Kentsel Dönüşümde Müteahhidin Temerrüdü, İflası

Kentsel dönüşümde malikler, evlerini boşaltıp binalarının yıkılmasına izin verirken müteahhidin işi zamanında ve eksiksiz bitireceğine güvenir. Müteahhit işe başlamadığında, inşaatı durdurduğunda, teslim tarihini aştığında ya da mali sıkıntıya düşüp iflas ettiğinde maliklerin hem barınma hem de mülkiyet güvencesi tehlikeye girer. Kanun bu durumlar için maliklere birden fazla yol tanır; doğru yolu seçmek ise inşaatın hangi aşamada olduğuna ve tapuların kimde bulunduğuna bağlıdır.

Bu yazıda müteahhidin temerrüdünün şartlarını, maliklerin seçimlik haklarını, gecikme tazminatı ve cezai şartın yerini, dönmenin tapular ve üçüncü kişiler bakımından sonuçlarını ve müteahhidin iflası veya konkordato ilan etmesi halinde izlenecek yolu ele alıyoruz.

Kısaca

Temerrüt ne zaman?: Teslim tarihi kesin olarak belirlenmişse o tarihin geçmesiyle; değilse ihtarla.
Hangi haklar?: Aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip olumlu zararı isteme veya sözleşmeden dönme (TBK m. 125).
Müteahhit iflas ederse?: Güvence istenebilir, verilmezse sözleşmeden dönülebilir (TBK m. 98); alacaklar iflas masasına bildirilir.
Tapular ne olur?: Dönmeyle iade istenir; iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya dayanan kazanımı korunur.

Müteahhit ne zaman temerrüde düşer?

Borçlu temerrüdü için borcun muaccel olması ve kural olarak alacaklının borçluyu ihtar etmesi gerekir (TBK m. 117). Teslim günü sözleşmede birlikte belirlenmişse ya da sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak usulüne uygun bildirimle belirlenmişse, bu günün geçmesiyle müteahhit ayrıca ihtara gerek olmadan temerrüde düşer. Örneğin “yapı ruhsatının alınmasından itibaren 18 ay içinde” teslim kararlaştırılmışsa, ruhsat tarihi belli olduğu anda teslim günü de belirlenebilir hale gelir. Genel kurallar için borçlu temerrüdü yazımıza bakabilirsiniz.

Kentsel dönüşümde temerrüt farklı görünümlerde ortaya çıkar:

İşe hiç başlamama: Yıkım yapılmış, ancak müteahhit ruhsat başvurusu yapmamış veya şantiyeyi kurmamıştır.
İşi durdurma: İnşaat belirli bir seviyeye gelmiş, sonra yeterli ekip ve ekipman olmadan aylarca beklemiştir.
Geç teslim: Bina tamamlanmış ama kararlaştırılan tarihten sonra teslim edilmiştir.
İskan ve kat mülkiyetinin alınmaması: Daireler fiilen teslim edilmiş, ancak yapı kullanma izin belgesi alınmamış ve kat mülkiyeti kurulmamıştır.
Kira yardımının ödenmemesi: Müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği aylık kira yardımı aksatılmıştır.

Kira yardımının ödenmemesi bir para borcu temerrüdüdür. Ödeme günü sözleşmede belirlenmişse o günün geçmesiyle, belirlenmemişse ihtarla müteahhit temerrüde düşer ve gecikilen tutara temerrüt faizi işler. Malikler ödenmeyen kira yardımları için icra takibi başlatabilir; takibe itiraz edilirse itirazın iptali davası açılır. Kira yardımının sürekli aksatılması, müteahhidin mali sıkıntıda olduğunun erken bir işaretidir ve kalan tapu paylarının devri bu nedenle askıya alınmalıdır.

Malikler kendi edimlerini yerine getirmemişse, örneğin tahliye etmemiş, gerekli vekaletnameleri vermemiş veya belgeleri teslim etmemişse, müteahhit gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını savunabilir. Bu nedenle temerrüde dayanmadan önce maliklerin kendi yükümlülüklerini belgelemesi önemlidir.

Maliklerin seçimlik hakları

Müteahhit temerrüde düştüğünde malikler, kural olarak ona borcunu yerine getirmesi için uygun bir ek süre verir veya mahkemeden süre verilmesini ister (TBK m. 123). Borçlunun tutum ve davranışından süre vermenin sonuçsuz kalacağı anlaşılıyorsa, borçlunun temerrüdü yüzünden ifa alacaklı için yararsız kalmışsa veya sözleşmeden, ifanın belirli bir zamanda yapılmaması halinde alacaklının onu kabul etmeyeceği anlaşılıyorsa ek süre verilmesi gerekmez (TBK m. 124). Süre sonunda da ifa gerçekleşmezse maliklerin önünde üç seçenek vardır (TBK m. 125):

Sözleşmeye bağlı kalmakAynen ifa ve gecikme tazminatıBinanın tamamlanmasını ve gecikme süresince uğranılan zararın, çoğunlukla kira kaybının ödenmesini istemek. İnşaatın ilerlediği durumlarda en sık tercih edilen yoldur.

İfadan vazgeçmekOlumlu zararın tazminiTeslim edilmeyen dairelerin karşılığını para olarak istemek. Bu yolun seçildiği derhal bildirilmelidir. Yargıtay uygulamasında olumlu zarar, teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin rayiç değeri esas alınarak hesaplanmaktadır.

Sözleşmeyi ortadan kaldırmakDönme ve olumsuz zararSözleşmeden dönüp devredilen tapuların iadesini ve sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararın (masraflar, kayıp fırsatlar) tazminini istemek. Müteahhit kusursuzluğunu ispat ederse olumsuz zarardan sorumlu olmaz.

Eser sözleşmesine özgüErken dönme ve üçüncü kişiye yaptırmaİşe zamanında başlanmaz veya işin süresinde bitmeyeceği açıkça anlaşılırsa teslim günü beklenmeden dönülebilir; iş ayıplı yapılacaksa masrafı müteahhide ait olmak üzere üçüncü kişiye yaptırılabilir (TBK m. 473).

Örnek: Sözleşmeye göre iki malike birer daire teslim edilmesi gerekirken müteahhit inşaatı bitirmemiş ve malikler ifadan vazgeçtiklerini bildirmiş olsun. Bilirkişi, aynı bölgede benzer dairelerin dava tarihindeki değerini 4.500.000 TL olarak belirlerse, iki malikin olumlu zarar talebi toplam 9.000.000 TL olur. Bu tutardan, maliklerin sözleşme gereği müteahhide henüz devretmediği arsa paylarının değeri gibi kalemler mahsup edilebilir.

Gecikme tazminatı ve cezai şart

Malikler binanın tamamlanmasını beklemeyi seçerse, gecikilen her ay için kira kaybını veya sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezasını isteyebilir. Kira kaybı, dairenin gecikme süresince getirebileceği emsal kira üzerinden hesaplanır. Örneğin emsal kirası aylık 30.000 TL olan bir dairenin teslimi 10 ay gecikmişse kira kaybı 300.000 TL olur. Hesaplama yöntemi ve dava süreci için kentsel dönüşümde gecikme tazminatı davası yazımıza bakabilirsiniz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, afet riski taşıyan 12 bağımsız bölümlü bir binanın yeniden yapımına ilişkin davada, ruhsattan itibaren 14 ayda bitirilmesi gereken inşaatın 28 ay gecikmesi nedeniyle kira tazminatını; bunun yanında cezai şartı, pay eşitleme bedelini ve eksik ve ayıplı imalat bedelini aynı hükümde kabul eden kararı düzelterek onamıştır (Yargıtay 6. HD, 14.04.2025, 2024/2660 E., 2025/1447 K.).

Cezai şartı teslimde saklı tutun. Gecikmiş ifayı çekincesiz kabul eden alacaklı, ifaya ek olarak kararlaştırılan cezayı isteyemez (TBK m. 179/2). Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim sırasında ihtirazi kayıt bulunmadığı için cezai şart talebinin reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 6. HD, 21.04.2025, 2024/2452 E., 2025/1585 K.). Anahtarı alırken teslim tutanağına “gecikme cezası ve diğer haklarım saklıdır” kaydını düşün. Cezai şartın türleri için cezai şart yazımıza bakabilirsiniz.

6306 sayılı Kanun’a göre idare eliyle fesih

Müteahhit kaynaklı bir sebeple bir yıl içinde yapıma başlanmamışsa veya inşaat en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla yürütülmüyorsa, malikler paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla fesih kararı alıp Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetkili idareye başvurabilir. İdare müteahhide önce bilgi ve belge sunması için 15 gün, şartlar oluşmuşsa işe başlaması için 30 gün süre verir; bu süre sonunda sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m. 6/14; Uygulama Yönetmeliği m. 13/11). Fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımları maliklerden geri istenemez.

Bu yol, mahkemeye gitmeden sözleşmeyi sona erdirme imkanı verir; ancak tazminat taleplerini karşılamaz. Malikler, feshin ardından uğradıkları zararlar için ayrıca adli yargıda dava açmalıdır. Sürecin ayrıntıları için kentsel dönüşümde inşaat sözleşmesinin feshi yazımıza bakabilirsiniz.

Dönmenin sonuçları: tapular ve üçüncü kişiler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşme sayıldığından, müteahhidin temerrüdünde kural olarak geriye etkili fesih (dönme) uygulanır ve taraflar aldıklarını geri verir (Yargıtay 6. HD, 28.10.2025, 2025/2930 E., 2025/3634 K.). İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa ise Yargıtay uygulamasında dürüstlük kuralı gereği ileriye etkili fesih kabul edilmekte ve müteahhidin yaptığı işin değeri hesaba katılmaktadır.

Dönmeyle birlikte müteahhide devredilmiş arsa paylarının iadesi için tapu iptali ve tescil davası açılır. Müteahhit bu payları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmışsa önemli bir değişikliğe dikkat etmek gerekir: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararıyla, yükleniciye yapılan tapu devrinin “avans” niteliğinde olduğu yönündeki eski içtihattan dönülmüştür. Artık tapuya güvenerek iyiniyetle edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur; arsa sahibi, alıcının sözleşmenin durumunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederse tapu iptali isteyebilir. Ayrıntılar için müteahhide tapu devri ve tapu iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.

Pratik sonuç

Bu içtihat değişikliğinden sonra maliklerin en etkili korunma aracı, tapuyu inşaatın ilerlemesine bağlı olarak kademeli devretmek ve sözleşmeyi tapuya şerh ettirmektir. Uyuşmazlık başladığında ise müteahhidin elindeki payları devretmesini önlemek için gecikmeden ihtiyati tedbir istenmelidir.

Müteahhit iflas ederse

Müteahhidin iflası, maliklerin en zor durumla karşılaştığı senaryodur. İflasın açılmasıyla müflis aleyhine yapılan haciz yoluyla takipler durur ve iflas kesinleşince düşer (İİK m. 193). Müflisin taraf olduğu hukuk davaları, acele haller dışında ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonrasına kadar durur (İİK m. 194). Müflisin borçları, taşınmaz rehniyle güvenceye alınanlar dışında, iflasın açılmasıyla muaccel olur (İİK m. 195).

İflas idaresi, iflasın açıldığı sırada henüz ifa edilmemiş karşılıklı sözleşmeleri müflis yerine ifa etmeyi üstlenebilir; bu durumda karşı taraf ifanın güvenceye bağlanmasını isteyebilir. İflas idaresi bu yolu seçmezse, konusu para olmayan alacaklar karşılığı olan değer üzerinden para alacağına çevrilir. Malikler açısından Borçlar Kanunu da bir koruma sağlar: karşı tarafın iflası nedeniyle hakları tehlikeye düşen malikler, karşı edim güvenceye bağlanıncaya kadar kendi edimlerini ifadan kaçınabilir ve uygun sürede güvence verilmezse sözleşmeden dönebilir (TBK m. 98).

İflas ilanını takip edinAdi tasfiyede iflas dairesi iflası ilan eder; alacakların ilandan itibaren bir ay içinde iflas dairesine bildirilmesi gerekir (İİK m. 219). Maliklerin gecikme tazminatı, cezai şart ve olumlu zarar gibi alacakları bu süre içinde belgeleriyle bildirilmelidir.
Tapu durumunu tespit edinMüteahhit adına tescil edilmiş paylar iflas masasına girer. Henüz devredilmemiş paylar maliklerdedir ve bu paylar için TBK m. 98’e göre güvence istenmesi veya sözleşmeden dönülmesi gündeme gelir.
Güvence isteyin veya dönünİflas idaresine yazılı bildirimle işin devam edip etmeyeceğini ve devam edecekse hangi güvencenin verileceğini sorun. Uygun sürede güvence verilmezse dönme bildirimi yapın.
Sıra cetvelini izleyinAlacağı kısmen veya tamamen reddedilen malik, sıra cetvelinin ilanından itibaren 15 gün içinde iflasa karar veren yerdeki asliye ticaret mahkemesinde dava açabilir (İİK m. 235). Ayrıntılar için iflas masası ve tasfiye süreci yazımıza bakabilirsiniz.

İflas masasına giren paylara ilişkin iade taleplerinin nasıl ileri sürüleceği ve masaya karşı tapu iptali istenip istenemeyeceği, somut olayın özelliklerine göre tartışmalı olabilir. Bu nedenle iflas ihtimali belirdiğinde, devredilmiş ve devredilmemiş payları ayırarak hareket etmek gerekir.

Konkordato ve müteahhidin ölümü

Müteahhit iflas yerine konkordato talep etmişse, mühlet süresince ona karşı icra takibi yapılamaz ve başlamış takipler durur (İİK m. 294). Bu dönemde sözleşmeye ilişkin haklarınızı kullanmadan önce komiserin ve mahkemenin sürece nasıl yaklaştığını değerlendirmek gerekir. Müteahhit gerçek kişiyse ve sözleşme onun kişisel nitelikleri göz önünde tutularak yapılmışsa, ölümü veya kusuru olmaksızın işi tamamlama yeteneğini kaybetmesi halinde sözleşme kendiliğinden sona erer (TBK m. 486). Şirket olarak kurulmuş yüklenicilerde ise ortak veya yöneticinin ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.

Önemli süreler

İşlem	Süre	Dayanak
İdari fesih işlemine karşı dava	Tebliğden itibaren 30 gün	6306 sayılı Kanun m. 6/9
İflas masasına alacak bildirimi	İflas ilanından itibaren 1 ay	İİK m. 219
Sıra cetveline itiraz davası	Cetvelin ilanından itibaren 15 gün	İİK m. 235
Dava öncesi alınan ihtiyati tedbirden sonra dava	Tedbirin uygulanmasını talepten itibaren 2 hafta	HMK m. 397
Yapı ayıplarına dayalı talepler	Teslimden itibaren 5 yıl; ağır kusurda 20 yıl	TBK m. 478

Sözleşmeden doğan diğer alacaklarda zamanaşımı süresi talebin niteliğine göre değişebilir. Gecikme ve temerrüt taleplerinde süre kaybetmemek için teslim tarihinin geçmesinden sonra beklemeden harekete geçilmelidir.

Başvuru ve dava yolu

Müteahhidin temerrüdünden doğan dönme, tazminat ve tapu iptali talepleri adli yargıda görülür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malikin yükleniciyle yaptığı arsa payı karşılığı sözleşmede tüketici olduğunu ve tüketici mahkemesinin görevli olduğunu kabul etmiştir (12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Arsasını değerlendirmek amacıyla birden fazla bölüm veya işyeri alan malikin davası asliye hukuk mahkemesinde görülür. İflas masasına karşı kayıt kabul davaları ise asliye ticaret mahkemesindedir.

Arabuluculuk: Tüketici mahkemesinde açılacak tazminat ve alacak davalarında arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır; taşınmazın aynından doğan tapu iptali ve tescil talepleri bu şartın dışındadır. Asliye hukukta görülen bu tür sözleşme uyuşmazlıklarında kural olarak dava şartı arabuluculuk yoktur.
Harç: Tüketicinin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçtan muaftır (6502 sayılı Kanun m. 73); yalnızca gider avansı yatırılır. Asliye hukukta 2026 yılında başvurma harcı 732 TL’dir. Tapu iptali veya tazminat isteniyorsa dava değeri üzerinden binde 68,31 nispi harcın dörtte biri peşin alınır.
Belgeler: Noterde düzenlenmiş sözleşme ve ekleri, ruhsat ve yapı denetim kayıtları, inşaatın durumunu gösteren fotoğraf ve tespit tutanakları, ihtarnameler, kira yardımı ödeme dökümleri, tapu kayıtları ve emsal kira bilgileri.
Tedbir: Dava açılırken müteahhit adına kayıtlı paylar üzerine ihtiyati tedbir konulmasını isteyin; mahkeme kural olarak teminat ister.

Temerrüt sonrası seçimlik hakkı açıkça kullanmamak; ifa ile dönme arasında kararsız kalıp süre kaybetmek.
Teslimi çekincesiz kabul ederek cezai şart hakkını yitirmek.
Müteahhidin mali sıkıntı işaretlerine rağmen kalan tapu paylarını devretmeye devam etmek.
İflas ilanından sonra alacağı bir ay içinde masaya bildirmemek.
Kendi edimlerini (tahliye, vekalet, belge) tamamlamadan temerrüde dayanmak.

Müteahhit gecikti veya mali sıkıntıya mı düştü?

Hangi hakkı hangi sırayla kullanmanız gerektiğini sözleşmeniz ve tapu durumunuz üzerinden online görüşmede değerlendirelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Teslim tarihi geçti; müteahhide ayrıca ihtar çekmem gerekir mi?

Teslim günü sözleşmede kesin olarak belirlenmişse, bu günün geçmesiyle müteahhit ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer. Teslim günü belirli değilse veya bir olaya bağlanmışsa noter aracılığıyla ihtar çekmek en güvenli yoldur.

Müteahhit gecikirse hem kira kaybını hem cezai şartı isteyebilir miyim?

Sözleşmedeki cezai şartın niteliğine bağlıdır. İfaya ek olarak kararlaştırılan cezai şart, gecikme tazminatıyla birlikte istenebilir; ancak teslim sırasında hakkınızı saklı tutmanız gerekir.

Müteahhit iflas etti; dairemizi alabilecek miyiz?

İflas idaresi işin devamını üstlenebilir; bu durumda güvence isteyebilirsiniz. Üstlenmezse sözleşmeden dönüp devredilmemiş paylarınızı korursunuz; alacaklarınızı ise iflas ilanından itibaren bir ay içinde masaya bildirirsiniz. Müteahhide devredilmiş paylar için durum tapu kayıtlarına göre ayrıca değerlendirilir.

Müteahhit daireleri satmış; alıcıların tapusunu iptal ettirebilir miyiz?

Tapuya güvenerek iyiniyetle satın alan kişinin kazanımı korunur. Alıcının sözleşmenin durumunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederseniz tapu iptali isteyebilirsiniz.

İnşaat neredeyse bitti ama müteahhit iskan almıyor; ne yapabiliriz?

İskanın alınmaması ve kat mülkiyetinin kurulmaması da sözleşmeye aykırılıktır. Müteahhide süre verip ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir, eksik işleri tespit ettirerek bedelini talep edebilirsiniz. İnşaat büyük ölçüde tamamlandığından geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih gündeme gelebilir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.