Kiracının veya ev sahibinin ölümü, ailelerin zaten zor bir dönemden geçtiği sırada kira ilişkisine dair pek çok soruyu beraberinde getirir. Kira sözleşmesi bitti mi, kira kime ödenecek, evdeki eşyalar ne olacak, mirasçılar kiracıyı çıkarabilir mi? Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu soruların bir kısmını özel hükümlerle, bir kısmını ise miras hukukunun genel kurallarına bırakarak cevaplar.
Bu yazıda önce ölümün kira sözleşmesine genel etkisini, ardından kiracının ölümünde mirasçıların fesih hakkını (TBK m. 333) ve birlikte oturanların sözleşmeyi sürdürme hakkını (TBK m. 356), son olarak ev sahibinin ölümünde mirasçıların ve kiracının durumunu anlatıyoruz. Yazı mirasçılara, kiracılara ve ev sahiplerine yöneliktir.
- Ölüm sözleşmeyi sona erdirir mi?
- Hayır. Sözleşme, ölenin mirasçılarıyla aynı koşullarla devam eder.
- Kiracı ölürse?
- Mirasçılar, yasal bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir. Birlikte oturanlar ise sözleşmeyi sürdürebilir.
- Ev sahibi ölürse?
- Mirasçılar kiraya veren olur. Kiracının bu nedenle fesih hakkı yoktur; mirasçılar da kiracıyı ancak kanuni tahliye sebepleriyle çıkarabilir.
- Kira kime ödenir?
- Mirasçıların tamamına veya onların ortak talimatıyla belirlenen hesaba. Belirsizlik varsa tevdi yoluna başvurulabilir.
Ölüm kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Hayır. Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanır (TMK m. 599). Bu “külli halefiyet” ilkesi, ölenin malvarlığına dahil hak ve borçların, ayrı bir devir işlemine gerek olmadan mirasçılara geçmesi demektir. Kira sözleşmesinden doğan haklar ve borçlar da bu kapsamdadır.
Sonuç olarak kiracı öldüğünde mirasçıları kiracı, ev sahibi öldüğünde mirasçıları kiraya veren olur. Sözleşmenin yeniden yapılmasına gerek yoktur; kira bedeli, süre, artış koşulları ve diğer hükümler aynen devam eder. Birden fazla mirasçı varsa, mirasın paylaşılmasına kadar mirasçılar arasında bir miras ortaklığı doğar ve terekeye ait hakları birlikte kullanırlar (TMK m. 640). Bu ortaklığın işleyişini miras ortaklığı yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
| Konu | Kiracı ölürse | Ev sahibi ölürse |
|---|---|---|
| Sözleşmenin akıbeti | Mirasçılarla devam eder | Mirasçılarla devam eder |
| Özel fesih hakkı | Mirasçılar, en yakın fesih dönemi sonu için feshedebilir (TBK m. 333) | Ne kiracının ne de mirasçıların ölüme dayalı özel fesih hakkı vardır |
| Sözleşmeyi sürdürme | Birlikte oturanlar ve ortaklar taraf olarak sürdürebilir (TBK m. 356) | Kiracı sözleşmeye aynen devam eder |
| Kira borcu veya alacağı | Mirasçılar, ölümden önceki kiralardan da müteselsilen sorumludur (TMK m. 641) | Kira alacağı mirasçılara aittir |
Kiracı ölürse mirasçıların durumu
Kiracının ölümüyle mirasçıları kiracının yerine geçer. Ölüm tarihine kadar birikmiş kira borçları terekenin borcudur; mirasçılar bu borçlardan müteselsilen ve kişisel olarak sorumludur (TMK m. 641). Ölümden sonra işleyen kiralar da sözleşme sona erene kadar mirasçılardan istenebilir.
Mirasçıların bu sorumluluktan kurtulmasının yolu mirası reddetmektir. Yasal mirasçılar için ret süresi kural olarak mirasbırakanın ölümünü öğrendikleri tarihten itibaren üç aydır (TMK m. 606). Mirası reddeden mirasçı, kira borçları dahil terekenin borçlarından sorumlu olmaz. Tüm mirasçılar reddederse tereke iflas hükümlerine göre tasfiye edilir ve kiraya verenin alacağı bu tasfiyede değerlendirilir.
Mirası reddetmeyi düşünüyorsanız dikkat. Terekeye ait eşyaları satmak, kira depozitosunu kendi adınıza tahsil etmek gibi işlemler mirası kabul etme iradesi olarak yorumlanabilir ve ret hakkını kaybettirebilir. Konutun boşaltılması ve anahtar teslimi gibi koruma amaçlı işlemleri tutanakla ve gerekirse mahkeme aracılığıyla yapın.
Mirasçıların fesih hakkı (TBK 333)
TBK m. 333’e göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir. Bu hak, mirasçıları ihtiyaç duymadıkları bir kira ilişkisine uzun süre bağlı kalmaktan korur. Hakkın en önemli yönü, belirli süreli sözleşmelerde de kullanılabilmesidir. Örneğin sözleşmenin bitmesine iki yıl varsa, mirasçılar bu süreyi beklemek zorunda değildir.
Taşınmaz kiralarında yasal fesih dönemi ve bildirim süresi TBK m. 329’da düzenlenmiştir: yerel adette belirlenen kira döneminin sonu, böyle bir adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresi. Kira dönemleri genellikle sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.
Örnek takvim
01.03.2025 başlangıçlı ve üç yıl süreli bir konut kira sözleşmesinde kiracı 10.04.2026’da vefat ediyor. Altı aylık kira dönemleri 31 Ağustos ve 28 (29) Şubat tarihlerinde sona erer. Mirasçılar fesih bildirimini 31.05.2026’ya kadar kiraya verene ulaştırırsa sözleşme 31.08.2026’da sona erer. Bildirim bu tarihten sonra ulaşırsa bir sonraki dönem sonu olan 28.02.2027 beklenir. Bu süre boyunca kira borcu terekeye aittir.
Kanun feshin “en yakın fesih dönemi sonu için” yapılmasını öngördüğünden, öğretide bu hakkın makul bir süre içinde ve ilk uygun dönem için kullanılması gerektiği, aksi halde kaybedilebileceği görüşü ağırlıktadır. Mirasçıların karar vermeyi geciktirmemesi gerekir.
- Bildirimi kim yapar? Fesih, terekeye ait bir hakkın kullanılmasıdır. Birden çok mirasçı varsa bildirimi kural olarak hepsinin birlikte yapması veya bir mirasçının diğerlerinin yazılı onayıyla ya da atanmış bir temsilci aracılığıyla göndermesi gerekir.
- Bildirim şekli: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Noter ihtarnamesine mirasçılık belgesi eklenmesi, kiraya verenin bildirimi kimden aldığını bilmesini sağlar.
- Erken boşaltma: Mirasçılar konutu fesih tarihinden önce boşaltırsa, kiraya verenin kabul edebileceği yeni bir kiracı önererek erken tahliye kurallarına göre sorumluluklarını azaltabilir. Bu kuralları erken tahliyede kira sorumluluğu yazımızda anlattık.
Birlikte oturanlar sözleşmeyi sürdürebilir mi? (TBK 356)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 356 özel bir koruma getirir: ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir.
Bu hüküm, mirasçı olmasa bile kiracıyla aynı evde yaşayan kişileri de korur. Örneğin kiracıyla birlikte oturan eşi, yetişkin çocuğu veya bakımını üstlenen bir yakını, kira bedelini ödemeye ve sözleşmeye uymaya devam ettiği sürece, kiraya verenin “kiracı öldü, sözleşme bitti” diyerek konutu boşaltmasını istemesi karşısında korunur. Kiralanan aile konutuysa sağ kalan eşin durumu ayrıca önem taşır; bu konuyu aile konutu yazımızda ele aldık.
Ölen kiracının ortağı olduğunu ileri sürerek taşınmazı kullanmaya devam eden kişi hakkında Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortaklık ilişkisinin kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte bulunmadığını ve maliklerin buna rıza gösterdiğinin ispat edilemediğini belirterek bu kişinin TBK m. 356’dan yararlanamayacağını, durumunun haksız işgal hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiş ve aksi yöndeki bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur (Yargıtay 7. HD, 15.09.2025, 2025/220 E., 2025/3634 K.).
TBK m. 356’ya göre sözleşmeyi sürdürenler, sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu nedenle onlardan ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenemez; ancak kira bedelini ödemek, özen ve komşulara saygı borçlarına uymak zorundadır. Bu borçlara aykırılık halinde kiraya veren, diğer kiracılara karşı sahip olduğu tahliye yollarına başvurabilir.
Kiracı ölünce ev sahibi ne yapmalı?
Kiracının ölümü ev sahibine kendiliğinden bir tahliye hakkı vermez. Konutta birlikte oturan biri yoksa ve mirasçılar sözleşmeyi feshetmiyorsa, ev sahibinin yapacakları şunlardır:
- Mirasçıları belirleyinMirasçıların kim olduğunu öğrenmek için noterden veya sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alınabilir. Alacaklı sıfatıyla mirasçılık belgesi talep etme imkanı vardır.
- Yazılı bildirim yapınMirasçılara, sözleşmenin devam ettiğini, kira borcunun işlediğini ve TBK m. 333’e göre fesih hakları bulunduğunu bildiren yazılı bir ihtar gönderin. Bu, kimin ne zaman haberdar edildiğini ispat etmenizi sağlar.
- Kendiliğinden boşaltma yapmayınKapıyı açtırıp eşyaları dışarı çıkarmak veya kilidi değiştirmek hukuka aykırıdır. Mirasçılar ulaşılamıyorsa veya mirası reddettiyse, sulh hukuk mahkemesinden terekenin korunması için tespit, defter tutulması ve eşyaların bir yediemine teslimi gibi önlemleri isteyin.
- Takip ve davaBirikmiş kira alacağı için mirasçılara karşı takip yapılabilir. Ancak İcra ve İflas Kanunu m. 53’e göre terekenin borçlarından dolayı ölüm günüyle birlikte üç gün takip yapılamaz; mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse, Medeni Kanundaki ret süreleri geçinceye kadar takip geri kalır.
- Temsilci atanmasını isteyinMirasçılar birlikte hareket edemiyorsa veya bir kısmına ulaşılamıyorsa, terekeye temsilci atanması süreci hızlandırır. Ayrıntılar için terekeye temsilci atanması yazımıza bakabilirsiniz.
Ölen kiracının verdiği yazılı bir tahliye taahhüdü varsa, bu taahhüt de külli halefiyet gereği kural olarak mirasçıları bağlar ve taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kullanılabilir. Kira sözleşmesine kefil olan kişinin sorumluluğu ise kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermez; kefil, kefalet sözleşmesindeki süre ve azami tutar sınırları içinde sorumluluğunu sürdürebilir. Kefilin sorumluluğunun sınırlarını kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu yazımızda anlattık.
Ev sahibi ölürse kiracının durumu
Ev sahibinin ölümü kiracının sözleşmesini etkilemez. Mirasçılar, kiraya verenin hak ve borçlarıyla birlikte sözleşmenin tarafı olur. Kiracı aynı bedelle, aynı süreyle ve aynı koşullarla oturmaya devam eder. Yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez; mirasçıların yeni sözleşme yapma talebi kabul edilmek zorunda değildir.
- Süreler devam eder: On yıllık uzama süresi, kira artış dönemleri ve kira tespiti için süreler, sözleşmenin ilk başlangıç tarihine göre hesaplanmaya devam eder.
- Kira artışı: Yeni kira döneminde artış, sözleşmedeki ve kanundaki sınırlara göre yapılır. Mirasçılar, ev sahibinin ölümünü gerekçe göstererek kanuni sınırı aşan bir artış isteyemez.
- Kiracının fesih hakkı yok: Ev sahibinin ölümü, kiracıya özel bir fesih hakkı vermez. Kiracı sözleşmeden ancak genel kurallara göre çıkabilir.
- Depozito: Kiracının depozito alacağı terekeye karşı devam eder; sözleşme sona erdiğinde mirasçılardan istenir.
Miras ortaklığı ileride sona erebilir. Mirasçılar paylaşma sözleşmesiyle taşınmazı içlerinden birine bırakırsa, o mirasçı tek başına kiraya veren olur. Taşınmaz üçüncü bir kişiye satılırsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin kural uygulanır: yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Her iki durumda da kiracının sözleşmesi aynı koşullarla devam eder; değişen yalnızca kira bedelinin ödeneceği kişidir. Kiracının, yeni kiraya verenin kim olduğunu tapu kaydı veya paylaşma belgesiyle teyit ettikten sonra ödeme yapması, çifte ödeme riskini önler.
Ev sahibi ölünce kira kime ödenir?
Ev sahibinin ölümünden sonra en sık yaşanan sorun, kiranın kime ödeneceğinin belirsizleşmesidir. Ölenin banka hesabı çoğu zaman bloke edilir; mirasçılar arasında anlaşmazlık olabilir. Bu belirsizlik kiracıyı temerrüde düşürmemelidir, çünkü ödenmeyen kira iki haklı ihtar veya icra yoluyla tahliye riskini doğurur.
- Ortak talimat: En güvenli yol, mirasçılık belgesini görüp tüm mirasçıların imzaladığı yazılı bir ödeme talimatına göre ödeme yapmaktır.
- Temsilci: Terekeye temsilci atanmışsa ödeme temsilciye yapılır.
- Yalnız bir mirasçıya ödeme: Diğer mirasçıların onayı yoksa, ileride bu ödemenin kendilerine karşı geçerli olmadığı ileri sürülebilir. Böyle bir ödemeden önce diğer mirasçıların yazılı onayını alın.
- Tevdi: Alacaklının kim olduğu kiracının kusuru olmaksızın belirsizse, alacaklı temerrüdü hükümleri uygulanır ve kiracı kira bedelini tevdi ederek borcundan kurtulabilir (TBK m. 106, 107). Tevdi yerini ifa yerindeki hakim belirler; uygulamada kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Mirasçılar da kiracıya, mirasçılık belgesiyle birlikte kira bedelinin hangi hesaba yatırılacağını yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapılmadan kiracının temerrüde düştüğünü ileri sürmek güçleşir.
Mirasçılar kiracıyı tahliye edebilir mi?
Mirasçılar, ölen ev sahibinden daha geniş bir tahliye hakkına sahip değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir (TBK m. 354). Mirasçılar da ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplere dayanmak zorundadır.
Mirasçılardan biri konuta kendisi veya ailesi için ihtiyaç duyuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye yolu gündeme gelir. Miras ortaklığı devam ederken taşınmaz mirasçıların elbirliği mülkiyetindedir. Yargıtay uygulamasında bu durumda davanın tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması veya dava dışında kalan mirasçıların davaya muvafakat etmesi aranır; muvafakat sağlanamazsa terekeye atanacak temsilci aracılığıyla hareket edilebilir. Mirasçıların TBK m. 351’deki “kiralananı sonradan edinen” yeni malik hükmünden yararlanıp yararlanamayacağı ise tartışmalıdır. Bu yola dayanmak isteyen mirasçıların kanundaki bir aylık bildirim süresini kaçırmamak için temkinli davranması gerekir. Mirasın paylaşılmasından veya ortaklığın giderilmesi yoluyla satıştan sonra taşınmazı edinen kişi ise yeni malik sıfatıyla hareket edebilir.
Başvuru ve dava yolu
Ölüm sonrası kira uyuşmazlıkları da kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklardır. Bu nedenle kural olarak dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B) ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a).
- Taraflar: Mirasçılar arasında elbirliği devam ediyorsa, kiracıya karşı açılan tahliye veya alacak davasında mirasçıların birlikte davacı olması, ölen kiracının mirasçılarına karşı açılan davalarda ise mirasçıların tamamının davalı gösterilmesi gerekir.
- Belgeler: Mirasçılık belgesi, kira sözleşmesi, ölüm belgesi, tapu kaydı, ödeme dekontları, ihtarnameler ve varsa mirasın reddine ilişkin karar.
- Harç: Tahliye davalarında karar ve ilam harcı bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak alınır (Harçlar Kanunu m. 17); 2026 yılında oran binde 68,31’dir ve dörtte biri peşin ödenir.
- Tevdi ve tespit: Tevdi yeri belirlenmesi ve terekenin korunması önlemleri çekişmesiz yargı işleridir; bunlar için doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Sık yapılan hatalar
- Kiracı öldüğünde sözleşmenin kendiliğinden sona erdiğini düşünüp kilidi değiştirmek veya eşyaları boşaltmak.
- Mirasçıların TBK m. 333’teki fesih hakkını geciktirmesi ve aylarca kira borcu biriktirmesi.
- Mirası reddetmeyi düşünen mirasçının tereke eşyalarını satması veya depozitoyu tahsil etmesi.
- Ev sahibi ölünce kiracının kirayı ödemeyi bırakması; belirsizlikte tevdi yolunu kullanmamak.
- Mirasçılardan yalnız birinin talimatıyla ödeme yapmak.
- Mirasçılardan birinin, diğerlerinin muvafakati olmadan tek başına tahliye davası açması.
Sık sorulan sorular
Kiracı ölünce kira sözleşmesi biter mi?
Hayır. Sözleşme mirasçılarla devam eder. Mirasçılar isterse TBK m. 333’e göre yasal bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir.
Ev sahibi öldü, mirasçılar beni evden çıkarabilir mi?
Yalnızca kanundaki tahliye sebeplerinden birine dayanarak. Ev sahibinin ölümü tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşmeniz aynı koşullarla devam eder.
Ev sahibi öldü, kirayı kime ödemeliyim?
Mirasçılık belgesini görerek tüm mirasçıların yazılı talimatıyla belirlenen hesaba veya atanmışsa tereke temsilcisine ödeyin. Alacaklı belirsizse kira bedelini mahkemenin belirleyeceği yere tevdi edebilirsiniz.
Ölen kiracıyla birlikte oturan eşi evde kalabilir mi?
Evet. TBK m. 356’ya göre ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece taraf olarak sözleşmeyi sürdürebilir.
Mirası reddedersem kira borcundan sorumlu olur muyum?
Hayır. Mirası süresinde reddeden mirasçı, kira borçları dahil terekenin borçlarından sorumlu olmaz. Ret süresi yasal mirasçılar için kural olarak ölümü öğrenmeden itibaren üç aydır.
Ölen kiracının eşyaları ne olacak?
Eşyalar terekeye aittir ve mirasçılara geçer. Ev sahibi eşyaları kendi başına boşaltamaz; mirasçılara ulaşılamıyorsa sulh hukuk mahkemesinden terekenin korunması için önlem alınmasını isteyebilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla