Kiralananda Ayıp ve Onarım Giderleri: Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları

Kira HukukuKiralananda Ayıp ve Onarım Giderleri: Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları

Kiraya verenin borcu kiralananı teslim etmekle sınırlı kalmaz; onu kira süresi boyunca sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde tutmak da kiraya verene düşer. Çatıdan su sızması, kombinin çalışmaması, tesisatın sürekli arıza vermesi ya da dükkanın elektrik altyapısının işletmeyi kaldırmaması, kiracının bu kullanımı beklediği gibi yapamaması anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu bu durumları “ayıp” kavramı altında toplar ve kiracıya kademeli haklar tanır.

Bu yazıda kiralananda ayıbın ne olduğunu, teslimde var olan ayıpla sonradan ortaya çıkan ayıp arasındaki farkı, kiracının seçimlik haklarını ve onarım giderlerinin kiracıyla ev sahibi arasında nasıl paylaşıldığını anlatıyoruz. Ev sahibinin bildirim ve katlanma beklentilerini, kiracının yaptığı tadilatın akıbetini ve uyuşmazlık çıktığında izlenecek yolu da adım adım ele alıyoruz.

Kiralananda ayıp nedir?

Kiraya verenin temel borcu TBK m. 301’de düzenlenmiştir: kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak. Kiralananın bu elverişliliği azaltan ya da ortadan kaldıran her eksikliği hukuken ayıp sayılır. Ayıp, binanın fiziki bir kusurundan doğabileceği gibi sözleşmede vaat edilen bir niteliğin bulunmamasından da doğabilir. Örneğin “doğalgazlı” diye kiralanan dairede doğalgaz bağlantısının olmaması ya da “restoran olarak kullanılacak” diye kiralanan dükkanın havalandırma bakımından bu kullanıma uygun olmaması da ayıptır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 301’deki bu borç kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kiralarda da kiraya veren, önceden hazırladığı genel işlem koşullarıyla bu borcu kiracı aleyhine değiştiremez. Bu nedenle sözleşmeye “kiralanan olduğu gibi teslim alınmıştır, tüm tamirat kiracıya aittir” gibi bir cümle konması, kiraya vereni kiralananı kullanılabilir tutma borcundan kurtarmaz.

Uygulamada en sık karşılaşılan ayıplar şunlardır:

• Yapısal sorunlar: Çatı veya terastan su sızması, duvarlarda yapısal nem ve küf, temel ya da bodrumdan su alma, çatlaklar.
• Tesisat arızaları: Eskimiş su borularının sürekli patlaması, elektrik tesisatının yük kaldırmaması, doğalgaz tesisatının kullanıma kapatılması.
• Isınma ve sıcak su: Kombi veya kalorifer sisteminin çalışmaması, petek ve vanaların işlevini yitirmesi.
• Vaat edilen niteliğin yokluğu: Sözleşmede yazan otopark, asansör, ruhsata elverişlilik ya da belirli bir metrekare gibi niteliklerin bulunmaması.

Kiralanan üzerinde üçüncü bir kişinin ileri sürdüğü ve kiracının kullanımını engelleyen bir hak varsa (örneğin kiralananın başka birine de kiralanmış olması) bu durum zapttan sorumluluk hükümlerine göre değerlendirilir (TBK m. 309). Kiracının sonuçları bakımından tablo ayıba benzer.

Teslimde var olan ayıp ve sonradan ortaya çıkan ayıp

Kanun, ayıbın ne zaman ortaya çıktığına göre iki ayrı düzen kurar. Bu ayrım, kiracının hangi hükümlere başvurabileceğini belirler.

Hangi ayıbın “önemli” sayılacağı her olayda ayrıca değerlendirilir. Bir konutun kışın hiç ısınmaması, sürekli su baskınına uğraması ya da elektrik tesisatının yangın riski taşıması kullanımı ciddi biçimde engeller. Bir dolap kapağının kırık olması veya bir prizin çalışmaması ise kullanımı önemli ölçüde etkilemez. Teslim sırasında kiralananın durumunu fotoğraf ve tutanakla kayda geçirmek, ileride ayıbın teslimde mi yoksa sonradan mı ortaya çıktığı tartışmasını kolayca çözer.

Kiracının ayıba karşı hakları

Kiracının hakları kanunda kademeli olarak sıralanmıştır. İlk adım her zaman kiraya verene ayıbı bildirmek ve giderilmesi için uygun bir süre vermektir. Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir ya da kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir (TBK m. 306/1).

Uygun süre ne kadardır?

Kanun belirli bir gün sayısı vermez. Sürenin uygunluğu ayıbın niteliğine göre değerlendirilir: kışın çalışmayan bir kombi için birkaç gün, çatı yalıtımının yenilenmesi için daha uzun bir süre makul sayılabilir. Bildirimde ayıbı açıkça tarif etmek, giderilmesi için somut bir tarih vermek ve bu tarihte giderilmezse hangi hakkın kullanılacağını yazmak, ileride tartışma çıkmasını önler.

Kira indirimi nasıl hesaplanır?

İndirim, ayıbın kullanımı ne ölçüde etkilediğine göre belirlenir ve kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar geçen süre için uygulanır (TBK m. 307). Uygulamada bu tarih çoğunlukla bildirimin veya ihtarnamenin kiraya verene ulaştığı tarihtir; indirim oranı ise uyuşmazlık halinde bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Örnek: Aylık kirası 30.000 TL olan bir dairede kombi Ocak başında arızalanıyor. Kiracının bildirimi 10 Ocak 2026’da kiraya verene ulaşıyor, kombi 31 Ocak’ta değiştiriliyor. Isınmanın hiç olmadığı bu 21 gün için kullanım kaybının yüzde 40 olarak belirlendiğini varsayalım. İndirim tutarı 30.000 × 0,40 × 21 / 31 = yaklaşık 8.129 TL olur. Kiracı bu tutarı Şubat kirasından mahsup etmek yerine önce kiraya verenden talep ederse, temerrüt tartışmasına da yol açmamış olur.

Ayıpsız benzeri ve kiraya verenin seçimi

Kiraya veren, ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde kiralananı ayıpsız bir benzeriyle değiştirebilir (TBK m. 306/3). Kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen verip uğradığı zararın tamamını karşılarsa, kiracının seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir (TBK m. 306/4). Bu imkan özellikle taşınır kiralarında ve aynı sitede eşdeğer birden çok bağımsız bölümü bulunan kiraya verenler için önem taşır.

Onarım ve bakım giderleri kime ait?

Kanun, kiralananın korunmasını iki tarafa paylaştırır. Kiralananı kullanıma elverişli tutmak için gereken onarımlar kiraya verene aittir (TBK m. 301). Kiracı ise kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel adete de bakılır (TBK m. 317). Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanır (TBK m. 302). Konut ve çatılı işyerlerinde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri ise sözleşmede aksi öngörülmemişse kiracıya aittir (TBK m. 341).

Bu kuralları günlük hayata uygularken temel ölçüt şudur: gider, kiralananın olağan kullanımından ve kiracının kendi kullanım alanındaki küçük aşınmalardan mı doğuyor, yoksa kiralananın yapısından, eskimesinden veya kiracının kontrolü dışındaki bir nedenden mi doğuyor?

Apartman ve site aidatları ile ortak giderlerin kiracı ve ev sahibi arasında nasıl paylaşıldığını aidat ve ortak giderlerden kim sorumludur yazımızda ayrıca ele aldık. Orada da aynı ölçüt geçerlidir: olağan işletme giderleri kullanana, yapısal ve değer artırıcı harcamalar malike aittir.

Kiralananın iadesinde olağan yıpranma

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşme bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334/1). Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 334/2). Bu nedenle beş yıl oturulmuş bir dairede duvar boyasının solması ya da parkede olağan çizikler kiracıdan istenemez; buna karşılık kiracının kusuruyla oluşan kırık, yanık ve lekelerin bedeli istenebilir. Teslim sürecinin pratik yönleri için kiracının anahtar teslimi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracının bildirim, katlanma ve özen yükümlülükleri

Ayıp hükümleri kiracıya haklar tanırken bazı yükümlülükler de yükler. Bunlara uyulmaması, kiracının haklarını zayıflatır ve kendisini tazminat sorumluluğuyla karşı karşıya bırakabilir.

• Bildirim: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumludur (TBK m. 318). Küçük bir sızıntının bildirilmemesi nedeniyle alt kattaki daireye su basarsa, artan zarardan kiracı da sorumlu tutulabilir.
• Katlanma: Kiracı, ayıpların giderilmesine ve zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür (TBK m. 319/1). Bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin veya onun belirlediği kişinin kiralananı gezip görmesine izin verir (TBK m. 319/2).
• Uygun bildirim ve yarar dengesi: Kiraya veren, çalışmaları ve gezme gününü uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bu sırada kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (TBK m. 319/3). Kiracının kira indirimi ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır (TBK m. 319/4).
• Özen: Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m. 316/1). Kiracının kusuruyla oluşan hasar ayıp sayılmaz; giderilmesi kiracıya düşer.

Kiraya veren de kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir; bu sırada kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır ve kiracının indirim ile zarar giderimi hakları saklıdır (TBK m. 320). Çalışma, kiralananın uzun süre kullanılamamasını gerektirecek kadar kapsamlıysa konu artık yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye kapsamında değerlendirilir.

Kiracının yaptığı tadilat ve masrafların akıbeti

Ayıbın giderilmesi ile kiracının kendi tercihiyle yaptığı yenilikleri ayırmak gerekir. Ayıbı kiraya veren hesabına gidertme hakkı TBK m. 306/1’e dayanır ve masraf kiradan düşülebilir. Mutfağı yenilemek, dükkana asma kat yapmak ya da cephe giydirmesi gibi yenilik ve değişiklikler ise farklı kurallara tabidir:

1. Yazılı rıza alınKiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir (TBK m. 321/1). Rıza olmadan yapılan değişiklik sözleşmeye aykırı kullanım sayılabilir ve eski hale getirme talebine konu olur.
2. Eski hale getirme konusunu yazınYenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez (TBK m. 321/2).
3. Bedel meselesini önceden çözünKiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m. 321/3). Masrafın kiradan mahsubu, kira süresinin uzatılması ya da sözleşme sonunda bir bedel ödenmesi isteniyorsa bunun yazılı olarak kararlaştırılması gerekir.

Yargıtay uygulamasında TBK m. 321/3’ün kira ilişkisinin devamı süresine ilişkin olduğu, sözleşme sona erdikten sonra kiracının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalatların bedelini genel hükümlere, özellikle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceği kabul edilmektedir. Bu taleplerde imalatın niteliği, kiraya verenin izni, sökülüp götürülebilir olup olmadığı ve sözleşmedeki “yapılan tüm imalatlar kiralanana kalır” gibi hükümler belirleyicidir. Bu nedenle büyük tutarlı bir tadilattan önce bedelin akıbetini sözleşmeye yazmak en güvenli yoldur.

Sözleşmedeki tamirat hükümleri ne kadar geçerli?

Kira sözleşmelerinde sıkça “kiracı kiralananı hasarsız teslim almıştır, her türlü tamirat kiracıya aittir” ya da “kiracı ayıp nedeniyle kiradan indirim yapamaz” gibi hükümler görülür. Bu hükümlerin geçerliliği kiranın türüne göre değerlendirilir:

• Konut ve çatılı işyeri kiraları: Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli tutma borcu kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 301). Yapısal onarımları kiracıya yükleyen hükümler bu ölçüde geçersizdir. Aynı kural, kiraya verenin bakım borcunu dolaylı yoldan kiracıya aktaran ek protokoller için de geçerlidir.
• Diğer kiralar: Kiraya verenin hazırladığı standart metinlerdeki (genel işlem koşullarındaki) kiracı aleyhine hükümler geçersizdir. Tarafların gerçekten pazarlık ederek kararlaştırdığı özel hükümler ise sözleşme serbestisi içinde değerlendirilir.
• Takas hakkı: Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemez (TBK m. 326). “Kiracı hiçbir alacağını kiradan mahsup edemez” şeklindeki bir hüküm bu nedenle sonuç doğurmaz.
• Teslim tutanağı: Kiracının “kiralananı ayıpsız teslim aldım” diye imzaladığı bir tutanak, sonradan ortaya çıkan veya teslimde görülemeyen gizli ayıplar bakımından haklarını ortadan kaldırmaz. Ancak teslimde açıkça görülen bir durumun sonradan ayıp olarak ileri sürülmesini zorlaştırabilir.

Başvuru ve dava yolu

Ayıp uyuşmazlıklarında haklar çoğunlukla belgelerle kazanılır. İzlenecek yol şöyle özetlenebilir:

1. Ayıbı belgeleyinFotoğraf, video, usta veya servis raporu, apartman yönetiminin tutanağı ve yazışmalar toplayın. Durum tartışmalıysa ya da ayıp onarımla ortadan kalkacaksa, onarımdan önce mahkemeden delil tespiti istemek ispatı güvence altına alır. Delil tespitinde 2026 yılı için maktu karar harcı 1.206 TL’dir.
2. Yazılı bildirim ve süre verinAyıbı tarif eden, giderilmesi için uygun bir süre veren ve süre sonunda hangi hakkın kullanılacağını açıklayan bir bildirim gönderin. İspat kolaylığı için noter aracılığıyla ihtarname tercih edilir; e-posta ve mesajlar da delil olarak saklanmalıdır.
3. Sürenin sonunu bekleyinSüre içinde ayıp giderilirse indirim ve zarar talepleri saklı kalır. Giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertin ve faturasını alın; mahsup edecekseniz bunu da yazılı olarak bildirin.
4. Arabulucuya başvurunKira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Başvuru, uyuşmazlıkta yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Ayrıntılar için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
5. Davayı açınAnlaşma sağlanamazsa kira indirimi, masraf, tazminat veya feshin tespiti için dava açılır. Kira ilişkisinden doğan bütün davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava, davalının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa edileceği yerde açılabilir (HMK m. 6, 10); uygulamada bu çoğunlukla kiralananın bulunduğu yerdir.

Harç, süre ve gerekli belgeler

• Harç: Para alacağına ilişkin davalarda nispi harç uygulanır; 2026 yılında oran binde 68,31’dir ve dava açılırken dörtte biri peşin alınır. Sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL’dir. Örneğin 100.000 TL’lik bir indirim ve masraf davasında peşin nispi harç yaklaşık 1.707,75 TL olur. Tutarlar her yıl yeniden belirlenir.
• Süre: Kiracının ayıp nedeniyle tazminat ve masraf talepleri kural olarak genel zamanaşımı süresine tabidir (TBK m. 146). Ancak ayıp onarıldıktan sonra ispat zorlaşacağından beklemek kiracının aleyhine işler. Arabuluculuk süresince zamanaşımı işlemez (HUAK m. 18/A/15).
• Belgeler: Kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve fotoğrafları, bildirim veya ihtarname ve tebliğ şerhi, fatura ve servis raporları, kira ödeme dekontları, varsa delil tespiti dosyası ve arabuluculuk son tutanağı.

Ayıp kiralananda oturmayı imkansız kılıyor ve kiraya veren hiçbir adım atmıyorsa, kiracı TBK m. 306/2’deki fesih hakkını kullanabilir. Fesih yazılı olarak bildirilmeli, gerekçesi ve verilen sürenin sonuçsuz kaldığı açıkça yazılmalıdır. Feshin haklılığı tartışmalıysa kiracı, kiraya verenin ileride kira bedeli talep etmesine karşı feshin geçerliliğinin tespitini isteyebilir. Ayıba dayanmayan diğer olağanüstü fesih yolları için kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi yazımıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Ayıbı kiraya verene bildirmeden onarım yaptırıp masrafı doğrudan kiradan kesmek.
• Uygun süre vermeden ve masrafı belgelemeden mahsup yapmak; bunun kira borcunun ödenmemesi olarak yorumlanmasına zemin hazırlamak.
• Teslim sırasında kiralananın durumunu fotoğraf ve tutanakla kayda geçirmemek.
• Küçük bir sızıntıyı bildirmeyip zararın büyümesine yol açmak ve bu yüzden artan zarardan sorumlu tutulmak.
• Kiraya verenin yazılı rızası olmadan tadilat yapıp sözleşme sonunda bedel istemeye çalışmak.
• “Tüm tamiratlar kiracıya aittir” hükmüne güvenerek yapısal onarımları kiracıya yüklemeye çalışmak.
• Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Kira Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla