Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli bir evi varsa, kiraya veren bazı şartlarla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun koyucu, kendi konutu bulunan kişinin aynı yerleşim alanında kiracı olarak kalmaya devam etmesini, kiracıyı koruyan kuralların amacı dışında görür. Bu tahliye sebebi uygulamada en az bilinen ve en az kullanılan sebeplerden biridir; şartları dar olduğu için doğru kurulduğunda ise hızlı sonuç verebilir.
Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu m. 352/3’te düzenlenen tahliye sebebini ele alıyoruz: hangi konutların hesaba katıldığını, “aynı ilçe veya belde” ölçütünün büyükşehirlerde nasıl uygulandığını, kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi şartını, dava sürelerini ve ihtiyaç nedeniyle tahliyeden farklarını örneklerle anlatıyoruz. Bütün tahliye sebeplerinin özetini kiracı nasıl tahliye edilir yazımızda bulabilirsiniz.
- Kimin konutu?
- Kiracının veya kiracıyla birlikte yaşayan eşinin.
- Nerede?
- Kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde; konut oturmaya elverişli olmalı.
- Ek şart?
- Kiraya veren, sözleşme kurulurken bu konutun varlığını bilmiyor olmalı.
- Ne zaman dava?
- Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde; süre bitmeden yazılı bildirim yapılırsa bir kira yılı içinde (TBK m. 353). Önce arabulucuya başvurulur.
Bu tahliye sebebi nedir?
Konut kiralarında kiracı güçlü bir korumaya sahiptir: sözleşme süresi dolsa bile kiraya veren yalnızca kanunda sayılan sebeplerle ve dava yoluyla tahliye isteyebilir (TBK m. 347, 354). TBK m. 352/3, kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında yer alır. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, kiraya veren sözleşmeyi, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Hüküm, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesinin son fıkrasından gelir; ancak TBK ile şartlar sıkılaştırılmıştır. Eski düzenlemede “aynı belediye sınırları” ölçütü kullanılıyordu ve kiraya verenin durumu bilip bilmemesi aranmıyordu. TBK gerekçesinde, bu durumu bilerek sözleşme yapan kiraya verenin sonradan bu sebebe dayanmasının dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı olduğu belirtilmiş ve “bilmeme” şartı eklenmiştir. Büyükşehirlerde bütün kentin tek bir belediye sayılmasının önüne geçmek için de ölçüt ilçe ve belde belediyesi olarak belirlenmiştir.
Bu sebebin ihtiyaç nedeniyle tahliyeden en önemli farkı, kiraya verenin herhangi bir ihtiyaç ispat etmek zorunda olmamasıdır. Kanun yalnızca kiracının ve birlikte yaşadığı eşinin durumuna bakar.
Tahliyenin şartları
Aşağıdaki şartların hepsi birlikte bulunmalıdır. Birinin eksik olması davanın reddine yol açar.
- Kiralanan konut olmalıHüküm yalnızca konut kiralarında uygulanır. İşyeri kiracısının aynı ilçede evi olması tahliye sebebi değildir. Hem konut hem işyeri olarak birlikte kiralanan taşınmazlarda Yargıtay, taşınmazın tamamını işyeri hükümlerine tabi saymaktadır; bu tür kiralarda da hüküm uygulanmaz.
- Konut kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olmalıKiracının çocuğuna, anne ve babasına veya kardeşine ait konut hesaba katılmaz. Eşin konutu ancak eşler birlikte yaşıyorsa dikkate alınır.
- Konut aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalıKonut, kiralananın bulunduğu ilçe veya belde belediyesinin sınırları içinde bulunmalıdır.
- Konut oturmaya elverişli olmalıKonut, kiracının ve ailesinin barınma ihtiyacını karşılayabilecek durumda olmalıdır. Harabe, inşaat halindeki veya iskanı mümkün olmayan yapılar bu şartı karşılamaz.
- Kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmemeliKiraya veren, kira sözleşmesini yaparken kiracının veya eşinin bu konutunu biliyorsa dava açamaz.
- Dava süresinde açılmalıDava, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde ya da TBK m. 353 bildirimiyle uzayan süre içinde açılmalı; öncesinde arabulucuya başvurulmalıdır.
Konut kimin adına olmalı?
Kanun, konutun kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin olmasını arar. Uygulamada tapu kaydı belirleyicidir. Kiracının konutta yalnızca bir payı bulunuyorsa, bu payın ona konutu fiilen kullanma imkanı verip vermediği somut olayda değerlendirilir; küçük bir miras payı veya diğer paydaşların oturduğu bir konuttaki pay, çoğu zaman bu şartı karşılamaz. Öğretide, kiracının konutun tek başına maliki olması ve onun üzerinde serbestçe tasarruf edebilmesi gerektiği görüşü de savunulmaktadır.
Eş ne zaman “birlikte yaşayan” sayılır?
Evlilik birliği devam eden ve kiralananda birlikte oturan eşler bakımından şart gerçekleşir. Boşanmış eşin veya mahkeme kararıyla ayrı yaşamasına karar verilmiş eşin konutu hesaba katılmaz. Eşlerin fiilen ayrı yaşadığı durumlarda sonuç, ayrılığın niteliğine göre değişebilir. Kiralanan aynı zamanda aile konutuysa bildirimlerin ve ihtarların kiracının eşine de yapılması gerekebileceğini unutmayın; ayrıntılar için aile konutu nedir yazımıza bakabilirsiniz.
“Aynı ilçe veya belde” ölçütü
Ölçüt, ilçe ya da belde belediyesinin sınırlarıdır. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde bütün il tek bir belediye sayılmaz; kiralanan ile kiracının konutu aynı ilçe belediyesinin sınırları içinde olmalıdır.
| Kiralanan | Kiracının konutu | Şart gerçekleşir mi? |
|---|---|---|
| İstanbul, Kadıköy | İstanbul, Kadıköy | Evet; diğer şartlar da varsa dava açılabilir. |
| İstanbul, Kadıköy | İstanbul, Ataşehir | Hayır; aynı il, farklı ilçe belediyesi. |
| Ankara, Çankaya | Ankara, Çankaya’da kiracının çocuğu adına kayıtlı daire | Hayır; konut kiracıya veya eşine ait değil. |
| İzmir, Bornova | İzmir, Bornova’da eşin adına kayıtlı, birlikte oturulmayan ve kirada olan daire | Konum şartı gerçekleşir; konutun kirada olması değerlendirmeyi etkiler. |
| Bir belde belediyesi sınırında | Aynı beldeye bağlı olmayan köyde ev | Hayır; belediye sınırı dışında. |
Oturmaya elverişlilik nasıl değerlendirilir?
6570 sayılı Kanun döneminde Yargıtay bu sebebi mutlak bir tahliye nedeni olarak görmüş ve kiracının sağlık durumu gibi kişisel gerekçeleri savunma olarak kabul etmemişti. TBK’daki “oturmaya elverişli” ifadesi ise somut bir değerlendirme yapılmasını gerektirir. Yargıtay uygulamasında konutun kiracının ve ailesinin ihtiyaçlarını karşılayıp karşılamadığı, büyüklüğü ve kullanıma elverişliliği araştırılmadan verilen kararlar eksik inceleme sayılmaktadır. Örneğin dört kişilik bir ailenin kiracı olduğu durumda kiracıya ait tek odalı stüdyo dairenin elverişliliği tartışılabilir; mahkeme gerektiğinde keşif yaptırır.
Kiracının konutunun başka birine kiralanmış olması, tahliye sebebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Öğretide bu durumda mahkemenin kiracıya, kendi kiracısına karşı ihtiyaç nedeniyle dava açması için imkan tanıması gerektiği görüşü savunulmaktadır. Konutun gerçekten kullanılabilir olup olmadığı her olayda ayrıca değerlendirilir.
Kiraya verenin bilmemesi şartı
Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiracının veya eşinin bu konutunu biliyorsa dava açamaz. Bu şart, TBK ile getirilen en önemli yeniliktir ve uygulamada uyuşmazlıkların merkezinde yer alır.
- Konut sözleşmeden sonra edinilmişse: Kiracı veya eşi konutu kira sözleşmesinden sonra satın almış ya da miras yoluyla edinmişse, kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmesi mümkün değildir; şart kendiliğinden gerçekleşir.
- Sözleşmede yazıyorsa: Kira sözleşmesinde kiracının kendi evinin adresine yer verilmişse veya kiracı evini tadilat süresince boşalttığını söyleyerek kiralamışsa, kiraya verenin bildiği kabul edilir.
- Tanık ve yazışmalar: Emlakçı yazışmaları, mesaj kayıtları ve tanık beyanları kiraya verenin bilip bilmediğinin tespitinde kullanılır.
Konut kiraya verirken sözleşmeye, kiracının ve eşinin aynı ilçede kendilerine ait bir konutu bulunmadığına dair beyanını yazdırmak ileride ispatı kolaylaştırır. Bu beyan, kanundaki sebepleri genişletmez; yalnızca kiraya verenin bilmediğini gösteren bir delil olarak işe yarar.
İhtiyaç nedeniyle tahliyeden farkları
Kiraya verenin aynı zamanda gerçek bir konut ihtiyacı varsa iki sebep birlikte ileri sürülebilir. İki yolun sonuçları farklı olduğu için hangisine dayanıldığı önemlidir.
| Başka konut (TBK m. 352/3) | İhtiyaç (TBK m. 350/1) | |
|---|---|---|
| Kiralananın türü | Yalnızca konut | Konut ve çatılı işyeri |
| Kiraya verenin ihtiyacı | Aranmaz | Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç ispat edilmeli |
| Ek şart | Kiracının veya eşinin aynı ilçede elverişli konutu ve kiraya verenin bilmemesi | İhtiyaç sahibinin kanundaki kişilerden olması |
| Dava süresi | Sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay | Belirli sürelide süre sonundan, belirsiz sürelide fesih döneminden itibaren bir ay |
| Tahliyeden sonra | Üç yıllık yeniden kiralama yasağı uygulanmaz | Üç yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355) |
Üç yıllık yeniden kiralama yasağı, kanunda yalnızca gereksinim ile yeniden inşa ve imar amacıyla yapılan tahliyeler için öngörülmüştür. Kiracının aynı ilçedeki konutu nedeniyle tahliye ettirilen taşınmaz, tahliyeden sonra başka birine kiralanabilir. İhtiyaç davasının şartları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.
Dava açma süresi
Dava, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirli süreli sözleşme kendiliğinden uzamışsa uzayan kira yılının bitimi esas alınır. Süre hak düşürücüdür ve hakim tarafından kendiliğinden gözetilir.
Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353). Bildirim kira süresi dolmadan da yapılabilir; önemli olan, sürenin bitiminden önce kiracıya ulaşmasıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde “sözleşmenin bitimi” tarihini belirlemek tartışmalı olabileceğinden, kira yılının bitiminden önce yazılı bildirim göndermek süreyi güvenceye almanın en güvenli yoludur.
Rakamlı örnek
Kira sözleşmesi 15.04.2025 başlangıçlı ve bir yıllıktır; 2026’da kendiliğinden uzamıştır. Kiraya veren Eylül 2026’da kiracının eşinin aynı ilçede 2025 sonunda bir daire satın aldığını öğrenir. Uzayan kira yılı 14.04.2027’de biter. Kiraya veren bildirim yapmazsa arabuluculuk başvurusunu ve davayı 15.04.2027 ile 14.05.2027 arasında yapmalıdır. Mart 2027’de noter bildirimi gönderir ve bildirim süre bitmeden tebliğ edilirse dava açma süresi 14.04.2028’e kadar uzar. Arabulucuya başvurulan tarihten son tutanağa kadar bu süreler işlemez (HUAK m. 18/A/15).
Başvuru ve dava yolu
- Bilgiyi toplayınKiracının veya eşinin konutuna ilişkin elinizdeki bilgileri (adres, satış ilanı, emlakçı yazışmaları, komşu ve yönetici beyanları) not edin. Tapu kaydının resmi olarak tespiti, dava sırasında mahkemenin tapu müdürlüğüne yazacağı yazıyla yapılabilir.
- Yazılı bildirim gönderinKira süresi bitmeden noter aracılığıyla, kiracının veya eşinin aynı ilçedeki konutu nedeniyle süre sonunda dava açılacağını bildirin.
- Arabulucuya başvurunKira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Kiracı kendi evine taşınmayı kabul ederse tahliye tarihi anlaşma belgesine yazılır. Süreç ve ücretler için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
- Davayı açınAnlaşma olmazsa son tutanağı ekleyerek sulh hukuk mahkemesinde dava açın.
Mahkeme, harç ve belgeler
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava kiracının yerleşim yeri (HMK m. 6) veya kiralananın bulunduğu yer (HMK m. 10) mahkemesinde açılabilir; konut kiracısına karşı sözleşmedeki yetki şartı geçerli değildir (HMK m. 17). Karar ve ilam harcı bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 17); 2026’da oran binde 68,31’dir ve dörtte biri peşin alınır. Aylık kirası 18.000 TL olan bir dairede yıllık kira 216.000 TL, peşin harç yaklaşık 3.690 TL’dir.
- Kira belgeleri: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, noter bildirimi ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı.
- Konut bilgisi: Kiracının veya eşinin konutunun adresi, ada ve parsel bilgisi ya da en azından tapu müdürlüğünden sorgulanacak kişi bilgisi, nüfus kayıt örneği (eşlik ilişkisi için).
- Bilmeme şartı için: Sözleşmedeki beyanlar, emlakçı yazışmaları, tanıklar.
Yargılama ve karar
Mahkeme, tapu kayıtlarını getirtir, konutun konumunu ve elverişliliğini gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit eder, kiraya verenin sözleşme kurulurken bilip bilmediğini tanık ve belgelerle araştırır. Şartların dava tarihinde bulunması esastır. Kiracının dava açıldıktan sonra konutunu satarak tahliyeden kurtulmaya çalışması, 6570 sayılı Kanun dönemindeki Yargıtay kararlarında davanın reddi için yeterli görülmemiştir; ancak satışın gerçek bir zorunluluktan kaynaklanıp kaynaklanmadığı mahkemece değerlendirilir.
Kiracının savunmaları
Davalı kiracı en çok şu savunmalara başvurur: kiraya verenin konutu sözleşme kurulurken bildiği, konutun farklı bir ilçe belediyesinin sınırları içinde kaldığı, konutun aile büyüklüğü, sağlık durumu veya engellilik gibi nedenlerle oturmaya elverişli olmadığı, konutun eşe ait olduğu halde eşlerin birlikte yaşamadığı, dava süresinin geçtiği ve arabulucuya başvurulmadığı. Kiracı bu savunmalarını cevap süresi içinde ve delilleriyle birlikte ileri sürmelidir.
Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 345). Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir; kanun yoluna başvuran kiracı, somut dosyaya göre belirlenecek teminatı göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36). Kiracı kendi konutuna taşınacağını kabul ediyorsa, yargılamayı uzatmak yerine noterde düzenlenecek bir tahliye taahhüdüyle süreci tarafların planlaması da mümkündür; geçerlilik şartları için tahliye taahhüdü ile tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- İşyeri kiracısına veya konut ve işyeri olarak birlikte kiralanan taşınmazın kiracısına bu sebeple dava açmak.
- Kiracının çocuğuna veya anne babasına ait konutu dava sebebi olarak göstermek.
- Aynı büyükşehirde olan ancak farklı ilçe belediyesinin sınırları içinde kalan konuta dayanmak.
- Kiracının evini bildiği halde sözleşme yapıp sonradan bu sebebe dayanmak.
- Kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süreyi veya TBK m. 353 bildirimini kaçırmak.
- Konutun oturmaya elverişli olduğunu ispat edecek bilgi ve delil toplamadan dava açmak.
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak.
Sık sorulan sorular
Kiracımın başka şehirde evi var, onu çıkarabilir miyim?
Bu sebeple hayır. Konutun kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olması gerekir. Başka bir şehirdeki veya aynı ildeki başka bir ilçedeki konut tahliye sebebi oluşturmaz.
Kiracının yazlığı aynı ilçedeyse tahliye istenebilir mi?
Yazlık konut aynı ilçe sınırları içindeyse ve yıl boyunca oturmaya elverişliyse şart gerçekleşebilir. Yalnızca yaz aylarında kullanılabilen, altyapısı yetersiz bir yapı bu şartı karşılamayabilir; mahkeme somut olarak değerlendirir.
Kiracı evi sözleşmeden sonra satın aldıysa ne olur?
Kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmesi mümkün olmadığından şart gerçekleşir. Diğer şartlar da varsa kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
İşyeri kiracısının aynı ilçede evi olması tahliye sebebi mi?
Hayır. TBK m. 352/3 yalnızca konut kiralarında uygulanır. İşyeri kiracısını tahliye için ihtiyaç, yeniden inşa veya iki haklı ihtar gibi başka bir kanuni sebebe dayanmak gerekir.
Bu sebeple tahliye edilen evi başkasına kiralayabilir miyim?
Evet. Üç yıllık yeniden kiralama yasağı yalnızca ihtiyaç ile yeniden inşa ve imar amacıyla yapılan tahliyelerde uygulanır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla