Acele kamulaştırma, kamulaştırmanın olağan aşamalarının tamamlanmasını beklemeden idarenin bir taşınmaza hızla el koymasını sağlayan istisnai bir yöntemdir. Olağan kamulaştırmada idare taşınmazı ancak bedel kesinleşip tescil yapıldıktan sonra kullanabilirken, acele kamulaştırmada bedel mahkemece belirlenip bankaya yatırıldığı anda el koyma mümkün olur. Malik bakımından sonuçları ağır olduğundan bu yöntem ancak gerçek ve somut bir ivedilik halinde kullanılabilir.
Uygulamada acele kamulaştırma kararları, enerji, maden, ulaşım ve kentsel dönüşüm projelerinde sıkça alınmaktadır. Bu yazıda acele kamulaştırmanın hangi hallerde yapılabileceğini, el koyma sürecini, hangi işleme karşı hangi mahkemede dava açılacağını, ivedi yargılama usulünü, dava süresinin başlangıcını ve iptal sebeplerini ele alıyoruz.
- Kararı kim verir?
- Kural olarak Cumhurbaşkanı; karar Resmi Gazete’de yayımlanır (2942 m. 27).
- Hangi mahkeme?
- Cumhurbaşkanı kararına karşı ilk derece mahkemesi olarak Danıştay; idarenin kamulaştırma işlemine karşı taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi.
- Dava süresi?
- 30 gün. Acele kamulaştırma işlemleri ivedi yargılama usulüne tabidir (İYUK m. 20/A).
- El koyma kararına itiraz?
- Kanunda el koyma kararına karşı ayrı bir kanun yolu düzenlenmemiştir; değer itirazları sonraki bedel tespiti ve tescil davasında ileri sürülür.
Acele kamulaştırma nedir, hangi hallerde yapılır?
Acele kamulaştırmanın dayanağı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesidir. Bu maddeye göre acele kamulaştırma üç halde yapılabilir:
- Yurt savunması: 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına dayanan kamulaştırmalar.
- Cumhurbaşkanınca aciliyet kararı: Aciliyetine Cumhurbaşkanınca karar verilecek haller. Uygulamadaki acele kamulaştırmaların büyük çoğunluğu bu kapsamdadır.
- Özel kanunlar: Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar. Afet, enerji ve kentsel dönüşüm mevzuatında bu yönde hükümler bulunur.
Bu hallerde idare, kıymet takdiri dışındaki işlemleri sonradan tamamlamak üzere taşınmaza el koyabilir. Olağan kamulaştırmada zorunlu olan satın alma usulü ve uzlaşma görüşmesi el koymadan önce yapılmaz; bu işlemler el koymadan sonra yürütülür. Olağan kamulaştırma sürecinin genel çerçevesini kamulaştırma işlemine itiraz ve iptal davası yazımızda anlattık.
Acele kamulaştırma da Anayasa’nın 46. maddesindeki güvencelere tabidir. Kamu yararının bulunması ve taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesi şartları bu yöntemde de geçerlidir; değişen yalnızca işlemlerin sırası ve hızıdır. Anayasa Mahkemesi de kamulaştırmanın tamamlanmadığı veya usulüne uygun yürütülmediği durumlarda mülkiyet hakkı güvencelerinin aynen uygulanacağını vurgulamaktadır. Bu nedenle idarenin acele kamulaştırma yetkisi, malikin bedel ve yargısal denetim haklarını ortadan kaldırmaz.
Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan Cumhurbaşkanı kararları da İYUK’un 20/A maddesine göre ivedi yargılama usulüne tabidir. Kentsel dönüşüm projelerinde acele kamulaştırma ile riskli alan kararları çoğu zaman birlikte uygulandığından, her iki işlemin ayrı ayrı dava konusu yapılması gerekebilir.
Acele kamulaştırma bir kolaylık aracı olarak kullanılamaz. Danıştay içtihatlarında, idarenin aciliyeti somut gerekçelerle ortaya koyması gerektiği, aciliyetin genel ve soyut ifadelerle yetinilerek gösterilemeyeceği kabul edilmektedir. Somut bir ivedilik bulunmadan alınan karar, mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale olarak iptal edilebilir.
Olağan kamulaştırmadan farkları
| Konu | Olağan kamulaştırma | Acele kamulaştırma |
|---|---|---|
| Kararı veren | Kamulaştırmayı yapan idare (kamu yararı kararı ve onay) | Ayrıca Cumhurbaşkanı kararı |
| Satın alma usulü | El koymadan önce zorunlu | El koymadan sonra |
| Taşınmazın kullanılması | Bedel kesinleşip tescil yapıldıktan sonra | Mahkemece belirlenen bedel bankaya yatırılınca |
| Bedelin niteliği | Kesin bedel | Geçici değer tespiti; asıl bedel sonradan belirlenir |
| İptal davasında usul | Olağan usul | İvedi yargılama usulü (İYUK m. 20/A) |
El koyma süreci nasıl işler?
- İdarenin başvurusuCumhurbaşkanı kararından sonra idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak taşınmazın değerinin tespitini ve el koyma kararı verilmesini ister.
- Değer tespitiMahkeme, bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder. Kanun bu işin yedi gün içinde sonuçlandırılmasını öngörür. Bu aşamadaki inceleme hızlı yapıldığından değer çoğu zaman gerçeğin altında kalabilir.
- Bedelin yatırılmasıTespit edilen değer, idarece malik adına bankaya yatırılır. Bedel yatırılmadan el koyma kararı verilemez.
- El koyma kararıBedelin yatırıldığı belgelendikten sonra mahkeme el koyma kararı verir. Karar tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmaz idarenin kullanımına geçer.
- Olağan süreçEl koymadan sonra idare kıymet takdiri ve uzlaşma görüşmesi yapar. Anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açılır; kesin bedel bu davada belirlenir ve el koyma aşamasında yatırılan tutar bu bedelden mahsup edilir.
El koyma kararı mülkiyeti devretmez; malikin mülkiyeti tescile kadar devam eder, ancak kullanım ve tasarruf imkanı fiilen ortadan kalkar. Kanun, el koyma kararına karşı ayrı bir kanun yolu düzenlememiştir. Yargıtay uygulamasında bu karar, infazı için kesinleşmesi gerekmeyen ihtiyati tedbir niteliğinde bir karar olarak görülmektedir. Bu nedenle değer tespitine yönelik itirazların asıl yeri sonradan açılan bedel tespiti ve tescil davasıdır.
El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı tapu kütüğüne şerh edilir (2942 m. 27/2). Anayasa Mahkemesi bu şerhi Anayasa’ya aykırı bulmamıştır (AYM 05.11.2024, 2024/79 E., 2024/182 K.). Aynı kararda, Kanun’da bir süre öngörülmemekle birlikte idarenin bedel tespiti ve tescil davasını uygulamada makul süre olarak kabul edilen altı ay içinde açması gerektiği, bu süreden sonraki el koymanın hukuka aykırı bir el atmaya dönüşeceği belirtilmiştir.
Malikin bankaya yatırılan bedeli çekmesi, bedeli kabul ettiği veya fazlaya ilişkin haklarından vazgeçtiği anlamına gelmez. Yine de bedeli çekerken fazlaya ilişkin haklarınızı saklı tuttuğunuzu yazılı olarak belirtmeniz önerilir.
Hangi işleme karşı hangi mahkemede dava açılır?
Acele kamulaştırmada birden fazla işlem vardır ve her birinin yargısal denetimi farklı mercilerde yapılır. Bu katmanları doğru ayırmak, davanın usulden reddedilmemesi için şarttır.
Uygulamada Cumhurbaşkanı kararı ile idarenin kamulaştırma işlemine birlikte itiraz edilmek istendiğinde, hangi işlemin hangi mercie götürüleceği konusunda görev ve yetki kuralları belirleyici olur. Danıştay’ın ilk derece görev alanı ile idare mahkemelerinin yetki kuralları için idari yargıda görevli ve yetkili mahkeme yazımıza bakabilirsiniz.
İvedi yargılama usulü
İYUK’un 20/A maddesi, acele kamulaştırma işlemlerinden doğan uyuşmazlıkları ivedi yargılama usulüne tabi tutar. Bu usulde davalar olağan davalardan çok daha hızlı ilerler ve bazı güvenceler daraltılmıştır:
- Dava süresi: 30 gündür.
- Üst makama başvuru: İYUK m. 11 uygulanmaz. İdareye başvurmak dava açma süresini durdurmaz.
- İlk inceleme ve savunma: İlk inceleme yedi gün içinde yapılır; savunma süresi tebliğden itibaren 15 gündür ve bir defaya mahsus 15 gün uzatılabilir.
- Yürütmenin durdurulması: Yürütmenin durdurulması istemi hakkında verilen kararlara itiraz edilemez.
- Karar süresi: Dosya tamamlandıktan itibaren bir ay içinde karar verilir.
- Kanun yolu: Nihai kararlara karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde temyiz yoluna başvurulabilir.
İvedi yargılamanın bütün ayrıntılarını idari yargıda ivedi yargılama usulü yazımızda bulabilirsiniz. Bu usulde yürütmenin durdurulması isteminin reddine itiraz imkanı bulunmadığından, talebin ilk dilekçede güçlü biçimde gerekçelendirilmesi gerekir.
Dava süresi ne zaman başlar?
Cumhurbaşkanı acele kamulaştırma kararları Resmi Gazete’de yayımlanır. Ancak bu kararlar çoğu zaman yalnızca proje alanını veya ilgili il ve ilçeyi gösterir; taşınmaz maliklerini tek tek saymaz. Danıştay içtihatlarında, kişileri doğrudan etkileyen bu tür kararlarda Resmi Gazete’de yayımın kişisel tebliğ yerine geçmeyeceği; dava süresinin, kararın ilgiliye yazılı bildiriminden veya kararın varlığını ve içeriğini öğrendiği tarihten başlayacağı kabul edilmektedir.
İdarenin kamulaştırma işlemine karşı açılacak davada ise 2942 sayılı Kanun’un 14. maddesindeki kural uygulanır: süre, asliye hukuk mahkemesinin tebligatından veya ilan tarihinden itibaren 30 gündür.
Bedel tespiti ve tescil davasında size gönderilen davetiyede, bu 30 günlük süre içinde idari yargıda iptal davası açtığınızı asliye hukuk mahkemesine belgelemeniz istenir; belgelemezseniz kamulaştırma işlemi kesinleşir (2942 m. 10/3-f). Bu bentte ayrıca yürütmenin durdurulması kararı alındığının da belgelenmesi aranıyordu; Anayasa Mahkemesi bu ibareyi iptal etmiştir (AYM 10.07.2025, 2025/148 E., 2025/141 K., RG 01.12.2025). Bugün dava açıldığının süresinde belgelenmesi yeterlidir.
Danıştay’a açılacak dava için Ankara’ya gitmeniz gerekmez. İYUK’un 4. maddesi uyarınca dava dilekçesi, bulunduğunuz yerdeki idare veya vergi mahkemesine ya da UYAP üzerinden elektronik ortamda verilebilir; dilekçenin bu mercilere verildiği tarih dava açma tarihi sayılır. Süre baskısı altında bu imkan önemli bir kolaylık sağlar.
Süre tartışmasına güvenmeyin. Sürenin hangi tarihten başladığı davada tartışma konusu olabilir. Taşınmazınızın kamulaştırma alanında kaldığını öğrendiğiniz an, ilk tebligatı beklemeden ve en geç 30 gün içinde dava açmak en güvenli yoldur.
İptal sebepleri
Acele kamulaştırma kararları ve buna dayanan işlemler, diğer idari işlemler gibi yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönünden denetlenir. Uygulamada en sık ileri sürülen iptal sebepleri şunlardır:
- Somut aciliyetin bulunmaması: Kararın gerekçesinde aciliyetin hangi somut olgulara dayandığının gösterilmemesi; projenin yıllardır başlamamış olması veya planlama aşamasında bulunması.
- Proje ve planın yokluğu: Kamulaştırmanın dayandığı onaylı bir proje, imar planı veya gerekli izinler bulunmadan karar alınması. Basına yansıyan örneklerde Danıştay’ın bazı acele kamulaştırma kararlarında yürütmenin durdurulmasına karar verdiği görülmektedir; somut bir projenin bulunup bulunmadığı bu davalarda belirleyici bir tartışma konusudur.
- Kamu yararının bulunmaması: Kamulaştırmanın kamu yararı yerine özel bir işletmenin ihtiyacına hizmet etmesi veya kamu yararı kararının hukuka aykırı olması.
- Ölçülülük: Proje için gerekli olandan geniş bir alanın kamulaştırılması veya daha hafif bir müdahaleyle amaca ulaşılabilecekken mülkiyetin alınması.
- Çevresel izinler: Enerji ve maden projelerinde çevresel etki değerlendirmesi gibi zorunlu izinlerin bulunmaması veya iptal edilmiş olması.
Dayanak izinlerden birinin, örneğin ÇED kararının yargı kararıyla iptal edilmesi, acele kamulaştırma kararının sebep unsurunu doğrudan etkiler. Bu tür bir iptal kararı varsa, acele kamulaştırmaya karşı açılan davada ve el koyma davasına bakan asliye hukuk mahkemesinde mutlaka ileri sürülmelidir.
El koyma sonrası haklar ve tazminat
El koyma kararıyla taşınmaz idarenin kullanımına geçtiğinde, üzerindeki yapılar, ağaçlar, ekili ürünler ve kiracılar da bu süreçten etkilenir. Taşınmazı kullananlara tahliye için süre verilir; süre sonunda tahliye icra yoluyla yapılabilir. Bu aşamada malik ve kullanıcıların uğradığı kayıpların karşılanması, esas olarak kesin bedelin belirleneceği bedel tespiti ve tescil davasında ele alınır.
- Yapı ve müştemilat: Taşınmaz üzerindeki yapıların, kuyuların, duvarların ve diğer tesislerin değeri bedele dahil edilmelidir. Keşifte bunların eksiksiz tespit edilmesi için fotoğraf ve belgeleri önceden hazırlayın.
- Ağaç ve ürünler: Meyve ağaçlarının yaşı, verimi ve ekili ürünlerin değeri bilirkişi raporunda ayrıca gösterilmelidir.
- Kısmen el koyma: Taşınmazın yalnızca bir kısmına el konulmuşsa, kalan kısmın değer kaybı da bedele yansıtılmalıdır.
- Gecikme: İdare el koyduktan sonra bedel tespiti ve tescil davasını uygulamada makul kabul edilen altı ay içinde açmazsa, malikin kamulaştırmasız el atma hükümlerine göre bedel isteme imkanı gündeme gelebilir.
Bedel tespiti ve tescil davasında Kanun, tescil hükmünün kesin olduğunu ve yalnızca bedele ilişkin istinaf ve temyiz yolunun açık bulunduğunu öngörür (2942 m. 10/8). Anayasa Mahkemesi bu kesinlik kuralını iptal etmiştir; iptal 21.02.2027’de yürürlüğe girecektir (AYM 12.02.2026, 2025/190 E., 2026/38 K.). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu davada tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin talep aranmaksızın işletileceğini kabul etmiştir (HGK 08.04.2026, 2025/114 E., 2026/226 K.).
Acele kamulaştırma kararı veya kamulaştırma işlemi yargı kararıyla iptal edilirse, el koyma döneminde taşınmazın kullanılamamasından doğan zararlar ile taşınmazda meydana gelen değişikliklerden doğan zararlar için idareye karşı tam yargı davası açılabilir. İptal kararının tebliğinden sonra izlenecek yol ve süre için idari işlemin iptali sonrası tam yargı davası yazımıza bakabilirsiniz. Taşınmaz geri alınamayacak ölçüde değiştirilmişse, mülkiyetin iadesi yerine bedel ve tazminat talepleri ön plana çıkar.
Başvuru ve dava yolu
- Kararı ve kapsamı tespit edinResmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı kararını, ekindeki haritayı veya parsel listesini inceleyin ve taşınmazınızın kapsamda olup olmadığını belgeleyin.
- Tebligat ve öğrenme tarihini kayıt altına alınİdareden veya mahkemeden gelen her yazının tebliğ tarihini saklayın. Kararı başka bir yoldan öğrendiyseniz bu tarihi gösteren belgeleri koruyun.
- Doğru mercileri belirleyinCumhurbaşkanı kararına karşı Danıştay’da, idarenin kamulaştırma işlemine karşı taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde dava açın. Her iki davayı da 30 günlük süre içinde açmaya özen gösterin.
- Yürütmenin durdurulmasını isteyinEl koyma gerçekleştikten sonra taşınmaz üzerinde inşaat, kazı veya yıkım başlayabilir ve zarar geri dönülmez hale gelebilir. Yürütmenin durdurulması talebini somut zarar unsurlarıyla destekleyin; şartlar için yürütmenin durdurulması yazımıza bakabilirsiniz.
- Belgeleri ekleyinTapu kaydı, Resmi Gazete’deki karar ve eki, mahkemeden gelen tebligatlar, imar durumu, taşınmazın fotoğrafları, ÇED veya diğer izinlere ilişkin bilgiler ve varsa dayanak izinleri iptal eden yargı kararları dilekçeye eklenmelidir.
- Bedel davasını takip edinEl koyma aşamasındaki değer tespiti geçicidir. Sonradan açılan bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi raporuna itiraz edin ve emsal satışları sunun.
Sık yapılan hatalar
- Cumhurbaşkanı kararına karşı idare mahkemesinde, idarenin kamulaştırma işlemine karşı Danıştay’da dava açmak.
- İdareye başvurunun dava süresini durduracağını sanmak; ivedi yargılamada İYUK m. 11 uygulanmaz.
- Resmi Gazete’de yayımlanan kararı görmezden gelip kişisel tebligatı beklemek.
- Değer itirazlarını el koyma kararına karşı kanun yolu arayışına bağlamak ve bedel tespiti ve tescil davasına taşımamak.
- Yatırılan bedeli çekerken fazlaya ilişkin hakların saklı tutulduğunu belirtmemek.
- Yürütmenin durdurulması talebini genel ifadelerle yazmak ve somut zararı göstermemek.
İdarenin hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza fiilen el koyması veya imar planıyla kullanımı kısıtlaması ise farklı bir uyuşmazlık türüdür. Bu durumdaki dava yolları kamulaştırmasız hukuki el atma yazımızda yer alıyor.
Sık sorulan sorular
Acele kamulaştırma kararına karşı nerede dava açılır?
Cumhurbaşkanı tarafından alınan acele kamulaştırma kararına karşı Danıştay’da ilk derece mahkemesi sıfatıyla dava açılır. Kamulaştırmayı yapan idarenin işlemlerine karşı ise taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesine başvurulur.
Acele kamulaştırmada dava açma süresi ne kadar?
30 gündür. Acele kamulaştırma işlemleri ivedi yargılama usulüne tabidir ve idareye başvuru bu süreyi durdurmaz. Süre, kararın size bildirildiği veya kararı öğrendiğiniz tarihten başlar.
El koyma kararına itiraz edebilir miyim?
Kanunda el koyma kararına karşı ayrı bir kanun yolu düzenlenmemiştir; karar, kesinleşmesi beklenmeden uygulanır. Değere ilişkin itirazlarınızı sonradan açılacak bedel tespiti ve tescil davasında ileri sürersiniz.
Bankaya yatırılan parayı çekersem haklarımı kaybeder miyim?
Hayır. Bedelin çekilmesi bedeli kabul ettiğiniz anlamına gelmez. Yine de çekim sırasında fazlaya ilişkin haklarınızı saklı tuttuğunuzu yazılı olarak belirtmeniz önerilir.
Dava açmak el koymayı durdurur mu?
Kendiliğinden durdurmaz. El koymanın ve uygulamanın durması için Danıştay’dan veya idare mahkemesinden yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir. İvedi yargılamada bu karara itiraz edilemediğinden talep ilk dilekçede iyi gerekçelendirilmelidir.
Acele kamulaştırmada bedel nasıl belirlenir?
El koyma aşamasında mahkeme bilirkişi aracılığıyla geçici bir değer tespit eder. Kesin bedel, el koymadan sonra yapılan uzlaşma görüşmesinde veya anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davasında belirlenir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla