Rehnin ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

İcra ve İflas HukukuRehnin ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

Rehin hakkı, alacağı güvence altına alan en güçlü araçlardan biridir. Borç ödenmediğinde alacaklı, rehin konusu taşınırı veya ipotekli taşınmazı paraya çevirerek alacağını öncelikle tahsil eder. Bunun yolu, İcra ve İflas Kanunu’nda ayrıca düzenlenen rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiptir.

Bu yazıda rehin ve ipotek türlerini, alacaklının neden önce rehne başvurmak zorunda olduğunu, ilamlı ve ilamsız takip yollarını, borçlunun itiraz imkanlarını, satış ve paylaştırma aşamalarını anlatıyoruz. Yazı hem kredi veren banka ve şirketlerin hem de taşınmazı ipotekli borçluların ve rehin veren üçüncü kişilerin bakış açısını içeriyor. Rehinli alacak için izlenecek yol, genel haciz yolundan birçok noktada ayrılır.

Rehin ve ipotek nedir?

Rehin, bir alacağı güvence altına almak için bir mal üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Borç ödenmezse rehin alacaklısı, rehinli malı paraya çevirip satış bedelinden öncelikle alacağını alır. Rehin, konusuna göre ikiye ayrılır:

• Taşınır rehni: Taşınır mallar üzerinde kurulur. Kural olarak zilyetliğin devriyle (teslimli rehin) kurulur. Ticari işletmeler ve esnafın taşınırları üzerinde teslimsiz rehin, 6750 sayılı Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu kapsamında Taşınır Rehin Sicili’ne tescille kurulur. Araç rehni gibi özel siciller de vardır.
• Taşınmaz rehni (ipotek): Taşınmaz mallar üzerinde resmi şekilde yapılan sözleşme ve tapu siciline tescille kurulur (TMK m. 856 vd.). Uygulamada en yaygın rehin türüdür.

İpotek türleri

İpotek taşınmaza bağlıdır; taşınmaz başkasına devredilse de ipotek devam eder. İleride doğacak, şarta veya vadeye bağlı alacaklar için de ipotek kurulabilir. Bu nedenle ipotekli bir taşınmazı satın alan kişi, önceki malikin borcundan dolayı taşınmazın paraya çevrilmesi riskiyle karşılaşabilir.

Önce rehne başvurma kuralı (İİK m. 45)

Rehinle güvence altına alınmış bir alacağın alacaklısı, kural olarak önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurmak zorundadır (İİK m. 45/1). Bu kural kamu düzenine ilişkindir; sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz. Kuralın sonuçları şunlardır:

• Doğrudan haciz yapılamaz: Rehin paraya çevrilmeden borçlunun banka hesaplarına, maaşına, diğer taşınır ve taşınmazlarına haciz konulamaz. Bu kurala aykırı açılan haciz yoluyla takip, borçlunun şikayeti üzerine iptal edilir.
• Alacak davası açılması: Alacaklı genel mahkemede alacak davası açabilir; ancak bu davadan alınan ilam da rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icraya konulur, doğrudan genel haciz yoluyla takibe konu edilemez.

İstisnalar

• Kambiyo senetleri: Rehinle güvence altına alınmış olsa bile, alacak bir kambiyo senedine (çek, bono, poliçe) bağlanmışsa alacaklı doğrudan kambiyo senetlerine özgü haciz yoluna gidebilir.
• Konut finansmanı ve TOKİ alacakları: Konut finansmanı sözleşmelerinden doğan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi lehine kurulan ipoteklerde alacaklı, rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurmadan genel haciz yoluyla takip yapabilir.
• Faiz ve yıllık taksitler: İpotekle güvence altına alınmış faizler ile yıllık taksitler (annüite) için alacaklı, rehne başvurmadan haciz yoluyla, borçlu iflasa tabiyse iflas yoluyla da takip yapabilir (İİK m. 45).

Takibin şartları

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilmesi için iki temel şart aranır:

• Geçerli bir rehin hakkı: İpotek resmi şekilde kurulmuş ve tapuya tescil edilmiş olmalıdır. Terkin edilmiş, süresi dolmuş veya başka bir nedenle sona ermiş bir ipotek için takip yapılamaz. Taşınır rehninde de rehin hakkının kanuna uygun kurulmuş olması gerekir.
• Muaccel bir alacak: Alacak doğmuş ve muaccel olmalıdır. Şarta bağlıysa şart gerçekleşmeli, vadeye bağlıysa vade gelmelidir. Kredi ve cari hesap ilişkilerinde muacceliyet çoğunlukla hesabın kat edilmesi ve borçluya noter aracılığıyla ihtar gönderilmesiyle sağlanır.

İlamsız ve ilamlı takip yolları

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip, alacaklının elindeki belgeye göre ödeme emriyle (ilamsız) veya icra emriyle (ilamlı) başlar. Hangi yolun seçildiği, borçlunun savunma imkanlarını ve sürelerini doğrudan etkiler.

İlamsız takip

Alacaklının elinde ipotek hakkını gösteren resmi senet veya tapu kaydı dışında bir ilam ya da ilam niteliğinde belge yoksa ilamsız takip yapılır. Takip talebine tapu kaydı ve ipotek akit tablosu eklenir. Ödeme emri borçluya ve taşınmaz üçüncü kişiye aitse rehin veren üçüncü kişiye ayrı ayrı gönderilir. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa alacaklı satış isteyebilir. Üst sınır ipoteğiyle güvence altına alınan gelecekteki alacaklarda da ilamsız takip mümkündür.

İlamlı takip

Şu hallerde alacaklı doğrudan icra emri gönderilmesini isteyebilir:

• İlam veya ilam niteliğinde belge: Alacak veya ipotek hakkı bir mahkeme ilamına, noter senedine veya ilam niteliğindeki başka bir belgeye dayanıyorsa.
• Borç ikrarı içeren akit tablosu: İpotek akit tablosu kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa ve alacak muaccelse. Anapara ipoteklerinde sık görülür.
• Kredi kurumları: İpotek bir kredi veya cari hesap ilişkisinin teminatıysa ve hesabın kesildiğini veya kredinin muaccel kılındığını gösteren hesap özeti ya da ödeme ihtarı noter aracılığıyla sözleşmedeki adrese gönderilmişse (İİK m. 150/ı).

İlamlı takipte borçlunun genel anlamda itiraz hakkı yoktur. Borçlu, icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını ister. Bu talepte İİK m. 33’teki kurallar uygulanır: borcun ödendiği, ertelendiği veya zamanaşımına uğradığı belgeyle ispat edilmelidir. Talep reddedilir ve borçlu istinafa başvurursa, satışın durması için takip konusu alacağın %15’i oranında teminat yatırması gerekir; konut finansmanı ve TOKİ alacaklarında bu oran %30’dur (İİK m. 149/a). Teminat ve icranın durdurulması konusunun genel çerçevesini tehiri icra yazımızda anlattık.

Takip talebi, yetki ve tebligat

Takip talebinde İİK m. 58’deki genel bilgilere ek olarak rehne ilişkin bilgiler bulunmalıdır:

• Taraflar: Alacaklı ve varsa temsilcisi ile borçlunun adı, soyadı ve adresi.
• Alacak: Alacağın dayanağı, miktarı, vade ve temerrüt tarihi, faiz türü ve oranı.
• Rehin: Rehin türü (taşınır rehni, anapara veya üst sınır ipoteği), rehin konusu malın niteliği ve bulunduğu yer.
• Takip yolu: İlamlı mı ilamsız mı olduğu.
• Üçüncü kişiler: Rehni üçüncü kişi vermişse veya rehinli mal sonradan başkasına geçmişse bu kişinin adı; rehinli mal üzerinde sonraki derecelerde rehin hakkı bulunanlar.

İlamsız takipte tapu kaydı ve ipotek akit tablosu, varsa kredi sözleşmesi ve hesap kat ihtarı; ilamlı takipte ilam veya ilam niteliğindeki belge ile tapu kaydı eklenir.

Yetkili icra dairesi

Uygulamada ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde yapılması esas alınır. Taşınmaz başka bir yerdeyse satış işlemleri o yer icra dairesine talimat yoluyla yaptırılır. Yetki itirazı ödeme emrine itiraz süresi içinde ileri sürülmelidir.

Tapu şerhi ve kiracılar

Takip, tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmaz siciline şerh edilir. Şerhten sonra taşınmazı edinen kişilere ayrıca ödeme veya icra emri tebliğ edilmez (İİK m. 150/c). Taşınmaz kiradaysa kiracıya bildirim yapılır ve kira bedellerinin icra dairesine ödenmesi istenir (İİK m. 150/b). Ayrıca İİK m. 148/a uyarınca ipotek alacaklısı, borçlu ve rehin veren tapu müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirir; adres değişikliği bildirilmezse eski adrese yapılan tebligat geçerli sayılır.

Rehin veren üçüncü kişi ve sonraki malik

Uygulamada ipotek çoğu zaman borçlu dışındaki bir kişinin taşınmazı üzerinde kurulur. Örneğin bir şirketin kredisi için ortağın evi ipotek edilir. Bu durumda rehin veren üçüncü kişi, takipte borçlu gibi yer alır: kendisine ayrıca ödeme veya icra emri gönderilir ve o da itiraz edebilir ya da icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Ancak sorumluluğu rehinli taşınmazla sınırlıdır; borç için diğer malvarlığına başvurulamaz. Taşınmaz ipotek kurulduktan sonra başkasına satılmışsa yeni malik de takibe dahil edilir ve ona da emir gönderilir. Takip tapuya şerh edildikten sonra taşınmazı edinen kişiye ayrıca tebligat yapılmaz; bu kişi takibi kaldığı yerden devralmış sayılır.

Rehnin kapsamı

İpotek, kural olarak asıl alacağı, takip giderlerini ve temerrüt faizini güvence altına alır. Anapara ipoteğinde faiz ve giderler, kanunda öngörülen sınırlar içinde ipotek kapsamındadır. Üst sınır ipoteğinde ise alacaklı, ipotek bakımından tapuda yazılı en yüksek tutarı aşan bir miktarı rehin bedelinden öncelikle alamaz. Limiti aşan kısım için alacaklı, rehin açığı belgesiyle veya ayrı bir takiple genel haciz yoluna başvurur. Rehin, taşınmazın bütünleyici parçalarını ve eklentilerini de kapsar; takip başladıktan sonra taşınmazdan elde edilen kira gelirleri de rehin kapsamına girer.

Borçlunun itirazı ve alacaklının yolları

İlamsız takipte borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilir. İtiraz üç yönde yapılabilir: yalnızca alacağa, yalnızca rehin hakkına veya her ikisine birden. Hangi yöne itiraz edildiği sonuçları değiştirir: yalnızca rehin hakkına itiraz edilirse alacak kabul edilmiş sayılır; yalnızca alacağa itiraz edilirse rehin hakkı kabul edilmiş sayılır. Hiç itiraz edilmezse alacak ve rehin hakkı takip bakımından kesinleşir.

İtirazın ardından alacaklının yolları genel ilamsız takiptekine benzer:

• İtirazın kaldırılması: Alacaklının elinde İİK m. 68’de sayılan belgelerden biri varsa (noterce onaylanmış veya imzası ikrar edilmiş borç ikrarı içeren senet, resmi belge, banka kredi belgeleri ve süresinde itiraz edilmemiş hesap özetleri gibi), itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ayrıntılar için itirazın kesin kaldırılması yazımıza bakabilirsiniz.
• İtirazın iptali: Böyle bir belge yoksa alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 1 yıl içinde genel mahkemede itirazın iptali davası açabilir. Ticari uyuşmazlıklarda davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ayrıntılar itirazın iptali davası yazımızda.

Rehin hakkının hukuka aykırı biçimde kurulduğunu düşünen taşınmaz maliki, genel mahkemede ipoteğin kaldırılması (fekki) davası açabilir. Bu dava takibi kendiliğinden durdurmaz.

Satış süreci

Satış isteme süresi

Takip kesinleştikten sonra alacaklı satış talebinde bulunur. Bu talep, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren taşınır rehninde 6 ay, taşınmaz rehninde (ipotek) 1 yıl içinde yapılmalıdır (İİK m. 150/e). Gemilerde süre 3 aydır. İtirazın kaldırılması veya iptali için geçen süre bu hesaba katılmaz. Satış süresinde istenmez veya talep geri alınıp süresi içinde yenilenmezse takip düşer. Genel haciz yolundaki “dosyanın işlemden kaldırılması” sonucundan farklı olarak burada takip tamamen sona erer. Ancak rehin hakkı bundan etkilenmez; alacaklı yeniden takip başlatabilir.

Kıymet takdiri

Satış hazırlıkları takip kesinleşmeden başlar. İcra dairesi tapu kaydını ve imar durumunu getirtir, bilirkişiye kıymet takdiri yaptırır (İİK m. 150/d). Rapor borçluya, rehin veren üçüncü kişiye ve diğer ilgililere tebliğ edilir. Kıymet takdirine karşı tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla başvurulabilir (İİK m. 128/a). Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmeden yeniden kıymet takdiri yapılmaz.

İhale

Satış, elektronik satış portalı üzerinden açık artırmayla yapılır. İhale ilanı en az 15 gün önce yayımlanır. Malın ihale edilebilmesi için teklifin muhammen kıymetin %50’sini bulması ve satış isteyen alacaklının alacağına göre rüçhanlı alacaklar ile satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. İlk artırmada bu şartları karşılayan teklif çıkmazsa ikinci artırmaya geçilir. Satış isteyen alacaklı alacağı oranında teminattan muaftır; 7589 sayılı Kanunla Hazine de teminattan tamamen muaf tutuldu ve ilanı 31.07.2026’dan sonra yapılan artırmalarda ihale bedelini yatırmayan alıcıya teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası öngörüldü. İhale aşamalarını icra yoluyla satış ve ihale süreci yazımızda ayrıntılı anlattık.

Satıştan önce borçlu ne yapabilir?

Takip ilerlerken borçlu veya rehin veren malik, satış tarihine kadar her zaman takip borcunu faiz ve giderleriyle birlikte ödeyerek satışı önleyebilir. Ödeme yapıldığında takip dosyası kapanır ve ipotek alacaklısı ipoteğin terkini için tapuya muvafakat vermekle yükümlü olur. Bankalarla yapılan yeniden yapılandırma görüşmeleri takibi kendiliğinden durdurmaz; anlaşma sağlanırsa bunun yazılı olarak icra dosyasına bildirilmesi ve takibin durdurulması gerekir. Ödeme ve dosya kapama konusunu icra borcunun ödenmesi yazımızda anlattık.

Satış bedelinin paylaştırılması ve rehin açığı

Satış bedeli İİK m. 138 ve devamındaki hükümlere göre paylaştırılır. Tapuda birinci derecedeki ipotek, ikinci ve üçüncü derecelere göre önceliklidir. Paylaştırma sırası kabaca şöyledir:

1. GiderlerÖnce satış ve paylaştırma giderleri ile kanunen öncelikli kalemler ödenir.
2. Rehinli alacaklılarRehin alacaklıları, tapudaki derece sırasına göre alacaklarını alır.
3. Haciz alacaklılarıArtan olursa taşınmaz üzerine haciz koyduran alacaklılara haciz sırasına göre ödeme yapılır.
4. Borçlu veya malikSon olarak kalan para borçluya veya rehin veren malike iade edilir.

Birden fazla alacaklı varsa icra müdürlüğü sıra cetveli düzenler. Sıra cetveline karşı tebliğden itibaren 7 gün içinde, itiraz yalnızca sıraya ilişkinse icra mahkemesinde şikayet, alacağın esasına veya miktarına ilişkinse genel mahkemede sıra cetveline itiraz davası yoluna gidilebilir. Ayrıntılar için sıra cetveli ve sıra cetveline itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

Rehin açığı belgesi

• Geçici rehin açığı belgesi: Kesinleşen kıymet takdirine göre rehinli malın alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa alacaklının talebi üzerine verilir. Bu belgeyle alacaklı, satışı beklemeden borçlunun diğer mallarının haczini isteyebilir (İİK m. 150/f).
• Kesin rehin açığı belgesi: Rehinli mal satılamazsa veya satış bedeli alacağı karşılamazsa verilir ve borç ikrarı niteliğinde senet sayılır. Alacaklı belgeyi aldıktan sonra 1 yıl içinde haciz yoluyla takibe devam etmek isterse yeniden ödeme veya icra emri gönderilmesi gerekmez (İİK m. 152).

Sık yapılan hatalar

• Rehinli alacak için önce genel haciz yoluyla takip başlatmak ve takibin şikayetle iptal edilmesine yol açmak.
• Ödeme emrine itirazda yalnızca borca itiraz edip rehin hakkını kabul etmiş sayılmak (veya tersi).
• İcra emrine karşı icra dairesine itiraz dilekçesi vermek; doğru yol icra mahkemesinde icranın geri bırakılmasıdır.
• Satış isteme süresini kaçırıp takibin düşmesine neden olmak.
• Kredi alacaklarında hesap kat ihtarını sözleşmedeki adrese noter aracılığıyla göndermemek.
• Tapudaki adres değişikliğini bildirmeyip tebligatların eski adrese yapılmasıyla süreleri kaçırmak.
• Kıymet takdiri raporuna karşı 7 günlük şikayet süresini geçirmek.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

İcra ve İflas Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla