Kira Sözleşmesinde Depozito: Şartları, İadesi

Depozito (güvence bedeli), kiraya verenin kira süresince ve kiralananın geri verilmesi sırasında doğabilecek alacaklarını güvence altına almak için kiracıdan alınan bir teminattır. Uyuşmazlıklar çoğunlukla üç noktada çıkar: ne kadar depozito alınabileceği, paranın nasıl saklanacağı ve sözleşme bitince ne zaman, hangi kesintilerle iade edileceği.

Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitoya ilişkin kanuni sınırı, bankada muhafaza kuralını, iade şartlarını, kesinti yapılabilecek ve yapılamayacak kalemleri ve depozito iade edilmediğinde kiracının izleyeceği yolu örneklerle anlatıyoruz. Ev sahibinin hangi durumda depozitoyu alıkoyabileceğini de ayrıca ele alıyoruz.

Kısaca

En fazla ne kadar?: Konut ve çatılı işyerinde güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342/1). Aşan kısım geçersizdir ve geri istenebilir.
Nerede saklanır?: Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak bankaya depo edilir.
Ne zaman iade edilir?: Sözleşme sona erip kiralanan teslim edildikten sonra, kiraya verenin kira, gider veya hasar alacağı yoksa tamamı iade edilir. Olağan kullanımdan doğan yıpranma için kesinti yapılamaz.
İade edilmezse?: İhtarname, icra takibi veya arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinde alacak davası.

Depozito nedir, ne işe yarar?

Depozito, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması veya kiralanana zarar vermesi ihtimaline karşı verilen bir teminattır. Kiraya veren için bir gelir kalemi değildir; kiracı yükümlülüklerini yerine getirmişse sözleşme sonunda aynen iade edilir. Yargıtay da güvencenin, kira sözleşmesinin başında kiracı tarafından kiraya verene teslim edildiğini ve kiracının kiralanana verdiği zararların teminatını oluşturduğunu vurgular (Yargıtay 3. HD 30.04.2019, 2019/637 E., 2019/3984 K.).

Depozito kira sözleşmesinin zorunlu bir unsuru sayılmaz. Kanun güvence verme borcunu kendisi öngörmez; ancak taraflar sözleşmeyle kararlaştırırsa doğar. Depozito istemeyen bir ev sahibiyle yapılan sözleşme de geçerlidir.

Depozitoyu iki benzer kavramdan ayırmak gerekir:

Kira bedeli: Kiralananın kullanılmasının karşılığıdır ve her dönem kiraya verenin olur. Depozito ise bir teminattır ve borç yoksa kiracıya geri döner. Sözleşme sürerken kiracı, “son ayların kirasını depozitodan düşün” diyerek tek taraflı mahsup yapamaz; hesaplaşma sözleşme sona erdiğinde yapılır.
Cezai şart: Cezai şart, bir ihlal halinde zarar ispatlanmasa bile ödenmesi önceden kabul edilen bir bedeldir. Depozitodan ise ancak gerçekleşen ve ispatlanan alacak kadar kesinti yapılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine cezai şart zaten geçersizdir; ayrıntılar için kiracı aleyhine cezai şart yasağı yazımıza bakabilirsiniz.

TBK m. 342’deki sınırlamalar konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, açık otopark veya geçici kullanım için altı ay ya da daha kısa süreyle kiralanan yazlık gibi yerlerde depozitonun miktarı ve saklanma şekli tarafların anlaşmasına bırakılmıştır. Kiracısı tacir olan işyeri kiralarında bu hükmün uygulanması 01.07.2020’ye kadar ertelenmişti; bu tarihten sonra tacir kiracılar için de geçerlidir.

Üç aylık kira sınırı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342/1). Hüküm emredicidir; kiracının fazlasını kabul etmiş olması sonucu değiştirmez.

Örnek hesap

Aylık kira 20.000 TL ise alınabilecek en yüksek depozito 60.000 TL‘dir. Ev sahibi 100.000 TL almışsa aşan 40.000 TL’lik kısım geçersizdir; kiracı bu tutarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Kira sözleşmesinin kendisi ve 60.000 TL’lik güvence geçerliliğini korur.

Sınırın dolanılması da sonuç vermez. Ev sahibi “depozito”, “teminat”, “hasar bedeli” ve “aidat güvencesi” gibi farklı adlarla birden fazla güvence alıyorsa, değerlendirme adlara göre yapılmaz; hepsinin toplamına ve gerçek niteliğine bakılır. Toplam üç aylık kirayı aşıyorsa aşan kısım geçersizdir. Kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği için (TBK m. 346), geri verilmeyecek “anahtar parası” veya “hava parası” gibi ödemeler de geçerli değildir.

Sınır, güvencenin verildiği tarihteki kira bedeline göre hesaplanır. Kira yıllar içinde arttığında depozitonun da artırılacağına dair kanunda bir hüküm yoktur. Sözleşmede böyle bir artış kararlaştırılmamışsa ev sahibi kiracıdan ek depozito isteyemez; kiracının ek depozito vermemesi de tahliye sebebi oluşturmaz.

Depozito nasıl verilir ve nerede saklanır?

Güvence para veya kıymetli evrak (örneğin banka teminat mektubu) olarak verilebilir. Kanun, para olarak verilen güvencenin ev sahibinin cebine girmesini öngörmez. TBK m. 342/2’ye göre güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

TBK m. 342/2Bankanın iade şartlarıBanka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibine veya kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

TBK m. 342/3Üç ay kuralıKiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır.

Bu düzen her iki tarafı da korur: kiraya veren güvencenin varlığından emin olur, kiracı ise paranın faiz getirisini kaybetmez ve parasına ev sahibinin tek taraflı olarak dokunamayacağını bilir. Bankadaki hesapta biriken faiz ve getiri de güvencenin parçasıdır ve iade sırasında kiracıya verilir.

Uygulamada elden verilen depozito

Uygulamada depozito çoğunlukla elden veya ev sahibinin kendi hesabına havale yoluyla verilir. Bu durumda güvence geçersiz hale gelmez; ancak saklanma şekli kanuna uygun değildir. Ev sahibi bu parayı kendi parası gibi harcayamaz; yalnızca gerçek bir alacağını karşılamak için kullanabilir ve borç yoksa aynen iade eder. Depozitonun ödendiğini ispat edebilmek için ödemenin banka yoluyla ve “depozito” açıklamasıyla yapılması ya da sözleşmeye tutarın açıkça yazılması önemlidir.

İade şartları ve iade zamanı

Depozitonun iadesi kuraldır, kesinti istisnadır. Kiraya veren gerekçe göstermeden depozitoyu alıkoyamaz. İade için şu şartlar aranır:

Sözleşme sona ermiş olmalıSüre bitiminde kiracının bildirimi, tarafların anlaşması, fesih veya tahliye kararı ile. Sona erme tarihi hesaplaşmanın başlangıç noktasıdır.
Kiralanan teslim edilmiş olmalıTaşınmazın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslimi gerekir. Anahtar teslimi, kira ilişkisinin bittiğinin en önemli göstergesidir. Teslimin nasıl yapılacağı için kiracının anahtar teslimi yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının borcu olmamalıÖdenmemiş kira, aidat, yan gider veya kiralanana verilen zarar varsa bu alacaklar depozitodan düşülür, kalan iade edilir.

Teslim sırasında kiraya verenin önemli bir yükümlülüğü vardır. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Teslim alma sırasında olağan bir incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler için kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bunları belirlediğinde yine hemen yazılı bildirim yapmalıdır (TBK m. 335). Teslim günü fotoğraflı bir tutanak düzenlenmesi bu nedenle iki taraf için de önemlidir.

Kanunda depozitonun kaç gün içinde iade edileceğine dair kesin bir süre yoktur. Kiraya verenin kiralananı kontrol etmesi, son faturaları ve aidat dökümünü görmesi için makul bir süre tanınır; uygulamada bu süre birkaç haftayı geçmemelidir. Somut bir alacak gösterilmeden depozitonun aylarca bekletilmesi hukuka uygun değildir. Kiraya veren noter ihtarıyla iadeye davet edilip ödemezse temerrüde düşer ve bu tarihten itibaren kanuni faiz işler. Banka hesabındaki güvence için ise yukarıdaki üç ay kuralı uygulanır.

Hangi kalemler depozitodan düşülebilir?

Kesinti, gerçek ve ispatlanabilir bir alacağa dayanmalıdır. Varsayıma dayalı, henüz doğmamış veya tahmini giderler için depozito alıkonulamaz. Yargıtay da tahliyeden sonra kiraya verenin hasar, kira veya yan gider alacağı yoksa güvencenin kiracıya iade edilmesi gerektiğini, alacak varsa mahsup edilip edilmediğinin araştırılması gerektiğini kabul etmektedir.

Kalem	Depozitodan düşülebilir mi?	Dikkat edilecek nokta
Ödenmemiş kira	Evet	Borcun varlığı ve miktarı belli olmalı; tartışmalı ve kesinleşmemiş bir alacak tek başına alıkoyma gerekçesi olmaz
Ödenmemiş aidat ve yan giderler	Evet	Kiracının ödemekle yükümlü olduğu ve tutarı belli olan borçlar; son ayın tahmini gideri için kesinti yapılamaz
Kiracının kusuruyla oluşan hasar	Evet	Hasarın varlığı ve miktarı teslim tutanağı, fotoğraf, usta teklifi, ekspertiz veya bilirkişi raporuyla ispatlanmalı
Olağan kullanımdan doğan yıpranma	Hayır	Boyanın solması, zeminin aşınması, eşyanın doğal eskimesi kiracının sorumluluğunda değildir (TBK m. 334)
Boya ve badana	Duruma göre	Olağan kullanıma bağlı kirlenme için kural olarak hayır; sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa veya olağan kullanımı aşan bir kirlenme varsa evet
Cezai şart, anahtar parası	Hayır	Kiracı aleyhine cezai şart ve kira dışı ödemeler geçersiz olduğundan depozitodan da karşılanamaz (TBK m. 346)

Aidat ve ortak giderlerin kiracı ile ev sahibi arasında nasıl paylaşıldığı için aidat ve ortak giderlerden kim sorumludur yazımıza bakabilirsiniz. Kiralananda kiracının sorumlu olmadığı bir ayıp varsa, bunun giderilmesi kiraya verene aittir ve depozitodan düşülemez.

Faiz, döviz ve değer kaybı

Depozito bankadaki vadeli hesaba yatırılmışsa, iade edilecek tutar anapara ile birlikte hesapta biriken faiz ve getiridir. Bu nedenle kanuna uygun yöntem, enflasyon döneminde kiracının en çok yararına olan yöntemdir.

Elden verilen depozitoda durum farklıdır. Kanunda depozitonun güncel kira bedeline veya enflasyona göre artırılarak iade edileceğine dair bir hüküm yoktur; kural olarak verilen tutar iade edilir. Örneğin 2020’de 1.850 TL kira üzerinden bir aylık depozito vermiş bir kiracı, 2024’te kira 8.500 TL iken çıktığında, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kural olarak 1.850 TL’yi geri ister. Kiraya veren iadede temerrüde düşerse temerrüt tarihinden itibaren kanuni faiz işler; 3095 sayılı Kanun’a göre kanuni faiz oranı 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31’dir; 01.06.2024-30.07.2026 arasındaki dönem için %24 uygulanır. Ev sahibinin kanuna aykırı olarak parayı bankaya yatırmaması nedeniyle kiracının mahrum kaldığı faiz getirisini zarar olarak isteyip isteyemeyeceği ise tartışmalıdır ve somut olaya göre değerlendirilir.

Depozito yabancı para olarak verilmişse aynı para birimiyle iadesi istenebilir. Yargıtay’ın bir kanun yararına bozma kararında, euro olarak ödenen depozitonun iadesinde mahkemenin Türk lirası üzerinden hüküm kurmasını hatalı bulduğu basına yansımıştır. Konut ve işyeri kira bedelinin döviz cinsinden kararlaştırılmasına ilişkin sınırlamalar için dövizle kira sözleşmesi yasağı yazımıza bakabilirsiniz.

Depozito iade edilmezse: başvuru ve dava yolu

Sözleşme sona erdiği ve kiralanan teslim edildiği halde depozito iade edilmiyorsa kiracı şu yolları izleyebilir:

Delilleri toplayınKira sözleşmesini, depozitonun ödendiğini gösteren dekontu, teslim tutanağını, teslim günü çekilen fotoğrafları ve son ödeme dekontlarını bir araya getirin. Teslim sırasında kiralananın durumu tartışmalıysa, dava açılmadan önce sulh hukuk mahkemesinden keşif ve bilirkişi incelemesiyle delil tespiti istenebilir.
İhtarname gönderinNoter aracılığıyla depozitonun belirli bir süre içinde (örneğin 7 gün) iadesini isteyin. İhtarname zorunlu değildir; ancak delil oluşturur ve kiraya vereni temerrüde düşürerek faizin başlangıcını belirler.
İcra takibi başlatınDepozito alacağı bir para alacağıdır; ilamsız (genel haciz yoluyla) icra takibi başlatılabilir. İcra takibinden önce arabulucuya gitmek gerekmez. Kiraya veren ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz ederse takip durur. Bu durumda ya itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır ya da elinizde İİK m. 68’deki nitelikte bir belge varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir. İtirazın iptali davasında haklı çıkarsanız, alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına da hükmedilebilir.
Arabulucuya başvurunDoğrudan alacak davası veya itirazın iptali davası açılacaksa önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Süreç kural olarak üç hafta sürer, zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir. Ayrıntılar için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Dava açınAnlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde (HMK m. 4/1-a) alacak davası açılır. Davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesi yetkilidir. 2026’da başvurma harcı 335,20 TL’dir; ayrıca dava değerinin binde 68,31’i oranındaki nispi harcın dörtte biri peşin ödenir.

İspat yükü: Kiracı depozitoyu verdiğini ve sözleşmenin sona erip kiralananı teslim ettiğini ispatlar. Kesinti yaptığını ileri süren kiraya veren ise alacağının varlığını ve miktarını ispatlamak zorundadır. Sözleşme, banka dekontları, teslim tutanağı, fotoğraflar, ekspertiz raporları ve yazışmalar başlıca delillerdir. Yargıtay, yazılı delille ispatlanan güvence alacağından kiracının yazılı belgeyle sabit borçları düşüldükten sonra kalan tutarın geri verilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Zamanaşımı: Depozitonun iadesi alacağı dönemsel bir kira alacağı niteliğinde olmadığından genel on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Yine de delillerin kaybolmaması için talebin geciktirilmemesi gerekir.

Ev sahipleri için hatırlatma. Depozitoyu aşan bir hasar veya kira alacağınız varsa, depozitoyu alıkoymak tek başına yeterli değildir. Teslim sırasında eksiklikleri kiracıya hemen yazılı bildirmeli (TBK m. 335), aşan kısım için ayrıca takip veya dava yoluna gitmelisiniz. Kira alacağının takibi için kira alacaklarının icra takibi yoluyla tahsili yazımıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

Depozitoyu elden vermek ve ödendiğini gösteren hiçbir belge almamak.
Üç aylık kiradan fazla depozito istemek veya farklı adlarla ek güvence almak.
Kiracının sözleşme sürerken son ayların kirasını kendiliğinden depozitodan düşmesi; bu durum kira borcunun ödenmemesi sayılır ve temerrüt sonuçları doğurabilir.
Teslim günü tutanak ve fotoğraf olmadan anahtarı vermek veya almak.
Ev sahibinin, teslim sırasında fark edilebilecek hasarları kiracıya hemen yazılı bildirmeden sonradan depozitodan düşmeye çalışması.
Olağan yıpranmayı, boya solmasını veya eşyanın doğal eskimesini kesinti gerekçesi yapmak.
Arabulucuya başvurmadan doğrudan alacak davası açmak.

Depozitonuz iade edilmedi mi?

Sözleşmeniz, dekontlarınız ve teslim belgeleriniz üzerinden en hızlı tahsil yolunu online görüşmede birlikte belirleyelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Ev sahibi kira artınca depozitoyu da artırabilir mi?

Sözleşmede böyle bir artış kararlaştırılmamışsa hayır. Kanunda depozitonun kira artışıyla birlikte güncelleneceğine dair bir hüküm yoktur. Taraflar anlaşırsa yeni tutar da üç aylık kira sınırı içinde kalmalıdır.

Depozito güncel kira bedeli üzerinden mi iade edilir?

Kural olarak hayır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa verilen tutar iade edilir. Para bankadaki vadeli hesaba yatırılmışsa biriken faiz de kiracıya aittir. İadede gecikilirse temerrütten itibaren kanuni faiz istenebilir.

Kiracı son ayın kirasını ödemeyip depozitodan düşmesini isteyebilir mi?

Ev sahibi kabul etmedikçe hayır. Depozito sözleşme sona erdiğinde hesaplaşma konusu olur. Sözleşme sürerken kirayı ödememek temerrüt sayılır ve ev sahibine 30 günlük süre vererek fesih yoluna gitme imkanı tanır.

Ev sahibi depozitoyu ne kadar süre bekletebilir?

Kanunda kesin bir gün sayısı yoktur. Kiralananın kontrolü ve son giderlerin belirlenmesi için makul bir süre tanınır; uygulamada bu süre birkaç haftayı geçmemelidir. Banka hesabındaki güvencede, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde bankaya dava veya takip bildirmezse banka kiracının istemi üzerine parayı iade eder.

Boya yapmadan çıkan kiracının depozitosundan kesinti yapılabilir mi?

Olağan kullanıma bağlı kirlenme ve solma için kural olarak yapılamaz. Sözleşmede çıkışta boya yapılacağı açıkça kararlaştırılmışsa veya duvarlarda olağan kullanımı aşan bir hasar varsa, gerçek maliyet kadar kesinti yapılabilir.

Kiracı değişince yeni kiracıdan da depozito alınabilir mi?

Evet. Her kira sözleşmesi ayrı bir ilişkidir. Eski kiracının depozitosu kendisine iade edilir; yeni kiracıyla yapılan sözleşmede de üç aylık sınır içinde kalmak kaydıyla depozito kararlaştırılabilir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.