Kentsel dönüşüme giren malikin en büyük sorusu çoğu zaman paradır: yeni binanın maliyeti kimden ve nasıl karşılanacak, inşaat süresince nerede oturulacak? Devlet bu yükü hafifletmek için kira yardımı, hibe, düşük faizli kredi, banka kredilerine faiz desteği ve vergi, harç muafiyetleri sağlar. Bu desteklerin her birinin dayanağı, şartı ve son başvuru tarihi farklıdır.
Bu yazıda 6306 sayılı Kanun’a dayanan destekleri Ekim 2026 itibarıyla bir arada ele alıyoruz: İstanbul’daki “Yarısı Bizden” kampanyası, Dünya Bankası kaynaklı düşük faizli kredi, banka kredilerine faiz desteği, alan bazlı dönüşümdeki destekler ve diğer kolaylıklar. Hangi desteğin size uygun olduğunu seçerken nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve başvurunuz reddedilirse izleyeceğiniz yolu da anlatıyoruz.
- Yasal dayanak?
- 6306 sayılı Kanun m. 5: kira yardımı, geçici konut, yapım için yardım, enkaz bedeli ve kredilere faiz desteği. Usul ve esasları Cumhurbaşkanı belirler.
- İstanbul’da ne var?
- “Yarısı Bizden”: konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği.
- Son tarih?
- Başvuru ve uygulama süresi 11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 31.12.2027’ye uzatıldı (RG 20.10.2026).
- Diğer illerde?
- Banka kredilerine faiz desteği, kira yardımı ve bazı illerde Dünya Bankası kaynaklı düşük faizli kredi.
Desteklerin yasal çerçevesi
Kentsel dönüşüm desteklerinin temeli 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesidir. Kanun, tahliye ve yıkımda öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir; ayrıca yapım için yardım da verilebilir. Yapım için yardımın usul ve esaslarını Cumhurbaşkanı belirler. Aynı maddeye göre bu kişilerle yapılacak anlaşmanın, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları da Cumhurbaşkanınca belirlenir.
Uygulamayı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütür. 7471 sayılı Kanunla (RG 09.11.2023) Kanun’daki yetkilerin büyük bölümü Başkanlığa geçmiş, destekler için kullanılan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı 31.12.2025 itibarıyla kapatılarak hak ve yükümlülükleri Başkanlığa devredilmiştir. Bu nedenle desteklerin ayrıntıları ağırlıklı olarak Cumhurbaşkanı kararlarında ve Başkanlığın uygulama kılavuzlarında yer alır ve sık değişir.
Destek türleri bir bakışta
Bunlara ek olarak riskli yapılarda yapılacak işlemler için çeşitli vergi, harç ve ücret muafiyetleri vardır. Destekler birbirinin alternatifi olabilir; birini seçmek diğerinden yararlanmayı engelleyebilir. Seçimden önce yazılı bilgi almak bu nedenle önemlidir.
İstanbul’da “Yarısı Bizden” kampanyası
Kampanyanın dayanağı, 6306 sayılı Kanun m. 5’e göre çıkarılan 8189 sayılı “İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar”dır (RG 23.02.2024, sayı 32469). Karar 2025 ve 2026’da değiştirilmiş, tutarlar artırılmıştır. Güncel metne göre destek tutarları şöyledir:
| Bağımsız bölüm | Hibe | Kredi | Taşınma desteği |
|---|---|---|---|
| Konut | 875.000 TL’ye kadar | 875.000 TL’ye kadar | 125.000 TL (tek sefer, geri ödemesiz) |
| İşyeri | 437.500 TL’ye kadar | 437.500 TL’ye kadar | 125.000 TL (tek sefer, geri ödemesiz) |
| Hak sahibinin diğer her konutu | Yok | 1.750.000 TL’ye kadar | Bağımsız bölüm başına |
| Hak sahibinin diğer her işyeri | Yok | 875.000 TL’ye kadar | Bağımsız bölüm başına |
Kimler yararlanır?
Hibe ve kredi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların hak sahiplerine, yeni yapı için yapı ruhsatı alınıp parselde kat irtifakı kurulduktan sonra verilir. Karara göre şu sınırlar vardır:
- Proje büyüklüğü: Yeni projedeki bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı mevcut olanın 1,5 katını aşamaz.
- Eski ruhsatlar: Parselde yeni yapı için 01.04.2023’ten önce yapı ruhsatı alınmışsa destek verilmez.
- Kooperatifler: Ferdileşmemiş kooperatiflerde üye listesi ve mevcut bağımsız bölüm sayısı esas alınır.
- Taşınma desteği: Bağımsız bölümde oturan veya onu kullanan malik, kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibine ödenir. Bakanlık açıklamalarına göre taşınma desteği alan kişi ayrıca kira yardımı alamaz.
Ödeme ve geri ödeme
Hibe ve kredi malike nakit verilmez; hak sahipleri adına doğrudan yüklenicinin hesabına, inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına göre taksitler halinde ödenir. İlerleme, yapı denetimine tabi binalarda Yapı Denetim Sistemi kayıtlarına, diğerlerinde idarenin yerinde tespitine göre belirlenir. Kredi için taşınmaz üzerine Başkanlık lehine kredi tutarının iki katı ipotek konulur. Gelir durumu ve kredi notu aranmaz.
Kredinin geri ödemesi, yapı ruhsatı tarihinden itibaren 24 aylık ödemesiz dönemden sonra başlar ve en fazla 120 ayda tamamlanır. İlk 12 taksit faizsizdir. Borç, ödemesiz dönemin sonunda ve sonrasında her Ocak ayında bir önceki yılın TÜFE değişiminin yarısı oranında güncellenir. Hibe kısmı geri ödenmez.
Son başvuru tarihi
Kararın 3. maddesinin 13. fıkrasındaki uygulama süresi 31.12.2026 idi. 20 Ekim 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla bu süre 31.12.2027‘ye uzatıldı; hibe taahhüdü ve kredi sözleşmeleri bütçe imkanları ölçüsünde bu tarihe kadar yapılabilir. Şubat 2026’daki düzenlemeyle 2025 ve 2026’da riskli ilan edilen yapılar kapsama alınmış, şart olarak riskli yapı tespitinin 31.12.2026’ya kadar yaptırılması öngörülmüştü; bu tarihin uzatmadan etkilenip etkilenmediğini başvuru anında kontrol edin. Karar değişikliklerinden önce imzalanan sözleşmelerde, sözleşme tarihindeki tutarlar uygulanır.
Dünya Bankası kaynaklı düşük faizli kredi
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Dünya Bankası finansmanıyla yürütülen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında riskli yapı maliklerine düşük faizli, uzun vadeli kredi kullandırır. Başkanlığın Haziran 2026 tarihli yüklenici kılavuzuna göre koşullar şöyledir:
- Kapsamdaki iller: İstanbul, İzmir, Manisa, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Tekirdağ.
- Tutar: Bir bağımsız bölüm için toplam kredi 3.000.000 TL’yi aşamaz.
- Faiz ve vade: Aylık yüzde 0,69 faiz; ilk 12 ay geri ödemesiz; en fazla 180 ay, eşit aylık taksit.
- Mülkiyet şartı: Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetteki tapular paylı mülkiyete dönüştürülmeden başvuru yapılamaz. Mirasçıların bu adımı önceden tamamlaması gerekir.
- Ödeme: Kredi, hak sahiplerinin blokeli hesaplarından müşavir firmanın kontrolünden sonra, temelden iskana kadar belirlenen hakediş oranlarına göre yükleniciye aktarılır.
İstanbul’da bu kredi ile “Yarısı Bizden” arasında seçim yapılır. Basına yansıyan açıklamalara göre aynı binada her bağımsız bölüm maliki kendi tercihini yapabilir; farklı seçimler dönüşümü engellemez. İmar barışından yararlanmamış fazla katlar nedeniyle maliyeti yükselen binalarda 3.000.000 TL’lik kredi daha elverişli olabilir.
Banka kredilerine faiz desteği
Riskli yapısı bulunan gerçek ve tüzel kişiler, Başkanlıkla protokol imzalamış bankalardan kullanacakları kredilerde faiz desteğinden yararlanabilir. Dayanak 2012/3803 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıdır; tablo son olarak 7065 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla güncellenmiştir (RG 13.04.2023, sayı 32162).
| Kredi türü | Yıllık faiz desteği | Ödemesiz dönem / vade | Anapara üst limiti |
|---|---|---|---|
| Güçlendirme | 600 baz puan | 2 yıl / 10 yıl | 320.000 TL |
| Konut yapım | 840 baz puan (ikinci ve sonraki konutlarda 720) | 2 yıl / 10 yıl | 1.250.000 TL |
| Konut edinme | 840 baz puan (ikinci ve sonraki konutlarda 720) | 2 yıl / 10 yıl | 1.250.000 TL |
| İşyeri yapım | 480 baz puan | 2 yıl / 7 yıl | 800.000 TL |
| İşyeri edinme | 480 baz puan | 1 yıl / 7 yıl | 350.000 TL |
Faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 3 yıl içinde bankaya başvurulmuş olması gerekir; bu süre 2023 değişikliğiyle 1 yıldan 3 yıla çıkarılmıştır. Banka, uygun gördüğü hak sahiplerini Başkanlığa bildirir. Bakanlık il müdürlüklerinin bilgilendirmelerine göre kredi, uygunluk yazısının tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullandırılmalıdır. Kredinin anapara riski ve destek dışında kalan faiz riski bankaya aittir; banka masraf ve sigorta gibi giderleri hak sahibinden isteyebilir. Geri ödemesi aksatılan kredilerde faiz desteği durdurulur.
Tablo en son 2023’te güncellenmiştir; başvuru sırasında bankadan güncel tutarları teyit edin. Bu limitler bugünkü inşaat maliyetleri karşısında sınırlı kalır. Güçlendirme kredisi ise yıkım yerine binayı güçlendirmeyi seçen malikler için hala önemli bir imkandır. Güçlendirme kararının şartlarını riskli yapının güçlendirilmesi yazımızda anlattık.
Alan bazlı dönüşüm, belediye destekleri ve muafiyetler
Alan bazlı dönüşüm
Riskli alan veya rezerv yapı alanı ilan edilen yerlerde dönüşümü çoğu zaman Başkanlık, TOKİ veya Emlak Konut yürütür. Bakanlık açıklamalarına göre İstanbul’da alan bazlı dönüşümde konut başına 875.000 TL hibe ve 125.000 TL taşınma desteği verilir; hibe toplam bina maliyetinden düşülür, kalan borç uzun vadeli taksitlerle ödenir. Hak sahipliği, değer tespiti ve sözleşme süreci bina bazlı dönüşümden farklıdır; bunlar için riskli alanlarda kentsel dönüşüm süreci yazımıza bakabilirsiniz. Riskli alanlarda kira yardımının süresi 48 aya kadar uzayabilir.
Belediyelerin destekleri
Bazı belediyeler kendi bütçelerinden kira yardımı, proje veya harç desteği verir. Bu destekler Kanun’daki desteklerden bağımsızdır ve şartları belediyeden belediyeye değişir. Belediye desteği alırken devletin destekleriyle birlikte kullanılıp kullanılamayacağını sorun.
Vergi, harç ve ücret muafiyetleri
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlerde tapu harcı, noter ücretleri, damga vergisi ve bazı belediye harçları bakımından muafiyetler vardır; yeni yapılan konutların tesliminde KDV bakımından da özel düzenlemeler uygulanır. Bu muafiyetlerin kapsamı, süresi ve şartları için kentsel dönüşümde vergi, harç ve ücret muafiyetleri yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi destek size uygun? Rakamlı örnek
İstanbul’da riskli yapıda bir dairesi olan malikin, müteahhitle anlaşmaya göre yeni dairesi için 1.750.000 TL inşaat payı ödemesi gerektiğini varsayalım.
- Yarısı Bizden ile875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi bu tutarı karşılar. Ruhsat Mart 2026’da alındıysa 24 aylık ödemesiz dönemden sonra geri ödeme Nisan 2028 civarında başlar. 875.000 TL’nin 120 aya bölünmesiyle başlangıç taksiti yaklaşık 7.292 TL’dir; ilk 12 taksit faizsizdir. Sonraki yıllarda kalan borç bir önceki yılın TÜFE değişiminin yarısı oranında artar; örneğin TÜFE yüzde 30 ise kalan borç yüzde 15 güncellenir.
- Düşük faizli kredi ile1.750.000 TL’nin tamamı krediyle karşılanır, hibe yoktur. 12 ay ödemesiz dönemden sonra 180 aylık vadede aylık yüzde 0,69 faiz uygulanır. Fazla katlar nedeniyle payı 3.000.000 TL’ye yaklaşan maliklerde tek seçenek bu olabilir.
- Taşınma ve kiraYarısı Bizden’de 125.000 TL taşınma desteği alınır; bu durumda devletin aylık kira yardımı alınmaz. Taşınma desteği seçilmezse kira yardımına başvurulabilir.
- Karar verinHibenin geri ödenmemesi Yarısı Bizden’i çoğu malik için avantajlı kılar; ancak proje büyüklüğü sınırı (1,5 kat) ve ruhsat tarihi şartı karşılanmıyorsa kredi tek yol olabilir.
Destek, sözleşmenin yerini tutmaz. Hibe ve kredi yükleniciye inşaatın ilerlemesine göre ödendiğinden, sözleşmede ödeme takvimi, teslim süresi ve yüklenicinin işi bırakması halinde kalan ödemelerin akıbeti açıkça yazılmalıdır. Sözleşmede dikkat edilecek noktalar için müteahhit seçimi ve sözleşme yazımıza bakabilirsiniz.
Başvuru, ret ve dava yolu
Desteklere başvurular desteğin türüne göre farklı yerlere yapılır. Yarısı Bizden ve düşük faizli kredi başvuruları çoğunlukla yüklenici aracılığıyla Başkanlığa ve protokollü bankaya; faiz desteği başvuruları bankaya; kira yardımı başvuruları il müdürlüğüne veya yetkili belediyeye yapılır. Riskli yapı tespiti tüm desteklerin ön şartıdır.
- Destek talebinin reddi: Başkanlığın veya il müdürlüğünün hibe, kredi uygunluğu ya da kira yardımı talebini reddetmesi idari işlemdir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu olur. 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür. İdare başvurunuza 30 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır (İYUK m. 10). Bu davalarda dava şartı arabuluculuk yoktur.
- Kredi sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar: Bankayla imzalanan kredi sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin uyuşmazlıklar kural olarak adli yargıda görülür.
- Yükleniciyle uyuşmazlıklar: Hakediş, teslim ve ayıp uyuşmazlıkları malik ile yüklenici arasındaki sözleşmeden doğar ve adli yargıda görülür. Riskli yapıda konutu olan malik bakımından görevli mahkeme tüketici mahkemesidir (Yargıtay 6. HD, 12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Yüklenicinin işi bırakması halinde müteahhidin temerrüdü ve iflası yazımızdaki yollar izlenir.
Başvurularda en çok istenen belgeler; tapu kaydı, riskli yapı tespit raporu ve kesinleşme yazısı, yapı ruhsatı, kat irtifakı kaydı, yüklenici sözleşmesi, mirasçılık belgesi ve elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrildiğini gösteren tapu kaydıdır.
Sık yapılan hatalar
- Riskli yapı tespitini kampanya son tarihinden sonraya bırakmak.
- Projeyi mevcut bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını aşacak şekilde büyütüp hibe hakkını kaybetmek.
- Mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevirmeden kredi başvurusu yapmak.
- Taşınma desteği ile kira yardımı arasındaki seçimin sonucunu bilmeden imza atmak.
- Destek ödemelerinin yükleniciye yapılacağını sözleşmede düzenlememek.
- Ret işlemine karşı 60 günlük genel dava süresine güvenmek.
Sık sorulan sorular
“Yarısı Bizden” kampanyasından kimler yararlanabilir?
İstanbul’da 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapısı bulunan hak sahipleri. Yeni yapı için ruhsat alınmış ve kat irtifakı kurulmuş olmalı; proje mevcut bağımsız bölüm sayısının veya alanın 1,5 katını aşmamalıdır.
Hibe olarak verilen tutarı geri ödeyecek miyim?
Hayır. Hibe geri ödenmez. Kredi kısmı ise ruhsat tarihinden 24 ay sonra başlayıp en fazla 120 ayda, ilk 12 taksiti faizsiz olarak ödenir.
İstanbul dışında hangi destekler var?
Banka kredilerine faiz desteği ve kira yardımı tüm Türkiye’de uygulanır. Dünya Bankası kaynaklı düşük faizli kredi ise İstanbul, İzmir, Manisa, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Tekirdağ’da kullanılabilir.
Aynı binadaki komşum farklı destek seçerse sorun olur mu?
Açıklanan uygulamaya göre her bağımsız bölüm maliki kendi tercihini yapabilir; bu dönüşümü engellemez. Ancak tüm ödemelerin aynı yükleniciye ve aynı ilerleme takvimine göre yapılacağını sözleşmede düzenleyin.
Kampanya süresi uzatıldı mı?
Evet. 11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla başvuru ve uygulama süresi 31.12.2027’ye uzatıldı (RG 20.10.2026). Diğer şartları başvuru anında kontrol edin.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla