dava ehliyeti uygulamada çoğunlukla kabul görmemektedir. Tahliye sürecinin aşamaları ve dava yolları için tahliye ve yıkım işlemlerine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Kira sözleşmesinin akıbeti
6306 sayılı Kanun kira sözleşmesinin nasıl sona ereceğini ayrıca düzenlemez. Bu nedenle Türk Borçlar Kanununun genel hükümleri uygulanır.
Yıkımla sona erme
Riskli yapı tahliye edilip yıkıldığında kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu, onun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkansız hale gelir. TBK m. 136’ya göre bu durumda borç sona erer. Kiracı da kira bedeli ödeme borcundan kurtulur; imkansızlık tarihinden sonraki dönem için peşin ödediği kirayı ve teminat olarak verdiği depozitoyu sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.
TBK m. 136 kiraya verene bir yükümlülük de yükler: imkansızlığı kiracıya gecikmeksizin bildirmek ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almak. Bildirimde bulunmayan kiraya veren, bu yüzden doğan zararlardan sorumlu olur. Örneğin riskli yapı tespitini ve tahliye süresini kiracısından saklayan bir kiraya veren, kiracının son anda taşınmak zorunda kalmasından doğan fazla masraflar için sorumlu tutulabilir.
Yıkımdan önce sözleşmeyi sona erdirmek
Kiracı tahliye süresinin sonunu beklemek zorunda değildir. Taraflar sözleşmeyi her zaman anlaşarak sona erdirebilir; bu durumda bir tahliye ve hesaplaşma protokolü imzalamak, depozito ve peşin kiraların iadesini yazılı hale getirir. Anlaşma sağlanamazsa riskli yapı tespiti, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli bir sebep olarak TBK m. 331 uyarınca olağanüstü feshe dayanak yapılabilir.
Kiraya verenin sorumluluğu
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Riskli yapı niteliği, kiralananın ayıplı olduğu şeklinde değerlendirilebilir. Özellikle kiraya veren, kira sözleşmesini yaparken binanın riskli yapı olarak tespit edildiğini bildiği halde kiracıdan saklamışsa kiracı uğradığı zararların tazminini isteyebilir. Bu zararlar arasında taşınma giderleri, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masraflar ve işyerlerinde yeni yer bulunana kadar geçen sürede uğranılan kazanç kaybı sayılabilir.
Bina riskli yapı olarak tespit edilmeden, malikler kendi istekleriyle yıkıp yeniden yapmaya karar verdiyse 6306 sayılı Kanundaki idari tahliye yolu kullanılamaz. Bu durumda kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla kullanımın imkansız olacağını ileri sürerek TBK m. 350 uyarınca tahliye davası açmak zorundadır. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
Yeni binada öncelik hakkı ve üç yıl kuralı
TBK m. 355, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda eski kiracıyı korur. Hükmün ana unsurları şunlardır:
- Öncelik hakkı: Eski kiracı, yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden kiralamada öncelik hakkına sahiptir.
- Bildirim ve süre: Kiraya veren, inşaatın bittiğini ve yeni kira koşullarını eski kiracıya yazılı olarak bildirir. Kiracı öncelik hakkını bildirimden itibaren bir ay içinde kullanabilir.
- Üç yıl yasağı: Kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça ve bu yolu izlemedikçe taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.
- Tazminat: Kiraya veren bu yükümlülüklere aykırı davranırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Örnek: Son kira yılında aylık 20.000 TL kira ödeyen kiracıya, yeni bina tamamlandığında hiçbir bildirim yapılmadan daire başkasına kiralanırsa kiracı en az 20.000 × 12 = 240.000 TL tazminat isteyebilir. Kiracının bundan fazla zararı varsa, örneğin daha yüksek bir kira ödemek zorunda kalmışsa, bunu da ispat ederek isteyebilir.
TBK m. 355’in 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliyelere uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır. Bu tahliyede kira sözleşmesini sona erdiren, idarenin işlemi ve yıkımdır; kiraya veren ayrıca tahliye davası açmaz. Buna karşılık yeni bina eski binanın yerine yapıldığı ve kiracı aynı amaçla yerinden çıkarıldığı için hükmün kiracıyı koruma amacının bu durumda da geçerli olduğu savunulmaktadır. Tahliye sırasında kiraya verenle yazılı bir öncelik protokolü yapmak, bu tartışmayı baştan ortadan kaldırır.
Kiracılara yapılan yardımlar ve muafiyetler
6306 sayılı Kanun ve ona dayanan düzenlemeler kiracıları ve sınırlı ayni hak sahiplerini de yardım kapsamına alır. Kanun m. 5/1’e göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsis edilebilir ya da kira yardımı yapılabilir. Kanun m. 6/3 ise uygulama alanında en az bir yıldır ikamet eden kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerine konut, işyeri, arsa veya konut sertifikası verilebilmesine imkan tanır. Kiracılara uygulamada, riskli yapıdan tahliye edilmeleri nedeniyle bir defaya mahsus ve iki aylık kira tutarında bir yardım yapılır. Maliklere yapılan aylık kira yardımı daha uzun sürelidir ve kiracıların yardımından ayrı bir haktır.
Yardımın tutarı, il ve dönem bazında idarece belirlenir ve her yıl güncellenir. Başvuru il müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmış idareye yapılır ve tahliyeden sonra belirli bir süre içinde yapılmalıdır. Başvuruda kira sözleşmesi, yerleşim yeri belgesi ve kira ödemelerini gösteren banka kayıtları istenir. Güncel tutarları, süreleri ve başvuru şartlarını kentsel dönüşümde kira yardımı yazımızda topladık.
Kira ödemelerinizi bankadan yapın. Yazılı sözleşmesi olmayan ya da kirayı elden ödeyen kiracılar, kiracılık sıfatını ve süresini ispat etmekte zorlanır. Yerleşim yeri kaydınızın riskli yapıdaki adres olduğundan emin olun.
Vergi ve harç muafiyetleri de kiracıları kapsar. 6306 sayılı Kanun m. 7/9, riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerini de muafiyetten yararlanacak taraflar arasında sayar. Bu kişilere kentsel dönüşüm amacıyla kullandırılan kredilerde banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz. Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı yeni bir yapı satın alınması ve ipotek tesisi gibi işlemlerde tapu harcı ve noter harcı muafiyetinin uygulanma şartları için vergi, harç ve ücret muafiyetleri yazımıza bakabilirsiniz.
Sınırlı ayni hak sahipleri: ipotek, intifa, oturma hakkı
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tapudaki ipotek, intifa, oturma hakkı, haciz ve diğer şerhler yıkımı durdurmaz. Riskli yapı bir kamu güvenliği sorunu olarak ele alınır; haklar ortadan kalkmaz, yalnızca konusu değişir. Bina yıkıldıktan sonra taşınmaz arsa niteliğine döner ve haklar maliklerin arsa payları üzerinde devam eder. Yeni bina yapılıp kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğunda bu haklar, ilgili malike düşen yeni bağımsız bölüme taşınır.
| Hak | Yıkım aşamasında | Yeni yapıda | Pay 6306’ya göre satılırsa |
|---|---|---|---|
| İpotek | Yıkıma engel değil; alacaklının rızası aranmaz | Malikin yeni bağımsız bölümü üzerinde devam eder | Satış bedeli üzerinde devam eder |
| İntifa ve oturma hakkı | Fiilen kullanılamaz; hak sahibi de tahliye yükümlüsüdür | Yeni bağımsız bölüm üzerinde devam eder | Satış bedeli üzerinde devam eder |
| Haciz | Yıkıma ve karar toplantısına katılmaya engel değil | Yeni bağımsız bölüme taşınır | Satış bedeli üzerinde devam eder |
| Kira ve satış vaadi şerhi | Süreci durdurmaz | Şahsi hakkın niteliğine göre değerlendirilir | Hak sahibinin talepleri bedele yönelir |
Karara katılmayan maliklerin payları 6306 sayılı Kanun uyarınca açık artırmayla satıldığında, pay üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder; tapudaki kayıtlar Başkanlığın talebiyle resen terkin edilir. Satış sürecini arsa payı satışı yazımızda anlattık.
İpotekli dairede dikkat edilecekler
Dairesi ipotekli olan malik, kentsel dönüşüm sürecinde bankasıyla erken iletişime geçmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklerin arsa paylarının bir kısmı müteahhide devredilir. Devredilecek pay üzerinde ipotek varsa bu kısmın ipotekten kurtarılması ya da ipoteğin yalnız malike kalacak paya hasredilmesi için alacaklının muvafakati gerekir. Bu konu sözleşmede açıkça düzenlenmezse müteahhide tapu devri aşamasında gecikme ve uyuşmazlık çıkar. Müteahhide devrin aşamaları için müteahhide tapu devri yazımıza bakabilirsiniz.
İntifa ve oturma hakkı sahipleri
Uygulamada en sık rastlanan örnek, çıplak mülkiyeti çocuklarına devreden ve kendisine ömür boyu intifa ya da oturma hakkı ayıran ebeveyndir. Hak sahibi, inşaat süresince daireyi kullanamaz; ancak hakkı sona ermez ve yeni dairede devam eder. Hak sahibinin inşaat süresince barınma ihtiyacının nasıl karşılanacağı, malik ile hak sahibi arasında ayrıca kararlaştırılmalıdır. Yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine de uygulamada tek seferlik ve kiracılara göre daha yüksek tutarlı bir yardım yapılır; başvuruda hakkın tapu kaydı ve riskli yapıda fiilen oturulduğunu gösteren belgeler istenir.
Aile konutu şerhi
Riskli yapıdaki daire aile konutuysa ve tapuda aile konutu şerhi varsa, malik eş aile konutu üzerindeki hakları sınırlayan işlemleri diğer eşin açık rızası olmadan yapamaz (TMK m. 194). Arsa payının bir kısmının müteahhide devri ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması bu kapsamda değerlendirilebileceğinden, sözleşme ve devir aşamasında diğer eşin yazılı rızası alınmalıdır.
Başvuru ve dava yolu
Kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin uyuşmazlıkları, karşı tarafa göre farklı mahkemelerde görülür.
| Uyuşmazlık | Görevli mahkeme | Süre ve ön şart |
|---|---|---|
| Tahliye ve yıkım işlemi (kiracı veya hak sahibi davacı) | Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi | Tebliğden itibaren 30 gün; dava ehliyeti menfaat ilişkisine göre |
| Kira yardımı başvurusunun reddi | İdare mahkemesi | Tebliğden itibaren 30 gün |
| Depozito, peşin kira iadesi, TBK m. 355 tazminatı | Sulh hukuk mahkemesi | Dava şartı arabuluculuk |
| İpotekli payın devri, intifa hakkı sahibiyle uyuşmazlık | Asliye hukuk mahkemesi (ticari ilişkide asliye ticaret) | Uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk |
Kira ilişkisinden doğan bütün davalar, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4). Bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk sürecini dava şartı arabuluculuk yazımızda anlattık. Kiracının açacağı alacak davalarında harç, istenen miktar üzerinden nispi olarak hesaplanır. İdari yargı ile adli yargı arasındaki ayrım için kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında dava yolları yazımıza bakabilirsiniz.
Gerekli belgeler
- Kiracılar için: Kira sözleşmesi, kira ve depozito ödemelerini gösteren banka dekontları, yerleşim yeri belgesi, tahliye tutanağı ve kiraya verenle yazışmalar.
- Sınırlı ayni hak sahipleri için: Hakkın tapu kaydı, ipotek ya da intifa sözleşmesi, varsa malikle yapılan protokoller.
- Tüm hak sahipleri için: Riskli yapı tespit belgesi, muhtarlık ilanı ve e-Devlet bildirim tarihleri.
Sık yapılan hatalar
- Kiraya verenden bildirim beklemek; yapıya asılan tutanağı ve muhtarlık ilanını takip etmemek.
- Tahliye sırasında depozito ve peşin kiraların iadesini yazılı hale getirmemek.
- Kira yardımı başvurusunu geciktirmek ya da kiracılığı ispatlayan belgeleri saklamamak.
- Yeni binada öncelik hakkı için kiraya verenle yazılı protokol yapmamak.
- İpotekli payın müteahhide devrini, bankanın muvafakatini almadan sözleşmeye bağlamak.
Sık sorulan sorular
Kiracıyım. Binanın riskli yapı olduğunu nasıl öğrenirim?
Kiracıya ayrıca tebligat yapılmaz. Tespit ve tahliye tutanağı yapıya asılır, muhtarlıkta on beş gün ilan edilir ve ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Kiraya verenin de durumu size gecikmeksizin bildirmesi gerekir.
Kiraya veren depozitomu iade etmek zorunda mı?
Evet. Bina yıkıldığında kira sözleşmesi sona erer; depozito ve sonraki dönem için peşin ödediğiniz kira geri istenebilir. Ödenmezse arabulucuya başvurduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.
Yeni bina bitince eski daireme geri dönebilir miyim?
TBK m. 355 eski kiracıya yeni koşullarla kiralamada öncelik hakkı ve üç yıllık koruma tanır. Hükmün 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliyelere uygulanması tartışmalı olduğundan tahliye sırasında kiraya verenle yazılı bir protokol yapmanızı öneririz.
Kiracı olarak kira yardımı alabilir miyim?
Şartları taşıyan kiracılara bir defaya mahsus, taşınma amaçlı kira yardımı yapılır. Başvuru tahliyeden sonra belirli bir süre içinde il müdürlüğüne veya yetkili idareye yapılmalıdır.
Dairem ipotekli. Bina yıkılabilir mi?
Evet. İpotek yıkıma engel değildir ve bankanın rızası aranmaz. İpotek arsa payınız üzerinde devam eder ve yeni binada size düşen bağımsız bölüme taşınır. Müteahhide devredilecek pay için bankanın muvafakati gerekir.
Annemin dairede ömür boyu oturma hakkı var. Bu hak ne olur?
Hak sona ermez. İnşaat süresince fiilen kullanılamaz, ancak yeni binada ilgili bağımsız bölüm üzerinde devam eder. İnşaat süresince barınma konusunu malik ile hak sahibi arasında yazılı olarak kararlaştırmak gerekir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla