Tahliye Edilen Taşınmazın Yeniden Kiralanması ve Tazminat Davası

Kira HukukuTahliye Edilen Taşınmazın Yeniden Kiralanması ve Tazminat Davası

Kiraya veren, kendisi veya yakınları için ihtiyaç duyduğunu ya da binayı yeniden inşa edeceğini ileri sürerek kiracıyı tahliye ettirdiyse, bu iddianın samimi olması gerekir. Kanun koyucu, ihtiyaç ve yeniden inşa gerekçesinin kötüye kullanılmasını önlemek için Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 355. maddesinde üç yıllık bir yeniden kiralama yasağı ve bu yasağa aykırılıkta eski kiracıya tazminat hakkı öngörmüştür.

Bu yazıda yasağın hangi tahliyelerde uygulandığını, tazminatın şartlarını ve miktarını, “haklı sebep” kavramını, yeniden inşada eski kiracının öncelik hakkını ve tazminat davasının nasıl açılacağını anlatıyoruz. Yazı hem tahliye edilmiş kiracılara hem de tahliyeden sonra taşınmazı değerlendirmek isteyen ev sahiplerine yöneliktir.

Yeniden kiralama yasağı nedir?

TBK m. 355 üç fıkradan oluşur. Birinci fıkraya göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. İkinci fıkraya göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkı vardır. Üçüncü fıkra ise yaptırımı düzenler: kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Yasağın amacı, kiracıyı koruyan tahliye sınırlamalarının dolanılmasını önlemektir. Ev sahibi gerçekte daha yüksek kira almak isterken ihtiyaç iddiasıyla kiracıyı çıkarıp taşınmazı hemen başkasına kiralarsa, bu davranışın parasal bir sonucu olur. Yasak yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır; açık otopark, arsa veya tarla kiralarında bu koruma yoktur.

Hangi tahliyelerde uygulanır?

Yasak, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle yapılan tahliyelere bağlanmıştır. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle yapılan tahliyelerde kiraya verenin samimiyetini denetleme ihtiyacı yoktur.

İhtiyaç ve yeni malik davalarının şartlarını ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye yazılarımızda, yeniden inşa ve esaslı tadilat gerekçesini ise yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Tazminatın şartları

Eski kiracının TBK m. 355’e dayanarak tazminat isteyebilmesi için şu şartların birlikte bulunması gerekir:

• Konut veya çatılı işyeri kirası: Yasak, TBK m. 339 vd. kapsamındaki kiralar için öngörülmüştür.
• Gereksinim veya yeniden inşa amacıyla sağlanan tahliye: Kanundaki “boşaltılmasını sağladığında” ifadesi, Yargıtay uygulamasında tahliyenin mahkeme kararı ve bu kararın icrası yoluyla gerçekleşmesi olarak anlaşılır.
• Üç yıl içinde başkasına kiralama: Taşınmazın, tahliyeden itibaren üç yıl dolmadan eski kiracı dışındaki bir kişiye kiralanması gerekir.
• Haklı sebebin bulunmaması: Kiraya veren, sonradan ortaya çıkan haklı bir sebebi ispat ederse tazminat ödemez.

Bu kural kiracılar için önemli bir sonuç doğurur. İhtiyaç ihtarnamesi alan kiracı, dava açılmasını beklemeden taşınırsa ileride yeniden kiralama tazminatı isteme imkanını büyük ölçüde kaybeder. Kiraya verenle anlaşarak çıkmak isteyen kiracının, öncelik hakkı veya tazminat konusunu yazılı bir protokolle açıkça güvence altına alması gerekir. Taraflar böyle bir protokolde kanundaki asgari tutardan daha yüksek bir tazminat da kararlaştırabilir (aşağıda).

Üç yıllık süre nasıl hesaplanır?

Süre, kiralananın fiilen boşaltıldığı, yani icra yoluyla tahliyenin gerçekleştiği tarihten başlar. Örneğin tahliye 15.05.2025’te icra memuru eliyle yapılmışsa yasak 15.05.2028’e kadar sürer. Kiraya veren taşınmazı 01.03.2027’de üçüncü bir kişiye kiralarsa yasağa aykırı davranmış olur; 20.05.2028’de yapılan kiralama ise serbesttir.

Yasak, eski kiracıya yeniden kiralamayı engellemez. Kiraya veren, planından vazgeçtiğinde taşınmazı önce eski kiracıya önerebilir; eski kiracı kabul ederse yeni bir sözleşme kurulur ve yasağa aykırılık söz konusu olmaz. Kiracının bu teklifi reddettiğinin yazılı olarak belgelenmesi, ileride haklı sebep tartışmasında kiraya verenin lehine bir delil olabilir. Ancak teklifin gerçek ve makul koşullarla yapılmış olması gerekir; eski kiracıyı caydırmaya yönelik ölçüsüz bir bedel, bu delilin değerini azaltır.

Haklı sebep nedir?

Kanun haklı sebebi tanımlamaz. Hakim, tahliyeden sonra ortaya çıkan ve kiraya verenin ihtiyaç veya inşa planını gerçekleştirmesini engelleyen durumları somut olaya göre değerlendirir. Belirleyici soru, tahliye sırasında ileri sürülen gerekçenin samimi olup olmadığı ve planın sonradan kiraya verenin iradesi dışındaki bir nedenle değişip değişmediğidir.

Haklı sebebi ispat yükü kiraya verendedir. Atanma yazısı, sağlık raporu, ölüm belgesi gibi resmi belgeler bu ispatın temelini oluşturur.

Yeniden inşada eski kiracının öncelik hakkı

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede yasak iki katmanlıdır. İnşaat veya esaslı onarım hiç yapılmazsa taşınmaz eski haliyle üç yıl başkasına kiralanamaz. İnşaat yapılırsa eski kiracı, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkına sahiptir.

1. Kiraya veren yazılı bildirim yaparİnşaat veya onarım tamamlanınca kiraya veren, yeni durumu ve istediği kira bedelini eski kiracıya yazılı olarak bildirir. Noter ihtarnamesi ispat açısından en güvenli yoldur.
2. Eski kiracı bir ay içinde karar verirÖncelik hakkı, bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır (TBK m. 355/2). Kiracı teklifi kabul ederse yeni bir kira sözleşmesi kurulur.
3. Hak sona ermeden üçüncü kişiye kiralanamazBildirim yapılmadan veya bir aylık süre dolmadan taşınmaz üç yıl içinde başkasına kiralanırsa, eski kiracı tazminat isteyebilir.

Yeni kira bedeli piyasa koşullarına uygun olmalıdır. Kiracıyı caydırmak amacıyla rayicin çok üzerinde bir bedel istenmesi, uyuşmazlık halinde öncelik hakkının fiilen engellenmesi olarak değerlendirilebilir; bu durumda bedelin rayice uygunluğu bilirkişi incelemesiyle tartışılır. Riskli yapı nedeniyle kentsel dönüşüm kapsamında yapılan tahliyeler ise ayrı bir rejime tabidir; bu durumda kiracının haklarını kentsel dönüşümde kiracıların hakları yazımızda ele aldık.

Tazminatın miktarı ve hesaplanması

Kanun tazminat için bir alt sınır koymuştur: son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli. Hakim bundan daha az bir tazminata hükmedemez. Üst sınır ise öngörülmemiştir. Kiracı, taşınma giderleri, yeni yerde ödediği yüksek kira farkı veya işyerinde müşteri kaybı gibi daha büyük bir zararı ispat ederse, bir yıllık kira bedelini aşan tazminat talep edebilir.

Örnek hesaplama

Kiracının son kira yılının ilk altı ayında aylık 20.000 TL, kira artışından sonraki altı ayda aylık 25.000 TL ödediğini varsayalım. Son kira yılında ödenen toplam kira 6 x 20.000 + 6 x 25.000 = 270.000 TL’dir. Bu durumda mahkemenin hükmedeceği tazminat 270.000 TL’den az olamaz. Kiracı, yeni işyerine taşınmak için 60.000 TL masraf yaptığını ve bu masrafın tahliyeyle uygun illiyet bağı içinde olduğunu ispat ederse, toplam talebi buna göre artabilir.

Tazminatın kalemleri arasında kiracının yeni yerde katlandığı bakım ve onarım giderleri her zaman yer almaz; bu tür giderlerin yeniden kiralama ile illiyet bağı içinde olup olmadığı ayrıca değerlendirilir. Kiracının yaşadığı üzüntü için ayrıca manevi tazminat istenmesi ise kanunda düzenlenmediğinden uygulamada genellikle kabul görmez.

Başvuru ve dava yolu

Tazminat davası, kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıktır. Bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Süreç şu adımlarla ilerler:

1. Yeniden kiralamayı belgeleyinTaşınmazda kimin oturduğunu, ilan sitelerindeki kiralık ilanlarını, işyerinin tabelasını ve faaliyetini fotoğraflarla kaydedin. Yeni kiracıya ait elektrik, su veya doğalgaz aboneliği, vergi levhası ve ticaret sicil kayıtları, mahkeme aracılığıyla ilgili kurumlardan istenebilir. Kanıtların kaybolma riski varsa mahkemeden delil tespiti isteme yoluna başvurabilirsiniz.
2. Tahliye belgelerini hazırlayınTahliye kararını, kesinleşme durumunu, icra dosyasını ve tahliye tutanağını, eski kira sözleşmesini ve son kira yılındaki ödeme dekontlarını bir araya getirin. Bu belgeler hem tahliyenin mahkeme kararıyla sağlandığını hem de tazminatın alt sınırını ispat eder.
3. Arabulucuya başvurunKira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk 01.09.2023’ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Süreç kural olarak 3 hafta, zorunlu hallerde 1 hafta uzatmayla tamamlanır ve bu süre içinde zamanaşımı işlemez. Ayrıntılar için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
4. Davayı açınAnlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Davalı, tahliyeyi sağlayan kiraya veren veya yeni maliktir. Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer veya haksız fiile dayanılıyorsa zararın doğduğu yer ile kiracının yerleşim yeri mahkemesi olabilir.
5. YargılamaMahkeme tahliyenin hangi sebeple ve nasıl yapıldığını, üç yıllık sürenin dolup dolmadığını ve yeni kiralamayı inceler. Kiraya veren haklı sebep ileri sürerse bunu ispat etmek zorundadır.

Süre ve harç

Kanunda bu tazminat için özel bir zamanaşımı süresi yoktur ve konu tartışmalıdır. Bir görüş, yasağa aykırılığı haksız fiil sayarak TBK m. 72’deki süreleri (zararı ve sorumluyu öğrenmeden itibaren iki yıl, her halde on yıl) uygular; diğer görüş genel on yıllık zamanaşımını (TBK m. 146) esas alır. Güvenli olan, taşınmazın başkasına kiralandığını öğrendiğiniz tarihten itibaren iki yıl içinde arabulucuya başvurmaktır.

Tazminat davası bir para alacağı davası olduğundan, talep edilen tutar üzerinden nispi harç alınır. 2026 yılında nispi karar ve ilam harcı binde 68,31 olup dava açılırken bunun dörtte biri peşin ödenir. 270.000 TL’lik bir talepte peşin harç yaklaşık 4.611 TL’dir; buna başvurma harcı ve gider avansı eklenir. Harç tutarları her yıl yeniden belirlenir.

Ev sahibi açısından dikkat edilecekler

Yasak, ihtiyaç veya inşa gerekçesiyle tahliye ettiren kiraya verenin üç yıl boyunca nasıl davranacağını belirler. Uygulamada sık sorulan durumlar şunlardır:

• Taşınmazı boş bırakmak: Kanun yalnızca başkasına kiralamayı yasaklar. Taşınmazın boş tutulması tek başına tazminat sebebi değildir; ancak ihtiyaç iddiasının samimiyeti, tahliye davasında ve sonrasında tartışma konusu olabilir.
• Taşınmazı satmak: Satış kiralama değildir ve kural olarak yasağı ihlal etmez. Ancak satıştan sonra alıcı taşınmazı üç yıl dolmadan kiraya verirse, satışın yasağı dolanmak için yapılıp yapılmadığı tartışılabilir.
• Yakınlara kullandırmak: İhtiyaç davasında gösterilen kişinin taşınmazı fiilen kullanması yasağın amacına uygundur. Başka bir yakına kira karşılığında verilmesi ise yasağa aykırılık oluşturabilir.
• Kısmi kullanım: İşyerinin bir bölümünün kiraya verenin ihtiyacı için kullanılıp kalanının üçüncü kişiye kiralanması da yasağa aykırılık tartışması doğurur.
• Belgeleri saklamak: Planınız değişirse, değişikliğin nedenini gösteren belgeleri (atanma yazısı, sağlık raporu, ruhsat başvurusu) saklayın. Haklı sebebi ispat yükü sizdedir.

Tahliye sürecini planlayan ev sahiplerinin, tahliye sebeplerinin genel tablosunu ve her birinin süresini gösteren kiracı nasıl tahliye edilir yazımıza da göz atmasını öneririz.

Sık yapılan hatalar

• Kiracının, ihtiyaç ihtarnamesi üzerine dava açılmasını beklemeden çıkıp sonradan tazminat istemesi.
• Anlaşmayla çıkarken öncelik hakkını veya tazminatı yazılı bir protokolle güvenceye almamak.
• Yeniden kiralamayı gösteren delilleri (ilan, abonelik, tabela) zamanında toplamamak.
• Tazminatı yalnızca son aylık kira üzerinden hesaplamak; esas olan son kira yılında ödenen toplam bedeldir.
• Ev sahibinin, inşaat tamamlandıktan sonra eski kiracıya yazılı bildirim yapmadan taşınmazı başkasına kiralaması.
• Arabulucuya başvurmadan dava açmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Kira Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla