Belediyeler, sınırları içindeki yapıların imar planına, mevzuata ve ruhsata uygun olup olmadığını denetlemekle yükümlüdür. Aykırılık tespit edildiğinde inşaat durdurulur, yapı sahibine süre verilir ve aykırılık giderilmezse belediye encümeni yıkım kararı alır. Yıkım, Anayasa m. 35’te güvence altına alınan mülkiyet hakkını en ağır biçimde sınırlayan ve çoğu zaman geri dönüşü olmayan bir idari işlemdir.
Hukuka aykırı bir yıkım kararına karşı idareye itiraz edebilir ve idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Bu davada en kritik adım, yürütmenin durdurulmasının talep edilmesidir; aksi halde yapı dava sürerken yıkılabilir. Bu yazıda yapı tatil tutanağından yıkımın icrasına kadar süreci, yıkım kararının hukuka uygunluk şartlarını, dava yolunu ve yürütmenin durdurulmasını anlatıyoruz.
- Yıkımdan önce ne olur?
- Yapı mühürlenir, yapı tatil tutanağı düzenlenir ve aykırılığı gidermeniz için en çok bir ay süre verilir (İmar Kanunu m. 32).
- Yıkım kararını kim verir?
- Belediye sınırlarında belediye encümeni, bu sınırlar dışında il idare kurulu.
- Dava süresi?
- Kararın tebliğinden itibaren 60 gün.
- Dava yıkımı durdurur mu?
- Hayır. Ayrıca yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.
Hangi durumlarda yıkım kararı verilir?
İmar Kanunu m. 32 uyarınca yıkım iki tür yapı için gündeme gelir:
Ruhsat eklerine aykırılığa uygulamada sık rastlanan örnekler şunlardır: projede beş katlı görünen yapının yedi kat inşa edilmesi, balkon olarak gösterilen alanların daireye katılması, yangın merdiveni olarak ayrılan yere asansör konulması ve inşaatta standartlara aykırı, örneğin paslanmış donatı kullanılması.
Yıkım, imara aykırı yapılar için son çare olmalıdır. Bu nedenle aykırılığın ruhsata bağlanabilir olup olmadığı belirleyicidir. Plana ve mevzuata uygun hale getirilebilecek bir aykırılıkta yapı sahibine bu imkan tanınmalıdır; ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılarda ise süre verilmesi yıkımı engellemez.
Yapı tatil tutanağı ve bir aylık süre
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapı tespit edildiğinde, belediyenin teknik elemanı durumu tespit eder ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Bu işlem için düzenlenen belgeye yapı tatil zaptı veya yapı tatil tutanağı denir. Tutanak, inşaatın o andaki durumunu ve aykırılıkları gösterir.
İmar Kanunu m. 32’ye göre durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne gönderilir. Malikin imzası aranmaz; süreler, malik haberdar olmasa bile tutanağın asılmasıyla işlemeye başlar.
Tutanağın asılmasından itibaren yapı sahibinin en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması gerekir. Bu süre içinde aykırılık giderilirse, yapılan kontrolde uygunluk saptandığında mühür kaldırılır ve inşaata devam edilir. Aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir; belediye encümeni veya il idare kurulu kararının ardından yapı belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
Tutanakta bulunması gerekenler
Danıştay içtihadına göre yıkım kararının hukuka uygun olabilmesi için önce usulüne uygun düzenlenmiş bir yapı tatil tutanağı bulunmalıdır. Tutanakta aykırılıklar tek tek ve ölçü, kroki ve fotoğraflarla belirtilmeli; mümkünse ruhsata uygunluk için süre verilmeli ve süre sonunda yaptırım uygulanacağı ihtar edilmelidir. Tutanak hiç düzenlenmemişse veya bu zorunlu unsurları taşımıyorsa, ona dayanan yıkım kararı hukuka aykırıdır.
Tutanakta süre gösterilmemişse, Danıştay kararlarında kanundaki bir aylık sürenin verilmiş sayılacağı kabul edilir; bu süre dolmadan alınan yıkım kararı hukuka aykırıdır. Bazı kararlarda ise somut olayın özelliğine göre daha kısa sürenin yeterli görüldüğü ya da ruhsata bağlanması imkansız yapılarda süre verilmesinin gereksiz sayıldığı görülür.
Yapı tatil tutanağı, kendi başına da iptal davasına konu edilebilen bir idari işlemdir. Bu tutanağa karşı dava süresi, tutanağın yapıya asıldığı tarihten itibaren 60 gündür.
Yıkım kararının hukuka uygunluk şartları
Bir aylık süre içinde aykırılık giderilmezse belediye encümeni yıkım kararı verir ve icra aşamasına geçilir. Yıkım kararının hukuka uygun olması için şu şartların birlikte bulunması gerekir:
- Usulüne uygun tutanak: Kararın dayanağı, yukarıda açıklanan unsurları taşıyan bir yapı tatil tutanağı olmalıdır.
- Sürenin dolması: Ruhsata bağlanabilecek yapılarda verilen süre dolmadan yıkım kararı alınamaz. Süre dolmadan bu tür bir yapının yıkılması fiili yol oluşturur ve adli yargıda tazminat davasına konu olabilir.
- Yetkili organ: Kararı belediye sınırları ve mücavir alan içinde belediye encümeni, bu sınırlar dışında il idare kurulu vermelidir. Organın kanuna uygun şekilde toplanmış ve karar almış olması da şarttır. Encümen kararı alınmadan, örneğin yalnızca bir müdürlük yazısıyla verilen yıkım talimatı yetki yönünden hukuka aykırıdır.
- Somut gerekçe: Kararda yapının hangi kısmının, nasıl ve neden ruhsata aykırı olduğu ayrıntılı olarak gösterilmelidir. Yıkım yalnızca aykırı kısım için verilebilir; ruhsata uygun bölümlerin de yıkılmasına karar verilemez.
- Doğru muhatap: Yıkım kararı yapı sahibine yönelik olarak alınmalı ve ona tebliğ edilmelidir.
Yıkım kararıyla birlikte gelen para cezası
İmar Kanunu m. 42 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için, aykırılığın tespitinden itibaren on iş günü içinde encümen tarafından idari para cezası verilir. Ceza; yapının mülkiyet durumu, bulunduğu alanın özelliği, niteliği ve sınıfı ile aykırılığın büyüklüğü dikkate alınarak hesaplanır. Ayrıca (ç) bendi uyarınca, aykırılığın bulunduğu alan ile emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımıyla bulunan bir ek ceza da uygulanabilir. Ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.
(ç) bendine göre verilen ek ceza, cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilirse tahsil edilmez. Danıştay 6. Dairesi, bu imkanın ilgiliye açıkça bildirilmemesini cezanın (ç) bendine ilişkin kısmı için hukuka aykırılık sebebi saymıştı (Danıştay 6. D. 13.03.2024, 2023/3073 E., 2024/1817 K.). Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu ise daha sonra, bu ifadenin tahsile ilişkin olduğunu, encümen kararında yer almamasının ek cezayı hukuka aykırı hale getirmeyeceğini oyçokluğuyla kabul etmiştir (Danıştay İDDK 01.10.2025, 2024/68 E., 2025/61 K.). Bu nedenle bildirim eksikliğine dayanan itirazların başarı şansı azalmıştır; aykırılığı bir ay içinde gidermek, ek cezadan kurtulmanın en güvenli yoludur. Anayasa Mahkemesi ise m. 42/3’te yapı sahibine öngörülen sabit para cezasını Anayasa’ya aykırı bulmamıştır (AYM 26.11.2025, 2025/35 E., 2025/239 K.). Encümen kararlarına karşı izlenecek yolun ayrıntıları için belediye encümen kararına itiraz ve iptal davası, para cezasına karşı yollar için idari para cezasına itiraz ve iptal davası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Yıkımın uygulanması, masraflar ve ceza boyutu
Encümen kararından sonra belediye yıkımı kendi ekipleriyle veya ihale yoluyla yaptırır. Yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Uygulamada belediyeler, yapı sahibine kararı kendisinin uygulaması için ek bir süre de tanıyabilir; bu durumda yapı sahibinin aykırı kısmı kendisinin yıkması masrafları azaltır. Yıkım öncesinde yapıda oturanların tahliyesi ve eşyaların korunması için makul bir süre verilmesi ve yıkımın tutanakla belgelenmesi gerekir.
Yıkımın hukuka aykırı olduğu sonradan mahkeme kararıyla tespit edilirse, yıkılan yapının değeri ve diğer zararlar için idareye karşı tam yargı davası açılabilir. İptal kararının tebliğinden sonra bu davanın nasıl ve hangi sürede açılacağını idari işlemin iptali sonrası tam yargı davası yazımızda anlattık. Yıkımın hiçbir idari işleme dayanmadan veya kanundaki usul açıkça çiğnenerek yapılması ise fiili yol niteliği kazanabilir; bu durumda uyuşmazlık adli yargıda görülür.
İdari yaptırımların yanında ceza boyutu da vardır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapan ya da yaptıran kişiler hakkında Türk Ceza Kanunu m. 184 uyarınca imar kirliliğine neden olma suçundan soruşturma başlatılabilir. Mühürlenen yapıda inşaata devam edilmesi ise ayrıca mühür bozma suçunu oluşturabilir. Ceza yargılaması ile idari yargıdaki iptal davası birbirinden bağımsız yürür; ancak iptal davasında verilecek karar ceza dosyasında da önemli bir delil olabilir.
İmar barışı ve yapı kayıt belgesi
İmar Kanunu geçici m. 16 uyarınca 31.12.2017’den önce yapılmış yapılar için başvuru üzerine yapı kayıt belgesi verilmiştir. Belge alınan yapılar hakkında daha önce İmar Kanunu ve Boğaziçi Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları iptal edilir. Bu nedenle yapı kayıt belgesi alan ve yapısını belgeye uygun kullanan bir malike, belgenin kapsadığı aykırılıklar için yeniden yıkım kararı verilmesi hukuka aykırıdır.
Ancak belge mutlak bir koruma sağlamaz. Belge iptal edilirse yapı yeniden imara aykırı hale gelir. Korunan alanlarda Koruma Bölge Kurulundan izin alınmadan yapılan yapılar için verilmiş belgeler, kültür varlıkları mevzuatına göre alınan kaldırma kararlarını ortadan kaldırmaz. Belge iptaline karşı izlenecek yol için yapı kayıt belgesinin iptaline itiraz ve dava yolu yazımıza bakabilirsiniz.
Yıkım kararına karşı başvuru ve dava yolu
İdareye başvuru
Yıkım kararına karşı dava açmadan önce kararı veren idareye başvurarak kararın kaldırılmasını veya düzeltilmesini isteyebilirsiniz (İYUK m. 11). Örneğin aykırılığı giderdiyseniz ya da ruhsat başvurusu yaptıysanız bunu belgeleyerek yıkım kararının geri alınmasını talep edebilirsiniz. Başvuru isteğe bağlıdır ve dava süresini durdurur. İdare 30 gün içinde cevap vermezse başvurunuz reddedilmiş sayılır ve dava süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder.
Dava açma süresi
- Yıkım kararına karşı: Kararın tebliğinden itibaren 60 gün (İYUK m. 7).
- Yapı tatil tutanağına karşı: Tutanağın yapı yerine asılmasından itibaren 60 gün.
- Para cezasına karşı: Encümen kararının tebliğinden itibaren 60 gün.
Bu süreler hak düşürücüdür. Yıkım kararı, tutanak ve para cezası çoğu zaman aynı encümen kararında yer alır; bunların hepsini aynı dava dilekçesinde dava konusu edebilirsiniz.
Görevli ve yetkili mahkeme
Yıkım kararları idari işlem olduğundan dava idare mahkemesinde açılır. İYUK m. 34/1 uyarınca yıkım gibi taşınmazlarla ilgili davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. İmar mevzuatına göre verilen para cezaları da yıkım kararıyla bağlantılı olduğundan, uygulamada aynı davada idare mahkemesince incelenir.
Yıkım kararlarında yürütmenin durdurulması
İdari işlemler hukuka uygunluk karinesinden yararlanır. İYUK m. 27/1 uyarınca dava açılması, dava edilen işlemin yürütülmesini durdurmaz. Yıkım kararının iptali için dava açmış olmanız, belediyenin yapıyı yıkmasına engel değildir. Bu nedenle dava dilekçesinde mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.
İYUK m. 27/2’ye göre mahkeme, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. Kural olarak bu karar idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra verilir. Ancak uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde idarenin savunması alınmadan da yürütme durdurulabilir.
Yıkım uygulanınca etkisi tükenen bir işlemdir. Yapı yıkıldıktan sonra verilecek iptal kararı yapıyı geri getirmez. Yıkım tarihi yakınsa, dilekçenizde savunma alınmadan yürütmenin durdurulmasını, gerekiyorsa ara karar ile geçici durdurma kararı verilmesini açıkça isteyin.
Bölge idare mahkemesi kararlarında, encümen kararı alınmadan “en kısa sürede yıkılması” yönünde tesis edilen işlemlerde yetki yönünden açık hukuka aykırılık görüldüğü ve yürütmenin durdurulması isteminin kabul edildiği örnekler bulunmaktadır. Mahkeme yürütmenin durdurulması talebi hakkında verdiği karara karşı, tebliğden itibaren 7 gün içinde bir kez itiraz edilebilir. Şartlar ve süreç için yürütmenin durdurulması yazımıza bakabilirsiniz.
Komşunun kaçak yapısı için ne yapılabilir?
Yıkım kararları yalnızca yapı sahibini ilgilendirmez. Komşu parselde ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapı yapılıyorsa, belediyeye yazılı başvuru yaparak yapının denetlenmesini, yapı tatil tutanağı düzenlenmesini ve İmar Kanunu m. 32 uyarınca işlem yapılmasını isteyebilirsiniz. İdare 30 gün içinde cevap vermezse başvurunuz reddedilmiş sayılır (İYUK m. 10). Bu açık veya zımni ret işlemine karşı 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açabilirsiniz. Yapının size ait taşınmaza veya ortak alana tecavüz etmesi durumunda ise ayrıca adli yargıda el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası açılabilir.
Mahkeme kararlarına karşı kanun yollarına da dikkat edin. İdare mahkemesinin yıkım davasında verdiği karara karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde bölge idare mahkemesinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf aşamasında da yürütmenin durdurulması talep edilebilir; ayrıntılar için idari yargıda istinaf kanun yolu yazımıza bakabilirsiniz.
Yıkım kararı geldiğinde adım adım
- Tarihleri belirleyinYapı tatil tutanağının asıldığı tarihi, encümen kararının tarihini ve tebliğ tarihini tespit edin. Bir aylık süre ile 60 günlük dava süresini ayrı ayrı hesaplayın.
- Aykırılığın ruhsata bağlanıp bağlanamayacağını inceletinBir mimar veya mühendisle birlikte aykırılığın plana ve yönetmeliğe uygun hale getirilip getirilemeyeceğini değerlendirin. Mümkünse bir ay içinde tadilat ruhsatı başvurusu yapın.
- Belgeleri toplayınRuhsat ve onaylı projeler, tapu kaydı, yapı tatil tutanağı ve krokisi, encümen kararı, varsa yapı kayıt belgesi ve ruhsat başvurunuzun alındı belgesi.
- Davayı açın ve yürütmenin durdurulmasını isteyinTaşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, yıkım kararını, tutanağı ve para cezasını birlikte dava konusu edin; savunma alınmadan yürütmenin durdurulmasını talep edin.
- Keşif ve bilirkişi aşamasını takip edinKeşif ve bilirkişi avansını süresinde yatırın. Avans yatırılmazsa inceleme yapılamaz ve yürütmenin durdurulması talebi değerlendirilmeden kalabilir.
- Yalnızca dava açıp yürütmenin durdurulmasını talep etmemek.
- Yapı tatil tutanağının asılmasıyla başlayan süreleri, malike ayrıca tebligat yapılacağı düşüncesiyle kaçırmak.
- Bir aylık süre içinde ruhsat başvurusu yapmamak veya yapılan başvuruyu belgelememek.
- Yıkım kararı ile para cezasını ayrı ayrı değerlendirip birini dava dışında bırakmak.
- Mühürlü yapıda inşaata devam etmek; bu durum mühür bozma ve imar kirliliği suçlarını gündeme getirir.
Sık sorulan sorular
İptal davası açarsam yıkım kararı durur mu?
Hayır. Dava açmak işlemin uygulanmasını durdurmaz (İYUK m. 27/1). Yıkımın durması için mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı almanız gerekir.
Yapı tatil tutanağında süre verilmemiş. Yıkım kararı ne zaman alınabilir?
Danıştay kararlarına göre bu durumda kanundaki bir aylık sürenin verildiği kabul edilir. Tutanağın asılmasından itibaren bir ay dolmadan alınan yıkım kararı hukuka aykırıdır.
Bir ay içinde ruhsat başvurusu yaptım ama sonuçlanmadı. Yıkım durur mu?
Aykırılık ruhsata bağlanabilecek nitelikteyse, süresinde ve usulüne uygun yapılan başvuru değerlendirilmeden alınan yıkım kararı hukuka aykırıdır. Ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılarda ise başvuru yıkımı engellemez.
Yapı kayıt belgem varken yıkım kararı verilebilir mi?
Belgenin kapsadığı aykırılıklar için kural olarak verilemez; belge, daha önceki yıkım kararlarını da ortadan kaldırır. Buna rağmen karar verilirse itiraz edip iptal davası açmalısınız. Belge iptal edilmişse veya yapı korunan alandaysa durum farklıdır.
Encümen kararına karşı dava süresi ne kadar?
Kararın tebliğinden itibaren 60 gün. Bu süre hak düşürücüdür. Encümene başvurursanız süre durur; 30 gün içinde cevap verilmezse başvurunuz reddedilmiş sayılır.
Yapı tatil zaptı nedir?
İmar Kanunu m. 32 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde, inşaatın o andaki durumunu ve aykırılıkları gösteren ve inşaatı durduran tutanaktır. Yapıya asılmasıyla tebliğ edilmiş sayılır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla