Kira artış oranı, kira sözleşmesi devam ederken yeni kira yılında kiranın en fazla ne kadar artırılabileceğini gösteren yasal sınırdır. Sözleşmede ne yazarsa yazsın, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sınır Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesiyle belirlenir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan “sözleşmede ne yazıyorsa o geçerlidir” kanaati her zaman doğru değildir. Bu yazıda yasal artış oranının ne olduğunu, hangi ayın oranının kullanılacağını, rakamlı örneklerle adım adım hesaplamayı, sözleşmedeki oranın hangi ölçüde geçerli olduğunu, fazla ödenen kiranın geri istenmesini, beş yıl dolunca değişen kuralları ve anlaşmazlık halinde izlenecek yolu anlatıyoruz.
- Yasal sınır nedir?
- Bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TBK m. 344/1).
- Kasım 2026’da kaç?
- Kasım 2026’da yenilenen kiralar için %31,23. Ekim 2026’da %31,49, Ocak 2026 yenilemelerinde %34,88 idi.
- Sözleşmede daha yüksek oran varsa?
- Aşan kısım geçersizdir; artış yasal oranla sınırlı uygulanır, sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini korur.
- Beş yıl dolunca?
- Kira kendiliğinden artmaz. Emsal kiraya göre belirleme için anlaşma veya kira tespit davası gerekir.
Temel kural: TÜFE’nin on iki aylık ortalaması
TBK m. 344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Üç yıllık bir sözleşmede de her kira yılı sonunda yapılacak artış aynı sınıra tabidir.
Hüküm emredicidir ve konut ile çatılı işyeri kiralarında aynı şekilde uygulanır (TBK m. 339). Sınırın amacı kiracıyı korumaktır; bu nedenle tarafların daha düşük bir oran kararlaştırması mümkündür, daha yüksek bir oran ise yalnızca yasal oran kadar geçerli olur.
Kuralın geçmişi
- 2019 öncesi: Sınır üretici fiyat endeksine (ÜFE) göre belirleniyordu. 7161 sayılı Kanun’la 01.01.2019’dan itibaren ölçüt TÜFE oldu.
- Tacir kiracılar: Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK m. 344’ün uygulanması 01.07.2020’ye kadar ertelenmişti (6217 sayılı Kanun geçici m. 2). Ancak 7161 sayılı Kanun’la bu geçici maddeye eklenen hüküm nedeniyle, erteleme döneminde de 01.01.2019’dan sonraki artışlar TÜFE ortalamasını geçemez.
- 2022-2024 arası %25 sınırı: 7409 sayılı Kanun’la getirilen geçici hüküm, 11.06.2022 ile 01.07.2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artışı %25 ile sınırlamıştı. Bu sınır sona ermiştir; Temmuz 2024’ten sonra başlayan dönemlerde yalnızca TÜFE ortalaması uygulanır.
Hangi ayın oranı kullanılır?
Esas alınan oran, kira yılının yenilendiği tarihten önceki on iki aylık dönemin TÜFE ortalama değişimidir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bu oranı her ayın başında, önceki aya ait enflasyon verisiyle birlikte açıklar. Kira yılı Ekim ayında yenileniyorsa, Eylül ayı itibarıyla hesaplanan ve Ekim başında açıklanan oran kullanılır.
| Kiranın yenilendiği ay | Esas alınan veri | Yasal azami artış |
|---|---|---|
| Ocak 2026 | Aralık 2025 TÜFE on iki aylık ortalama değişimi | %34,88 |
| Ekim 2026 | Eylül 2026 TÜFE on iki aylık ortalama değişimi | %31,49 |
| Kasım 2026 | Ekim 2026 TÜFE on iki aylık ortalama değişimi | %31,23 |
| Diğer aylar | Bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama değişimi | TÜİK’in ilgili ay başında açıkladığı oran |
Yıllık enflasyon ile on iki aylık ortalama farklı göstergelerdir. Örneğin Eylül 2026’da yıllık TÜFE %29,73 iken on iki aylık ortalama değişim %31,49’dur. Kira artışında esas alınan gösterge on iki aylık ortalamadır; yıllık enflasyon oranı bu hesapta kullanılmaz. Oranı TÜİK’in resmi bülteninden veya TÜİK’in hesaplama aracından kontrol etmek en güvenli yoldur.
Adım adım hesaplama
- Kira yılının yenilendiği tarihi belirleyinSözleşmenin başlangıç tarihi her yıl yeni kira döneminin başlangıcıdır. 15.10.2024’te başlayan bir sözleşmede kira yılı her yıl 15 Ekim’de yenilenir.
- İlgili oranı bulunYenileme ayından önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişimini alın. Kasım 2026 yenilemesi için bu oran %31,23’tür.
- Sözleşmedeki oranla karşılaştırınSözleşmede daha düşük bir oran varsa o uygulanır. Daha yüksek bir oran veya hiçbir oran yoksa en fazla yasal oran kadar artış yapılabilir; oran yoksa artış için anlaşma veya dava gerekir.
- Yeni kirayı hesaplayınMevcut kira x (1 + oran / 100). Bulunan tutar, yeni kira yılı boyunca her ay ödenir.
Örnekler
- Kasım 2026, konut: Aylık kira 25.000 TL, sözleşmede “TÜFE oranında artırılır” kaydı var. Artış 25.000 x %31,23 = 7.807,50 TL; yeni kira 32.807,50 TL.
- Ocak 2026, işyeri: Aylık kira 20.000 TL. Artış 20.000 x %34,88 = 6.976 TL; yeni kira en fazla 26.976 TL.
- Sözleşmede %40 yazıyor: Kasım 2026’da 30.000 TL’lik kira %40 ile 42.000 TL olurdu. Yasal sınır %31,23 olduğundan yeni kira en fazla 39.369 TL’dir. Aylık 2.631 TL’lik fark geçersiz kısımdır.
- Sözleşmede %20 yazıyor: Aynı 30.000 TL’lik kira 36.000 TL olur. Kararlaştırılan oran yasal sınırın altında kaldığı için geçerlidir; kiraya veren tek taraflı olarak %31,23 isteyemez.
Sözleşmede yazan oran ne zaman geçerli?
Sözleşmedeki artış kaydı yalnızca yasal sınır içinde kaldığı ölçüde geçerlidir. Yasal oranı aşan kısım kesin hükümsüzdür; ancak bu hükümsüzlük sözleşmenin tamamını etkilemez. Kira sözleşmesi ve artış kaydının sınır içinde kalan kısmı geçerliliğini korur.
| Sözleşmedeki kayıt | Uygulanacak artış |
|---|---|
| “Her yıl TÜFE oranında artırılır” | TÜFE on iki aylık ortalaması. |
| Yasal orandan yüksek sabit oran (ör. %40) | Yasal oran; aşan kısım geçersiz. |
| Yasal orandan düşük sabit oran (ör. %20) | Sözleşmedeki oran. |
| “TÜFE + 5 puan” gibi formüller | Yasal oranı aşan kısım geçersiz; en fazla TÜFE ortalaması. |
| Sabit tutar artışı (ör. her yıl 3.000 TL) | Tutarın yüzde karşılığı yasal oranı aşmıyorsa geçerli; aşıyorsa yasal oranla sınırlı. |
| Artış hükmü yok | Kiraya veren tek taraflı artıramaz; anlaşma veya hakim kararı gerekir (TBK m. 344/2). |
Yargıtay, “kira bedeli her yıl TEFE-TÜFE ortalamasında veya şu kadar oranda artırılacaktır” gibi seçenekli kayıtlarda bile belirli olan kısmın geçerli olduğunu ve tarafları bağladığını kabul etmiştir; artışın yasal oranı aşıp aşmadığı ise ayrıca incelenmelidir (Yargıtay 3. HD 09.10.2024, 2024/1143 E., 2024/2911 K.; kanun yararına bozma, RG 31.12.2024). Aynı kararda, 7161 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra yasal artış sınırının konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrım yapılmaksızın TÜFE ortalaması olduğu vurgulanmıştır.
Artış yasağını dolanmaya yönelik ek ödemeler de geçersizdir. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346). Yıllık “yenileme bedeli”, “sözleşme yenileme ücreti” gibi kalemler bu kapsamda değerlendirilir. Ayrıntılar için kiracı aleyhine cezai şart yasağı yazımıza bakabilirsiniz.
Artış oranı hiç yazılmamışsa: İlk beş yıl içinde taraflar anlaşamazsa, hakim kiralananın durumunu göz önüne alarak ve TÜFE ortalamasını geçmemek üzere hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m. 344/2). Bunun için kira tespit davası açılır. Kiraya verenin kendiliğinden belirlediği bir artışı tahsil etmeye çalışması hukuki dayanaktan yoksundur.
Fazla ödenen kira geri istenebilir mi?
Yasal oranı aşan artış geçersiz olduğundan, kiracının bu kısım için yaptığı ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir (TBK m. 77 vd.). Geri isteme hakkı, kiracının bu hakkını öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her halde ödemeden itibaren on yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m. 82).
Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Borçlu olmadığı bir edimi kendi isteğiyle ödeyen kişi, bunu borçlu olduğu yanılgısıyla yaptığını ispat etmedikçe geri isteyemez (TBK m. 78/1). Bu nedenle fazla artış talebiyle karşılaşan kiracının ödemeyi ihtirazi kayıtla yapması, yani dekont açıklamasına veya yazılı bir bildirime “yasal oranı aşan kısmı ihtirazi kayıtla ödüyorum” notunu düşmesi, ileride iade istemeyi kolaylaştırır. Fazla ödenen tutar, karşılıklı ve muaccel olması koşuluyla sonraki kira borçlarından mahsup edilmek üzere de ileri sürülebilir.
Örnek: Yukarıdaki %40 örneğinde kiracı bir yıl boyunca 42.000 TL ödemişse, yasal sınırı aşan fark aylık 2.553 TL, yıllık 30.636 TL’dir.
Beş yıl dolunca ne değişir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, yeni kira yılında uygulanacak bedel hakim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3). Bu dönemde TÜFE tavan olmaktan çıkar ve değerlendirilen unsurlardan biri haline gelir.
Beş yılın dolması kiranın kendiliğinden emsal düzeyine çıkacağı anlamına gelmez. Kiraya veren ile kiracı yeni bedelde anlaşamazsa, emsal kiraya göre belirleme ancak mahkeme kararıyla yapılır. Mahkeme bilirkişi incelemesiyle emsal kirayı belirler ve uzun süreli kiracılar lehine uygulamada çoğunlukla yüzde 5 ile 20 arasında bir hakkaniyet indirimi uygular. Beş yıl sonunda belirlenen bedel, izleyen yıllarda yine TÜFE sınırı içinde artırılır.
Davanın şartları, bilirkişi incelemesi, harç ve kararın sonuçları için kira tespit davası yazımıza; olağanüstü bir gelişme nedeniyle dengenin bozulduğu durumlar için kira bedelinin uyarlanması davası yazımıza bakabilirsiniz.
Yeni kira hangi dönemden uygulanır?
Beş yıl sonunda veya artış konusunda anlaşma olmadığında kira tespit davası açıldığında, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden uygulanacağı TBK m. 345’e göre belirlenir:
- Zamanında açılan dava: Dava yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından uygulanır. Kira dönemi 1 Temmuz’da başlıyorsa dava en geç 1 Haziran’da açılmalıdır.
- Yazılı bildirim: Kiraya veren yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirirse, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmak koşuluyla yeni bedel o dönemin başından uygulanır.
- Sözleşmede artış şartı: Sözleşmede “kira bedeli her kira döneminde artırılacaktır” veya “yeni dönem kirası emsal kira bedellerine göre belirlenecektir” gibi bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da bedel dönemin başından uygulanır. Yine de ayrıca yazılı bildirim yapmak daha güvenlidir.
- Geç açılan dava: Bunların hiçbiri yoksa bedel bir sonraki dönemden uygulanır. Kira dönemi 1 Ocak’ta başlıyor ve dava 15 Şubat’ta açılmışsa, artış yaklaşık bir yıl gecikir.
Önce arabuluculuk. Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m. 18/B). Süreç birkaç hafta sürebileceğinden, 30 günlük süreyi korumak için noter ihtarnamesini ayrıca ve erken gönderin.
Dövizli kiralarda artış
Türkiye’de yerleşik kişiler arasında kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması kural olarak yasaktır; bu nedenle kiraların çok büyük bölümü Türk lirasıdır. İstisnalar kapsamında dövizle kararlaştırılmış kiralarda ise özel bir kural uygulanır: Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak TBK m. 344/3’e göre belirleme yapılır (TBK m. 344/4).
Dövizli kiraya yıllık TÜFE artışı eklenmesi bu nedenle mümkün değildir. Yasağın kapsamı, istisnaları ve aykırılığın sonuçları için dövizle kira sözleşmesi yapma yasağı yazımıza bakabilirsiniz.
Anlaşmazlıkta ne yapılmalı?
Kiraya veren yasal orandan fazla artış istiyorsa
Kiracı, yasal oran kadar artırılmış kirayı ödemeye devam etmeli ve fazlasını kabul etmediğini yazılı olarak, tercihen noter ihtarnamesiyle bildirmelidir. Yalnızca yasal sınırı aşan kısmın ödenmemesi temerrüt oluşturmaz. Kiracı ödemeyi tamamen durdurursa ise ödemediği kısım için temerrüde düşer ve tahliye riskiyle karşılaşır.
Kiracı yasal artışı ödemiyorsa
Sözleşmede geçerli bir artış kaydı varsa, kiracının yasal sınır içindeki artışı ödememesi kira borcunun eksik ödenmesi anlamına gelir. Kiraya veren, eksik kısım için en az 30 gün süre veren ihtarla veya icra takibiyle hareket edebilir (TBK m. 315). Aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmesi ayrıca tahliye sebebi oluşturabilir; bunun için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.
Dava yolu
Artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar kira ilişkisinden doğduğu için arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Kiracının fazla ödediği tutarın iadesi için alacak davası, kiraya verenin yeni bedelin belirlenmesi için kira tespit davası açılır. Sözleşme, ödeme dekontları, ihtarnameler ve tapu kaydı temel belgelerdir.
- Yıllık enflasyon oranını kira artış oranı sanmak; esas alınan on iki aylık ortalamadır.
- Sözleşmede yazan yüksek oranı kanuni sınırı kontrol etmeden uygulamak.
- Beş yıl dolunca kiranın kendiliğinden emsal düzeyine çıktığını düşünmek.
- Fazla artış talebine itiraz ederken kiranın tamamını ödemeyi durdurmak.
- Fazla ödemeyi ihtirazi kayıt koymadan yapıp sonra iade istemek.
Sık sorulan sorular
Konut ve işyeri kiralarında artış oranı farklı mı?
Hayır. Bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı kural uygulanır: Artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez. 2022-2024 arasında yalnızca konutlar için geçerli olan %25 sınırı sona ermiştir.
Ev sahibi beş yıl dolmadan kirayı emsal seviyesine çıkarabilir mi?
Kiracı kabul etmedikçe hayır. İlk beş yılda artış TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Taraflar serbest iradeleriyle daha yüksek bir bedelde yeni bir sözleşme yapabilir, ancak kiracı buna zorlanamaz.
Artış oranı sözleşmede yazmıyorsa kira hiç artmaz mı?
Artar, ancak kiraya veren tek taraflı belirleyemez. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa hakim, TÜFE ortalamasını geçmemek üzere kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m. 344/2).
Kira yılı ayın 1’inde başlıyorsa, oran henüz açıklanmamışken ne yapılır?
TÜİK oranı ayın ilk günlerinde açıklar. Kira yılı ayın başında yenileniyorsa, ilgili oran açıklandığında yeni kira hesaplanır ve aradaki fark ilk ödemeyle birlikte tamamlanabilir. Taraflar sözleşmede ödeme gününü buna göre düzenleyebilir.
Kiracı artışlı kirayı ödemezse tahliye edilebilir mi?
Geçerli bir artış kaydına dayanan yasal artışın ödenmemesi kira borcunun eksik ödenmesidir; yazılı ihtar ve süre verilmesine rağmen ödenmezse temerrüt hükümleri işler. Yasal sınırı aşan bir talebin ödenmemesi ise temerrüt oluşturmaz.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla