İki Haklı İhtar (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 352/2)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle kendisine iki haklı ihtar gönderilmiş olması halinde, kiraya verenin kiracının tahliyesini talep edebildiği dava türüdür.

Bu dava türünde tahliye kararı verilebilmesi, yalnızca kira bedelinin geç ödenmiş olmasına değil; ihtarların haklı olması, aynı kira yılı içinde yapılması, kanuna uygun şekilde kiracıya yöneltilmesi ve davanın hak düşürücü süre içinde açılması gibi bir dizi şartın birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

Bu yazıda, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı, şartları, ihtarın usulü, sürelerin hesaplanması, ispat meselesi, dava süreci ve uygulamada sık yapılan hatalar ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedelini süresinde ödememesi sebebiyle aynı kira yılı içinde kendisine iki haklı ihtar gönderilmiş olması halinde, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi uyarınca kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve kiracının tahliyesini talep edebildiği dava türüdür. Bu tahliye sebebi, kira bedelinin sonradan ödenmiş olması halinde dahi kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi durumunda kiraya verene dava açma hakkı tanımaktadır.

1.1. Kiracının Temerrüdü Nedir? Temerrüt Nedir?

Temerrüt, borçlunun borcunu kanunda veya sözleşmede kararlaştırılan sürede ifa etmemesi halinde ortaya çıkan hukuki durumu ifade eder. Borcun hiç ifa edilmemesi, geç ifa edilmesi veya eksik ifa edilmesi durumlarında borçlu temerrüde düşmüş sayılır. Temerrüt, borçlar hukukunda borçlu bakımından sorumluluk doğuran ve alacaklıya çeşitli hukuki haklar tanıyan bir durumdur.

Kiracının temerrüdü, kiracının kira sözleşmesi uyarınca ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini sözleşmede veya kanunda belirlenen sürede ödememesi halinde ortaya çıkan hukuki durumu ifade eder. Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi, eksik ödenmesi veya gecikmeli ödenmesi halinde kiracı temerrüde düşmüş sayılır.

1.2. Hukuki Dayanak: TBK m.352/2

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Anılan hükme göre, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kendisine iki haklı ihtar gönderilmiş olması halinde kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesinde öngörülen şartların birlikte gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması halinde tahliye talebi reddedilir.

2.1. Kiracının Kira Bedelini Süresinde Ödememiş Olması

İki haklı ihtara dayalı tahliye hakkının doğabilmesi için, kiracının kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödememiş olması gerekir. Kira bedelinin hiç ödenmemesi, eksik ödenmesi veya vadesinden sonra ödenmesi halinde kiracı temerrüde düşmüş sayılır.

Bu kapsamda, kiraya veren tarafından gönderilen ihtarın haklı sayılabilmesi için, ihtar tarihinde kiracının gerçekten muaccel bir kira borcunun bulunması şarttır. Aksi halde gönderilen ihtar haklı ihtar olarak kabul edilmez.

2.2. Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Gönderilmiş Olması

Tahliye davası açılabilmesi için kiracıya gönderilen iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir. Kira yılı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre belirlenen ve bir yıllık süreyi ifade eden dönemdir.

Farklı kira yıllarına ait ihtarlar birlikte değerlendirilerek tahliye talebinde bulunulamaz. Bu nedenle ihtarların hangi kira yılına ait olduğunun doğru şekilde tespit edilmesi büyük önem taşımaktadır.

2.3. İhtarların Yazılı Şekilde Yapılması

İki haklı ihtarın geçerli sayılabilmesi için ihtarların yazılı şekilde yapılması ve kiracıya yöneltilmiş olması gerekir. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, yazılı ve ispat edilebilir bir yöntemle yapılması gerekmektedir.

Uygulamada noter ihtarnamesi veya icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri, yazılı ihtar şartını sağlayan en güvenli yöntemler arasında yer almaktadır.

2.4. İhtarların Haklı Sebebe Dayanması

Gönderilen ihtarların haklı sayılabilmesi için, ihtar tarihinde kiracının kira borcunu süresinde ödememiş olması gerekir. Kira borcunun vadesinde ödenmiş olması halinde gönderilen ihtar haklı ihtar olarak kabul edilmez.

Bu nedenle ihtarın haklı olup olmadığı, kiracının ödeme durumu ve ödeme tarihi dikkate alınarak belirlenir. Haklı olmayan ihtarlar, iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesi bakımından dikkate alınmaz.

2.5. Kira Bedelinin Sonradan Ödenmiş Olmasının Tahliye Hakkını Ortadan Kaldırmaması

Kiracının kira borcunu sonradan ödemiş olması, daha önce gönderilmiş olan haklı ihtarların geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Başka bir ifadeyle, kiracı borcunu ihtardan sonra ödemiş olsa dahi bu ihtar haklı ihtar olarak kabul edilir.

Bu düzenleme ile kanun koyucu, kira bedelini sürekli olarak geciktirerek ödeyen kiracılar karşısında kiraya verene tahliye hakkı tanımış; ödeme disiplininin korunmasını amaçlamıştır.

3. Kiracıya Gönderilecek İhtarın Usulü ve Geçerli İhtar Yöntemleri

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ihtarın geçerli sayılabilmesi için yazılı şekilde yapılması ve kiracıya usulüne uygun olarak yöneltilmiş olması gerekir. İhtarın noter aracılığıyla yapılması zorunlu olmamakla birlikte, ihtarın gönderildiğinin ve kiracıya ulaştığının ispat edilebilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle uygulamada genellikle noter ihtarnamesi veya icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri tercih edilmektedir.

3.1. Noter Kanalıyla Gönderilen İhtarname

Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, ihtarın gönderildiğinin ve içeriğinin ispatı bakımından en güvenli yöntemlerden biridir. Noter ihtarnamesi, kiracıya resmi tebligat yoluyla ulaştırıldığı için ihtarın yapıldığı tarih ve içeriği konusunda tereddüt yaşanmaz.

Bu nedenle uygulamada kiraya verenler tarafından en sık tercih edilen ihtar yöntemi noter ihtarnamesidir. Noter aracılığıyla gönderilen ve kiracıya tebliğ edilen ihtar, iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesi bakımından geçerli bir ihtar olarak kabul edilir.

3.2. Kira Alacağına İlişkin Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiraya veren tarafından kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan tahliye talepli icra takibi kapsamında kiracıya gönderilen ödeme emri de hukuken ihtar niteliği taşımaktadır. Bu nedenle kira borcunun ödenmemesi üzerine başlatılan icra takibi, iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesi bakımından geçerli bir ihtar olarak kabul edilir.

Özellikle tahliye talepli icra takibinde kiracıya gönderilen ödeme emrinin tebliğ edilmesi ve kira borcunun süresinde ödenmemesi halinde, bu işlem haklı ihtar olarak değerlendirilir. Bu nedenle icra takibi yoluyla yapılan bildirimler, uygulamada iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesinde önemli bir yer tutmaktadır.

3.3. Taahhütlü Mektup ile Gönderilen Yazılı İhtar

Kiraya veren tarafından kiracıya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilen yazılı ihtar da geçerli bir ihtar yöntemi olarak kabul edilmektedir. Bu yöntemde ihtarın gönderildiği ve kiracıya ulaştığı hususu posta kayıtları ile ispat edilebilir.

Ancak iadeli taahhütlü posta yoluyla yapılan ihtarlarda tebligatın usulüne uygun şekilde gerçekleşip gerçekleşmediği ve ihtarın kiracıya ulaşıp ulaşmadığı hususları önem taşımaktadır. Bu nedenle bu yöntemin noter ihtarnamesine göre ispat bakımından daha sınırlı olduğu kabul edilmektedir.

3.4. Elden Teslim Edilen Yazılı İhtar

İhtarın kiracıya elden teslim edilmesi de hukuken mümkün bir yöntemdir. Ancak bu yöntemde ihtarın kiracıya teslim edildiğinin ispatı önem taşımaktadır. Bu nedenle ihtarın teslim edildiğine ilişkin imza alınması veya teslimin bir tutanakla kayıt altına alınması gerekir.

İhtarın elden teslim edilmesi halinde teslim tarihinin belirlenebilir olması ve kiracının ihtarı aldığının açık şekilde ortaya konulması gerekmektedir. Aksi halde ihtarın yapıldığı hususu ispat edilemeyebilir.

3.5. KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) Yoluyla İhtar

Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) sistemi aracılığıyla gönderilen iletilerin içerikleri kayıt altında olup, yazılı şekil şartını sağlayan ve gönderim ile teslim bilgileri sistem kayıtları ile ispat edilebilen bir yöntemdir. Bu nedenle KEP yoluyla yapılan bildirimler, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bakımından geçerli bir ihtar yöntemi olarak kabul edilebilir.

Uygulamada çok yaygın olarak kullanılmamakla birlikte, KEP üzerinden ihtar gönderilmesi hukuken mümkün olabilir. Ancak ispat kolaylığı ve hukuki güvenlik bakımından noter ihtarnamesi veya icra takibi yoluyla yapılan ihtarların daha sık tercih edildiği görülmektedir.

3.6. WhatsApp, SMS veya E-Posta Yoluyla Gönderilen İhtar Geçerli midir?

WhatsApp, SMS veya e-posta yoluyla yapılan bildirimler tek başına her zaman geçerli bir ihtar olarak kabul edilmemektedir. Bu tür iletişim yöntemleri yazılı bildirim niteliğinde olmakla birlikte, ihtarın kiracıya ulaştığının ve içeriğinin kesin şekilde ispat edilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle uygulamada WhatsApp, SMS veya e-posta yoluyla yapılan bildirimler çoğu zaman yardımcı delil olarak değerlendirilmekte; ancak hukuki güvenlik ve ispat kolaylığı bakımından noter ihtarnamesi veya icra takibi yoluyla ihtar yapılması tercih edilmektedir.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için öncelikle arabuluculuğa başvurulması ve akabinde usulüne uygun bir dava dilekçesi ile talepte bulunulması gerekmektedir. Dava sürecinde ihtarların haklı olup olmadığı, aynı kira yılı içinde yapılıp yapılmadığı ve davanın süresi içinde açılıp açılmadığı hususları mahkeme tarafından değerlendirilir.

4.1. Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye taleplerinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. 7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.

Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

4.2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında süreler, tahliye hakkının kullanılabilmesi bakımından belirleyici öneme sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmak zorundadır.

Bu süre hak düşürücü süre niteliğinde olup, sürenin geçirilmesi halinde tahliye hakkı ortadan kalkar. Bu nedenle dava açma süresinin doğru şekilde hesaplanması ve süresi içinde dava açılması büyük önem taşımaktadır.

4.3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu davalar, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye taleplerine ilişkin olduğundan görev hususu kamu düzenine ilişkindir.

Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bununla birlikte taraflar kira sözleşmesinde yetkili mahkemeyi belirleyebilirler. Yetki itirazı, süresi içinde ileri sürülmediği takdirde dinlenmez.

4.4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında İspat

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kural olarak davacı kiraya verene aittir. Kiraya veren, kiracının kira bedelini süresinde ödemediğini, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderildiğini ve davanın süresi içinde açıldığını ispat etmek zorundadır.

Bu kapsamda özellikle ihtarnameler, tebligat belgeleri, kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve banka dekontları en önemli deliller arasında yer almaktadır. İhtarların kiracıya tebliğ edildiğinin ispat edilememesi halinde iki haklı ihtar şartının gerçekleştiği kabul edilmez.

4.5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında İstinaf ve Temyiz Süreci

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen karara karşı taraflar, kanunda öngörülen süreler içinde istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilirler. İlk derece mahkemesi kararına karşı süresi içinde istinaf yoluna başvurulması halinde dosya bölge adliye mahkemesi tarafından incelenir.

Bölge adliye mahkemesi kararına karşı ise kanunda öngörülen şartların bulunması halinde temyiz yoluna başvurulabilir. Kanun yollarına başvurulması, kararın kesinleşmesini geciktirebilir ve tahliye işleminin icra yoluyla uygulanmasını erteleyebilir.

5. Tahliye Kararının İcra Yoluyla Uygulanması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası sonucunda mahkeme tarafından verilen tahliye kararının fiilen uygulanabilmesi için kararın kesinleşmiş olması ve kiracının taşınmazı kendiliğinden tahliye etmemesi gerekir. Kiracı, kararın kesinleşmesinden sonra taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, icra dairesine başvurarak tahliye kararının zorla yerine getirilmesini talep edebilir.

Bu aşamada kiraya veren tarafından yetkili icra dairesine başvurularak tahliye talebi yapılır ve icra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde kiracıya taşınmazı belirli bir süre içinde boşaltması için süre tanınır. Kiracının bu süre içinde taşınmazı tahliye etmemesi halinde tahliye işlemi icra dairesi tarafından zorla gerçekleştirilir.

Tahliye işlemi sırasında gerekli görülmesi halinde kolluk kuvvetlerinden yardım alınabilir ve kiracının taşınmazı boşaltması sağlanır. Tahliye işleminin yapılmasıyla birlikte kiraya veren, taşınmaz üzerinde fiili hakimiyetini yeniden kazanır.