Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? Şartları ve Hesaplama Yöntemi (TBK m.344)

Kira artış oranı, kira sözleşmesinin devamı sırasında kira bedelinin hangi ölçüde artırılabileceğini belirleyen hukuki sınırdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira artışı, taraflarca sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi kanunda öngörülen üst sınırları aşamaz.

Uygulamada kira artış oranının yalnızca sözleşmede yazılı oran üzerinden yapılabileceği yönünde yaygın bir kanaat bulunsa da bu yaklaşım her zaman doğru değildir. Kanun koyucu, kira artışına ilişkin serbestiyi sınırlamış; belirli dönemlerde TÜFE oranı, beş yıllık kira süresi ve emsal kira bedeli gibi ölçütleri esas alarak kira artışının nasıl yapılacağını ayrıntılı biçimde düzenlemiştir.

Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında kira artış oranının hangi şartlara göre belirlendiğini, sözleşmede yer alan artış şartlarının hukuki sınırlarını ve kira artışının nasıl hesaplanacağını uygulamadaki örnekler ışığında ele alacağız.

1. Kira Artış Oranının Tanımı ve Hukuki Çerçevesi

Kira artış oranı, kira sözleşmesinin devamı sırasında kira bedelinin hangi ölçüde artırılabileceğini belirleyen hukuki sınırı ifade eder. Türk Borçlar Kanunu’nda kira artışına ilişkin düzenlemeler, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların serbestisini sınırlayan emredici kurallar içermektedir. Bu nedenle kira artış oranı yalnızca tarafların iradesine bırakılmış bir husus olmayıp, kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde belirlenir.

1.1. Türk Borçlar Kanunu m.344 Kapsamında Kira Artışının Temel Kuralı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması halinde dahi, kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Başka bir ifadeyle, taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile bu oran kanunda öngörülen üst sınırı aşamaz.

Kanun koyucu bu düzenleme ile kira artışına ilişkin sözleşme serbestisini sınırlandırmış ve kira artışının belirli bir ekonomik ölçüte bağlanmasını zorunlu kılmıştır. Bu nedenle kira sözleşmesinde yer alan artış şartının geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen sınırlar içinde kalması gerekir.  Aksi yöndeki sözleşme hükümleri, kanuni sınırı aşan kısımlar bakımından geçersizdir.

1.2. Konut ve İşyeri Kiralarında Kira Artışına İlişkin Düzenleme

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen kira artışına ilişkin hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kural olarak aynı şekilde uygulanır. Bu nedenle hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, kanunda öngörülen sınırlar çerçevesinde belirlenmek zorundadır.

2. Konut ve İşyeri Kiralarında Kira Artış Oranı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme uyarınca kira artışı, taraflarca sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi kanunda öngörülen sınırları aşamaz. Başka bir ifadeyle kira artış oranı yalnızca sözleşme hükümlerine değil, aynı zamanda kanuni sınırlamalara tabidir.

Kanun koyucu, kira artışına ilişkin bu sınırlamayı getirerek kira ilişkisinde taraflar arasında denge kurulmasını amaçlamıştır. Bu nedenle kira artış oranının belirlenmesinde sözleşmede yer alan hüküm veya tarafların beklentileri tek başına belirleyici değildir. Kira artışı ancak kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde yapılabilir.

2.1. Yasal Kira Artış Oranı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması halinde dahi kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu düzenleme, kira artışına ilişkin temel kuralı oluşturur ve kira artışının üst sınırını belirler.

Bu nedenle kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş olsa bile bu oran kanunda öngörülen sınırı aşamaz. Uygulamada kira artışının belirlenmesinde esas alınacak oran, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran, kira artışının hesaplanmasında bağlayıcı niteliktedir.

2.2. Sözleşmede Yazılı Artış Oranı Geçerli midir?

Kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenmiş olması, bu oranın her durumda aynen uygulanacağı anlamına gelmez. Sözleşmede yer alan artış şartı, ancak kanunun çizdiği sınırlar içinde kaldığı ölçüde geçerlidir.

Taraflar sözleşmede belirli bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile, bu oran kanuni sınırı aşıyorsa kira artışı yasal sınır dikkate alınarak yapılır. Bu durum sözleşmenin tamamen geçersiz olduğu anlamına gelmez; yalnızca kanuna aykırı olan kısmı uygulanmaz.

2.3. TÜFE’nin Üzerinde Artış Yapılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışının TÜFE oranının üzerinde yapılması kural olarak mümkün değildir. Kanun koyucu, kira artışına ilişkin üst sınırı açık şekilde belirlemiş ve tarafların bu sınırı aşmasına izin vermemiştir.

Bu nedenle kira sözleşmesinde daha yüksek bir artış oranı yazılı olsa veya kiraya veren tarafından daha yüksek bir artış talep edilse dahi kira artışı ancak yasal sınır çerçevesinde yapılabilir. Bu kural, kira artışına ilişkin düzenlemenin emredici nitelikte olmasının bir sonucudur.

2.4. Kanuni Sınırı Aşan Artış Şartı Geçerli midir?

Kira sözleşmesinde yer alan artış şartı kanuni sınırı aşıyorsa, bu şartın kanuni sınırı aşan kısmı geçersiz sayılır. Başka bir ifadeyle sözleşmede belirlenen artış oranı tamamen hükümsüz hale gelmez; yalnızca kanuna aykırı olan kısmı uygulanmaz.

Bu durumda kira artışı, kanunda öngörülen üst sınır dikkate alınarak yapılır. Kiracı tarafından kanuni sınırı aşan şekilde ödeme yapılmış olması halinde, şartları oluştuğu takdirde fazla ödenen bedelin geri istenmesi de mümkün olabilir.

2.5. Sözleşmede Artış Oranı Hiç Belirlenmemişse Ne Olur?

Kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmaması, kira artışının sınırsız şekilde yapılabileceği anlamına gelmez. Böyle bir durumda kira artışı yine kanunda öngörülen ölçütler çerçevesinde belirlenir.

Taraflar kira artışı konusunda anlaşamazlarsa, kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması mümkündür. Bu durumda mahkeme, kira artışını kanuni kriterleri dikkate alarak belirler.

2.6. Döviz Üzerinden Yapılan Kira Sözleşmelerinde Artış Nasıl Yapılır?

Döviz üzerinden kurulan kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi ve değiştirilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda özel kurallara bağlanmıştır. Bu tür sözleşmelerde kira bedeli kural olarak beş yıl geçmeden değiştirilemez.

Beş yıllık sürenin dolmasından sonra kira bedeli belirlenirken yalnızca döviz kurundaki değişim değil, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir. Bu nedenle döviz üzerinden yapılan kira sözleşmeleri, kira artışı bakımından daha sınırlı bir değişiklik rejimine tabidir.

3. Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Artış (Kira Tespit Davası)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı kural olarak TÜFE oranı ile sınırlıdır. Ancak kira ilişkisi beş yılını doldurduğunda, kira bedelinin belirlenmesinde farklı bir sistem devreye girer. Bu aşamada kira bedeli yalnızca TÜFE oranına göre değil, emsal kiralar, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak belirlenir.

Bu nedenle beş yılın dolması, kira hukukunda teknik olarak bir dönüm noktasıdır. Uygulamada kira bedelinin piyasa koşullarından ciddi şekilde uzaklaştığı durumlarda, taraflar çoğunlukla kira tespit davası yoluna başvurmaktadır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için Kira tespit Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

3.1. Beş Yıl Dolunca Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl geçtikten sonra, kira artışı artık yalnızca sözleşmedeki artış oranına veya TÜFE’ye göre belirlenmez.

Bu aşamada kira bedeli belirlenirken mahkeme;

• Emsal kira bedellerini
• Taşınmazın bulunduğu konumu
• Kullanım amacını (konut / işyeri)
• Taşınmazın fiziksel özelliklerini
• Piyasa koşullarını
• Hakkaniyet (hak ve nesafet) ilkesini

Birlikte değerlendirir. Uygulamada bu değerlendirme genellikle bilirkişi incelemesi ile yapılır ve taşınmazın mevcut piyasa koşullarına göre kira değeri tespit edilir.

Önemli bir husus şudur: Beş yılın dolması, kira bedelinin otomatik olarak artacağı anlamına gelmez. Yeni kira bedelinin belirlenmesi için çoğu durumda mahkeme kararı gerekir.

3.2. Beş Yıldan Sonra TÜFE Sınırı Devam Eder mi?

Beş yıl dolduktan sonra TÜFE sınırı tamamen ortadan kalkmaz, ancak belirleyici ölçüt olmaktan çıkar. Başka bir ifadeyle:

• İlk beş yıl içinde → TÜFE sınırı esastır
• Beş yıldan sonra → TÜFE yalnızca dikkate alınan unsurlardan biridir

Mahkeme kira bedelini belirlerken TÜFE artışlarını da değerlendirir; ancak nihai karar, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi doğrultusunda verilir.

3.3. Hak ve Nesafet Nedir?

Hak ve nesafet, kira bedelinin belirlenmesinde adalet ve denge esasına dayanan bir değerlendirme ölçütüdür.

Bu ilke, kira bedelinin yalnızca matematiksel bir hesaplamaya göre değil, somut olayın özelliklerine göre makul bir seviyede belirlenmesini ifade eder.

Mahkeme hak ve nesafet değerlendirmesi yaparken genellikle şu unsurları dikkate alır:

• Taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira seviyeleri
• Taşınmazın fiziksel durumu
• Kiracının taşınmazı kullanma süresi
• Mevcut kira bedeli ile piyasa bedeli arasındaki fark

Özellikle uzun süre aynı kiracının taşınmazı kullanması halinde, uygulamada emsal kira bedelinden belirli bir indirim yapılması hak ve nesafet gereği kabul edilmektedir.

Bu durum uygulamada çoğunlukla %5 – %20 civarında hakkaniyet indirimi şeklinde karşımıza çıkmaktadır.

3.4. Kira Sözleşmesi Beş Yılını Doldurduğunda, Tespit Davası Açılabilir mi?

Evet, kira sözleşmesi beş yılını doldurduğunda, kiraya veren veya kiracı kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.

Bu dava özellikle şu durumlarda açılmaktadır:

• Mevcut kira bedeli piyasa koşullarının çok altında kalmışsa
• Taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamamışsa
• Uzun süreli kira ilişkisi nedeniyle kira bedeli güncelliğini yitirmişse

Ancak burada önemli bir zamanlama kuralı vardır:

Kira tespit davasının, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini etkileyebilmesi için yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya bu süre içinde karşı tarafa yazılı bildirim yapılması gerekir. Aksi halde belirlenen kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

3.5. Kira Tespit Davasında Yeni Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?

Kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, uygulamada en çok tereddüt edilen konulardan biridir. Özellikle dava açma zamanı ile yeni kira döneminin başlangıcı arasındaki ilişki, kira artışının hangi tarihten itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler.

Bu nedenle kira tespit davasında yalnızca kira bedelinin miktarı değil, yeni kira bedelinin uygulanacağı tarih de büyük önem taşır. Yanlış zamanlama yapılması halinde dava kazanılsa bile yeni kira bedeli bir yıl gecikmeli uygulanabilir.

3.5.1. Dava Zamanında Açılırsa Yeni Kira Bedeli Aynı Dönemden İtibaren Geçerli Olur

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından önce açılmışsa, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli o kira döneminin başından itibaren uygulanır.

Uygulamada bu durum genellikle şu şekilde gerçekleşir:

• Kira sözleşmesinin yeni dönemi örneğin 1 Temmuz tarihinde başlıyorsa
• Kira tespit davası 1 Temmuz’dan önce açılmışsa
• Mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli 1 Temmuz tarihinden itibaren geçerli olur

Bu durumda kiraya veren, dava sonuçlandığında geriye dönük olarak oluşan kira farklarını talep edebilir.

3.5.2 Dava Geç Açılırsa Yeni Kira Bedeli Bir Sonraki Dönemden İtibaren Uygulanır

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından sonra açılmışsa, belirlenen kira bedeli kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Bu durum uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Örneğin:

• Yeni kira dönemi 1 Ocak tarihinde başlamış
• Kira tespit davası 15 Şubat tarihinde açılmışsa

Bu durumda mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, çoğunlukla bir sonraki yılın 1 Ocak tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Başka bir ifadeyle, kira bedeli artmış olsa bile artışın uygulanması yaklaşık bir yıl gecikebilir.

3.5.3. Dava Açılmadan Önce Yazılı Bildirim Yapılırsa Aynı Dönemden İtibaren Uygulanabilir

Kanun, dava açma dışında bir alternatif daha tanımıştır.

Eğer kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yaparak kira bedelinin artırılacağını bildirmişse, dava daha sonra açılsa bile yeni kira bedeli yine aynı kira döneminden itibaren uygulanabilir.

3.5.4. Sözleşmede Artış Şartı Varsa Bildirim Yapılmasına Gerek Olmayabilir. (ÇOK ÖNEMLİ)

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin açık bir düzenleme bulunuyorsa, çoğu durumda ayrıca yazılı bildirim yapılmasına gerek olmayabilir.

Sözleşmede;

• “Her kira döneminde kira bedeli artırılacaktır”

Veya

• “Kira bedeli emsal kira bedellerine göre belirlenecektir”

Şeklinde bir hüküm yer alıyorsa, mahkeme uygulamasında bu durum çoğu zaman bildirim şartının yerine geçtiği kabul edilmektedir.

Ancak uygulamada tereddüt yaşanmaması ve hak kaybı oluşmaması için, kira tespit davası açılmadan önce yazılı bildirim yapılması her zaman daha güvenli bir yöntemdir.