Türkiye’de yerleşik kişiler arasında kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması, Eylül 2018’den bu yana Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve ilgili Tebliğ uyarınca kural olarak yasaktır. Yasak konut ve işyeri kiralarının tamamını kapsar.
Yine de uygulamada “yabancı kiracıya dolarla kiralanabilir mi?”, “ev sahibi yurt dışında yaşıyorsa ne olur?”, “sözleşmeye euro yazdık, şimdi ne olacak?” gibi sorular sıkça gündeme gelir. Bu yazıda yasağın dayanağını ve kapsamını, yerleşikliğin önemini, Tebliğ’de sayılan istisnaları, istisna kapsamındaki dövizli kiralarda bedelin nasıl değişeceğini, 2018 öncesi sözleşmelerin dönüşümünü ve yasağa aykırılığın hukuki sonuçlarını anlatıyoruz.
- Kural nedir?
- Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında, Türkiye’deki taşınmazların kirasını döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramaz.
- İstisnalar?
- Taraflardan birinin dışarıda yerleşik olması; kiracının Türk vatandaşı olmayan yerleşik kişi, yabancı sermayeli şirket veya serbest bölge şirketi olması; belgeli konaklama tesisleri ve gümrüksüz satış mağazaları.
- Aykırı sözleşme ne olur?
- Sözleşme ayakta kalır; döviz kaydı uygulanmaz ve bedel Türk lirası üzerinden belirlenir. İdari para cezası da gündeme gelebilir.
- İstisnada artış?
- Dövizli kirada beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138) saklıdır.
Yasağın hukuki dayanağı
Yasağın dayanağı üç katmanlı bir düzenlemedir:
- 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun: Kambiyo işlemlerini düzenleme yetkisini ve yasağa aykırılığın idari yaptırımını öngörür.
- 32 Sayılı Karar m. 4/g: 12.09.2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’yla (RG 13.09.2018) eklenen hüküm, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları belirli sözleşmelerde, bu arada taşınmaz kira sözleşmelerinde, bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılmasını yasaklar ve istisnaları belirleme yetkisini Bakanlığa bırakır.
- Tebliğ No. 2008-32/34 m. 8: 2018-32/51 sayılı Tebliğ (RG 06.10.2018) ve 2018-32/52 sayılı Tebliğ (RG 16.11.2018) ile yeniden düzenlenen madde, yasağın kapsamını ve istisnalarını ayrıntılı olarak sayar. Mart 2025’te 2025-32/72 sayılı Tebliğ ile menkul satış sözleşmelerinde döviz kullanımı serbestleştirilmiştir; Hazine ve Maliye Bakanlığı 07.03.2025 tarihli duyurusunda gayrimenkul kiralama sözleşmelerindeki yasağın ve istisnaların aynen sürdüğünü açıklamıştır.
Düzenlemenin amacı, Türk lirasının değerini korumak, kur dalgalanmalarının sözleşmelerde yarattığı belirsizliği azaltmak ve kira ilişkilerinde öngörülebilirliği sağlamaktır. Türk Borçlar Kanunu da yabancı para kiraları ayrıca düzenler: TBK m. 344/4, yabancı para olarak kararlaştırılan kiralara ilişkin kuralını “1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla” koyar. Bu nedenle bir kira sözleşmesinde döviz kullanılabilmesi için önce kambiyo mevzuatının izin vermesi gerekir.
Yasak neyi kapsar?
Tebliğ m. 8/2’ye göre Türkiye’de yerleşik kişiler, kendi aralarında Türkiye’de bulunan taşınmazlara ilişkin, konut ve çatılı işyeri kiralamaları dahil olmak üzere, gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz.
Dövize endeksleme yasağı, artış kaydında dolaylı yollarla da dolanılamaz. Kira artışının kur değişimine bağlanması, “kur şu seviyeyi aşarsa kira şu kadar artar” gibi kayıtlar veya kiranın her yıl yabancı para karşılığına göre yeniden hesaplanması, somut olayın özelliğine göre endeksleme sayılabilir. Türk lirası kiralarda yıllık artış, TBK m. 344’teki TÜFE kuralına göre yapılır; hesaplama için kira artış oranı nasıl belirlenir yazımıza bakabilirsiniz.
Yerleşiklik neden belirleyici?
Yasak, “Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında” yaptıkları sözleşmeler için öngörülmüştür. Bu nedenle ilk sorulması gereken soru, tarafların yerleşik olup olmadıklarıdır; uyruk ancak istisnalar bakımından önem taşır. Kural olarak yerleşim yeri Türkiye’de olan gerçek kişiler ile Türkiye’de kurulu şirketler Türkiye’de yerleşik sayılır.
- Taraflardan biri dışarıda yerleşikse: Kiraya veren veya kiracıdan biri Türkiye’de yerleşik değilse, sözleşme “yerleşikler arası” olmadığından yasak uygulanmaz. Örneğin yurt dışında kurulu bir şirketin Türkiye’deki bir taşınmazı kiralaması bu durumdadır.
- Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı: Türk vatandaşlığı tek başına yerleşiklik sonucunu doğurmaz. Sürekli olarak yurt dışında yaşayan ve 32 Sayılı Karar’daki tanımlara göre dışarıda yerleşik sayılan bir ev sahibi, Türkiye’de yerleşik kiracıyla dövizle kira kararlaştırabilir. Yerleşikliğin oturma ve çalışma izni gibi belgelerle ispatlanabilmesi önemlidir; tereddüt halinde Türk lirası tercih edilmelidir.
- Türkiye’de yaşayan yabancı: Türkiye’de yerleşik olan ancak Türk vatandaşı olmayan kişi, yerleşik kabul edilir; ancak Tebliğ bu kişiler için ayrı bir istisna öngörür (aşağıda).
Tebliğ’de sayılan istisnalar
Yerleşik kişiler arasındaki kiralamalarda Tebliğ m. 8’de sayılan istisnalar sınırlıdır ve geniş yorumlanamaz:
| İstisna | Dayanak | Şartı |
|---|---|---|
| Türk vatandaşı olmayan yerleşik kişiler | Tebliğ m. 8/3 | Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişinin alıcı veya kiracı olarak taraf olması. |
| Yabancıların Türkiye’deki şube ve ofisleri, yabancı sermayeli şirketler | Tebliğ m. 8/3 ve 8/19 | Dışarıda yerleşiklerin Türkiye’deki şube, temsilcilik, ofis ve irtibat büroları ile doğrudan veya dolaylı olarak yüzde 50 ve üzerinde pay sahipliği veya kontrolü yabancılarda olan şirketlerin kiracı olması. |
| Serbest bölge şirketleri | Tebliğ m. 8/3 ve 8/19 | Serbest bölgedeki şirketin, serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında kiracı olması. |
| Belgeli konaklama tesisleri | Tebliğ m. 8/4 | Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla yapılan kiralama. |
| Gümrüksüz satış mağazaları | Tebliğ m. 8/5 | Gümrüksüz satış (duty free) mağazalarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeler. |
Bu istisnalarda iki noktaya dikkat edilmelidir. Birincisi, Türk vatandaşı olmayan yerleşik kişi veya yabancı sermayeli şirket ancak kiracı olduğunda istisna işler. Türkiye’de yaşayan yabancı bir kişinin evini Türk kiracıya dövizle kiralaması bu istisnadan yararlanmaz. İkincisi, istisnalar faaliyet alanına göre geniş bir muafiyet tanımaz. İhracat yapan, döviz geliri elde eden, yabancı müşterilere hizmet veren veya uluslararası taşımacılık yapan yerli bir şirket, bu nitelikleri nedeniyle dövizle işyeri kiralayamaz; Tebliğ’de taşınmaz kiraları için böyle bir istisna bulunmaz.
İstisna kapsamını belgelendirin. Dövizli kira yapılacaksa kiracının yabancı uyruğunu, şirketin yabancı pay oranını, serbest bölge faaliyet ruhsatını veya turizm belgesini sözleşme ekine koyun. Bu şartların sözleşme süresince değişmesi, istisnanın devamını etkileyebilir.
İstisna kapsamındaki dövizli kiralarda bedel nasıl değişir?
Dövizle kira kararlaştırılmasına izin verilen hallerde TBK m. 344/4 uygulanır: Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu nedenle dövizli kiraya her yıl TÜFE oranında artış eklenmesi mümkün değildir. Ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 saklıdır. Beş yıllık süre içinde ani ve olağanüstü bir kur hareketi veya başka bir olay sözleşme dengesini ağır biçimde bozarsa, taraflardan biri uyarlama isteyebilir. Uyarlamada mahkeme bedeli yeni koşullara göre yeniden belirler; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre uyarlama, kira bedelinin kararlaştırıldığı yabancı para üzerinden yapılır (Yargıtay HGK 05.10.2022, 2020/687 E., 2022/1259 K.). Ayrıntılar için kira bedelinin uyarlanması davası yazımıza bakabilirsiniz.
Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak TBK m. 344/3 uygulanır. Yani mahkeme emsal kiraları, kiralananın durumunu ve kur değişimini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler; dava yolu için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.
2018 öncesi dövizli sözleşmeler ne oldu?
Yasak yürürlüğe girdiğinde yürürlükte olan çok sayıda dövizli kira sözleşmesi vardı. 32 Sayılı Karar’ın geçici 8. maddesi ve Tebliğ hükümleri bu sözleşmeler için bir geçiş düzeni kurdu:
- Türk lirasına yeniden belirlemeİstisna kapsamına girmeyen sözleşmelerdeki döviz veya dövize endeksli bedellerin taraflarca Türk lirası olarak yeniden belirlenmesi zorunlu tutuldu.
- Anlaşma olmazsa formülTaraflar anlaşamazsa, döviz bedel 02.01.2018 tarihli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru ile Türk lirasına çevrildi ve bu tarihten yeniden belirleme tarihine kadar TÜFE aylık değişim oranlarıyla artırıldı.
- Konut ve çatılı işyerinde iki yılKonut ve çatılı işyeri kiralarında bu yöntemle belirlenen Türk lirası bedel iki yıllık süre için uygulandı; ikinci yılın kirası birinci yılın kirasının TÜFE ile artırılmasıyla bulundu.
- İki yıl sonrasıHazine ve Maliye Bakanlığı Ekim 2020’de, iki yıllık sürenin bitmesinin dövize dönüş imkanı vermediğini, bu kiraların bundan sonra TBK m. 344’e tabi olduğunu duyurdu.
Kira sözleşmeleri kapsamında verilmiş depozitolar ile tahsil edilmiş veya vadesi geçmiş alacaklar bu dönüşüm kuralının dışında bırakılmıştır. Bugün bu sözleşmelerde bedel Türk lirasıdır ve yıllık artış ile beş yıllık tespit, Türk lirası kiralar için geçerli genel kurallara göre yapılır.
Yasağa aykırılığın sonuçları
Döviz kaydı uygulanmaz, sözleşme ayakta kalır
Yasağa aykırı döviz veya endeks kaydı geçersizdir. Ancak bu geçersizlik kural olarak kira sözleşmesinin tamamını ortadan kaldırmaz; sözleşme diğer hükümleriyle ayakta kalır ve kira bedeli Türk lirası üzerinden uygulanır. Yargıtay uygulamasında dövizle kira kaydı kamu düzenine aykırı kabul edilmekte; bu nedenle icra takibinde bile icra mahkemesince kendiliğinden dikkate alınması gerektiği vurgulanmaktadır. Türk lirası karşılığının hangi yöntemle belirleneceği tarafların anlaşmasına, anlaşma yoksa mahkemenin somut olaya göre yapacağı değerlendirmeye bağlıdır.
Örnek: Türkiye’de yerleşik iki kişi, 2025’te bir daire için aylık 1.000 ABD Doları kira kararlaştırmış olsun. Döviz kaydı uygulanmayacağından kira Türk lirası olarak belirlenmelidir. Tarafların sözleşme tarihindeki kur üzerinden Türk lirası karşılığında, örneğin aylık 34.000 TL’de anlaştığını varsayalım. Kiracı sonraki aylarda kur yükseldiği için 40.000 TL ödemişse, aradaki aylık 6.000 TL Türk lirası bedeli aşan kısımdır. Yeni kira yılında ise artış, Türk lirası bedel üzerinden TBK m. 344’teki TÜFE oranına göre yapılır.
Döviz ödemelerinin ve fazla ödemelerin iadesi
Yasağa aykırı kayıt nedeniyle Türk lirası karşılığını aşan tutarda ödeme yapılmışsa, fazla kısım sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir (TBK m. 77 vd.). Talep, hakkın öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her halde ödemeden itibaren on yıl içinde ileri sürülmelidir (TBK m. 82). Kendi isteğiyle ve borçlu olmadığını bilerek yapılan ödemelerde geri istemek zorlaşacağından (TBK m. 78/1), ödemeleri ihtirazi kayıtla yapmak ve itirazı yazılı olarak bildirmek önemlidir.
İdari para cezası
Yasağa aykırılık, 1567 sayılı Kanun uyarınca idari para cezasını gerektirir. Ceza kiraya veren ve kiracı için ayrı ayrı uygulanabilir. Ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir (Kabahatler Kanunu m. 17/7); 2026 yılına ait güncel tutar için ilgili idareden bilgi alınmalıdır.
Başvuru ve dava yolu
- Önce yazılı bildirim: Dövizli kaydın uygulanmayacağını ve kiranın Türk lirası karşılığının ödeneceğini noter ihtarnamesiyle karşı tarafa bildirmek, ileride doğacak uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlar.
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda olduğu gibi, fazla ödemenin iadesi, bedelin belirlenmesi veya kira alacağı davalarında da önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır. Süreç için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
- Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a); yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu ifa yeri mahkemesidir.
- İcra takibi: Kiraya veren ödenmeyen kira için ilamsız takip yapabilir; takipte alacak Türk lirası olarak gösterilmelidir. Dövizli kayda dayanılarak yapılan takibe kiracı itiraz ve şikayet yoluyla karşı çıkabilir. Kira alacağının takibi için kira alacaklarının icra takibi yoluyla tahsili yazımıza bakabilirsiniz.
- Gerekli belgeler: Kira sözleşmesi, tarafların yerleşikliğini veya istisna şartlarını gösteren belgeler (pasaport, ikamet izni, şirket pay defteri, serbest bölge ruhsatı, turizm belgesi), ödeme dekontları ve ihtarnameler.
Sözleşme hazırlanırken bedelin Türk lirası olarak yazılması, artış kaydının TBK m. 344’e uygun düzenlenmesi ve istisna kapsamındaki kiralarda istisnanın dayanağının sözleşmeye eklenmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır. Genel geçerlilik şartları için kira sözleşmesi nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.
- Kiracının yabancı uyruklu olmasını, kiraya verenin yabancı olması durumuyla karıştırmak; istisna kiracı için öngörülmüştür.
- Döviz geliri olan veya ihracat yapan şirketin dövizle işyeri kiralayabileceğini düşünmek.
- Bedeli Türk lirası yazıp artışı kura bağlamak.
- İstisna kapsamındaki dövizli kiraya her yıl ayrıca TÜFE artışı uygulamak.
- Yasağa aykırı kayıt nedeniyle sözleşmenin tamamen geçersiz olduğunu düşünüp kira ödemesini durdurmak.
Sık sorulan sorular
Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı ev sahibi, Türkiye’deki kiracısıyla euro üzerinden sözleşme yapabilir mi?
Ev sahibi 32 Sayılı Karar’a göre dışarıda yerleşik sayılıyorsa sözleşme “yerleşikler arası” olmadığından yasak uygulanmaz. Yerleşiklik yaşanılan yere göre belirlendiğinden, ev sahibinin yurt dışında sürekli yaşadığını belgelerle ispat edebilmesi gerekir. Dövizli kira bile olsa beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez ve TBK m. 138 saklıdır.
Yabancı uyruklu kiracıya dolarla ev kiralanabilir mi?
Evet. Türk vatandaşı olmayan kişinin kiracı olduğu kiralamalarda, kiracı Türkiye’de yerleşik olsa bile bedel döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılabilir (Tebliğ m. 8/3).
Sözleşmeye döviz yazıldıysa sözleşme geçersiz mi olur?
Kural olarak hayır. Döviz kaydı uygulanmaz, sözleşme ayakta kalır ve kira Türk lirası üzerinden ödenir. Kiracı kira ödemeyi bırakırsa temerrüde düşer; doğru yol, Türk lirası karşılığını ödemeye devam edip uyuşmazlığı arabuluculuk ve dava yoluyla çözmektir.
Kur yükselince dövizli kiranın düşürülmesi istenebilir mi?
İstisna kapsamındaki dövizli kiralarda, beş yıl dolmadan da olağanüstü ve öngörülemeyen bir kur hareketi sözleşme dengesini ağır biçimde bozmuşsa TBK m. 138’e göre uyarlama istenebilir. Olağan kur dalgalanmaları bu kapsamda değerlendirilmez.
Bedel Türk lirası yazılıp ödeme günündeki kura göre hesaplanırsa yasak dolanılmış olur mu?
Evet. “Kira 34.000 TL’dir, ancak her ödeme günü dolar kuruna göre güncellenir” gibi bir kayıt, bedeli dövize endekslediği için yasak kapsamındadır. Türk lirası kiralarda yıllık artış yalnızca TBK m. 344’e göre, TÜFE sınırı içinde yapılabilir.
Yerli bir şirket, yabancı ortağı olduğu için dövizle ofis kiralayabilir mi?
Şirketteki yabancı pay oranı doğrudan veya dolaylı olarak yüzde 50 veya üzerindeyse ya da kontrol yabancıdaysa ve şirket kiracı konumundaysa, kira döviz cinsinden kararlaştırılabilir (Tebliğ m. 8/3 ve 8/19). Pay oranı bunun altındaysa yasak uygulanır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla