İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 350/1)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları, anne ve babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunması halinde kiracının tahliyesine imkân tanıyan bir dava türüdür.

Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için yalnızca bir ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesi yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava açıldığı tarihte devam etmesi ve kiraya verenin aynı amaçla kullanabileceği başka bir taşınmazının bulunmaması gibi şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Aksi halde, ihtiyaç iddiasına dayanılarak açılan tahliye davaları mahkemelerce reddedilebilmekte ve bu durum kiraya veren bakımından zaman ve hak kaybına yol açabilmektedir.

Bu yazımızda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı, kimlerin ihtiyacı için tahliye talep edilebileceği, davanın şartları ve süreleri, yargılama süreci, tahliye kararının uygulanması ve tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı, uygulamada en çok merak edilen yönleriyle ele alınacaktır.

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları, anne ve babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunması halinde kiracının kiralananı tahliye etmesini sağlamak amacıyla açılan bir dava türüdür.

Bu tahliye sebebi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş olup, belirli şartların varlığı halinde kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracının tahliyesini talep etme imkânı tanımaktadır.

Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde bu husus açıkça düzenlenmiştir:

TBK MADDE 350/1 – Kiraya veren, kira sözleşmesini,

1.Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,…..
…….belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Bu tahliye sebebi, kira hukukunda kiraya verene tanınmış önemli haklardan biri olup, kiraya verenin taşınmazını bizzat kullanma ihtiyacının korunmasını amaçlamaktadır.

2. Kimlerin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, yalnızca kiraya verenin kendi ihtiyacı için değil, kanunda sınırlı olarak sayılan belirli yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı için de açılabilir. Ancak bu kapsam geniş yorumlanamaz; ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için ihtiyacın kanunda belirtilen kişilerden birine ait olması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için açılabilir. Bu kişiler dışında kalan akrabaların veya üçüncü kişilerin ihtiyacı kural olarak tahliye sebebi oluşturmaz.

Bu kapsamda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası aşağıdaki kişilerin ihtiyacı için açılabilir:

• Kiraya verenin kendisi
• Kiraya verenin eşi
• Kiraya verenin çocukları (altsoy)
• Kiraya verenin anne ve babası (üstsoy)
• Kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

Buna karşılık, kiraya verenin kardeşi, amcası, dayısı, kuzeni, gelini, damadı veya diğer yakınlarının ihtiyacı kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına dayanak oluşturmaz. Ancak somut olayda kiraya verenin bu kişiler bakımından kanunen bakma yükümlülüğünün bulunduğu durumlarda, ihtiyacın varlığı ayrıca değerlendirilebilir.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce, ihtiyacın kanunda sayılan kişilerden birine ait olup olmadığı dikkatle değerlendirilmelidir. Aksi halde, yanlış kişi adına ileri sürülen ihtiyaç iddiasına dayanılarak açılan davalar mahkemeler tarafından reddedilebilmektedir.

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için kiraya verenin ihtiyaç iddiasının kanunda öngörülen belirli şartları taşıması gerekir. Mahkemeler, ihtiyaç iddiasını yalnızca soyut bir beyana dayanarak değil, somut olayın özelliklerine göre değerlendirmekte ve bu şartların birlikte gerçekleşip gerçekleşmediğini incelemektedir.

• Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyacın Bulunması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekir. Kiraya verenin yalnızca taşınmazı kullanma isteğinin bulunması tek başına yeterli olmayıp, ihtiyacın objektif olarak mevcut olması ve hayatın olağan akışı içinde makul bir gerekliliğe dayanması aranmaktadır. Bu kapsamda mahkemeler, ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini somut olayın özelliklerine göre değerlendirmekte ve ihtiyaç iddiasının dürüstlük kuralına uygun olup olmadığını incelemektedir.

• İhtiyacın Konut veya İş Yeri Kullanımına Yönelik Olması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu edilen ihtiyacın, kiralananın konut veya iş yeri olarak bizzat kullanılmasına yönelik olması gerekmektedir. Kiraya verenin taşınmazı farklı bir amaçla kullanmak istemesi veya yalnızca yatırım amacıyla boşaltmak istemesi kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz. Bu nedenle ileri sürülen ihtiyacın, kiralananın niteliği ile uyumlu olması ve doğrudan kullanım ihtiyacına dayanması önem taşımaktadır.

• İhtiyacın Dava Açıldığı Tarihte Devam Ediyor Olması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın, dava açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama süreci boyunca devam etmesi gerekmektedir. Dava açıldıktan sonra ortadan kalkan veya gerçekleşmesi kesin olmayan bir ihtiyaca dayanılarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir. Bu nedenle mahkemeler, ihtiyacın sürekliliğini ve ciddiyetini hem dava açıldığı tarihte hem de karar anında ayrı ayrı değerlendirmektedir.

• Aynı Amaçla Kullanılabilecek Başka Bir Taşınmazın Bulunmaması

Kiraya verenin aynı amaçla kullanabileceği uygun bir taşınmazının bulunması halinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin reddedilmesi mümkündür. Özellikle aynı şehirde veya aynı bölgede, ihtiyacı karşılayabilecek nitelikte başka bir konut veya iş yerinin bulunması durumunda mahkemeler, ileri sürülen ihtiyacın zorunlu olup olmadığını ayrıca değerlendirmektedir. Bu nedenle ihtiyaç iddiasının kabul edilebilmesi için kiraya verenin alternatif bir taşınmazının bulunup bulunmadığının da somut olarak ortaya konulması gerekmektedir.

4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında süreler, davanın kabul edilip edilmeyeceğini doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biridir. Kanunda öngörülen süreler içinde dava açılmaması halinde, ihtiyaç iddiası mevcut olsa dahi tahliye talebinin reddedilmesi söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle kira sözleşmesinin türüne göre dava açma sürelerinin doğru şekilde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

4.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, süresi içinde dava açılmaması halinde aynı ihtiyaç sebebine dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.

Ancak kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden önce kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunarak dava açma hakkını saklı tuttuğunu bildirmişse, dava bir aylık süre geçtikten sonra da açılabilir. Bu nedenle uygulamada, sözleşme süresi sona ermeden önce ihtar gönderilmesi veya dava açma hakkının saklı tutulduğunun yazılı olarak bildirilmesi önemli bir hukuki güvence sağlamaktadır.

4.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin kanunda öngörülen fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uygun şekilde sona erdirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda kiraya veren, fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir ve fesih tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sürelerin hesaplanması, belirli süreli sözleşmelere göre daha teknik bir değerlendirme gerektirdiğinden, fesih döneminin ve bildirim süresinin doğru şekilde belirlenmesi uygulamada büyük önem taşımaktadır. Sürelerin hatalı hesaplanması, ihtiyaç iddiası haklı olsa dahi davanın reddine yol açabilmektedir.

5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli usul kurallarına uyularak açılması gereken bir dava türüdür. Bu süreçte arabuluculuğa başvurulması, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, ihtiyaç iddiasının uygun delillerle ispat edilmesi ve yargılama sürecinin usule uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Usule ilişkin kuralların eksik veya hatalı uygulanması, ihtiyaç iddiası haklı olsa dahi davanın reddine veya sürecin uzamasına yol açabilmektedir.

5.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk

Konut ve çatılı iş yeri kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Bu kapsamda kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini ileri sürmeden önce arabuluculuk yoluna başvurmalı ve arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde dava açabilmelidir.

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilebilmektedir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusunun yapılması ve arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

5.2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu dava türü, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan görev bakımından başka bir mahkemeye başvurulması mümkün değildir.

Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Bununla birlikte taraflar, kira sözleşmesinde yetki sözleşmesi yaparak farklı bir yer mahkemesini yetkili kılmış olabilirler. Bu nedenle dava açılmadan önce sözleşmede yer alan yetki şartının dikkatle incelenmesi önem taşımaktadır.

5.3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Deliller

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun somut delillerle ispat edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle dava dilekçesine eklenecek deliller, davanın sonucunu doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biridir.

Bu kapsamda ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sıklıkla başvurulan deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları
• Nüfus kayıt örneği
• İkametgâh belgeleri
• İş yeri açma planına ilişkin belgeler
• Sağlık raporları veya bakım ihtiyacını gösteren belgeler
• Tanık beyanları
• Kira sözleşmesi

Mahkemeler, ihtiyaç iddiasını yalnızca sözlü beyana dayanarak değil, somut delillerle desteklenip desteklenmediğine göre değerlendirmektedir.

5.4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İstinaf ve Temyiz

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında verilen kararlar, kanunda öngörülen şartların varlığı halinde istinaf ve temyiz kanun yollarına konu edilebilir. İlk derece mahkemesi kararına karşı taraflar, kararın tebliğinden itibaren yasal süre içinde Bölge Adliye Mahkemesine başvurarak istinaf yoluna gidebilirler.

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararın temyize tabi olması halinde, taraflar Yargıtay nezdinde temyiz yoluna başvurabilirler. Kanun yollarına başvurulması, tahliye kararının kesinleşmesini geciktirebileceğinden, tahliye sürecinin toplam süresini doğrudan etkileyebilmektedir.

5.5. Tahliye Kararının İcra Yoluyla Uygulanması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararının uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmemektedir. Gerekçeli kararın yazılmasından sonra kiraya veren, icra dairesine başvurarak tahliye işleminin gerçekleştirilmesini talep edebilir.

İcra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilmekte ve kiracının belirli süre içinde taşınmazı boşaltmaması halinde tahliye işlemi zorla yerine getirilebilmektedir. Bu aşama, tahliyenin fiilen gerçekleşmesini sağlayan hukuki aşamayı oluşturmaktadır.

Bununla birlikte kiracı, tahliye sürecini durdurmak için tehiri icra talepli olarak istinaf kanun yoluna başvurabilir. Kiracı, 3 aylık kira bedelini icra dosyasına teminat olarak yatırarak icra hukuk mahkemesinden tehiri icra kararı talep edebilir. Mahkeme tarafından tehiri icra kararı verilmesi halinde tahliye süreci duracaktır.

6. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi halinde, kiraya verenin bu taşınmazı belirli bir süre boyunca yeniden kiraya vermesi kanun tarafından sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek ve kiracının korunmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı alan kiraya verenin, tahliye sonrasında taşınmazı kullanım şekli kanunda açıkça düzenlenmiş olup, bu kurallara aykırı davranılması halinde hukuki sorumluluk doğabilmektedir.

6.1. Tahliye Sonrası 3 Yıl Kiraya Verme Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu süre, kiracının taşınmazı fiilen tahliye ettiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır.

Kanun koyucu, ihtiyaç iddiasının yalnızca kiracıyı tahliye etmek amacıyla kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla bu sınırlamayı getirmiştir. Bu nedenle kiraya verenin, tahliye sonrasında taşınmazı gerçekten ihtiyaç amacı doğrultusunda kullanması ve yeniden kiraya verme konusunda kanunda öngörülen süreye dikkat etmesi gerekmektedir.

6.2. Tahliye Sonrası Taşınmazın Başkasına Kiralanması Halinde Tazminat

Kiraya veren, gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladıktan sonra, haklı bir sebep bulunmadıkça kiralananı tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiraya verenin bu hükme aykırı davranması halinde, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekmektedir. Bu tazminat, kiracının tahliye nedeniyle uğradığı zararların giderilmesini amaçlayan asgari bir tazminat olup, somut olayın özelliklerine göre daha yüksek bir tazminata hükmedilmesi de mümkün olabilmektedir.

6.3. Yeniden Kiralama Yasağının İstisnaları (Haklı Sebep Halleri)

Kiraya verenin haklı bir sebebe dayanarak taşınmazı yeniden kiraya vermesi halinde, üç yıllık süre dolmadan yapılan kiralama işlemi her zaman tazminat sorumluluğu doğurmayabilir. Bu durumda haklı sebebin varlığı her somut olayda mahkeme tarafından ayrıca değerlendirilmektedir.

Uygulamada haklı sebep olarak değerlendirilebilecek durumlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• İhtiyacın sonradan ortadan kalkması
• Kiraya verenin sağlık veya zorunlu taşınma nedeniyle taşınmazı kullanamaması
• Taşınmazın satılması veya kullanım amacının değişmesi
• Beklenmeyen ekonomik veya ailevi zorunlulukların ortaya çıkması

İlgili Yazılar

• Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 351)
• Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
• Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi
• Kiracının Tahliyesinde Sınırlı Sebep İlkesi ve Aleyhe Düzenleme Yasağı – TBK 354
• Kiracının Erken Tahliyeden Doğan Sorumluluğu