Kirasını Ödemeyen Kiracının İki Haklı İhtarla Tahliyesi

Kiracının kural olarak kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemesi gerekmektedir. Kira bedelinin zamanında ödenmediği veya eksik ödendiği durumlarda kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. Maddesinde yer alan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecini işleterek kiracısını tahliye ettirebilir. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın kiracıya uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebliğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir. Davanın kira süresinin sona ermesinden itibaren bir aylık hak düşürücü sürede açılması gerekmektedir.

Yazı İçeriği
1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Kanuni Düzenleme – TBK m. 352/2
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
     2.1. Kiracının Kirasını Tam ve Zamanında Ödememesi
     2.2. İhtarın Yazılı Olması
     2.3. İki Farklı Kira Ayına İlişkin İhtarın Olması
     2.4. İki Haklı İhtarın Aynı Kira Dönemine İlişkin Olması
     2.5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Bir Aylık Sürede Açılmış Olması
3. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması Haklı İhtar Kabul Edilir Mi?
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracının tahliye nedenleri arasındaki en hızlı yol İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası olarak karşımıza çıkmaktadır. Zira kirasını tam ve zamanında ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin usulüne uygun iki yazılı bildirimde bulunması ve davayı süresinde açması yeterlidir. Bu davada kiraya veren iki haklı ihtarda bulunduğunu ispatlamak dışında başkaca bir yükümlülük altında değildir.

1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Kanuni Düzenleme- TBK m. 352/2

Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının düzenlendiği TBK m. 352/2 şu şekildedir,

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kanun maddesinde açıkça görüleceği üzere kira sözleşmesinin bir yıldan daha kısa, bir yıldan daha uzun ve bir yıl süreli olmasına göre üçlü bir ayrıma gidilmiştir. Yine kanun maddesinde iki haklı ihtarla tahliye davasının şartları açıkça düzenlenmiştir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Kiracının iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye edilmesi için bazı şartların sağlanmış olması gerekmektedir. Bunlar;

• Kira borcunun zamanında ve tam ödenmemiş olması,
• İhtarın yazılı olması,
• İhtarların aynı kira döneminde yapılmış olması olması,
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının bir aylık sürede açılmış olmasıdır.

2.1. Kiracının Kirasını Tam ve Zamanında Ödememesi

Bilindiği üzere kiraya veren ve kiracı kira bedelinin ödenme şeklini ve ödenme zamanını serbestçe belirleyebileceklerdir. Varılan bu anlaşmaya göre kiracı belirtilen tarihte kira bedelini eksiksiz ödemek zorundadır. Kira bedelinin tamamının veya bir kısmının zamanında ödenmemesi halinde kiracı tarafından sözleşmeye aykırılık gerçekleşmiş olacaktır. Örneğin kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın 1 ile 5 arasında ödenmesi kararlaştırılmışsa kiracı bu tarihler arasında kira bedelini ödemek zorundadır. Ayın 6. gününde kira bedeli tam olarak ödenmemişse kiracı tarafından sözleşme hükümlerine aykırılık gerçekleşmiş kabul edilir. Bu halde kiraya veren kiracıya borcunu ödemesi konusunda ihtarda bulunabilir. TBK m. 352/2’de yer alan ihtarın haklı olmasından kasıt burada ifade ettiğimiz şekilde kira bedelinin tam ve zamanında ödenmemesidir. Kira bedeli zamanında ödenmişse artık haklılıktan söz edilemez.

2.2. İhtarın Yazılı Olması

İhtarın yazılı olmasından kasıt herhangi bir şekilde yazılı olarak kiracıya kira bedelini ödemesi gerektiğine ilişkin bir bildirimde bulunulmasıdır. Yazılılık şartı sadece noterden çekilen ihtar ile sınırlı olmayıp mail, posta vb gibi yollarla da sağlanabilir. Ancak ihtarın içeriğini ve tebliğ edildiğini ispatlamak kiraya verenin yükümlülüğünde olduğundan uygulamada genelde noter kanalıyla ihtar çekilmektedir.  

2.3. İki Farklı Kira Ayına İlişkin İhtarın Olması

İki ihtarın oluşması içim iki farklı aya ilişkin olarak yazılı ve haklı iki ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken ihtarın çekileceği dönemde ödenmemiş kiraların hepsi için tek bir ihtar çekilebileceğidir. Örneğin şubat, mart ayı kiraları zamanında ödenmemişse her iki ay için ayrı ihtar çekilmesi iki haklı ihtar kabul edilmez. Zira ihtarın çekildiği tarih itibariyle muaccel olan aylar aynı ihtara konu olabilecektir. Ancak şubat ayının kirasının ödenmemesi üzerine ihtar çekilmiş daha sonra mart ayı kirası da ödenmemişse çekilecek ikinci ihtar iki haklı ihtar şartını sağlayacaktır.

2.4. İki Haklı İhtarın Aynı Kira Dönemine İlişkin Olması

TBK m.352/2’e kira sözleşmesi süresine ilişkin yapılan üçlü bir ayrım gereği kira sözleşmesi;

• Bir yıldan daha kısaysa bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması,
• Bir yıl süreliyse bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması,
• Bir yıldan uzunsa bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması,

gerekmektedir.

2.5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Bir Aylık Sürede Açılmış Olması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası her halükarda bir aylık süre hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Bir aylık süre, kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa veya bir yıl süreli ise kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süre işlemeye başlar.

3. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması Haklı İhtar Kabul Edilir Mi?

Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmediğinde kiralayan, alacağına kavuşmak ihtar çekebileceği gibi İcra ve İflas Kanunu’nda hem kira alacağı hem de tahliye talebinin aynı anda istenilmesine cevaz veren Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin icra takibi diğer adıyla Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yolu ile icra takibi de başlatabilir. Kirasını ödemeyen kiracının icra takibi ile tahliyesi için Kiracının İcra Takibine İtirazının Kaldırılması ve Tahliye Davası isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile tahliyesi mümkün değildir. Ancak Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yazılı ve haklı bir ihtar niteliğinde olduğundan İki Haklı İhtar nedeniyle tahliye davasının açılması için gereken haklı olarak kabul edilir.  Yargıtay kararlarında da icra takibi ile gönderilen ödeme emrine itiraz edilmesi, ödeme yapılması veya hiçbir şey yapılmamasına bakılmaksızın ödeme emri haklı ihtar olarak kabul edilmiştir.

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi Esas: 2013/ 10758 Karar: 2013 / 13396 Karar Tarihi: 02.10.2013

“….Takiplere dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/08/2006 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin her ayın beşinci gününe kadar peşinen ödenmesi kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 18.02.2009 tarihinde başlatılan … 1. İcra Müdürlüğünün 2009/1282 sayılı takip dosyası ile 2009 yılı Ocak-Şubat ayları kirasını istemiş, ödeme emri her iki davalıya da 27.02.2009 tarihinde tebliğ edilmiş davalı … 26/03/2009 tarihinde Ocak ve Şubat ayı kiralarını ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Davacı vekili 21/05/2009 tarihinde … 2. İcra Müdürlüğünün 2009/4529 esas sayılı takip ile 2009 yılı Mart, Nisan, Mayıs ayları kira bedelini istemiş örnek 13 nolu ödeme emri davalı …’e 28/05/2009 da davalı …’a ise 04/06/2009 tarihinde tebliğ edilmiş davalılar borca itiraz etmişlerse de bir ödeme yapılmadığından bu ihtar da haklıdır. Yine 13/07/2009 tarihinde … 2. İcra Müdürlüğünün 2009/6298 esas sayılı takip dosyasında 2009 yılı Haziran ve Temmuz ayı kira bedellerinin tahsilini istemiş, ödeme emri davalı …’e 22/07/2009 da davalı …’a ise 20/07/2009 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen tebliğden sonra ödeme yapıldığından bu ihtarda haklıdır. Davalı bir kira dönemi içerisinde üç haklı ihtara sebebiyet vermiştir. Ödeme emrinin tebliğinden sonra davalı kiracının kira borcunu konutta ödemeli olarak davacı kiraya verene göndermiş olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Dava 17/08/2009 tarihinde kira sözleşmesi bitiminden itibaren bir ay içinde açıldığından süresindedir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası her halükarda bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Bir aylık süre, kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa veya bir yıl süreli ise kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süre işlemeye başlar.

5.  İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.