Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 351)

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın mülkiyetini sonradan edinen kişinin kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunması halinde kiracının tahliyesini talep edebilmesine imkân tanıyan bir dava türüdür.

Ancak yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için yalnızca taşınmazın sonradan edinilmiş olması yeterli değildir. Yeni malikin veya yakınlarının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması, kanunda öngörülen süreler içinde kiracıya bildirim yapılması ve dava açma sürecinin usulüne uygun şekilde yürütülmesi gerekmektedir. Bu şartlara uyulmaması halinde, ihtiyaç iddiası haklı olsa dahi tahliye talebinin reddedilmesi söz konusu olabilmektedir.

Bu yazımızda, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı, yeni malik kavramı ve kapsamı, kimlerin ihtiyacı için tahliye talep edilebileceği, davanın şartları ve süreleri, bildirim ve dava süreci, tahliye kararının uygulanması ile tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı gibi uygulamada en çok karşılaşılan hususlar ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın mülkiyetini sonradan edinen kişinin kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunması halinde kiracının tahliyesinin talep edilmesine imkân tanıyan bir dava türüdür. Bu dava, kira sözleşmesi devam etmekte iken taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malike belirli şartlar altında kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanımaktadır.

1.1. Yeni Malik Kavramı ve Hukuki Dayanağı

Yeni malik, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmazın mülkiyetini sonradan edinen kişiyi ifade etmektedir. Taşınmazın el değiştirmesi ile birlikte yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelmekte ve kira ilişkisinden doğan hak ve yükümlülükleri devralmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca yeni malik, taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma zorunluluğu bulunması halinde, kanunda öngörülen süre ve usullere uymak kaydıyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu düzenleme, mülkiyet hakkının etkin şekilde kullanılabilmesini sağlamak amacıyla yeni malike tanınmış özel bir tahliye imkânı niteliğindedir.

1.2. Yeni Malik Kimdir ve Hangi Hallerde Tahliye Talep Edebilir?

Yeni malik, kiralanan taşınmazın mülkiyetini sonradan devralan ve kira sözleşmesinin tarafı haline gelen kişidir. Taşınmazın hangi hukuki işlemle edinildiği önem taşımamakta olup, mülkiyetin sonradan kazanılmış olması yeni malik sıfatının oluşması için yeterlidir.

Bu kapsamda yeni malik sıfatı aşağıdaki hallerde kazanılabilir:

• Taşınmazın satın alınması yoluyla malik olma
• Miras yoluyla malik olma
• Bağış veya diğer devir işlemleri yoluyla malik olma

Önemle belirtmek gerekir ki, taşınmazın hangi yolla edinildiğinden bağımsız olarak, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda öngörülen süreler içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunun ispat edilmesi gerekmektedir.

2. Yeni Malik, Hangi Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir?

Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını yalnızca kendi ihtiyacı için değil, kanunda sınırlı olarak sayılan belirli yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı için de açabilir. Ancak bu kapsam geniş yorumlanamaz; tahliye talebinin hukuken geçerli olabilmesi için ihtiyacın kanunda belirtilen kişilerden birine ait olması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu bulunması halinde tahliye talebinde bulunabilir. Bu kişiler dışında kalan akrabaların veya üçüncü kişilerin ihtiyacı kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.

Bu kapsamda yeni malik, aşağıdaki kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir:

• Yeni malikin kendisi
• Yeni malikin eşi
• Yeni malikin çocukları (altsoyu)
• Yeni malikin anne ve babası (üstsoyu)
• Yeni malikin kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

Buna karşılık, yeni malikin kardeşi, amcası, dayısı, kuzeni, gelini, damadı veya diğer yakınlarının ihtiyacı kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına dayanak oluşturmaz. Ancak somut olayda bu kişiler bakımından kanunen bir bakım yükümlülüğünün bulunması halinde, ihtiyacın varlığı ayrıca değerlendirilir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için yalnızca taşınmazın sonradan edinilmiş olması yeterli değildir. Yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda öngörülen şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Mahkemeler, yeni malikin ihtiyaç iddiasını somut olayın özelliklerine göre değerlendirmekte ve bu şartların varlığını titizlikle incelemektedir.

• Taşınmazın Yeni Malik Tarafından Sonradan Edinilmiş Olması

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi devam ederken sonradan edinilmiş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle, taşınmazın mülkiyetinin kiraya veren değişikliği sonucunda yeni malik tarafından devralınmış olması şarttır.

Taşınmazın satın alma, miras, bağış veya benzeri bir hukuki işlem yoluyla edinilmiş olması yeni malik sıfatının kazanılması için yeterlidir. Ancak taşınmazın kira sözleşmesinin tarafı olan kişi tarafından başlangıçtan itibaren malik olarak kullanılması halinde, bu durumda TBK 351 hükümleri değil, genel ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri uygulanacaktır.

• Yeni Malik veya Yakınlarının Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyacının Bulunması

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekmektedir. Kiralananı kullanma isteği tek başına yeterli olmayıp, ihtiyacın hayatın olağan akışı içinde makul ve gerekli bir ihtiyaca dayanması aranır.

Mahkemeler, ihtiyaç iddiasının dürüstlük kuralına uygun olup olmadığını, ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini somut deliller çerçevesinde değerlendirmektedir. Bu nedenle yeni malikin ihtiyaç iddiasını belge ve diğer delillerle desteklemesi büyük önem taşımaktadır.

• İhtiyacın Konut veya İş Yeri Kullanımına Yönelik Olması

Yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın, kiralananın konut veya iş yeri olarak bizzat kullanılmasına yönelik olması gerekmektedir. Kiralananın farklı bir amaçla kullanılması veya yalnızca yatırım amacıyla boşaltılmak istenmesi kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.

Bu nedenle ileri sürülen ihtiyacın, kiralananın kullanım amacı ile uyumlu olması ve doğrudan kullanım gereksinimine dayanması gerekmektedir.

• İhtiyacın Dava Açıldığı Tarihte Devam Ediyor Olması

Yeni malikin ihtiyaç iddiasının, dava açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama süreci boyunca devam etmesi gerekmektedir. Dava açıldıktan sonra ortadan kalkan veya gerçekleşmesi kesin olmayan bir ihtiyaca dayanılarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle mahkemeler, ihtiyaç iddiasının sürekliliğini hem dava açıldığı tarihte hem de karar anında ayrı ayrı değerlendirmektedir.

• Taşınmazın Edinilmesinden Sonra Kanunda Öngörülen Sürelere Uyulması

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için taşınmazın edinilmesinden sonra kanunda öngörülen süre ve usullere uyulması gerekmektedir. Bu kapsamda yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve bu bildirimden sonra kanunda öngörülen süreler içinde tahliye davasını açmalıdır.

Kanunda öngörülen sürelerin kaçırılması halinde, ihtiyaç iddiası haklı olsa dahi tahliye talebinin reddedilmesi söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle yeni malikin süreleri doğru şekilde hesaplaması ve usule uygun hareket etmesi büyük önem taşımaktadır.

4. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında süreler, davanın kabul edilip edilmeyeceğini doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biridir. Taşınmazın edinilmesinden sonra kiracıya yapılacak bildirim ve dava açma süresi kanunda açık şekilde düzenlenmiş olup, bu sürelerin kaçırılması halinde ihtiyaç iddiası haklı olsa dahi tahliye talebinin reddedilmesi söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle yeni malikin, taşınmazı edindiği tarihten itibaren kanunda öngörülen süreleri dikkatle takip etmesi büyük önem taşımaktadır.

4.1. Taşınmazın Edinilmesinden Sonra Bir Ay İçinde Bildirim Yapılması

Yeni malik, kiralanan taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimde, taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği ve kiralananın kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.

Bir aylık süre, taşınmazın tapuda yeni malik adına tescil edildiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır. Bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmaması halinde, yeni malikin altı ay sonunda tahliye davası açma hakkı ortadan kalkabilmektedir. Bu nedenle uygulamada bir aylık bildirim süresi, yeni malikin tahliye hakkını koruyan en kritik sürelerden biridir.

4.2. Altı Ay Sonunda Tahliye Davası Açılması

Yeni malik, kiracıya bir ay içinde yazılı bildirim yaptıktan sonra, taşınmazın edinilmesinden itibaren altı ayın sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu süre, kiracının taşınmazdan çıkması için tanınan yasal bir hazırlık süresi niteliğindedir.

Altı aylık sürenin dolması ile birlikte yeni malik, ihtiyaç iddiasına dayanarak tahliye davasını açabilir. Bu süre dolmadan açılan davalar usul yönünden reddedilebileceğinden, dava açma zamanının doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

4.3. Sözleşme Süresinin Bitimini Bekleyerek Dava Açılması

Yeni malik, dilerse altı aylık süreyi beklemek yerine mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitimini bekleyerek de tahliye davası açabilir. Bu durumda yeni malik, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde tahliye talebinde bulunabilir.

Ancak bu seçeneğin kullanılabilmesi için kiracıya süresi içinde yazılı bildirim yapılmış olması gerekmektedir. Aksi halde, sözleşme süresinin bitimi beklenmiş olsa dahi tahliye talebinin reddedilmesi söz konusu olabilmektedir.

5. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kanunda öngörülen usul kurallarına uygun şekilde yürütülmesi gereken bir dava türüdür. Bu süreçte kiracıya yapılacak yazılı bildirim, arabuluculuğa başvuru zorunluluğu, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi ve ihtiyaç iddiasının uygun delillerle ispat edilmesi büyük önem taşımaktadır. Usule ilişkin kurallara uyulmaması halinde ihtiyaç iddiası haklı olsa dahi davanın reddedilmesi veya sürecin gereksiz yere uzaması söz konusu olabilmektedir.

5.1. Yeni Malik Tarafından Kiracıya Yapılacak Bildirim (İhtar)

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için öncelikle kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu bildirim, taşınmazın yeni malik tarafından edinildiğinin ve kiralananın kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanılacağının kiracıya açık şekilde bildirilmesini amaçlamaktadır.

Bu bildirim, taşınmazın tapuda yeni malik adına tescil edildiği tarihten itibaren bir ay içinde yapılmalıdır. Bir aylık süre içinde bildirim yapılmaması halinde, yeni malikin altı ay sonunda tahliye davası açma hakkı ortadan kalkabilmektedir. Bu nedenle uygulamada ihtarname gönderilmesi, yeni malikin tahliye hakkını koruyan en önemli usul adımlarından biridir.

5.2. Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu

Konut ve çatılı iş yeri kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Bu nedenle yeni malik, tahliye davası açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmalı ve arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde dava açabilmelidir.

Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilebilmektedir. Bu nedenle arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

5.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu dava türü, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan görev bakımından başka bir mahkemeye başvurulması mümkün değildir.

Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Bununla birlikte taraflar kira sözleşmesinde yetki sözleşmesi yaparak farklı bir yer mahkemesini yetkili kılmış olabilirler. Bu nedenle dava açılmadan önce sözleşmede yer alan yetki şartının dikkatle incelenmesi önem taşımaktadır.

5.4. Yeni Malikin İhtiyacını İspat İçin Sunulabilecek Deliller

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun somut delillerle ispat edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle dava dilekçesine eklenecek deliller, davanın sonucunu doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biridir.

Bu kapsamda yeni malikin ihtiyacını ispat için sıklıkla başvurulan deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları
• Nüfus kayıt örneği
• İkametgâh belgeleri
• İş yeri açma planına ilişkin belgeler
• Sağlık raporları veya bakım ihtiyacını gösteren belgeler
• Tanık beyanları
• Kira sözleşmesi
• Kiracıya gönderilen yazılı bildirim (ihtarname)

Mahkemeler, ihtiyaç iddiasını yalnızca sözlü beyana dayanarak değil, somut delillerle desteklenip desteklenmediğine göre değerlendirmektedir.

5.5. İstinaf ve Temyiz Süreci

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında verilen kararlar, kanunda öngörülen şartların varlığı halinde istinaf ve temyiz kanun yollarına konu edilebilir. İlk derece mahkemesi kararına karşı taraflar, kararın tebliğinden itibaren yasal süre içinde Bölge Adliye Mahkemesine başvurarak istinaf yoluna gidebilirler.

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararın temyize tabi olması halinde, taraflar Yargıtay nezdinde temyiz yoluna başvurabilirler. Kanun yollarına başvurulması, tahliye kararının kesinleşmesini geciktirebileceğinden, tahliye sürecinin toplam süresini doğrudan etkileyebilmektedir.

5.6. Tahliye Kararının İcra Yoluyla Uygulanması

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararının uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmemektedir. Gerekçeli kararın yazılmasından sonra yeni malik, icra dairesine başvurarak tahliye işleminin gerçekleştirilmesini talep edebilir.

İcra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilmekte ve kiracının verilen süre içinde taşınmazı boşaltmaması halinde tahliye işlemi zorla yerine getirilebilmektedir. Bu aşama, tahliyenin fiilen gerçekleşmesini sağlayan hukuki aşamayı oluşturmaktadır.

Bununla birlikte kiracı, tahliye sürecini durdurmak için tehiri icra talepli olarak istinaf kanun yoluna başvurabilir. Kiracı, 3 aylık kira bedelini icra dosyasına teminat olarak yatırarak icra hukuk mahkemesinden tehiri icra kararı talep edebilir. Mahkeme tarafından tehiri icra kararı verilmesi halinde tahliye süreci duracaktır.

6. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Yeniden Kiralama Yasağı

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliye edilmesi halinde, kiraya verenin bu taşınmazı belirli bir süre boyunca yeniden kiraya vermesi kanun tarafından sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek ve kiracının korunmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı alan yeni malikin, tahliye sonrasında taşınmazı kullanım şekli kanunda açık şekilde düzenlenmiş olup, bu kurallara aykırı davranılması halinde hukuki sorumluluk doğabilmektedir.

6.1. Tahliye Sonrası 3 Yıl Kiraya Verme Yasağı

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu süre, kiracının taşınmazı fiilen tahliye ettiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır.

Kanun koyucu, ihtiyaç iddiasının yalnızca kiracıyı tahliye etmek amacıyla ileri sürülmesini önlemek ve kiracının hukuki güvenliğini sağlamak amacıyla bu sınırlamayı getirmiştir. Bu nedenle yeni malikin, tahliye sonrasında taşınmazı gerçekten ihtiyaç amacı doğrultusunda kullanması ve yeniden kiraya verme konusunda kanunda öngörülen süreye dikkat etmesi gerekmektedir.

6.2. Yasağa Aykırı Davranılması Halinde Tazminat Sorumluluğu

Yeni malikin, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazı haklı bir sebep bulunmaksızın üç yıl dolmadan başka bir kişiye kiraya vermesi halinde, eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğmaktadır.

Bu durumda yeni malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu tazminat, kanunda öngörülen asgari bir tazminat olup, somut olayın özelliklerine göre kiracının uğradığı zararın daha fazla olması halinde daha yüksek bir tazminata hükmedilmesi de mümkün olabilmektedir.

Ancak yeni malikin haklı bir sebebe dayanarak taşınmazı yeniden kiraya vermesi halinde, her somut olayda tazminat sorumluluğunun doğup doğmayacağı mahkeme tarafından ayrıca değerlendirilmektedir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı sonrasında taşınmazın kullanımına ilişkin işlemlerin kanunda öngörülen süre ve şartlara uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

İlgili Yazılar

• Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK 350/1)
• Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi
• Kiracı Aleyhine Cezai Şart Düzenleme Yasağı – TBK Madde 346
• Kiracının Tahliyesinde Sınırlı Sebep İlkesi ve Aleyhe Düzenleme Yasağı – TBK 354