Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen bir hukuki ilişki olmakla birlikte, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümlerle sınırlandırılmıştır. Bu koruyucu düzenlemelerden biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesinde yer alan kiracı aleyhine ek sözleşme yapma yasağıdır. Bu hüküm uyarınca, kira sözleşmesi ile doğrudan ilgili olmayan ve kiracıya ek bir yükümlülük getiren sözleşmeler kural olarak geçersiz kabul edilmektedir.
Uygulamada kiracıdan kira sözleşmesine ek olarak çeşitli taahhütler alınması, belirli hizmetlerin zorunlu tutulması veya kira ilişkisiyle doğrudan bağlantısı bulunmayan ödemelerin kiracıya yüklenmesi gibi durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır.
Bu yazıda; kira sözleşmesinde kiracı aleyhine ek sözleşme yapılmasının hangi durumlarda geçersiz sayılacağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi ve uygulamadaki yerleşik esaslar çerçevesinde ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
1. Kiracı Aleyhine Ek Sözleşme Yasağı: TBK m.340 Düzenlemesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümlerden birini düzenlemektedir.
TBK Madde 340 – Bağlantılı sözleşme
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
Bu hüküm uyarınca, kira sözleşmesinin kurulması veya devamı sırasında kiracıya, kira sözleşmesi ile doğrudan ilgili olmayan bir borç veya yükümlülük getiren ek sözleşmeler yapılması kural olarak yasaklanmıştır. Bu düzenlemenin temel amacı, kiracının kira ilişkisi nedeniyle ekonomik veya hukuki bakımdan zor durumda bırakılmasını önlemek ve kira sözleşmesinin dengesini korumaktır.
2. Ek Sözleşme (Ek Protokol) Nedir?
Ek sözleşme yapılması kural olarak mümkündür ve hukuken geçerlidir. Ancak bu sözleşmenin içeriği, kanunda öngörülen emredici hükümlere aykırı olmamalı ve kiracı aleyhine yeni bir yükümlülük getirmemelidir. Bu nedenle ek sözleşmenin hukuki geçerliliği değerlendirilirken yalnızca tarafların anlaşmış olması yeterli olmayıp, sözleşmenin içeriğinin kira ilişkisi ile doğrudan bağlantılı olup olmadığı ve kiracıya ek bir külfet yükleyip yüklemediği de dikkate alınmalıdır.
2.1. Kira Sözleşmesine Sonradan Ek Düzenleme Yapılması
Kira sözleşmesine sonradan ek düzenleme yapılması, tarafların karşılıklı anlaşması ile mümkündür. Bu düzenleme, kira bedelinin yeniden belirlenmesi, kullanım şartlarının değiştirilmesi, yan giderlerin düzenlenmesi veya sözleşmenin belirli hükümlerinin açıklığa kavuşturulması gibi konularda ortaya çıkabilir.
Ancak kira sözleşmesine sonradan eklenen düzenlemelerin kiracı aleyhine sonuç doğurması halinde, bu düzenlemeler geçersiz sayılabilir. Özellikle kira sözleşmesinin devamı sırasında kiracıya yeni mali yükümlülükler getiren veya mevcut yükümlülüklerini ağırlaştıran düzenlemeler, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi hukuki sonuç doğurmayabilir.
2.2. Ek Sözleşmenin Hukuki Niteliği
Ek sözleşme, mevcut kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası niteliğindedir ve asıl sözleşme ile birlikte değerlendirilir. Bu nedenle ek sözleşmede yer alan hükümler de kira sözleşmesine ilişkin emredici hükümlere tabidir. Ek sözleşmenin bağımsız bir sözleşme olarak düzenlenmiş olması, kanuni sınırlamaların uygulanmasını ortadan kaldırmaz.
Bu kapsamda ek sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken, sözleşmenin adı veya şekli değil, içeriği esas alınır. Başka bir ifadeyle bir düzenlemenin “ek protokol” veya “taahhütname” olarak adlandırılmış olması, kiracı aleyhine yükümlülük getiren bir düzenlemenin geçerli olacağı anlamına gelmez. Kanuna aykırı nitelikteki hükümler, sözleşmenin adı ne olursa olsun geçersiz kabul edilir.
3. Kiracı Aleyhine Geçersiz Sayılan Ek Düzenlemeler
Kira sözleşmesine sonradan eklenen düzenlemeler, tarafların karşılıklı iradesine dayanıyor olsa dahi kiracı aleyhine yeni yükümlülükler getiriyorsa hukuken geçersiz sayılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi ile doğrudan ilgili olmayan veya kiracının yükümlülüklerini ağırlaştıran ek düzenlemeler, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi bağlayıcı bir sonuç doğurmaz.
3.1. Ek Protokol ile Yeni Borç veya Ceza Getirilmesi
Kira sözleşmesine sonradan eklenen bir protokol ile kiracıya yeni bir borç veya cezai şart getirilmesi, kiracı aleyhine sonuç doğuruyorsa geçersiz sayılabilir. Özellikle kira sözleşmesinde başlangıçta bulunmayan bir ödeme yükümlülüğünün sonradan eklenmesi veya kiracıya belirli bir davranış nedeniyle ek ceza öngörülmesi, kanunun kiracıyı koruyan hükümlerine aykırılık teşkil edebilir.
Bu nedenle kiracıdan kira sözleşmesinin devamı sırasında ek bir ödeme yapmasının veya belirli bir ceza ödemesinin talep edilmesi, sözleşmede açıkça yer alıyor olsa dahi hukuken geçerli kabul edilmeyebilir. Ek protokol ile getirilen yeni yükümlülüğün kira ilişkisi ile doğrudan bağlantılı olup olmadığı ve kiracı aleyhine ağırlaştırıcı bir sonuç doğurup doğurmadığı bu değerlendirmede belirleyici olur.
3.2. Kira Bedelini Artıran Ek Düzenlemeler
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılması mümkündür; ancak bu artışın kanuni sınırlar içinde yapılması gerekir. Kanunda belirlenen artış sınırını aşan bir kira artışının ek protokol ile kararlaştırılması halinde, bu düzenleme geçersiz kabul edilir.
Özellikle kira sözleşmesi devam ederken kiracıdan ek protokol imzalamasının istenmesi ve bu protokol ile kira bedelinin kanuni sınırların üzerinde artırılması uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu tür düzenlemeler taraflar arasında imzalanmış olsa dahi hukuken bağlayıcı değildir ve kira bedeli yalnızca kanunda öngörülen sınırlar dahilinde geçerli sayılır.
3.3. Kiracıya Ek Masraf veya Gider Yüklenmesi
Kira sözleşmesine sonradan eklenen düzenlemeler ile kiracıya yeni masraf veya gider yüklenmesi de belirli sınırlar içinde mümkündür. Ancak kiracıya, kanunen kiraya verene ait olması gereken giderlerin yüklenmesi halinde bu tür düzenlemeler geçersiz kabul edilir.
Özellikle taşınmazın büyük onarım giderleri, yapısal yenileme giderleri veya değer artırıcı nitelikteki harcamaların kiracıya yüklenmesine ilişkin ek düzenlemeler, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle kira sözleşmesine sonradan eklenen gider düzenlemelerinin hukuki geçerliliği değerlendirilirken, söz konusu giderin niteliği ve kanuni sorumluluk dağılımı dikkate alınmalıdır.
4. Geçerli Sayılabilecek Ek Düzenlemeler
Kira sözleşmesine sonradan eklenen her düzenleme, kiracı aleyhine sonuç doğurduğu varsayılarak geçersiz kabul edilmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi, yalnızca kiracı aleyhine yeni yükümlülük getiren veya kira sözleşmesi ile doğrudan ilgisi bulunmayan düzenlemeleri yasaklamaktadır. Buna karşılık kiracı lehine yapılan veya tarafların ortak menfaatine hizmet eden ek düzenlemelerin yapılması mümkündür.
4.1. Kiracı Lehine Yapılan Ek Sözleşmeler
Kiracı lehine yapılan ek sözleşmeler, kanunun kiracıyı koruma amacına uygun olduğu için kural olarak geçerli kabul edilir. Örneğin kira bedelinin düşürülmesi, ödeme süresinin uzatılması, belirli bir süre kira artışı yapılmamasının kararlaştırılması veya kiracıya ek kullanım hakkı tanınması gibi düzenlemeler, kiracı lehine sonuç doğurduğu için hukuken geçerli sayılabilir.
Bu tür düzenlemeler, kira sözleşmesinin taraflar arasında daha dengeli şekilde yürütülmesini sağlayabilir ve çoğu zaman tarafların ortak iradesi ile yapılır. Kiracının yükümlülüklerini hafifleten veya haklarını genişleten düzenlemelerin geçerliliği bakımından, kanuni bir engel bulunmamaktadır.
4.2. Tarafların Ortak Menfaatine Yönelik Düzenlemeler
Tarafların ortak menfaatine yönelik düzenlemeler de kira sözleşmesine sonradan eklenebilir ve hukuken geçerli kabul edilir. Özellikle kiralananın korunması, kullanımının düzenlenmesi veya kira ilişkisinin daha sağlıklı şekilde yürütülmesine yönelik hükümler, tarafların ortak yararına hizmet ettiği ölçüde geçerlilik kazanır.
Örneğin bakım ve kullanım kurallarının belirlenmesi, taşınmazın belirli saatlerde kullanılmasına ilişkin düzenlemeler yapılması veya ortak alanların kullanımına ilişkin kuralların netleştirilmesi gibi hükümler, kira sözleşmesinin uygulanmasını kolaylaştıran düzenlemeler olarak kabul edilir. Bu tür düzenlemeler kiracı aleyhine ek bir yük getirmediği sürece, taraflar arasında geçerli şekilde uygulanabilir.
5. Kiracı Aleyhine Yapılan Ek Sözleşmenin Sonuçları
Kira sözleşmesine kiracı aleyhine olacak şekilde eklenen düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olduğu ölçüde hukuki sonuç doğurmaz. Bu tür düzenlemelerin taraflar arasında imzalanmış olması, onların geçerli olduğu anlamına gelmez. Kanun koyucu, kiracıyı korumak amacıyla kiracı aleyhine ek sözleşme yapılmasını sınırlamış ve bu yasağa aykırı düzenlemelerin geçersiz sayılacağını açıkça hüküm altına almıştır.
5.1. Ek Düzenlemenin Geçersiz Sayılması
Kiracı aleyhine yeni bir yükümlülük getiren veya kira sözleşmesi ile doğrudan ilgisi bulunmayan bir ek düzenleme, baştan itibaren geçersiz sayılır. Başka bir ifadeyle bu tür bir hüküm, hukuken hiç yapılmamış gibi değerlendirilir ve taraflar bakımından bağlayıcı bir sonuç doğurmaz.
Bu durumda kiraya verenin geçersiz bir düzenlemeye dayanarak kiracıdan ödeme talep etmesi veya kiracının yükümlülüklerini artırması mümkün değildir. Kiracı, geçersiz bir hükme dayanılarak kendisinden talep edilen edimi yerine getirmek zorunda olmadığı gibi, bu hüküm nedeniyle yaptığı ödemelerin iadesini de talep edebilir.
5.2. Geçersiz Şart Yerine Kanuni Hükümlerin Uygulanması
Kira sözleşmesinde yer alan bir ek düzenlemenin geçersiz sayılması halinde, bu hükmün yerine doğrudan kanunda öngörülen düzenlemeler uygulanır. Bu durum, özellikle kira bedeli, yan giderler veya cezai şart gibi konularda önem taşır.
Örneğin kiracıya kanunen kiraya verene ait olması gereken bir giderin yüklenmesi yönünde bir düzenleme yapılmışsa, bu hüküm geçersiz sayılır ve giderin hangi tarafa ait olduğu kanuni düzenlemelere göre belirlenir. Bu nedenle kira sözleşmesinde yapılan ek düzenlemelerin hukuki geçerliliğinin dikkatle değerlendirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşır.
İlgili Yazılar
Kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine cezai şart öngörülmesine ilişkin yasak, kira borcunun ifası, sözleşme hükümlerinin geçerliliği ve kiracının korunmasına yönelik emredici düzenlemeler bakımından önem taşımaktadır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için aşağıda yer alan yazılarımıza da göz atabilirsiniz:
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? (TBK m.344)
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m.138)
Kira Sözleşmesi Nedir? Türleri ve Hukuki Niteliği
