Tahliye, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kanunda sayılan belirli sebeplerin gerçekleşmesi üzerine kiracının taşınmazı boşaltmasıdır. Ev sahibinin tek taraflı isteği bunun için yeterli değildir: sebebin kanunda öngörülmüş olması ve kanunun aradığı süre ve usulle ileri sürülmesi gerekir. Yanlış sebebin seçilmesi, bir aylık sürenin kaçırılması veya usule aykırı bir ihtar, haklı bir talebin bile reddine ya da sürecin aylarca uzamasına yol açabilir.
Bu yazı, kira hukukundaki tahliye yollarının haritasıdır. Kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerini, her birinin süresini ve izlenecek yolu tek tabloda topladık; ardından dava ve icra süreçlerinin ortak kurallarını, arabuluculuğu, kararın uygulanmasını ve en sık yapılan hataları anlattık. Her sebebin ayrıntısı için ilgili yazıya bağlantı verdik.
- Süre bitince kiracı çıkar mı?
- Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
- Hangi sebeplerle?
- Yalnızca kanunda sayılan sebeplerle: ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, aynı ilçede başka konut, on yıllık uzama, kira borcunda temerrüt, özen borcuna aykırılık, önemli sebep, kiracının iflası.
- Hangi yolla?
- Sulh hukuk mahkemesinde dava veya bazı sebeplerde icra takibi.
- Davadan önce?
- Kira davalarında arabuluculuk dava şartıdır; icra yoluyla tahliye bunun dışındadır.
Kira süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1). Başka bir deyişle, “sözleşmenin süresi doldu, evi boşaltın” demek hukuken sonuç doğurmaz.
Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden biriyle mümkündür. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Bu nedenle taraflar sözleşmeye yeni bir tahliye sebebi ekleyemez; “ev sahibi istediğinde kiracı bir ay içinde çıkar” türünden kayıtlar kiracıyı bağlamaz. Bu sınırlı sayı ilkesi, keyfi tahliyelerin önüne geçmek için kabul edilmiştir.
Bu koruma konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür (TBK m. 339). Arsa, tarla, açık otopark veya reklam panosu gibi kiralarda genel hükümler uygulanır: belirli süreli sözleşme sürenin bitimiyle sona erer, belirsiz süreli sözleşme ise kanundaki fesih dönemleri ve bildirim sürelerine uyularak feshedilebilir (TBK m. 327-329).
Kendi başınıza tahliye etmeyin. Kilidi değiştirmek, kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak veya elektrik, su ve doğalgaz aboneliğini kapattırmak hukuka aykırıdır. Kiracının rızası olmadan kiralanana girmek konut dokunulmazlığını ihlal suçunu oluşturabilir (TCK m. 116) ve tazminat sorumluluğu doğurur. Tahliye, mahkeme kararı veya icra dairesi aracılığıyla yapılır.
Tahliye sebepleri ve süreleri
Aşağıdaki tablo, konut ve çatılı işyeri kiralarındaki tahliye sebeplerini, her birinin temel şartını, süresini ve izlenecek yolu özetler.
| Sebep | Temel şart | Süre | Yol |
|---|---|---|---|
| İhtiyaç (TBK m. 350/1) | Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı | Kira süresinin veya fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay | Dava |
| Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351) | Kiralananı sonradan edinen kişinin aynı kişiler için ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava; veya kira süresinin sonundan itibaren 1 ay | Dava |
| Yeniden inşa ve esaslı tadilat (TBK m. 350/2) | Esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa ve işler sırasında kullanım imkansızlığı | Kira süresinin veya fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay | Dava |
| Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1) | Teslimden sonra verilmiş, belirli tarihli yazılı taahhüt | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | İcra takibi (İİK m. 272) veya dava |
| İki haklı ihtar (TBK m. 352/2) | Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle iki yazılı haklı ihtar | Kira süresinin, bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının sonundan itibaren 1 ay | Dava |
| Aynı ilçede başka konut (TBK m. 352/3) | Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli konutu; kiraya verenin sözleşmede bilmemesi | Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay | Dava (yalnızca konut) |
| On yıllık uzama (TBK m. 347) | On yıllık uzama süresinin dolması; sebep göstermek gerekmez | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim | Bildirim, ardından dava |
| Kira borcunda temerrüt (TBK m. 315) | Muaccel kiranın ödenmemesi ve yazılı süreli ihtar | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün ödeme süresi | İcra (İİK m. 269) veya dava |
| Özen borcuna aykırılık (TBK m. 316) | Kiralananın özensiz kullanımı, komşulara saygısızlık | En az 30 gün süreli yazılı ihtar; ağır hallerde derhal fesih | Fesih, ardından dava |
| Önemli sebep (TBK m. 331) | Sözleşmenin sürdürülmesinin çekilmez hale gelmesi | Yasal bildirim süresine uyularak | Fesih, ardından dava |
| Kiracının iflası (TBK m. 332) | Teslimden sonra iflas ve güvence verilmemesi | Kiracıya ve iflas masasına verilen uygun süre | Fesih, ardından dava |
Süreler hak düşürücüdür ve mahkeme bunları kendiliğinden gözetir. Bir süre kaçırıldığında tahliye hakkı tamamen ortadan kalkmaz; ancak ilgili kira dönemi için talep imkanı kaybedilir ve kiraya veren bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalır. Tahliye taahhüdünde ise bir aylık süre kaçırılırsa o taahhüde artık dayanılamaz.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
Bu gruptaki sebeplerde kiracının bir kusuru aranmaz; tahliyenin dayanağı kiraya verenin veya taşınmazın durumudur. Kanun bu nedenle kiraya verene sıkı süreler ve tahliyeden sonra üç yıllık bir yeniden kiralama yasağı yükler.
İhtiyaç
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanmak zorundaysa dava açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olması, dava tarihinde bulunması ve yargılama boyunca devam etmesi gerekir. Uygulamada en sık başvurulan tahliye sebeplerinden biridir.
Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı kira sözleşmesi sürerken satın alan veya başka yolla edinen kişi, aynı yakınlar için ihtiyacı varsa tapu tescilinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir. Bildirim kaçırılmışsa kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma imkanı vardır.
Yeniden inşa ve esaslı tadilat
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkansızsa tahliye istenebilir. Boya, badana ve basit onarımlar bu kapsama girmez; onaylı proje ve ruhsat ile bilirkişi incelemesi belirleyicidir. Taşınmaz kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmişse tahliye idari süreçle yapılır.
İhtiyaç amacıyla boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski haliyle üç yıl başkasına kiralanamaz ve eski kiracının yenilenen taşınmazı kiralamada öncelik hakkı vardır. Aykırılık halinde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355).
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
Tahliye taahhüdü
Kiracı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, tarihinin belirli olması ve kiracının serbest iradesine dayanması gerekir. Uygulamada en hızlı tahliye yollarından biridir; ancak kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütler sıkça geçersizlik tartışmasına konu olur. Taahhüt geçersiz sayılırsa kiraya veren ona dayanarak tahliye isteyemez ve başka bir kanuni sebebe başvurmak zorunda kalır.
İki haklı ihtar
Kiracı bir kira yılı içinde, kira süresi bir yıldan kısa ise kira süresi içinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 352/2). Kirasını sürekli geciktiren kiracıya karşı sık kullanılan yoldur. Örneğin kira yılı 1 Mart’ta başlıyorsa ve kiracı Mayıs ve Ekim aylarının kirasını vadesinde ödemediği için iki ayrı ihtar almışsa, kiraya veren kira yılının sona erdiği 28 Şubat’tan itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Aynı ilçede başka konut
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 352/3). Bu sebep yalnızca konut kiralarında uygulanır ve kiraya verenin ihtiyacını ispat etmesi gerekmez.
Kira ödememe, özen borcu, önemli sebep ve iflas
Kira borcunda temerrüt
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m. 315). Kiracı sürede öderse fesih gerçekleşmez. Kanun belirli bir “kaç ay” sınırı koymaz; tek bir ayın muaccel kirası bile ihtara konu olabilir.
Bu sebebe dayanarak kiraya veren iki yoldan birini seçebilir: sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası veya icra dairesinde tahliye istemli takip. İcra yolunda kiracıya otuz günlük ödeme süresi içeren ödeme emri gönderilir; kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmez ve kira ödenmezse kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m. 269, 269/a). Kira alacağının tahsili ayrıca icra hukukunun konusudur.
Özen borcuna aykırılık ve komşulara rahatsızlık
Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur; aykırılık sürerse sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren, binada oturanlar ya da komşular için çekilmez hale gelmesi durumlarında süre verilmeden derhal fesih mümkündür (TBK m. 316).
Önemli sebep
Sözleşmenin ifası taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse, o taraf yasal bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; hakim feshin parasal sonuçlarını bütün durumu değerlendirerek belirler (TBK m. 331). Bu yol hem kiraya veren hem de kiracı için açıktır ve dürüstlük kuralı çerçevesinde dar yorumlanır.
Kiracının iflası
Kiracı kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, ileride işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir. Bunun için kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir; bu süre içinde güvence verilmezse sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir (TBK m. 332). Güvence talebinin hem kiracıya hem iflas masasına ispatlanabilir biçimde ulaştırılması gerekir. Fesihten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye dava yoluyla sağlanır.
Kiracının ölümü ise kiraya veren için bir tahliye sebebi değildir; kanun bu durumda feshi kiracının mirasçılarına tanır (TBK m. 333).
On yıllık uzama süresi
Sebep göstermeden tahliyenin tek yolu on yıllık uzama kuralıdır. Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).
Örneğin 01.06.2014 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede ilk süre 31.05.2015’te biter, on yıllık uzama süresi 31.05.2025’te dolar. Kiraya veren, 31.05.2026’da bitecek uzama yılı için en geç 28.02.2026’ya kadar bildirimde bulunursa sözleşme 31.05.2026’da sona erer; bu tarihi kaçırırsa bir sonraki uzama yılını beklemek zorundadır. Bildirime rağmen kiracı çıkmazsa tahliye dava yoluyla sağlanır.
Tahliye davası nasıl açılır?
- Doğru sebebi seçinÖnce hangi sebebin şartlarının gerçekleştiğini ve hangi süreye tabi olduğunu belirleyin. Birden fazla sebep varsa en hızlı ve en kolay ispatlanabilir olanı tercih edin; şartları varsa sebepler birlikte de ileri sürülebilir.
- İhtar ve bildirimleri yapınTemerrüt, özen borcu ve iki haklı ihtar sebeplerinde ihtar şarttır; ihtiyaç ve benzeri davalarda süre bitmeden yapılacak yazılı bildirim dava süresini bir kira yılı uzatır (TBK m. 353). İhtarları noter aracılığıyla, doğru süreyle ve kiracının tebligat adresine gönderin. Kiracının eşi sözleşmenin tarafı olmuşsa ihtarları eşe de ayrıca yapın (TBK m. 349).
- Arabulucuya başvurunKira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). İcra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklıdır: tahliye istemli icra takibi ve icra mahkemesinde istenen itirazın kaldırılması ve tahliye için arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuk süresince hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 18/A/15).
- Davayı açınGörevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bütün davalarda sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava kiracının yerleşim yerinde (HMK m. 6) veya kiralananın bulunduğu yerde (HMK m. 10) açılabilir; sözleşmedeki yetki şartı yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir (HMK m. 17).
- Delilleri sununKira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, ödeme dekontları, arabuluculuk son tutanağı, tanıklar; sebebe göre proje ve ruhsat, sağlık raporu, nüfus kaydı. Gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi istenir.
Tahliye davalarında karar ve ilam harcı bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 17). 2026 yılında oran binde 68,31’dir ve dörtte biri dava açılırken peşin ödenir; sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL’dir. Aylık kirası 25.000 TL olan bir dairede peşin harç yaklaşık 5.125 TL’dir; buna tebligat ve bilirkişi giderleri için gider avansı eklenir. Yargılama giderleri kural olarak davayı kaybeden tarafa yüklenir. Avukatla temsil zorunlu değildir; ancak süre ve usul kurallarının ağırlığı nedeniyle hukuki destek almak hak kaybını önler.
Taraflar anlaşarak da tahliye tarihini belirleyebilir. Arabuluculukta varılan anlaşma belgesi ilam niteliğindeyse veya icra edilebilirlik şerhi alınmışsa, kiracı kararlaştırılan tarihte çıkmadığında ilamlı icra yoluna gidilebilir. Anlaşmayla yapılan tahliyede anahtar teslimi ve depozito iadesini yazılı bir tutanakla belgelemek sonraki uyuşmazlıkları önler.
Karar sonrası: icra ve kanun yolları
İlk derece kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 345); icra mahkemesi kararlarında da süre iki haftadır. Kira sözleşmesine dayalı tahliye kararları kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiraya veren ilamı icra dairesine verir, kiracıya icra emri gönderilir; kiracı verilen süre içinde boşaltmazsa icra memuru tahliyeyi zorla gerçekleştirir.
Kanun yoluna başvuran kiracı icranın durmasını istiyorsa, takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden teminat karşılığında icranın geri bırakılması kararı almalıdır (İİK m. 36). Teminatın miktarı somut dosyaya göre belirlenir; kanunda sabit bir kira tutarı öngörülmemiştir. Bu karar alınmazsa tahliye işlemleri devam eder.
Dava sürerken kira ödenmeye devam edilmelidir. Sözleşme yürürlükte olduğundan ödenmeyen kira, iki haklı ihtar veya temerrüt nedeniyle yeni bir tahliye sebebi doğurabilir.
Sık yapılan hatalar
- Yanlış tahliye sebebini seçmek; ihtiyaç, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdü yollarını birbirine karıştırmak.
- Bir aylık dava sürelerini kaçırmak veya süreyi yanlış başlangıç tarihine göre hesaplamak.
- İhtarda kanundaki asgari süreden kısa süre vermek, içeriği eksik yazmak veya ihtarı yanlış adrese göndermek.
- Kira sözleşmesiyle aynı anda, kiracının iradesi dışında alınmış tahliye taahhüdüne güvenmek.
- Dava yerine icra yoluna, icra yerine dava yoluna başvurmak; kira davalarında arabuluculuğu atlamak.
- İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunu belge ve tanıkla ispat edememek.
- Tebligat ve adres hatalarıyla sürenin geçmesine yol açmak.
- Mahkeme kararı beklemeden kilit değiştirmek veya abonelikleri kapattırmak.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerden biriyle ve kanunun öngördüğü süre ve usule uyularak tahliye edilebilir. Sözleşmeye konulan ek tahliye sebepleri kiracıyı bağlamaz.
Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye edilir?
Kanun belirli bir ay sayısı öngörmez. Muaccel olmuş tek bir kira bile ödenmezse kiraya veren otuz günlük süre vererek ihtar gönderebilir veya tahliye istemli icra takibi başlatabilir. Bir kira yılında iki kez geç ödeme ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye yol açabilir.
Dava açmadan kiracıyı çıkarmak mümkün mü?
Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibiyle, kira ödenmemişse tahliye istemli icra takibiyle dava açmadan tahliye sağlanabilir. Kiracı itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesine veya sulh hukuk mahkemesine taşınır.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Mahkemenin iş yüküne ve keşif ile bilirkişi incelemesi yapılıp yapılmadığına göre değişir; ilk derece aşaması çoğu zaman birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır. İcra yoluyla tahliye, kiracı itiraz etmezse daha kısa sürer.
Tahliye kararından sonra kiracı ne kadar sürede çıkar?
Karar kesinleşmeden icraya konulabilir. İcra dairesi kiracıya icra emri gönderir ve kısa bir süre verir; bu sürede boşaltılmayan taşınmaz zorla tahliye edilir. Kiracı teminat göstererek icranın geri bırakılması kararı alırsa süreç durur.
Tahliye edilen ev başkasına kiralanabilir mi?
Tahliye sebebine bağlıdır. İhtiyaç (yeni malikin ihtiyacı dahil) veya yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödenir. Diğer sebeplerle yapılan tahliyelerde böyle bir yasak yoktur.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla