Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine cezai şart kararlaştırılmasını ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiracıdan ek bir bedel talep edilmesini kural olarak yasaklamaktadır.
Bu düzenlemenin amacı, kira ilişkisinde ekonomik bakımdan daha zayıf konumda bulunan kiracının aşırı mali yük altına sokulmasını önlemek ve kira borcunun tahsili için kanunda öngörülen yasal yolların dışına çıkılmasını engellemektir.
Bu yazıda; kira sözleşmesinde kiracı aleyhine cezai şart düzenlemesinin hangi hallerde geçersiz sayılacağı, mevuzat ve uygulamadaki yerleşik esaslar çerçevesinde ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
1. Kiracı Aleyhine Cezai Şart Yasağının Hukuki Dayanağı – TNK m. 346
Türk Borçlar Kanunu m.346 Düzenlemesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca, kiracı aleyhine cezai şart öngören hükümler ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiracıdan ek bir bedel talep edilmesine ilişkin düzenlemeler kural olarak geçersiz kabul edilmektedir.
TBK Madde 346 – Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezakoşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Bu hüküm, kira sözleşmesinde kiracının borçlarını zamanında yerine getirmemesi durumunda uygulanabilecek yaptırımların sınırını belirlemektedir.
2. Cezai Şart Kavramı ve Hukuki Niteliği
Cezai şart, borçlunun sözleşmeden doğan yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi halinde, alacaklıya belirli bir bedel ödemeyi önceden kabul ettiği bir sözleşme hükmüdür. Bu yönüyle cezai şart, borcun ifasını güvence altına alan ve borçluyu sözleşmeye uygun davranmaya teşvik eden bir yaptırım niteliği taşır.
Ancak kira sözleşmeleri bakımından cezai şartın uygulanması, kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümler nedeniyle geçersizdir.
Gecikme Faizi ile Cezai Şart Arasındaki Fark
Kira sözleşmelerinde gecikme faizi uygulanması mümkündür ve bu durum kanunen kabul edilmektedir. Buna karşılık kiracı aleyhine cezai şart öngören düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca kural olarak geçersiz sayılmaktadır.
- Gecikme faizi, borcun geç ödenmesi nedeniyle alacaklının uğradığı zararın karşılanmasını amaçlayan bir ödeme niteliğindedir.
- Cezai şart ise zararın varlığına bakılmaksızın önceden belirlenen bir cezanın ödenmesini öngören bir yaptırımdır.
Gecikme faizi ile cezai şart, her ikisi de borcun zamanında yerine getirilmemesi halinde ortaya çıkan yaptırımlar olmakla birlikte, hukuki nitelikleri bakımından birbirinden farklıdır.
3. Kiracı Aleyhine Geçersiz Sayılan Cezai Şartlar
Uygulamada kira sözleşmelerine çeşitli başlıklar altında cezai şart hükümleri konulduğu görülmektedir. Özellikle kira bedelinin geç ödenmesi, sözleşme süresi dolmadan tahliye edilmesi veya kiralananın sözleşmeye aykırı şekilde kullanılması gibi durumlarda yüksek tutarlı cezai şart öngören düzenlemelerle sıkça karşılaşılmaktadır.
Ancak bu tür düzenlemelerin hukuki geçerliliği, kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümler çerçevesinde değerlendirilir ve kiracı aleyhine cezai şart niteliği taşıyan hükümler kural olarak geçersiz kabul edilir.
3.1. Kiranın Geç Ödenmesi Halinde Ek Ceza Şartı
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiracıdan ek bir ceza talep edilmesine ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca geçersiz kabul edilir.
Özellikle aşağıdaki nitelikteki düzenlemeler hukuken geçerli sayılmaz:
- Kira bedelinin gecikmesi halinde belirli bir tutarda ceza ödeneceğine ilişkin hükümler,
- Gecikilen her gün için ek bedel veya ceza alınacağına ilişkin düzenlemeler,
- Kira bedelinin geç ödenmesi halinde sabit bir cezai şart öngören sözleşme hükümleri.
Bu tür düzenlemeler taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi hukuki sonuç doğurmaz.
3.2. Birden Fazla Kira Bedeli Tutarında Ceza Şartı
Kira sözleşmesinde kiracının belirli bir davranışı nedeniyle birden fazla kira bedeli tutarında ceza ödemesini öngören hükümler de kiracı aleyhine cezai şart kapsamında değerlendirilir ve Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca kural olarak geçersiz kabul edilir. Özellikle sözleşmeye aykırı davranılması halinde birden fazla kira bedeli tutarında ceza ödeneceğine ilişkin düzenlemeler, kiracıya ölçüsüz bir mali yük getirdiği için hukuki sonuç doğurmaz.
Özellikle aşağıdaki nitelikteki düzenlemeler hukuken geçerli sayılmaz:
- Sözleşmeye aykırı davranılması halinde iki veya üç aylık kira bedeli tutarında ceza ödeneceğine ilişkin hükümler,
- Kira sözleşmesinin ihlali halinde belirli sayıda kira bedelinin cezai şart olarak tahsil edileceğine ilişkin düzenlemeler,
- Kiracının belirli bir yükümlülüğe uymaması halinde yüksek tutarlı sabit bir ceza ödenmesini öngören hükümler.
Bu tür düzenlemeler taraflar arasında açıkça kararlaştırılmış ve sözleşmede yer almış olsa dahi, kiracı aleyhine cezai şart niteliği taşıdığı için hukuken bağlayıcı kabul edilmez.
3.3. Tahliye Halinde Yüksek Miktarda Ceza Şartı
Kiracının kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmesi veya taşınmazı tahliye etmesi halinde yüksek tutarlı ceza ödenmesini öngören hükümler de kiracı aleyhine cezai şart kapsamında değerlendirilir. Bu tür düzenlemeler, kiracının sözleşmeyi sona erdirmesi halinde uğranılan zarar doğrudan ispat edilmeden önceden belirlenmiş bir ceza öngördüğü için, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca kural olarak geçersiz kabul edilir.
Özellikle aşağıdaki nitelikteki düzenlemeler hukuken geçerli sayılmaz:
- Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı tahliye etmesi halinde belirli sayıda kira bedeli tutarında ceza ödeneceğine ilişkin hükümler,
- Erken tahliye halinde kalan kira süresinin tamamına karşılık gelen tutarın cezai şart olarak tahsil edileceğine ilişkin düzenlemeler,
- Sözleşmenin süresinden önce sona erdirilmesi halinde sabit ve yüksek tutarlı bir ceza öngören hükümler.
Bu durumda kiraya verenin uğradığını iddia ettiği bir zarar varsa, bu zararın genel hükümlere göre ispat edilmesi ve tazminat olarak talep edilmesi mümkündür. Ancak zarar doğup doğmadığına bakılmaksızın önceden belirlenmiş bir ceza tutarının talep edilmesi hukuken kabul edilmez.
3.4. Sözleşmeye Aykırı Kullanım Halinde Fahiş Ceza Şartı
Kiralananın sözleşmeye aykırı şekilde kullanılması halinde kiracıdan yüksek tutarlı ceza talep edilmesine ilişkin hükümler de kiracı aleyhine cezai şart kapsamında değerlendirilir. Bu tür düzenlemeler, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle doğabilecek zararın varlığı ve miktarı araştırılmaksızın önceden belirlenmiş bir ceza öngördüğü için, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca kural olarak geçersiz kabul edilir.
Özellikle aşağıdaki nitelikteki düzenlemeler hukuken geçerli sayılmaz:
- Kiralananın kullanım amacına aykırı kullanılması halinde belirli bir tutarda ceza ödeneceğine ilişkin hükümler,
- Komşulara rahatsızlık verilmesi veya apartman kurallarına uyulmaması halinde sabit ve yüksek tutarlı ceza öngören düzenlemeler,
- Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması halinde fahiş miktarda cezai şart uygulanacağını düzenleyen hükümler.
Bu tür durumlarda kiraya verenin gerçekten bir zararının bulunması halinde, bu zararın genel hükümlere göre ispat edilmesi ve tazminat olarak talep edilmesi mümkündür. Ancak zarar doğup doğmadığına bakılmaksızın önceden belirlenmiş ve ölçüsüz bir ceza öngören düzenlemeler hukuken bağlayıcı kabul edilmez.
4. Kiracı Aleyhine Düzenlenen Cezai Şartın Hukuki Sonuçları
Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine cezai şart öngören bir hüküm bulunması, bu hükmün hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca kiracı aleyhine cezai şart niteliği taşıyan düzenlemeler kural olarak geçersiz kabul edilir. Bu nedenle kira sözleşmesinde yer alan cezai şart hükmüne dayanılarak kiracıdan ek bir bedel talep edilmesi mümkün değildir.
Kiracı aleyhine düzenlenen cezai şart hükümlerinin geçersiz sayılması halinde, sözleşmede yer alan bu hüküm uygulanmaz ve uyuşmazlık, kanunda öngörülen genel hükümler çerçevesinde çözülür. Bu durum, kiraya verenin haklarını tamamen ortadan kaldırmaz; ancak alacak talebi ancak kanuni yollar ve gerçek zarar esas alınarak ileri sürülebilir.
4.1. Cezai Şart Hükmünün Geçersiz Sayılması
Kiracı aleyhine cezai şart öngören sözleşme hükümleri, kanuna aykırı olması nedeniyle geçersiz kabul edilir. Bu tür bir hükmün sözleşmede yer alması veya taraflarca imzalanmış olması, hükmün hukuki sonuç doğurmasını sağlamaz.
Başka bir ifadeyle kiracı, sözleşmede yer alan cezai şart hükmüne dayanılarak ek bir bedel ödemekle yükümlü tutulamaz.
4.2. Geçersiz Şart Yerine Kanuni Hükümlerin Uygulanması
Cezai şart hükmünün geçersiz sayılması halinde, sözleşmede yer alan bu hüküm yerine kanunda öngörülen düzenlemeler uygulanır. Bu durumda kiraya veren, kira alacağını veya uğradığını iddia ettiği zararı ancak genel hükümlere göre talep edebilir.
Örneğin kira bedelinin geç ödenmesi halinde kiraya verenin başvurabileceği yol, cezai şart talep etmek değil; temerrüt hükümleri çerçevesinde faiz talep etmek veya gerekli şartlar oluşmuşsa yasal takip yoluna başvurmaktır.
4.3. Fazla Tahsil Edilen Bedelin Geri İstenmesi
Kiracıdan geçersiz bir cezai şart hükmüne dayanılarak bedel tahsil edilmiş olması halinde, bu bedelin geri istenmesi mümkündür. Kanuna aykırı şekilde tahsil edilen cezai şart bedeli, hukuki dayanağı bulunmayan bir ödeme niteliği taşıdığı için iade edilmesi gerekir.
Bu durumda kiracı, fazla tahsil edilen bedelin iadesi için icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir.
4.4. Mahkemenin Cezai Şartı İndirmesi veya Uygulamaması
Kira sözleşmesinde yer alan cezai şart hükmü kiracı aleyhine sonuç doğuruyorsa, mahkeme bu hükmü tamamen uygulamayabilir. Özellikle cezai şartın kanuna aykırı veya kiracı aleyhine ağır sonuçlar doğuracak nitelikte olması halinde, mahkeme söz konusu hükmün uygulanmamasına karar verebilir.
Bu nedenle kira sözleşmesinde cezai şart öngörülmüş olması, mahkemenin bu hükmü aynen uygulayacağı anlamına gelmez; söz konusu düzenlemenin kanuna uygunluğu her somut olayda ayrıca değerlendirilir.
İlgili Yazılar:
Kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine cezai şart öngörülmesine ilişkin yasak, kira borcunun ifası, sözleşme hükümlerinin geçerliliği ve kiracının korunmasına yönelik emredici düzenlemeler bakımından önem taşımaktadır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için aşağıda yer alan yazılarımıza da göz atabilirsiniz:
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? (TBK m.344)
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m.138)
Kira Sözleşmesi Nedir? Türleri ve Hukuki Niteliği
Sözleşmede kira bedeli 2.500 TL. Bana “Sen imzala ama kiranın 1.500 TL’sini öde, diğer 1.000 TL’sini biz öderiz.” diyorlar.
Ben imzalarken imzamın yanına kirayı 1.500 TL olarak kabul ettiğimi yazsam veya kira bedeli olan 2.500 TL’nin üzerini çizip 1.500 TL yazıp imzalasam olur mu? Selamlar.
Soru: Kiracı ile mülk sahibi arasında yapılan kira sözleşmesinde;
* Akdin süresi 10 yıldır.
* Enflasyon ne olursa olsun kira parası %14’ten fazla artırılamayacaktır.
* Kira süresi içinde gayrimenkul satılırsa kiracıya iki yıllık kira parası ödenecektir.
Böyle bir sözleşmeye karşı çözüm bulunabilir mi? Lütfen.