Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 350/2)

Yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarım, genişletme veya değiştirilmesi gibi nedenlerle kullanımının geçici veya kalıcı olarak mümkün olmaması halinde kiracının tahliyesinin talep edilmesine imkân tanıyan bir dava türüdür.

Ancak yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için yapılacak işlemin basit bir onarım veya bakım niteliğinde olması yeterli değildir. Yapılacak işlemin esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa niteliğinde olması, kiralananın bu çalışmalar sırasında kullanılmasının mümkün olmaması ve inşaat veya tadilat ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğunun somut delillerle ortaya konulması gerekmektedir.

Bu yazımızda, yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı, hangi hallerde bu tahliye sebebine başvurulabileceği, davanın açılma şartları ve süreleri, yargılama süreci, inşaat veya tadilatın ispatına ilişkin deliller ile tahliye sonrasında eski kiracıya tanınan öncelik hakkı gibi uygulamada en çok karşılaşılan hususlar ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Yeniden İnşa veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarım, genişletme veya değiştirilmesi gibi nedenlerle kullanımının mümkün olmaması halinde kiracının tahliyesinin talep edilmesine imkân tanıyan bir dava türüdür. Bu dava türü, kiraya verenin taşınmaz üzerinde zorunlu yapı faaliyetlerini gerçekleştirebilmesini sağlamak amacıyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik özel bir tahliye sebebini ifade etmektedir.

1.1. İnşaat ve Esaslı Tadilat Kavramı

İnşaat ve esaslı tadilat kavramı, kiralanan taşınmazın yapısal özelliklerini önemli ölçüde değiştiren, genişleten veya yeniden düzenleyen nitelikteki işlemleri ifade etmektedir. Bu kapsamda yapılan işlemlerin, taşınmazın kullanımını geçici olarak durduracak veya kullanımını önemli ölçüde zorlaştıracak düzeyde olması gerekmektedir.

Basit bakım, boya, badana, küçük tamirat veya günlük kullanım kapsamında yapılabilecek işlemler kural olarak esaslı tadilat kapsamında değerlendirilmemektedir. Buna karşılık binanın yıkılıp yeniden yapılması, taşıyıcı sistemde değişiklik yapılması, bağımsız bölümün genişletilmesi veya kullanım amacının değiştirilmesi gibi işlemler esaslı tadilat veya yeniden inşa kapsamında kabul edilmektedir.

1.2. İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliyenin Hukuki Dayanağı

Yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrasında açık şekilde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı şekilde onarılması zorunluluğunun bulunması ve bu işlemler sırasında kiralananın kullanımının mümkün olmaması halinde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu düzenleme, kiraya verenin taşınmazını ekonomik ve teknik gereklilikler doğrultusunda yenileyebilmesini sağlarken, kiracının da keyfi tahliye taleplerine karşı korunmasını amaçlamaktadır. Bu nedenle mahkemeler, inşaat veya tadilat ihtiyacının gerçek ve zorunlu olup olmadığını, yapılacak işlemin taşınmazın kullanımını fiilen imkânsız hale getirip getirmediğini ve bu ihtiyacın somut delillerle desteklenip desteklenmediğini dikkatle değerlendirmektedir.

2. Hangi Hallerde İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir?

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için yapılacak işlemin sıradan bakım veya küçük onarım niteliğinde olmaması, kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelleyen veya tamamen imkânsız hale getiren nitelikte bir yeniden inşa veya esaslı tadilat zorunluluğunun bulunması gerekmektedir. Kanun koyucu, kiraya verenin taşınmazını yenileyebilmesini mümkün kılarken, bu hakkın kiracıyı tahliye etmek amacıyla kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla belirli şartlar öngörmüştür.

Bu nedenle mahkemeler, yapılacak inşaat veya tadilatın zorunlu olup olmadığını, kiralananın kullanımını fiilen engelleyip engellemediğini ve işlemin teknik olarak esaslı nitelikte bulunup bulunmadığını somut olayın özelliklerine göre değerlendirmektedir.

2.1. Taşınmazın Yeniden İnşa Edilmesi Gerekliliği

Kiralanan taşınmazın ekonomik ömrünü tamamlaması, yapısal güvenliğini kaybetmesi veya mevcut haliyle kullanılmasının mümkün olmaması gibi durumlarda taşınmazın yeniden inşa edilmesi zorunluluğu doğabilir. Bu tür durumlarda kiraya veren, taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması amacıyla kiracının tahliyesini talep edebilir.

Özellikle binanın yıkılıp yeniden yapılmasını gerektiren kentsel dönüşüm projeleri, deprem güvenliği nedeniyle yapının yenilenmesi veya mevcut yapının teknik olarak kullanılamaz hale gelmesi gibi haller yeniden inşa kapsamında değerlendirilmektedir. Bu gibi durumlarda, kiralananın kullanımının inşaat süresince mümkün olmaması halinde tahliye talebi hukuken geçerli kabul edilmektedir.

2.2. Esaslı Onarım veya Genişletme Zorunluluğu

Kiralanan taşınmazda yapılması planlanan işlemlerin esaslı onarım veya genişletme niteliğinde olması da tahliye sebebi oluşturabilmektedir. Ancak bu işlemlerin basit bakım veya küçük tamirat niteliğinde olmaması, taşınmazın yapısal özelliklerini önemli ölçüde değiştiren veya kullanımını ciddi şekilde etkileyen nitelikte olması gerekmektedir.

Örneğin taşıyıcı sistemde değişiklik yapılması, bağımsız bölümün genişletilmesi, kullanım alanının yeniden düzenlenmesi veya binanın önemli bir bölümünün yenilenmesi gibi işlemler esaslı onarım veya genişletme kapsamında değerlendirilmektedir. Buna karşılık boya, badana, küçük tamirat veya rutin bakım işlemleri kural olarak tahliye sebebi oluşturmaz.

2.3. Taşınmazın Kullanımının İnşaat Süresince İmkânsız Hale Gelmesi

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için yapılacak işlemin kiralananın kullanımını geçici olarak zorlaştırması değil, fiilen imkânsız hale getirmesi gerekmektedir. Başka bir ifadeyle kiracı, yapılacak inşaat veya tadilat sırasında taşınmazı kullanmaya devam edebiliyorsa, tahliye talebinin kabul edilmesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle mahkemeler, yapılacak işlemin niteliğini, kapsamını ve süresini değerlendirerek kiralananın kullanımının gerçekten mümkün olup olmadığını incelemektedir. Kiralananın kullanımının inşaat süresince ciddi şekilde engellenmesi veya tamamen ortadan kalkması halinde tahliye talebi hukuken geçerli kabul edilmektedir.

3. İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için kiraya verenin yalnızca taşınmazda bir yenileme veya onarım yapma isteğinde bulunması yeterli değildir. Mahkemeler, yapılacak işlemin niteliğini, kapsamını ve zorunluluğunu somut deliller çerçevesinde değerlendirmekte ve kanunda öngörülen şartların birlikte gerçekleşip gerçekleşmediğini incelemektedir. Bu nedenle inşaat veya tadilat nedeniyle tahliye talebinde bulunulmadan önce, yapılacak işlemin hukuken tahliye sebebi oluşturup oluşturmadığının dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.

• Yapılacak İşlemin Esaslı Onarım, Genişletme veya Yeniden İnşa Niteliğinde Olması

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilmesi için yapılacak işlemin basit bakım veya küçük onarım niteliğinde olmaması, taşınmazın yapısal özelliklerini önemli ölçüde değiştiren veya kullanımını doğrudan etkileyen nitelikte bir esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa işlemi olması gerekmektedir.

Boya, badana, küçük tamirat veya günlük bakım işlemleri kural olarak tahliye sebebi oluşturmaz. Buna karşılık binanın yıkılıp yeniden yapılması, taşıyıcı sistemde değişiklik yapılması, bağımsız bölümün genişletilmesi veya yapının kullanım amacını değiştiren kapsamlı çalışmalar esaslı tadilat kapsamında değerlendirilir.

• İnşaat veya Tadilatın Taşınmazın Kullanımını İmkânsız Hale Getirmesi

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için yapılacak işlemin kiralananın kullanımını önemli ölçüde zorlaştırması değil, fiilen imkânsız hale getirmesi gerekmektedir. Başka bir ifadeyle kiracı, yapılacak çalışmalar sırasında taşınmazı güvenli ve sağlıklı şekilde kullanmaya devam edebiliyorsa, tahliye talebinin kabul edilmesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle mahkemeler, yapılacak işlemin niteliğini, kapsamını ve süresini dikkate alarak kiralananın kullanımının gerçekten mümkün olup olmadığını teknik veriler ve somut deliller çerçevesinde değerlendirmektedir.

• İnşaat veya Tadilatın Gerçek ve Zorunlu Olması

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilmesi için yapılacak işlemin gerçek ve zorunlu bir ihtiyaca dayanması gerekmektedir. Yalnızca taşınmazın değerini artırmak, daha yüksek kira bedeli elde etmek veya kiracıyı tahliye etmek amacıyla ileri sürülen tadilat veya inşaat iddiaları hukuken geçerli kabul edilmemektedir.

Mahkemeler, yapılacak işlemin teknik açıdan gerekli olup olmadığını, ekonomik veya güvenlik bakımından zorunlu bir ihtiyaç bulunup bulunmadığını ve işlemin dürüstlük kuralına uygun şekilde ileri sürülüp sürülmediğini somut olayın özelliklerine göre değerlendirmektedir.

• İnşaat veya Tadilatın Proje ve Ruhsat Gibi Belgelerle İspat Edilmesi

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmek için yapılacak işlemin somut delillerle ortaya konulması gerekmektedir. Bu kapsamda kiraya verenin, planlanan inşaat veya tadilatın niteliğini ve kapsamını gösteren teknik belge ve resmi izinleri mahkemeye sunması beklenmektedir.

Uygulamada özellikle aşağıdaki belgeler, inşaat veya tadilat ihtiyacının ispatı bakımından önem taşımaktadır:

• Mimari proje ve uygulama planları
• Yapı ruhsatı veya tadilat ruhsatı
• Statik veya teknik raporlar
• Belediye yazıları veya idari kararlar
• Kentsel dönüşüm veya güçlendirme kararları

Bu belgelerin bulunmaması halinde, inşaat veya tadilat iddiasının yeterince ispat edilemediği gerekçesiyle tahliye talebinin reddedilmesi söz konusu olabilmektedir.

• İnşaat veya Tadilatın Tahliye Amacıyla Kötüye Kullanılmaması

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye talebinin dürüstlük kuralına uygun olması gerekmektedir. Kiraya verenin gerçekte böyle bir ihtiyacı bulunmadığı halde yalnızca kiracıyı tahliye etmek amacıyla inşaat veya tadilat iddiasında bulunması, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Bu nedenle mahkemeler, tahliye talebinin gerçek amacını, inşaat veya tadilatın fiilen yapılıp yapılmadığını ve tahliye sonrasında taşınmazın kullanım şeklinin iddia edilen ihtiyaçla uyumlu olup olmadığını dikkatle incelemektedir.

4. İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davasında süreler, davanın kabul edilip edilmeyeceğini doğrudan etkileyen önemli unsurlardan biridir. Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kira sözleşmesinin türüne göre kanunda öngörülen süreler içinde dava açılması ve tahliye sonrasında yapılacak inşaat veya tadilat çalışmalarına makul süre içinde başlanması gerekmektedir. Bu sürelerin doğru şekilde hesaplanmaması veya uygulanmaması halinde tahliye talebinin reddedilmesi ya da kiraya verenin hukuki sorumlulukla karşılaşması söz konusu olabilmektedir.

4.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, inşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davası kural olarak sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, süresi içinde dava açılmaması halinde aynı sebebe dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.

Ancak kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak dava açma hakkını saklı tuttuğunu bildirmişse, dava bir aylık süre geçtikten sonra da açılabilir. Bu nedenle uygulamada sözleşme süresi sona ermeden önce ihtar gönderilmesi, tahliye hakkının korunması bakımından önem taşımaktadır.

4.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, inşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin kanunda öngörülen fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uygun şekilde sona erdirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda kiraya veren, fesih bildirimi için öngörülen süreye uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir ve fesih tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sürelerin hesaplanması teknik bir değerlendirme gerektirdiğinden, fesih döneminin ve bildirim süresinin doğru belirlenmesi uygulamada büyük önem taşımaktadır. Sürelerin hatalı hesaplanması, tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilmektedir.

4.3. Tahliye Sonrası İnşaat veya Tadilata Makul Süre İçinde Başlanması

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye kararı alınmasından sonra kiraya verenin, planlanan inşaat veya tadilat çalışmalarına makul süre içinde başlaması gerekmektedir. Tahliye sonrasında uzun süre herhangi bir çalışma yapılmaması, inşaat veya tadilat ihtiyacının gerçekte bulunmadığı veya tahliye talebinin kötüye kullanıldığı yönünde değerlendirmelere yol açabilmektedir.

Bu nedenle mahkemeler, tahliye sonrasında inşaat veya tadilat çalışmalarına başlanıp başlanmadığını, çalışmaların niteliğini ve süresini somut olayın özelliklerine göre incelemektedir. İnşaat veya tadilat çalışmalarına makul süre içinde başlanmaması halinde, kiraya verenin hukuki sorumluluğu doğabilir ve eski kiracı lehine tazminat talebi gündeme gelebilir.

5. İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davası, kanunda öngörülen usul kurallarına uygun şekilde yürütülmesi gereken bir dava türüdür. Bu süreçte kiracıya yapılacak bildirim, arabuluculuğa başvuru zorunluluğu, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi ve inşaat veya tadilat ihtiyacının somut delillerle ispat edilmesi büyük önem taşımaktadır. Usule ilişkin kurallara uyulmaması halinde, yapılacak işlemin gerekli ve zorunlu olduğu kabul edilse dahi tahliye talebinin reddedilmesi söz konusu olabilmektedir.

5.1. Kiracıya Yapılacak Bildirim (İhtar)

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye talebinde bulunulmadan önce kiracıya yazılı bildirim yapılması, uygulamada önemli bir usul adımıdır. Bu bildirimde kiralanan taşınmazda yapılması planlanan inşaat veya tadilatın niteliği, kapsamı ve kiralananın kullanımının bu çalışmalar sırasında mümkün olmayacağı açık şekilde belirtilmelidir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak dava açma hakkını saklı tuttuğunu bildirebilir. Bu bildirim, dava açma süresinin korunması bakımından önem taşımaktadır. Uygulamada bu bildirimin noter aracılığıyla ihtarname şeklinde yapılması tercih edilmektedir.

5.2. Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu

Konut ve çatılı iş yeri kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Bu nedenle kiraya veren, inşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmalı ve arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde dava açabilmelidir.

Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilebilmektedir. Bu nedenle arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

5.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu dava türü, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan görev bakımından başka bir mahkemeye başvurulması mümkün değildir.

Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Bununla birlikte taraflar kira sözleşmesinde yetki sözleşmesi yaparak farklı bir yer mahkemesini yetkili kılmış olabilirler. Bu nedenle dava açılmadan önce kira sözleşmesinde yer alan yetki şartının dikkatle incelenmesi önem taşımaktadır.

5.4. İnşaat veya Tadilat İhtiyacını İspat İçin Sunulabilecek Deliller

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmek için yapılacak işlemin niteliği ve zorunluluğu somut delillerle ortaya konulmalıdır. Mahkemeler, yapılacak işlemin gerçekten esaslı onarım veya yeniden inşa niteliğinde olup olmadığını ve kiralananın kullanımının bu çalışmalar sırasında mümkün olup olmadığını teknik veriler çerçevesinde değerlendirmektedir.

Bu kapsamda uygulamada sıklıkla başvurulan deliller şunlardır:

• Mimari proje ve uygulama planları
• Yapı ruhsatı veya tadilat ruhsatı
• Statik veya teknik raporlar
• Belediye yazıları veya idari kararlar
• Kentsel dönüşüm veya güçlendirme kararları
• Uzman görüşleri veya bilirkişi raporları
• Kiracıya gönderilen ihtarname
• Kira sözleşmesi ve tapu kayıtları

Bu belgelerin bulunmaması veya yeterli olmaması halinde, inşaat veya tadilat ihtiyacının ispat edilemediği gerekçesiyle tahliye talebinin reddedilmesi söz konusu olabilmektedir.

5.5. İstinaf ve Temyiz Süreci

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davasında verilen kararlar, kanunda öngörülen şartların varlığı halinde istinaf ve temyiz kanun yollarına konu edilebilir. İlk derece mahkemesi kararına karşı taraflar, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içinde Bölge Adliye Mahkemesine başvurarak istinaf yoluna gidebilirler.

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararın temyize tabi olması halinde, taraflar Yargıtay nezdinde temyiz yoluna başvurabilirler. Kanun yollarına başvurulması, tahliye kararının kesinleşmesini geciktirebileceğinden, tahliye sürecinin toplam süresini doğrudan etkileyebilmektedir.

5.6. Tahliye Kararının İcra Yoluyla Uygulanması

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararının uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmemektedir. Kiraya veren, kararın kesinleşmesini beklemeksizin ilamlı icra yoluyla tahliye işlemlerini başlatabilir; ancak karşı taraf, üç aylık kira bedelini teminat olarak yatırmak suretiyle icranın geri bırakılmasını (tehir-i icra) talep edebilir.

İcra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilmekte ve kiracının verilen süre içinde taşınmazı boşaltmaması halinde tahliye işlemi zorla yerine getirilebilmektedir. Bu aşama, yargılama sürecinin tamamlanmasından sonra tahliyenin fiilen gerçekleşmesini sağlayan son hukuki aşamayı oluşturmaktadır.

6. Taşınmazı Eski Haliyle 3 Yıl Kiraya Verme Yasağı

Yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu süre, kiracının taşınmazı fiilen tahliye ettiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır.

Kanun koyucu, yeniden inşa veya esaslı tadilat iddiasının yalnızca kiracıyı tahliye etmek amacıyla ileri sürülmesini önlemek ve kiracının hukuki güvenliğini sağlamak amacıyla bu sınırlamayı getirmiştir. Bu nedenle malikin, tahliye sonrasında taşınmazı gerçekten yeniden inşa ve esaslı tadilat amacı doğrultusunda kullanması ve yeniden kiraya verme konusunda kanunda öngörülen süreye dikkat etmesi gerekmektedir.

7. İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yükümlülüğü

İnşaat veya tadilat nedeniyle kiracının tahliye edilmesi halinde, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme konusunda kanundan doğan özel bir yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu yükümlülük, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarındaki üç yıllık kiraya verme yasağından farklı olarak, taşınmazın yeniden kullanılabilir hale gelmesinden sonra eski kiracıya öncelik tanınmasını ifade etmektedir. Bu düzenleme, kiracının tahliye nedeniyle uğradığı mağduriyetin azaltılmasını ve kiraya verenin tahliye hakkını kötüye kullanmasının önlenmesini amaçlamaktadır.

Bu nedenle kiraya veren, inşaat veya tadilat çalışmalarının tamamlanmasından sonra taşınmazı yeniden kiraya vermek istemesi halinde, öncelikle eski kiracıya teklif götürmek zorundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması halinde ise kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğabilmektedir.

7.1. Taşınmazın İnşaat veya Tadilat Sonrası Öncelikle Eski Kiracıya Teklif Edilmesi

İnşaat veya tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, yapılan çalışmalar tamamlandıktan ve taşınmaz yeniden kullanılabilir hale geldikten sonra kiraya verilmek istenirse, kiraya verenin öncelikle eski kiracıya kiralama teklifinde bulunması gerekmektedir. Bu teklif, taşınmazın yeni durumu ve kira koşulları hakkında açık ve anlaşılır bilgiler içermelidir.

Eski kiracının bu teklifi kabul etmesi halinde kira sözleşmesi yeniden kurulabilir. Ancak eski kiracının teklifi kabul etmemesi veya teklif edilen koşulları uygun bulmaması halinde kiraya veren, taşınmazı başka bir kişiye kiraya verebilir.

Bu yükümlülük, kiracının tahliye nedeniyle uğradığı mağduriyetin azaltılmasını ve kiraya verenin tahliye hakkını kötüye kullanmasının önlenmesini amaçlayan koruyucu bir düzenleme niteliğindedir.

7.2. Yükümlülüğe Aykırı Davranılması Halinde Tazminat Sorumluluğu

Kiraya verenin, inşaat veya tadilat tamamlandıktan sonra taşınmazı eski kiracıya teklif etmeden doğrudan üçüncü bir kişiye kiraya vermesi halinde, eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğmaktadır.

Bu durumda eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Kanunda öngörülen bu tazminat, kiracının tahliye nedeniyle katlandığı taşınma giderleri, yeni kira bedeli farkı ve benzeri zararları kapsayabilecek niteliktedir. Mahkemeler, somut olayın özelliklerine göre kiracının uğradığı zararın kapsamını ayrıca değerlendirmektedir.

Bu nedenle kiraya verenin, inşaat veya tadilat nedeniyle tahliye kararı sonrasında taşınmazı yeniden kiraya verme sürecinde kanunda öngörülen yükümlülüklere uygun hareket etmesi büyük önem taşımaktadır.