İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiraladığı konutu veya işyerini kendisi ya da yakınları için kullanmak zorunda kaldığında kiracıyı çıkarmak için başvurduğu yoldur. Uygulamada en sık açılan tahliye davalarından biridir; buna karşılık en sık reddedilenlerden biri de budur. Ret kararlarının büyük kısmı ihtiyacın varlığından çok, kaçırılan sürelerden, yanlış kişi adına ileri sürülen ihtiyaçtan veya ispat eksikliğinden kaynaklanır.
Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu m. 350/1’e dayanan davanın kimler için açılabileceğini, ihtiyacın hangi şartlarda kabul edildiğini, dava açma sürelerinin nasıl hesaplandığını, arabuluculuktan icraya kadar izlenecek yolu ve tahliyeden sonra kiraya vereni bekleyen üç yıl kuralını rakamlı örneklerle anlatıyoruz. Diğer tahliye sebeplerinin genel tablosunu kiracı nasıl tahliye edilir yazımızda bulabilirsiniz.
- Kimin ihtiyacı?
- Kiraya verenin, eşinin, çocuklarının ve torunlarının, anne, baba ve diğer üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin.
- Ne zaman dava açılır?
- Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmede fesih döneminin sonundan itibaren bir ay içinde. Süre bitmeden yazılı bildirim yapılırsa süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
- Davadan önce?
- Arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B).
- Tahliyeden sonra?
- Haklı sebep yoksa kiralanan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355).
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Kanun, kiracının barınma ve faaliyet hakkını korumak için sözleşmenin kendiliğinden uzamasını kural olarak kabul eder ve tahliyeyi sınırlı sayıdaki sebebe bağlar (TBK m. 347, 354). İhtiyaç bu sebeplerden biridir.
TBK m. 350/1’e göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilir. Dava bu yüzden bir dava ile fesih yoludur: ihtarname tek başına sözleşmeyi bitirmez, tahliyeye mahkeme karar verir.
Hüküm yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, tarla veya çatısız otopark gibi taşınmazların kiralanmasında genel fesih hükümleri geçerlidir. Taşınmazı kiracı varken satın alan kişinin ihtiyacı ise ayrı bir maddeye bağlanmıştır; bu durumda yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye kuralları uygulanır.
Kimlerin ihtiyacı için dava açılabilir?
Kanundaki liste sınırlıdır ve geniş yorumlanmaz. İhtiyaç sahibi şu kişilerden biri olmalıdır:
- Kiraya verenin kendisi: Gerçek kişi veya tüzel kişi kiraya veren.
- Eşi: Evlilik birliği devam eden eş.
- Altsoyu: Çocukları, torunları.
- Üstsoyu: Anne, baba, büyükanne, büyükbaba.
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler: Kiraya verenin hukuken bakım borcu altında olduğu kişiler. Örneğin yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek bir kardeş için nafaka yükümlülüğü doğabilir (TMK m. 364); bu durumda kardeşin ihtiyacı da ileri sürülebilir.
Kardeş, amca, dayı, kuzen, gelin ve damadın ihtiyacı kural olarak dava sebebi sayılmaz. Gelin veya damat için ileri sürülen ihtiyaç, çoğu zaman kiraya verenin çocuğunun ihtiyacı olarak kurulabilir: evlenecek oğlun konut ihtiyacı geçerli bir sebeptir, oğlun eşi ise bu ihtiyacın parçasıdır. Dilekçede ihtiyacın kime ait olduğunu açıkça yazmak bu nedenle önemlidir.
Davayı kim açar?
Kanun dava hakkını kiraya verene tanır. Kiraya veren çoğu zaman maliktir; intifa hakkı sahibi gibi malik olmayan bir kiraya veren de kendi ihtiyacını ileri sürebilir. Taşınmaz paylı mülkiyette ise Yargıtay uygulamasında davanın pay ve paydaş çoğunluğuyla açılması, elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış mirasta) ise bütün ortakların birlikte hareket etmesi aranır. Ortaklardan birine ulaşılamıyorsa terekeye temsilci atanması yoluna gidilebilir.
Şirketlerin ihtiyacı
Tüzel kişiler kendi adlarına kayıtlı kiralanan için işyeri ihtiyacı ileri sürebilir. Bu durumda yapılacak faaliyetin şirketin ana sözleşmesindeki faaliyet konusu içinde olması gerekir. Buna karşılık gerçek kişi kiraya veren, kendi adına kayıtlı taşınmazı ortağı olduğu şirketin ihtiyacı gerekçesiyle tahliye ettiremez; şirket ile ortağı ayrı kişilerdir.
İhtiyacın şartları
İhtiyaç iddiası tek başına yetmez. Mahkeme ihtiyacın varlığını, samimiyetini ve devamını somut delillerle inceler. Yargıtay uygulamasında yerleşmiş ölçütler şunlardır:
Konut ihtiyacı
Mahkemelerin sık kabul ettiği durumlar şunlardır: ihtiyaç sahibinin halen kirada oturması, evlenmek üzere olan çocuğun konut ihtiyacı, üniversiteyi kiralananın bulunduğu şehirde kazanan çocuğun barınma ihtiyacı, emeklilik sonrası memlekete dönüş, sağlık nedeniyle asansörsüz üst kattan giriş katına ya da hastaneye yakın bir konuta taşınma zorunluluğu. İhtiyaç sahibinin kirada oturması, Yargıtay uygulamasında konut ihtiyacının varlığı için yeterli görülür; ayrıca kendi ev sahibinin onu tahliye etmeye çalıştığını ispat etmesi aranmaz.
Evlilik ihtiyacında nişan, düğün salonu sözleşmesi veya nikah başvurusu gibi somut adımlar; sağlık ihtiyacında hastane raporu ve mevcut konutun neden elverişsiz olduğunu gösteren belgeler ihtiyacın samimiyetini destekler.
İşyeri ihtiyacı
İşyeri ihtiyacında mahkeme, ihtiyaç sahibinin bugün çalıştığı yerle kiralananı karşılaştırır. Yargıtay uygulamasında ihtiyaç sahibinin mevcut işyerinden tahliye tehdidi altında olması ya da kiralananın yapılacak iş bakımından mevcut yerden üstün veya en azından ona eşdeğer olması yeterli görülür. Bu karşılaştırma için genellikle mahallinde keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Meslek sahibi olmayan bir kişinin işyeri ihtiyacı ileri sürmesi halinde, o işi yapabileceğini gösteren diploma, ruhsat, ustalık belgesi veya iş planı gibi belgeler önem kazanır.
Kiraya verenin başka taşınmazı varsa
Kiraya verenin aynı amaca elverişli ve boş bir başka taşınmazı varsa, mahkeme ihtiyacın neden o taşınmazla karşılanmadığını sorgular; makul bir açıklama yoksa dava reddedilebilir. Kiraya verenin birden fazla kiralık taşınmazı bulunuyor ve hepsi kirada ise, ihtiyacını hangisinden karşılayacağını seçmesi kural olarak kendi takdirindedir. Seçimin yalnızca belirli bir kiracıdan kurtulmak amacı taşıdığı anlaşılırsa samimiyet yeniden tartışılır.
Dava açma süreleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kaderini çoğu zaman süre belirler. Süre, hak düşürücü niteliktedir ve kamu düzenine ilişkin olduğundan kiracı ileri sürmese bile hakim kendiliğinden inceler. Süresinde açılmayan dava, ihtiyaç ne kadar haklı olursa olsun reddedilir; kiraya veren bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalır.
| Sözleşme türü | Dava ne zaman açılır? | Örnek |
|---|---|---|
| Belirli süreli | Kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde. Sözleşme uzamışsa her uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde. | Süre 31.08.2026’da bitiyor: dava en geç 30.09.2026’ya kadar açılmalıdır. |
| Belirli süreli, süre bitmeden yazılı bildirim yapılmış | Bildirim en geç dava süresi içinde kiracıya ulaşırsa süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353). | Noter bildirimi 20.07.2026’da tebliğ edildi: dava 31.08.2027’ye kadar açılabilir. |
| Belirsiz süreli | Genel hükümlere göre fesih dönemine ve üç aylık fesih bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde (TBK m. 329, 350). | Yerel adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu esas alınır; o tarihten en az üç ay önce fesih bildirimi yapılır. |
Birden çok yıllık sözleşmeler
Üç yıllık bir sözleşmede ihtiyaç, birinci veya ikinci yılın sonunda ileri sürülemez; dava ancak üç yıllık sürenin sonunda açılabilir. Süre dolduktan sonra sözleşme yıllık olarak uzar ve kiraya veren her uzama yılının sonunda yeniden dava hakkı kazanır (TBK m. 347).
TBK m. 353 bildirimi neden önemli?
Bir aylık süre kısadır ve dava şartı olan arabuluculuk sürecinin de bu dönemde başlatılması gerekir. Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Gerekçeye göre bildirim kira süresi dolmadan da yapılabilir. Bildirimin kiracıya ulaşması gerekir; son gün postaya verilen bir bildirim süre geçtikten sonra tebliğ edilirse uzama gerçekleşmez. Bu yüzden bildirimi noter aracılığıyla ve süre bitiminden birkaç hafta önce göndermek en güvenli yoldur.
Arabulucuya başvurulan tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 18/A/15). Bir aylık sürenin 10’uncu gününde arabulucuya başvurduysanız, son tutanaktan sonra davayı açmak için kalan 20 gününüz vardır. Başvuruyu sürenin son günlerine bırakmayın.
Başvuru ve dava yolu
- Sözleşmeyi ve tarihleri kontrol edinSözleşmenin başlangıç tarihini, süresini, uzama yıllarını ve aile konutu niteliğini belirleyin. Dava açma süresini bu tarihlere göre hesaplayın.
- Yazılı bildirimi gönderinSüre bitmeden noter aracılığıyla, kimin ihtiyacı için hangi tarihte dava açılacağını belirten bir bildirim gönderin. Kiracının eşi kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildirimini ve ihtarları eşe de ayrıca gönderin (TBK m. 349). Belirli süreli sözleşmede ihtar dava şartı sayılmaz; bildirim, süreyi uzattığı ve ihtiyacı kayda geçirdiği için faydalıdır.
- Arabulucuya başvurunKira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; süreç 3 hafta, zorunlu hallerde 1 hafta uzatmayla en fazla 4 hafta sürer. Ayrıntılar için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
- Anlaşma olursa tahliye tarihini yazdırınTaraflar anlaşırsa tahliye tarihi, anahtar teslim şekli ve birikmiş borçlar anlaşma belgesine yazılır. Belge icra edilebilir nitelikteyse kiracı o tarihte çıkmadığında ilamlı icra yoluna gidilebilir.
- Anlaşma olmazsa davayı açınSon tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir. Eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; hiç başvurulmadan açılan dava ise doğrudan usulden reddedilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bütün davalarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava, davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde (HMK m. 10) açılabilir. Uygulamada tercih edilen, kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira sözleşmelerine sık konulan “İstanbul mahkemeleri yetkilidir” türünden yetki şartları ise yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir (HMK m. 17); konut kiracısına karşı bu şarta dayanılamaz.
Harç ve masraflar
Tahliye davalarında karar ve ilam harcı, yazılı sözleşme olsun ya da olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 17). 2026 yılı için nispi karar ve ilam harcı binde 68,31’dir ve dava açılırken dörtte biri peşin alınır; sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL’dir. Örneğin aylık kirası 30.000 TL olan bir dairede yıllık kira 360.000 TL’dir; nispi harç 24.591,60 TL, peşin ödenecek kısım 6.147,90 TL olur. Bunlara tebligat ve bilirkişi giderleri için yatırılan gider avansı eklenir. Tutarlar her yıl yeniden belirlendiğinden dava tarihinde güncel tarifeyi kontrol edin.
Gerekli belgeler
- Sözleşme ve tapu: Kira sözleşmesi, tapu kaydı veya kiraya veren sıfatını gösteren belge.
- Bildirimler: Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı.
- İhtiyacı gösteren belgeler: Nüfus kayıt örneği, yerleşim yeri belgesi, ihtiyaç sahibinin kendi kira sözleşmesi ve ev sahibinden gelen ihtarlar, sağlık raporu, öğrenci belgesi, evlilik hazırlığını gösteren belgeler, işyeri ihtiyacında meslek ve ruhsat belgeleri.
- Tanık listesi: İhtiyacın samimiyetini bilen kişiler.
Yargılama, karar ve icra
Mahkeme, ihtiyacın varlığını tanık beyanları, belgeler ve gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırır. İşyeri ihtiyacında iki yerin karşılaştırılması, konut ihtiyacında ise kiralananın ihtiyaç sahibinin aile yapısına ve sağlık durumuna elverişliliği incelenir. İhtiyacın hem dava tarihinde hem karar tarihinde sürdüğünü göstermek davacıya düşer.
Karara karşı, tebliğden itibaren iki hafta içinde bölge adliye mahkemesine istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 345); değer sınırını aşan kararlar ayrıca temyiz edilebilir. Kira sözleşmesine dayalı tahliye kararları kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiraya veren ilamı icra dairesine verir; kiracıya icra emri gönderilir ve süresinde boşaltılmayan taşınmaz icra memuru tarafından zorla tahliye edilir.
Kanun yoluna başvuran kiracı, icranın durmasını istiyorsa teminat göstererek takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı almak zorundadır (İİK m. 36). Teminatın miktarı somut dosyaya göre belirlenir; kanunda sabit bir “üç aylık kira” tutarı yoktur. Teminat yatırılmaz veya karar alınamazsa tahliye işlemleri devam eder. Dava sürdüğü sürece kiracının kira ödemeye devam etmesi gerekir; ödenmeyen kira, ayrı bir tahliye sebebi doğurabilir.
Tahliyeden sonra: üç yıl kuralı
Kanun, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek için kiraya verene bir yasak yükler. İhtiyaç amacıyla kiralananı boşalttıran kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355/1). Aykırılık halinde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355/3). Bu tutar bir alt sınırdır; eski kiracı daha yüksek zararını ispat ederse daha fazlasını isteyebilir.
Örneğin son kira yılında aylık 25.000 TL kira ödeyen kiracı, tahliyeden bir yıl sonra dairenin başka birine kiralandığını öğrenirse en az 300.000 TL tazminat isteyebilir. Haklı sebebe örnek olarak ihtiyaç sahibinin tahliyeden sonra beklenmedik bir şekilde vefat etmesi, ağır hastalık nedeniyle başka bir şehre taşınma zorunluluğu veya öngörülemeyen ailevi ve ekonomik değişiklikler gösterilebilir; haklı sebebin varlığını kiraya veren ispat eder ve mahkeme her olayı ayrıca değerlendirir. Tazminatın şartları, süresi ve hesaplanması için tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanması ve tazminat yazımıza bakabilirsiniz.
Sözleşmeye konulan ihtiyaç şartlarına güvenmeyin. Dava sebeplerine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). “Ev sahibinin ihtiyacı halinde kiracı bir ay içinde çıkar” gibi kayıtlar kiracıyı bağlamaz; kanundaki süre ve usule uymak gerekir. Ayrıntılar için kiracı aleyhine tahliye şartı düzenleme yasağı yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık süreyi kaçırmak veya süreyi kira başlangıç tarihi yerine ödeme tarihine göre hesaplamak.
- TBK m. 353 bildirimini son güne bırakmak ve bildirimin süre geçtikten sonra tebliğ edilmesi.
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak veya arabuluculuk sürecinde geçen süreyi yanlış hesaplamak.
- Kardeş, yeğen veya gelin gibi kanunda sayılmayan bir yakının ihtiyacını dava sebebi olarak göstermek.
- İhtiyacı yalnızca dilekçede anlatıp belge ve tanıkla desteklememek.
- Yargılama sırasında kiralananı satışa çıkarmak veya ihtiyaç sahibinin başka bir konuta taşınması.
- Kira sözleşmesindeki yetki şartına güvenerek konut kiracısına karşı başka bir şehirde dava açmak.
- Tahliyeden sonra üç yıl dolmadan daireyi başkasına kiralamak.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kira süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren ancak ihtiyaç gibi kanunda sayılan bir sebeple ve süresinde açacağı davayla tahliye isteyebilir.
Çocuğumun ihtiyacı için kiracımı çıkarabilir miyim?
Evet. Çocuklar altsoy olduğu için ihtiyaçları dava sebebidir. Çocuğun evlenmesi, üniversiteyi kazanması veya bağımsız yaşamaya başlaması gibi somut ve samimi bir ihtiyaç olmalı ve belgelerle desteklenmelidir.
Arabuluculukta anlaşamazsak bir aylık süre kaçmış olur mu?
Hayır. Arabulucuya başvurduğunuz tarihten son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. Son tutanaktan sonra, başvuru tarihinde kalan süre içinde davayı açmanız gerekir. En güvenli yol, süre bitmeden TBK m. 353 bildirimini göndermektir.
Tahliye kararı kesinleşmeden kiracı çıkarılabilir mi?
Evet. Kira sözleşmesine dayalı tahliye kararları kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiracı istinafa başvurup somut dosyaya göre belirlenecek teminatı yatırarak icranın geri bırakılması kararı alırsa tahliye durur.
Kiracıyı çıkardıktan sonra evi satabilir miyim?
Kanunun yasakladığı, üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiralamaktır. Ancak tahliyeden kısa süre sonra satış, ihtiyacın samimi olmadığı iddiasına dayanak yapılabilir ve tazminat davasına konu olabilir. Yargılama sırasında satış ise davanın reddine yol açabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılıp yapılmadığına göre değişir; ilk derece aşaması çoğu zaman birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır. İstinaf incelemesi bu süreye eklenebilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla