Eskiyen, depreme dayanıksız hale gelen veya ihtiyaçlara artık cevap vermeyen bir binada esaslı tadilat ya da yıkıp yeniden yapma kararı alındığında, kiracının taşınmazda kalması çoğu zaman mümkün olmaz. Kanun bu durumda kiraya verene sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirme imkanı tanır. Ancak boya, badana veya mutfak yenileme gibi işler için kiracı tahliye ettirilemez; tahliye, ancak işlerin esaslı olduğu ve sürerken kiralananın kullanılamayacağı somut belgelerle ortaya konduğunda mümkündür.
Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu m. 350/2’ye dayanan tahliye davasının şartlarını, hangi işlerin esaslı sayıldığını, proje ve ruhsatın ne zaman hazır olması gerektiğini, kentsel dönüşümle ilişkisini, dava sürelerini ve tahliyeden sonra eski kiracıya tanınan öncelik hakkını rakamlı örneklerle anlatıyoruz. Tüm tahliye sebeplerinin karşılaştırmasını kiracı nasıl tahliye edilir yazımızda bulabilirsiniz.
- Hangi işler?
- Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme. Basit onarım ve dekorasyon tahliye sebebi değildir.
- Temel şart?
- İşler sürerken kiralananın kullanılmasının imkansız olması ve bunun onaylı proje, ruhsat ve bilirkişi raporuyla ortaya konması.
- Ne zaman dava açılır?
- Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmede fesih döneminin sonundan itibaren bir ay içinde; süre bitmeden yazılı bildirim yapılırsa bir kira yılı içinde.
- Tahliyeden sonra?
- Taşınmaz eski haliyle üç yıl başkasına kiralanamaz; eski kiracının yenilenen taşınmazı kiralamada öncelik hakkı vardır.
Yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye nedir?
TBK m. 350/2’ye göre kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu sebepte belirleyici olan, taşınmazın yenilenme gereksinimidir. Bu yüzden kiraya verenin taşınmazı tadilattan sonra kendisinin kullanması gerekmez.
Hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Yargıtay uygulamasında kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliği taşımıyorsa bu sebeple tahliye davası açılamayacağı kabul edilir. Dava, ihtarname ile kendiliğinden doğmaz: sözleşmeyi mahkeme kararı sona erdirir ve tahliyeye mahkeme hükmeder.
Davayı kim açar?
Davayı kural olarak kiraya veren açar. Yargıtay uygulamasında kiraya veren konumunda olmayan malike de bu davayı açma imkanı tanınmıştır. Taşınmaz paylı mülkiyetteyse pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde ise bütün ortakların davaya katılması veya davayı onaylaması aranır; bu eksiklik yargılama sırasında verilecek onayla da giderilebilir. Ortaklardan birine ulaşılamıyorsa terekeye temsilci atanması istenebilir.
Hangi işler esaslı tadilat sayılır?
Esaslı tadilat, taşınmazın yapısal özelliklerini önemli ölçüde değiştiren ve sürerken kiralananda oturmayı veya çalışmayı fiilen imkansız kılan işlerdir. İşin yalnızca kiracıyı rahatsız etmesi veya kullanımı zorlaştırması yetmez.
Belediyeden basit onarım izin belgesi alınmış olması da sonucu değiştirmez. Yargıtay, sıva, boya, tesisat bakımı, kapı ve pencere yenilenmesi ile iç dekorasyon gibi basit onarım izin belgesine yazılan işlerin tahliyeyi gerektirmediğini kabul etmektedir. Mahkeme, belgenin adına bakmadan yapılacak işin niteliğini inceler.
Basit onarımlar için kiraya verenin başka bir yolu vardır: kiracı, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanmak zorundadır (TBK m. 319). Kiraya veren yenilik ve değişiklik yapmak istiyorsa bunu ancak kiracıdan beklenebilecek ölçüde ve sözleşme feshedilmemişse yapabilir (TBK m. 320). Bu işler sırasında kiracının kullanımı azalırsa kira bedelinde indirim gündeme gelebilir.
Davanın şartları
Mahkeme davayı kabul edebilmek için aşağıdaki şartların birlikte bulunduğunu arar:
- İmar amaçlı ve esaslı işYapılacak iş yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme niteliğinde olmalıdır.
- Kullanım imkansızlığıİşler sırasında kiralananda oturmanın veya faaliyet sürdürmenin mümkün olmadığı fennen tespit edilmelidir. Yargıtay, projedeki işlerin eşyaların bir yere toplanmasıyla yapılabildiği durumlarda davayı reddetmektedir.
- Uygulanabilir proje ve ruhsatOnarım veya yeni inşaat, imar mevzuatına uygun ve belediyece onaylanmış ya da onaylanabilecek bir projeye dayanmalıdır. Fiyat teklifi, mimarın taslak çizimi veya kredi başvurusu proje yerine geçmez.
- Gerçek ve zorunlu gereksinimTadilat gerçekten yapılmak üzere istenmelidir. Değer artırma bahanesiyle kiracıyı çıkarmak veya kirayı yükseltmek amacı taşıyan talepler samimi sayılmaz.
- Süresinde davaDava kanundaki bir aylık süre içinde ya da TBK m. 353 bildirimiyle uzayan süre içinde açılmalıdır.
Proje ve ruhsat ne zaman hazır olmalı?
Yargıtay uygulamasında onaylı projenin dava açılırken sunulması zorunlu görülmez; proje ve ruhsat yargılama sırasında da dosyaya konulabilir. Ancak hüküm kurulmadan önce onaylı mimari, avan veya tadilat projesinin ya da en azından belediyeye yapılmış başvurunun belgesinin dosyada bulunması gerekir. Mahkeme proje sunulması için süre verir; bu sürede proje getirilmezse dava reddedilir. Pratikte en güvenli yol, proje onay sürecini kira döneminin bitiminden önce başlatmak ve dava açılırken belgelerin en azından başvuru aşamasında olmasıdır.
Tahliyeden sonra işe makul sürede başlayın. Kiracı çıktıktan sonra inşaata uzun süre başlanmaması veya taşınmazın eski haliyle başkasına kiralanması, tadilat iddiasının samimi olmadığını gösterir ve eski kiracının tazminat davasına dayanak olur.
Kentsel dönüşüm ve riskli yapılar
Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmişse süreç farklı işler. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra idare maliklere yıktırma için süre verir; bu sürede yapı boşaltılmazsa mülki amir aracılığıyla tahliye ve yıkım yapılır. Bu durumda kira ilişkisini sona erdiren, idarenin işlemi ve yıkımdır; kiraya verenin ayrıca TBK m. 350/2’ye dayanarak tahliye davası açması gerekmez. Kiracının bu süreçteki hakları, idari işleme karşı dava yolu ve tek seferlik taşınma yardımı için kentsel dönüşümde kiracıların hakları ve kentsel dönüşümde kira yardımı yazılarımıza bakabilirsiniz.
Riskli yapı tespiti yapılmamış bir binada malikler binayı müteahhitle anlaşarak yeniletmek istiyorsa, kiracılar bakımından genel kural uygulanır: kiraya veren, yapı ruhsatı ve projeye dayanarak süresinde TBK m. 350/2 davası açmalıdır. Kat maliklerinin müteahhitle sözleşme imzalaması tek başına kiracıyı tahliye etmeye yetmez.
Dava açma süreleri
Süreler, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıyla aynıdır ve hak düşürücü niteliktedir; hakim kendiliğinden gözetir.
- Belirli süreli sözleşmede: Kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde. Sözleşme uzamışsa her uzama yılının sonundan itibaren bir ay içinde.
- Belirsiz süreli sözleşmede: Genel hükümlere göre fesih dönemine ve üç aylık fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde (TBK m. 329, 350). Yerel adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu esas alınır.
- Yazılı bildirimle uzama: Kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
Rakamlı örnek
Beş yıllık işyeri kira sözleşmesi 30.06.2027’de sona eriyor. Bina sahibi binayı güçlendirip bir kat eklemeyi planlıyor. Proje başvurusunu Mart 2027’de yapan kiraya veren, 15.05.2027’de noter aracılığıyla kiracıya, kira süresi sonunda yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye davası açacağını bildiriyor. Bildirim süre içinde tebliğ edildiği için dava açma süresi 30.06.2028’e kadar uzar. Bildirim yapılmasaydı arabuluculuk ve dava 30.07.2027’ye kadar tamamlanmak zorundaydı. Arabulucuya başvurulan tarihten son tutanağa kadar bu süre işlemez (HUAK m. 18/A/15).
Başvuru ve dava yolu
- Teknik belgeleri hazırlayınMimari ve statik projeyi hazırlatın, belediyeye onay veya ruhsat başvurusu yapın. Binanın mevcut durumu tartışmalıysa dava öncesi delil tespiti yoluyla bilirkişi raporu aldırabilirsiniz.
- Yazılı bildirim gönderinNoter aracılığıyla işlerin niteliğini, kapsamını, tahmini süresini, işler sırasında kiralananın neden kullanılamayacağını ve süre sonunda dava açılacağını bildirin. Bildirim TBK m. 353 bakımından süreyi de korur.
- Arabulucuya başvurunKira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Görüşmede tahliye tarihi, depozitonun iadesi, taşınma desteği ve yenilenen binada kiracıya yer verilip verilmeyeceği konuşulabilir.
- Davayı açınAnlaşma olmazsa son tutanağı ekleyerek sulh hukuk mahkemesinde dava açın; proje, ruhsat veya başvuru belgelerini dilekçeye ekleyin.
Mahkeme, harç ve belgeler
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava kiracının yerleşim yerinde (HMK m. 6) veya kiralananın bulunduğu yerde (HMK m. 10) açılabilir; sözleşmedeki yetki şartı yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir (HMK m. 17). Karar ve ilam harcı bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak alınır (Harçlar Kanunu m. 17); 2026’da oran binde 68,31’dir ve dörtte biri peşin ödenir. Keşif ve bilirkişi giderleri bu davalarda önemli bir kalemdir ve gider avansıyla karşılanır.
- Teknik belgeler: Onaylı mimari ve statik proje, yapı veya tadilat ruhsatı ya da ruhsat başvurusu, belediye yazıları, güçlendirme raporu.
- Sözleşme belgeleri: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, noter bildirimi ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı.
- Diğer: Müteahhit sözleşmesi, varsa kat malikleri kurulu kararı, fotoğraflar ve uzman görüşü.
Keşif, bilirkişi ve karar
Dava teknik bilgi gerektirdiğinden mahkeme kiralananda keşif yapar ve inşaat mühendisi veya mimar bilirkişiden rapor alır. Hükme esas alınabilecek bir raporda şu sorular açıkça cevaplanmalıdır: yapılacak iş esaslı ve imar amaçlı mı, işler sırasında kiralananda oturulabilir veya çalışılabilir mi, tahliye gerekli mi ve işler yaklaşık ne kadar sürecek? Bu sorulara cevap vermeyen rapor yetersiz sayılır. Bilirkişi işleri basit tadilat olarak nitelendirirse dava reddedilir.
Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 345). Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir; kiracı icra emrindeki süre içinde boşaltmazsa zorla tahliye yapılır. Kanun yoluna başvuran kiracı, somut dosyaya göre belirlenecek teminatı göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36); teminatın miktarı kanunda belirli bir kira tutarı olarak sabitlenmemiştir.
Tahliyeden sonra: üç yıl kuralı ve öncelik hakkı
TBK m. 355/2, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için iki ayrı kural koyar:
- Eski haliyle kiralama yasağı: Taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski haliyle başkasına kiralanamaz. Tadilat yapılmadan başkasına kiralamak, tahliye sebebinin bahane olduğunu gösterir.
- Öncelik hakkı: Eski kiracı, yeniden inşası veya imarı tamamlanan taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamakta önceliğe sahiptir. Kiraya veren yeni koşulları eski kiracıya yazılı olarak bildirir; eski kiracı bu hakkını bildirimi izleyen bir ay içinde kullanmalıdır. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Eski kiracı teklifi reddeder veya bir ay içinde kabul etmezse taşınmaz üçüncü kişiye kiralanabilir.
Kiraya veren bu kurallara aykırı davranırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355/3). Örneğin son yıl aylık 40.000 TL kira ödeyen işyeri kiracısı en az 480.000 TL tazminat isteyebilir; taşınma giderleri ve yeni işyerinde ödediği kira farkı gibi daha yüksek zararlarını ispat ederse daha fazlasını talep edebilir.
Tazminat hakkı, kiracının tahliye davası veya icra yoluyla çıkarılmasına bağlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin ihtiyaç gerekçeli ihtarnamesi üzerine kiracının mahkeme kararı veya icra işlemi olmadan kendiliğinden taşınmazı boşalttığı bir olayda, gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye davası açılmadığı için TBK m. 355’teki tazminat koşullarının oluşmadığına karar vermiştir (Yargıtay 3. HD 28.02.2019, 2017/4632 E., 2019/1687 K.). Kiracılar, ihtarname üzerine kendiliğinden çıkmadan önce bu sonucu göz önünde bulundurmalıdır. Tazminat davasının ayrıntıları için tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanması ve tazminat yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Boya, badana, mutfak ve banyo yenileme gibi basit işler için tahliye davası açmak.
- Proje ve ruhsat sürecini başlatmadan, yalnızca fiyat teklifiyle dava açmak.
- İşler sırasında kiralananın neden kullanılamayacağını bilirkişi raporuyla ortaya koymamak.
- Kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık süreyi veya TBK m. 353 bildirimini kaçırmak.
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak.
- Paylı mülkiyette çoğunluğu sağlamadan veya elbirliği mülkiyetinde ortakların biri tarafından tek başına dava açmak.
- Tahliyeden sonra tadilata başlamamak, taşınmazı eski haliyle başkasına kiralamak veya eski kiracıya yazılı teklif yapmamak.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi tadilat yapacağım diyerek beni çıkarabilir mi?
Ancak yapılacak iş esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa niteliğindeyse, işler sırasında konutta oturmak imkansızsa ve kiraya veren süresinde dava açıp bunu proje, ruhsat ve bilirkişi raporuyla ispat ederse. Boya, badana veya dekorasyon için tahliye istenemez.
Dava açılırken ruhsatın alınmış olması şart mı?
Yargıtay uygulamasında dava tarihinde sunulması zorunlu görülmez; ancak onaylı proje veya en azından belediye başvurusunun belgesi yargılama sırasında dosyaya konulmalıdır. Mahkemenin verdiği sürede proje getirilmezse dava reddedilir.
Bina kentsel dönüşüme girdi, ev sahibi dava açmak zorunda mı?
Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse tahliye idari süreçle yapılır ve kiraya verenin ayrıca TBK m. 350/2 davası açması gerekmez. Riskli yapı tespiti yoksa ve malikler binayı kendi iradeleriyle yeniletiyorsa tahliye davası gerekir.
Tadilat bitince eski daireme dönebilir miyim?
Evet, öncelik hakkınız vardır. Kiraya veren yenilenen taşınmazın yeni koşullarını size yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirimden itibaren bir ay içinde kabul ederseniz taşınmaz size kiralanır. Kira bedeli yeni duruma göre belirlenir.
Ev sahibi tadilat bahanesiyle beni çıkarıp evi başkasına kiraladı, ne yapabilirim?
Tahliye dava veya icra yoluyla yapıldıysa, son kira yılında ödediğiniz bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilirsiniz. İhtarname üzerine kendiliğinden çıktıysanız tazminat talebi kural olarak reddedilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla