Kira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Cezai Şart Yasağı (TBK 346)

Kira HukukuKira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Cezai Şart Yasağı (TBK 346)

Kira sözleşmelerinde kiranın geç ödenmesi, erken tahliye veya sözleşmeye aykırı kullanım halinde kiracıya yüklü bir ceza öngören hükümlere sıkça rastlanır. Türk Borçlar Kanunu m. 346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar. Bu kural, ekonomik olarak daha zayıf konumdaki kiracıyı ölçüsüz mali yüklerden korumayı ve kira alacağının tahsilinde kanuni yolların dışına çıkılmasını önlemeyi amaçlar.

Bu yazıda yasağın kapsamını, hangi cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının geçersiz olduğunu, buna karşılık hangi düzenlemelerin geçerli kaldığını ve geçersiz bir şarta dayanılarak ödeme istendiğinde kiracının ne yapabileceğini anlatıyoruz. Kiracı aleyhine ek sözleşme yasağını (TBK m. 340) ve sözleşmede sonradan kiracı aleyhine değişiklik yasağını (TBK m. 343) da ayrı bir bölümde ele alıyoruz.

TBK m. 346 ne düzenliyor?

“Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı TBK m. 346 şöyledir:

Hükmün birinci cümlesi genel bir yasak koyar: kiracının kira ilişkisindeki parasal yükümlülükleri, kira bedeli ve yan giderlerle sınırlıdır. İkinci cümle ise uygulamada en sık rastlanan iki kaydı örnek olarak sayar. “Özellikle” ifadesi, yasağın bu iki örnekle sınırlı olmadığını gösterir. Yargıtay, TBK m. 346’nın kiracıyı korumak amacıyla getirilmiş, kamu düzenine ilişkin bir hüküm olduğunu kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD 07.11.2018, 2017/4264 E., 2018/11140 K.). Bu nedenle kiracının sözleşmeyi imzalamış olması sonucu değiştirmez ve hakim geçersizliği kendiliğinden dikkate alır.

Kapsam ve tacir kiracılar

Yasak, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır (TBK m. 339). Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanması, arsa ve açık alan gibi çatısız taşınmazlar ve ürün kirası kapsam dışındadır.

Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m. 346’nın uygulanması, 6217 sayılı Kanun geçici m. 2 ile 01.07.2012’den itibaren sekiz yıl ertelenmişti. Bu süre 01.07.2020’de sona erdi. Yargıtay, 2015 tarihli bir işyeri kira sözleşmesindeki muacceliyet şartının tacir kiracı bakımından 01.07.2020’ye kadar geçerli olduğunu, 2020 Temmuz ayı ve sonrasına ait kiralar için ise artık geçerli olmadığını kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD 28.05.2025, 2024/2951 E., 2025/3118 K.). Bugün tacir kiracılar da aynı korumadan yararlanır.

Cezai şart, gecikme faizi ve muacceliyet kaydı

Cezai şart (ceza koşulu), borçlunun borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmemesi halinde alacaklıya ödenmesi önceden kararlaştırılan bir bedeldir. Genel hükümlere göre alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile kararlaştırılan cezanın ödenmesi gerekir (TBK m. 180/1); hakim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK m. 182/3). Kira ilişkisinde ise konut ve çatılı işyeri kiracısı aleyhine kararlaştırılan cezai şart, indirime gerek kalmadan baştan geçersizdir. Cezai şartın genel kuralları için cezai şart yazımıza bakabilirsiniz.

Temerrüt faizi: Kira bedelini geç ödeyen kiracı temerrüde düşer ve kiraya veren gecikilen süre için temerrüt faizi isteyebilir. Bu, kanunun tanıdığı bir haktır ve cezai şart sayılmaz. Kanuni faiz oranı, 7589 sayılı Kanunla değişik 3095 sayılı Kanun m. 1’e göre 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31’dir; 01.06.2024 ile 30.07.2026 arasındaki dönem için yıllık %24 uygulanır. Sözleşmede kanuni orandan yüksek bir temerrüt faizi kararlaştırılmasının TBK m. 346 karşısında geçerli olup olmadığı tartışmalıdır. “Geciken her gün için kiranın %1’i” gibi, faiz görünümünde olsa da gerçekte ceza işlevi gören gecikme bedelleri ise geçersizdir.

Muacceliyet kaydı: “Bir aylık kira ödenmezse sözleşme sonuna kadar olan bütün kiralar muaccel olur” türünden kayıtlar geçersizdir. Bu durumda her kira, sözleşmede kararlaştırılan kendi vadesinde muaccel olur. Yargıtay, bu kayda dayanılarak dava tarihinde henüz vadesi gelmemiş kiraların istenemeyeceğini, vadesi gelmiş kiraların ise istenebileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD 30.05.2017, 2017/3840 E., 2017/8414 K.).

Kiracı aleyhine geçersiz sayılan cezai şartlar

Kiranın geç ödenmesine bağlanan cezalar

Kanunun açıkça saydığı en tipik örnektir. Şu hükümler geçersizdir:

• Kira geç ödenirse belirli bir tutarda (örneğin 5.000 TL) ceza ödeneceği.
• Gecikilen her gün için ek bedel veya kira bedelinin belirli bir yüzdesi kadar ceza ödeneceği.
• Kira iki kez geç ödenirse bir aylık kira tutarında ceza ödeneceği.

Birden fazla kira bedeli tutarında cezalar

Kiracının belirli bir davranışı nedeniyle iki veya üç aylık kira tutarında ceza, bir ihlalde belirli sayıda kira bedelinin cezai şart olarak tahsili veya belirli bir yükümlülüğe uyulmamasında yüksek tutarlı sabit bir ceza öngören hükümler, kiracıya kira dışında ölçüsüz bir ödeme yükümlülüğü getirdiği için TBK m. 346’nın birinci cümlesindeki genel yasağa aykırı düşer. Kira bedeli dışındaki borçlara bağlanan cezalar bakımından Yargıtay uygulamasının durumu aşağıda ayrıca açıklanmıştır.

Erken tahliyede ceza

“Kiracı süre dolmadan çıkarsa üç aylık kira tutarında ceza öder” veya “kalan sürenin bütün kirasını öder” gibi hükümler de kiracıya kira dışında bir ödeme yükümlülüğü getirir. Yargıtay uygulaması bu konuda tek düze değildir: bazı kararlarda sözleşmedeki ceza dikkate alınmayıp yalnızca makul süre kirasına hükmedilmiş, bazı kararlarda ise kararlaştırılan tutar kiracının sorumluluğunun ölçüsü ve üst sınırı olarak kabul edilmiştir. Ceza hükmü uygulanmasa da bu, kiraya verenin hiçbir şey isteyemeyeceği anlamına gelmez. Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kiraya verenden kabul edilebilir yeni bir kiracı bulana kadar ve her halde makul bir süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder (TBK m. 325). Kiraya veren, kanunun öngördüğü bu sınırlar içinde gerçekleşen kira kaybını isteyebilir. Ayrıntılar için kiracının erken tahliyesinde tazminat ve kira sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

Süre sonunda tahliye etmemeye bağlanan ceza

“Kiracı sözleşme sonunda boşaltmazsa her gün için … TL ceza öder” gibi hükümler, kiracıyı kanunda olmayan bir sebeple tahliyeye zorladığı için ayrıca tahliye sebeplerinin sınırlılığı ilkesine de aykırıdır. Yargıtay, konut olarak kiralanan bir taşınmazda süre sonunda tahliye edilmemesine bağlanan cezai şartı TBK m. 346 gereği geçersiz saymıştır (Yargıtay 3. HD 07.11.2018, 2017/4264 E., 2018/11140 K.). Konuyla ilgili olarak kiracı aleyhine tahliye şartı yasağı yazımıza bakabilirsiniz.

Sözleşmeye aykırı kullanımda fahiş cezalar

Kiralananın kullanım amacına aykırı kullanılması, komşulara rahatsızlık verilmesi, apartman kurallarına uyulmaması veya izinsiz tadilat yapılması halinde sabit ve yüksek ceza öngören hükümler de kiracıya kira dışında ödeme yükümlülüğü getirir. Kanunun lafzı bu hükümlerin de geçersiz sayılmasına elverişlidir; Yargıtay da süre sonunda tahliye etmeme gibi kira bedeli dışındaki bir borca bağlanan cezai şartı konut kirasında TBK m. 346 gereği geçersiz saymıştır. Bununla birlikte kullanıma ilişkin borçların ihlaline bağlanan cezai şartlar konusunda yerleşik ve tek düze bir Yargıtay uygulaması bulunmadığından, uyuşmazlıkta somut sözleşmenin ve kiracının durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Bu ihlaller karşısında kiraya veren, kanundaki yollara başvurur: aykırılığın giderilmesini ister, yazılı ihtar ve süre vererek sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316) ve uğradığı gerçek zararın tazminini talep eder.

Anahtar parası ve benzeri ödemeler

Sözleşme imzalanırken veya yenilenirken istenen ve geri verilmeyecek “anahtar parası”, “hava parası”, “yenileme bedeli” gibi ödemeler kira bedeli veya yan gider niteliği taşımadığından geçersizdir. Emlakçıya ödenen hizmet bedeli ise kira ilişkisinden ayrı, emlakçıyla yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanır.

Hangi düzenlemeler geçerli kalır?

TBK m. 346 kiracıyı korur; kiraya verenin kanundan doğan haklarını ortadan kaldırmaz ve kiracı lehine düzenlemeleri yasaklamaz. Aşağıdaki düzenlemeler geçerlidir:

Örneğin on yıllık bir sözleşmede yıllık artışın %14 ile sınırlandırılması kiracı lehine bir düzenlemedir ve ev sahibini bağlar. “Taşınmaz satılırsa kiraya veren kiracıya iki yıllık kira tutarında tazminat öder” gibi bir hüküm de kiraya veren aleyhine bir cezai şart olarak kural olarak geçerlidir; miktar aşırıysa hakim indirebilir.

Geçersiz cezai şartın sonuçları

1. Yalnızca şart geçersizdirKira sözleşmesinin geri kalanı ayakta kalır. Cezai şart hiç yazılmamış gibi değerlendirilir ve kiracı bu hükme dayanarak ek bir bedel ödemekle yükümlü tutulamaz.
2. Kanun hükümleri uygulanırKiraya veren geç ödeme için temerrüt faizi isteyebilir, şartları oluşmuşsa 30 günlük süre vererek fesih ve tahliye yoluna gidebilir (TBK m. 315). Diğer ihlallerde gerçek zararını genel hükümlere göre ispatlayarak ister.
3. Ödenen ceza geri istenebilirGeçersiz şarta dayanılarak yapılan ödeme hukuki sebepten yoksundur ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Geri isteme hakkı, hak sahibinin bunu öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her halde ödemeden itibaren on yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m. 82).
4. Kefil de yararlanırKefilin ceza koşulundan sorumlu olacağına ilişkin anlaşmalar kesin olarak hükümsüzdür (TBK m. 589/4); kefil ayrıca kiracının geçersizlik savunmasını ileri sürebilir (TBK m. 591). Ayrıntılar için kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

Ek sözleşme ve sonradan değişiklik yasakları (TBK m. 340 ve 343)

Cezai şart yasağı, kiracıyı koruyan bir dizi hükmün parçasıdır. Aynı amaca hizmet eden iki hüküm daha vardır ve uygulamada çoğunlukla “ek protokol” adı altında karşımıza çıkar.

Kira ile bağlantılı sözleşme yasağı (TBK m. 340)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borcun üstlenilmesine bağlanmışsa, kira ile bağlantılı bu sözleşme geçersizdir. Örneğin kiraya verenin, daireyi ancak kiracı kendisinden belirli bir hizmeti satın alırsa, eşyalarını yüksek bedelle devralırsa veya ilgisiz bir borcu üstlenirse kiraya vermesi bu kapsamdadır. Kiracının gerçekten yararına olan ve kullanımla doğrudan ilgili düzenlemeler ise geçerlidir.

Kiracı aleyhine değişiklik yasağı (TBK m. 343)

TBK m. 343’e göre kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Taraflar sözleşme ilişkisi sürerken kira bedeli dışında kiracının durumunu ağırlaştıran bir değişiklik yapamaz; kira bedelinin belirlenmesinde ise artışa ilişkin kanuni sınırlar uygulanır (TBK m. 344).

Bu iki hüküm karşısında ek sözleşmeler şöyle değerlendirilir:

• Geçersiz olanlar: Sonradan imzalatılan bir protokolle başlangıçta olmayan bir ödeme yükümlülüğü veya ceza getirilmesi; kanuni sınırı aşan kira artışının ek protokolle kararlaştırılması (bu durumda yalnızca sınırı aşan kısım geçersizdir ve artış kanuni sınırda uygulanır); kanunen kiraya verene ait olan büyük onarım, yapısal yenileme veya değer artırıcı harcamaların kiracıya yüklenmesi.
• Geçerli olanlar: Kira bedelinin anlaşmayla düşürülmesi, ödeme süresinin uzatılması, belirli bir süre artış yapılmaması, kiracıya ek kullanım hakkı tanınması gibi kiracı lehine değişiklikler; bakım ve kullanım kuralları, ortak alan düzeni gibi tarafların ortak yararına olan ve kiracıya ek yük getirmeyen düzenlemeler; tarafların birlikte kararıyla kullanım amacının değiştirilmesi veya sürenin uzatılması.

Bir düzenlemenin adının “ek protokol”, “taahhütname” veya “ayrı sözleşme” olması sonucu değiştirmez; belirleyici olan içeriğidir. Ek sözleşme asıl kira sözleşmesiyle birlikte değerlendirilir ve aynı emredici hükümlere tabidir. Değişikliklerin yazılı yapılması kanunen zorunlu değildir, ancak ispat için yazılı ve imzalı bir ek protokol hazırlanması gerekir. Kira artışının sınırları ve hesaplama örnekleri için kira artış oranı yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı ve ev sahibi ne yapmalı? Başvuru ve dava yolu

Kiracı için: Ev sahibi geçersiz bir cezai şarta veya muacceliyet kaydına dayanarak icra takibi başlatırsa, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edin. Kira borcunun bir kısmını kabul ediyorsanız itirazınızı ceza ve vadesi gelmemiş kiralarla sınırlı tutun; kabul ettiğiniz kısmı ödemek, temerrüde dayalı tahliye riskini azaltır. Ödeme yapmak zorunda kaldıysanız ödemeyi “ihtirazi kayıtla” yapın ve geri isteme hakkınızı saklı tutun. Takip kesinleşmişse veya ödemeyi yapmışsanız, borcun bulunmadığının tespiti için menfi tespit davası ya da ödediğiniz paranın iadesi için istirdat davası açabilirsiniz (İİK m. 72).

Ev sahibi için: Kira geç ödendiğinde cezai şart yerine kanuni yolları kullanın. Kiracıya noter aracılığıyla en az 30 günlük süre veren bir ihtar gönderin; süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye isteyebilirsiniz. Alacağınızı faiziyle birlikte icra takibiyle isteyin; uğradığınız zararı tutanak, fotoğraf ve faturalarla ispatlayın.

• Arabuluculuk: Menfi tespit, istirdat, alacak ve itirazın iptali davalarından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). İcra takibi başlatmak ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istemek için arabuluculuk aranmaz.
• Mahkeme ve harç: Kira ilişkisinden doğan bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). 2026’da başvurma harcı 335,20 TL’dir; para alacağına ilişkin davalarda dava değerinin binde 68,31’i oranındaki nispi harcın dörtte biri peşin alınır.
• Belgeler: Kira sözleşmesi ve ek protokoller, ödeme dekontları, ödeme emri ve itiraz dilekçesi, ihtarnameler.

Sık yapılan hatalar

• Kiracının, sözleşmede yazdığı için cezai şartı ödemek zorunda olduğunu düşünmesi.
• Ev sahibinin geç ödeme için ceza talep edip kanundaki 30 günlük ihtar ve fesih yolunu kullanmaması.
• İcra takibine bütünüyle itiraz edip kabul edilen kira borcunu da ödememek.
• Muacceliyet kaydına güvenerek vadesi gelmemiş kiraları takibe koymak.
• Kanuni sınırı aşan kira artışını ek protokolle “kabul ettirmek”.
• Erken tahliyede kalan sürenin bütün kirasını ceza olarak istemek; TBK m. 325’teki makul süre sınırını gözden kaçırmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Kira Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla