Yönetim Planının İptali Davası: Şartları ve Dava Süreci

Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazın yönetimine ilişkin kuralları belirleyen ve kat maliklerini bağlayan temel bir belgedir. Ancak yönetim planında yer alan bazı düzenlemelerin kanuna aykırı olması veya kat maliklerinin haklarını ölçüsüz şekilde sınırlandırması hâlinde, bu hükümlerin iptali için dava açılması mümkündür.

Uygulamada özellikle bağımsız bölümlerin kullanımına getirilen sınırlamalar, ortak alanların kullanımına ilişkin eşitlik ilkesine aykırı düzenlemeler veya mülkiyet hakkını aşırı derecede kısıtlayan hükümler, yönetim planının iptali davalarına sıkça konu olmaktadır.

Bu yazımızda, yönetim planının iptali davasının hangi şartlarda açılabileceği, davanın hukuki dayanağı, görevli ve yetkili mahkeme, dava açma süresi ve yargılama sürecine ilişkin temel esaslar ele alınacaktır.

1. Yönetim Planının İptali Davası Nedir?

Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olmakla birlikte, hukuka aykırı hükümler içermesi hâlinde yargı denetimine tabidir. Bu nedenle yönetim planı, tarafların serbest iradesi ile düzenlenmiş olsa dahi, kanuna aykırı hükümler içerdiği ölçüde iptal edilebilir.

Konuyla ilgi daha detaylı bilgi almak için Yönetim Planı Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

1.1. Yönetim Planının Hukuki Niteliği

Yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanım esaslarını ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bir sözleşme niteliğindedir. Bu plan, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında yer almakta olup, tüm kat maliklerini bağlayan temel bir hukuki metin olarak kabul edilmektedir.

Yönetim planının sözleşme niteliği bulunmakla birlikte, bu sözleşme sıradan bir özel hukuk sözleşmesi değildir. Yönetim planı:

• Kat maliklerinin tamamını bağlar
• Taşınmazı sonradan edinen yeni maliklere de uygulanır
• Kat mülkiyetinin yönetim düzenini belirler
• Kanuna aykırı hükümler içeremez

Bu nedenle yönetim planı, hem sözleşme hem de düzenleyici bir hukuki belge niteliği taşımaktadır.

1.2. Yönetim Planının İptali ile Değiştirilmesi Arasındaki Fark

Yönetim planının iptali ile yönetim planının değiştirilmesi farklı hukuki işlemlerdir ve farklı usullere tabidir. Bu iki kavram uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır.

Yönetim planının değiştirilmesi, kat maliklerinin iradesine bağlı bir işlemdir ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğunun kararı ile yapılır. Buna karşılık yönetim planının iptali, hukuka aykırılık iddiasına dayalı olarak mahkeme tarafından verilen bir karar sonucunda gerçekleşir.

Özetle:

• Değiştirme → kat maliklerinin kararı ile yapılır
• İptal → mahkeme kararı ile gerçekleşir
• Değiştirme → çoğunluk şartına bağlıdır
• İptal → hukuka aykırılık şartına bağlıdır

2. Yönetim Planının İptali Sebepleri (Maddi Hukuka İlişkin Nedenler)

Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olmakla birlikte, kanuna ve emredici hukuk kurallarına aykırı hükümler içeremez. Yönetim planında yer alan düzenlemelerin hukuka aykırı olması hâlinde, bu hükümlerin iptali için dava açılması mümkündür. Ancak her uyuşmazlık yönetim planının iptali sonucunu doğurmaz; iptal için hukuka aykırılığın açık ve somut olması gerekir.

2.1. Yönetim Planının Kanuna Aykırı Hükümler İçermesi

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuata uygun olmak zorundadır. Kanunun açık hükümlerine aykırı düzenlemeler içeren yönetim planı hükümleri geçerli kabul edilmez ve iptal edilebilir.

Örneğin:

• Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kaldıran düzenlemeler
• Kat maliklerinin toplantıya katılma veya oy kullanma hakkını sınırlayan hükümler
• Kanunda öngörülen karar yeter sayısını değiştiren düzenlemeler

bu kapsamda değerlendirilir.

2.2. Emredici Hukuk Kurallarına Aykırılık

Emredici hukuk kuralları, tarafların aksini kararlaştıramayacağı ve kamu düzenine ilişkin hükümlerden oluşur. Yönetim planı ile bu tür kurallara aykırı düzenlemeler yapılması mümkün değildir.

Özellikle:

• Mülkiyet hakkının özünü ortadan kaldıran düzenlemeler
• Ortak alanların kullanımını belirli maliklere ayrıcalık tanıyacak şekilde düzenleyen hükümler
• Kanunda açıkça yasaklanan bir kullanımın serbest bırakılması

emredici hukuk kurallarına aykırılık oluşturur. Bu tür düzenlemeler, kat maliklerinin rızası bulunsa dahi geçerli sayılmaz ve iptal edilebilir.

2.3. Kat Maliklerinin Mülkiyet Hakkını Ölçüsüz Şekilde Sınırlayan Düzenlemeler

Yönetim planı ile kat maliklerinin mülkiyet hakkı tamamen ortadan kaldırılamaz veya ölçüsüz şekilde sınırlandırılamaz. Kat mülkiyetinde ortak yaşam düzeninin sağlanması amacıyla bazı sınırlamalar getirilebilse de bu sınırlamaların makul, ölçülü ve hukuka uygun olması gerekir.

Örneğin:

• Bağımsız bölümün kullanımını tamamen yasaklayan hükümler
• Maliklerin bağımsız bölümünü kiraya vermesini mutlak şekilde engelleyen düzenlemeler
• Taşınmazın kullanımını fiilen imkânsız hale getiren sınırlamalar

mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandırılması olarak değerlendirilebilir.

2.4. Eşitlik İlkesine Aykırı Hükümler

Kat mülkiyeti hukukunda kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri bakımından eşitlik ilkesi esastır. Yönetim planı ile bazı kat maliklerine ayrıcalık tanınması veya bazı maliklere diğerlerine göre daha ağır yükümlülükler getirilmesi hukuka aykırı kabul edilebilir.

Örneğin:

• Belirli bağımsız bölüm sahiplerinin ortak giderlere katılmaktan muaf tutulması
• Ortak alanların kullanımının yalnızca belirli maliklere bırakılması
• Aynı nitelikteki bağımsız bölümler için farklı aidat yükümlülüğü öngörülmesi

eşitlik ilkesine aykırılık oluşturabilir.

2.5. Yönetim Planının Uygulanmasının Fiilen İmkânsız Hale Gelmesi

Yönetim planında yer alan düzenlemelerin zaman içinde uygulanmasının fiilen imkânsız hale gelmesi de iptal sebebi oluşturabilir. Özellikle taşınmazın fiziksel yapısının değişmesi veya kullanım koşullarının farklılaşması hâlinde yönetim planı hükümleri uygulanamaz hale gelebilir.

Örneğin:

• Binanın fiziki yapısının değişmesi nedeniyle uygulanması mümkün olmayan düzenlemeler
• Ortak alanların niteliğinin değişmesi sonucu geçerliliğini yitiren hükümler
• Fiilen mevcut olmayan bir düzenlemeye dayanan kullanım kuralları

bu kapsamda değerlendirilebilir.

3. Yönetim Planının İptali Davası Açma Şartları (Usul ve Taraf Ehliyeti)

Yönetim planının iptali davası açılabilmesi için yalnızca hukuka aykırılık iddiası yeterli değildir. Davanın açılabilmesi için davacının hukuki yararının bulunması, davayı açma ehliyetine sahip olması ve dava konusu edilen düzenlemenin iptal edilebilir nitelikte olması gerekir. Bu şartlar, davanın esastan incelenebilmesi bakımından temel usul kuralları arasında yer almaktadır.

3.1. Davacının Hukuki Yararının Bulunması

Yönetim planının iptali davası açılabilmesi için davacının hukuki yararının bulunması gerekir. Hukuki yarar, davacının yönetim planında yer alan düzenlemeden doğrudan etkilenmesi veya bu düzenleme nedeniyle hakkının ihlal edilmesi anlamına gelir.

Salt soyut bir hukuka aykırılık iddiası, tek başına dava açmak için yeterli değildir. Davacının iptalini talep ettiği düzenlemenin kendisi bakımından bir hak kaybına veya hukuki risk doğurduğunu ortaya koyması gerekir.

Örneğin:

• Bağımsız bölümünün kullanımını sınırlayan bir düzenlemeye karşı kat maliki
• Ortak alan kullanımına ilişkin hakları kısıtlanan bir malik
• Aidat yükümlülüğünü doğrudan etkileyen bir düzenlemeye tabi olan malik

hukuki yararı bulunan kişiler olarak kabul edilir.

3.2. Davayı Açabilecek Kişiler (Kat Maliki, Paydaş, Bağımsız Bölüm Sahibi)

Yönetim planının iptali davası kural olarak kat maliklerinden biri tarafından açılabilir. Çünkü yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir ve bu planın hukuka aykırılığı en doğrudan kat maliklerinin haklarını etkiler.

Bu nedenle iptal davası açabilecek kişiler genellikle:

• Kat malikleri
• Paylı mülkiyet hâlinde paydaşlar
• Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm sahipleri

olarak kabul edilmektedir. Buna karşılık:

• Kiracılar
• Bağımsız bölümde oturan ancak malik olmayan kişiler
• Taşınmazla hukuki bağı bulunmayan üçüncü kişiler

kural olarak yönetim planının iptali davası açamazlar.

3.3. Davaya Konu Edilebilecek Yönetim Planı Hükümleri

Yönetim planının iptali davasında dava konusu, yönetim planında yer alan belirli bir düzenleme veya yönetim planının belirli bir hükmü olabilir. Ancak dava konusu edilen hususun mutlaka yönetim planında yer alan bir hüküm olması gerekir.

Uygulamada en sık iptal davasına konu edilen hükümler şunlardır:

• Bağımsız bölümün kullanımına ilişkin sınırlamalar
• Ortak alanların kullanımına ilişkin düzenlemeler
• Aidat ve gider paylaşımına ilişkin hükümler
• Yönetim şekline veya karar yeter sayısına ilişkin düzenlemeler

Buna karşılık yönetim planında yer almayan bir uygulama veya yönetim kurulu işlemi doğrudan yönetim planının iptali davasına konu edilemez.

3.4. Yönetim Planına Dayanılarak Alınan Kararlarla İptal Davası Arasındaki Fark

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, yönetim planına dayanılarak alınan kat malikleri kurulu kararlarının doğrudan yönetim planının iptali davasına konu edilmesidir. Oysa yönetim planı ile bu plana dayanılarak alınan kararlar farklı hukuki işlemlerdir ve farklı dava türlerine konu olur.

Bu ayrım şu şekilde özetlenebilir:

• Yönetim planındaki düzenleme hukuka aykırı ise → yönetim planının iptali davası açılır
• Kat malikleri kurulu kararı hukuka aykırı ise → kararın iptali davası açılır

Bu ayrımın doğru yapılması, yanlış dava türü nedeniyle davanın usulden reddedilmesini önlemek bakımından önem taşımaktadır.

4. Yönetim Planının İptali Davasında Süre

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, yönetim planında yer alan hükümlere karşı açılacak davalar bakımından açıkça düzenlenmiş özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak bu durum, yönetim planına ilişkin her türlü uyuşmazlığın süresiz olarak dava konusu edilebileceği anlamına gelmez.

Öncelikle, yönetim planı hükümlerine yönelik taleplerin niteliğine göre süre rejimi farklılık gösterebilir:

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca 1 aylık ve her hâlde 6 aylık hak düşürücü sürelere tabidir.
• Buna karşılık, yönetim planında yer alan bir hükmün emredici hukuk kurallarına aykırılığı ileri sürülüyorsa, bu durumda çoğu zaman klasik anlamda bir “iptalden” ziyade hükmün geçersizliği (yokluk veya mutlak butlan) söz konusu olur.

Bu tür hallerde:

• Hukuka aykırı hüküm, baştan itibaren geçersiz kabul edilebilir
• Bu geçersizlik iddiası, kural olarak süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilir
• Somut olayın özelliklerine göre hukuki yarar koşulu ayrıca değerlendirilir

Bu çerçevede yönetim planına ilişkin davalar:

• Tek tip bir süre rejimine tabi değildir
• Talebin niteliğine göre (iptal / geçersizlik / uygulanmama) farklı değerlendirilir
• Özellikle emredici hukuk kurallarına aykırılık hâlinde, süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilir

Sonuç olarak, yönetim planında yer alan her hukuka aykırılık bakımından sınırsız süreyle iptal davası açılabileceği söylenemez. Ancak emredici hukuk kurallarına aykırı hükümler bakımından, bunların geçersizliği kural olarak her zaman ileri sürülebilir ve mahkemece re’sen de dikkate alınabilir.

5. Yönetim Planının İptali Davasında Husumet (Davalı Sıfatı)

Yönetim planına ilişkin davalarda husumetin kime yöneltileceği, davanın hukuki niteliğine göre belirlenir. Bu konuda tek tip bir çözüm bulunmamaktadır. Öncelikle uyuşmazlığın; yönetim planının kuruluş aşamasındaki asli metnine yönelik bir iptal veya geçersizlik iddiasından mı, yoksa kat malikleri kurulunca alınmış bir karar ile gerçekleştirilen yönetim planı değişikliğinin iptalinden mi kaynaklandığının doğru şekilde tespit edilmesi gerekir.

Bu nedenle yönetim planına ilişkin davalarda doğru husumet belirlenmesi, davanın esastan incelenebilmesi bakımından temel bir usul şartı niteliğindedir.

5.1. Yönetim Planının Asli Hükümlerine Karşı Açılan Davalarda Husumet

Dava, yönetim planının başlangıçtaki içeriğine veya yürürlükte bulunan bir hükmün emredici hukuk kurallarına, kamu düzenine ya da mülkiyet hakkının özüne aykırılığına dayanıyorsa, uyuşmazlık doğrudan yönetim planı metnine ilişkindir.

Hukuki Niteliği

Bu tür davalar, kat malikleri kurulu kararının iptali davası değil; yönetim planında yer alan bir sözleşme hükmünün iptali veya geçersizliğinin tespiti davası niteliğindedir.

Husumet

Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan çok taraflı bir hukuki düzenleme olduğundan, bir hükmün iptali veya geçersizliğinin tespiti tüm kat maliklerinin hukuk alanını doğrudan etkiler. Bu nedenle husumetin, davacı dışındaki tüm kat maliklerine yöneltilmesi esastır.

Bu tür davalarda tüm kat maliklerinin davalı olarak gösterilmesi gerekir. Ancak uygulamada bazı maliklerin davaya dahil edilmemesi hâlinde mahkeme, taraf teşkilinin sağlanması için eksikliğin giderilmesini isteyebilir; verilen süre içinde eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilebilir.

Risk

Bu tür davalarda husumetin yalnızca yöneticiye yöneltilmesi, taraf teşkilinin sağlanmaması veya sıfat yokluğu nedeniyle davanın reddine ya da yargılama sürecinin gereksiz şekilde uzamasına yol açabilir.

5.2. Yönetim Planı Değişikliğine İlişkin Kurul Kararlarının İptali Davalarında Husumet

Uyuşmazlık, mevcut yönetim planının değiştirilmesi amacıyla toplanan Kat Malikleri Kurulu’nun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca gerekli çoğunlukla aldığı kararın iptaline yönelikse, dava teknik anlamda bir kurul kararı iptali davası niteliği taşır.

Temsil Yetkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca yönetici, kat maliklerini temsil etmekle görevli olup, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında husumetin yöneticiye yöneltilmesi mümkündür. Bu durumda yönetici, davayı kat maliklerine duyurmak ve gerekli savunmayı yapmakla yükümlüdür.

Uygulama

Davacı, bu tür davalarda tüm kat maliklerini tek tek davalı göstermek zorunda değildir. Husumetin kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilmesi yeterli kabul edilmektedir.

Bu durum, usul ekonomisini sağlamak ve yargılamanın gereksiz şekilde uzamasını önlemek amacıyla kabul edilmiş bir temsil kolaylığıdır.

5.3. Ayrımın Usul Hukuku Bakımından Önemi

Yönetim planının asli hükümlerine yönelik davalar ile yönetim planı değişikliğine ilişkin kurul kararlarının iptali davaları arasındaki ayrım, yalnızca husumetin kime yöneltileceğini değil, aynı zamanda uygulanacak süre rejimini de doğrudan etkiler.

Kurul Kararı İptalinde

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde öngörülen süreler uygulanır:

• Kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay
• Her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Yönetim Planı Hükmünün İptali veya Geçersizliğinin Tespitinde

Yönetim planı hükmünün emredici hukuk kurallarına veya kamu düzenine açıkça aykırı olması hâlinde, bu hükmün geçersizliğinin tespiti davası kural olarak belirli bir hak düşürücü süreye tabi değildir.

Ancak her hukuka aykırılık mutlak butlan sonucunu doğurmaz. Bu nedenle süreye tabi olup olmadığı, ileri sürülen hukuka aykırılığın niteliğine göre somut olay bazında değerlendirilir.

5.4. “Site/Apartman Yönetimi” Tüzel Kişiliği Sorunu

Apartman veya site yönetimlerinin bağımsız bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle dava dilekçesinde davalı kısmına yalnızca “X Sitesi Yönetimi” veya “Y Apartmanı Yönetimi” şeklinde yazılması teknik olarak hatalıdır.

Husumetin doğru şekilde yöneltilmesi gerekir. Bu çerçevede husumet;

• Doğrudan kat maliklerinin isimlerine karşı

veya

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı

yöneltilmelidir. Bu husus, yönetim planına ilişkin davalarda en sık yapılan usul hatalarından biridir.

6. Yönetim Planının İptali Davasında Yargılama Süreci

6.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yönetim planının iptali davaları, kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklardan kaynaklanan davalar arasında yer almakta olup, görevli ve yetkili mahkeme Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile belirlenmiştir. Bu davalarda görev ve yetki kuralları kamu düzenine ilişkin olup mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.

Görevli Mahkeme

Yönetim planının iptali davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, niteliği gereği sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına girmektedir.

Bu nedenle yönetim planının iptali davasının, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.

Yetkili Mahkeme

Yönetim planının iptali davalarında yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kesin yetki niteliğindedir.

Dolayısıyla:

• Dava yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir
• Taraflar başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz
• Mahkeme yetkisizlik hâlini re’sen dikkate almak zorundadır

Bu nedenle yönetim planının iptali davası açılırken, davanın taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılması zorunludur.

6.2. Deliller ve İspat

Yönetim planının iptali davasında ispat yükü kural olarak davacıya aittir. Davacı, yönetim planında yer alan düzenlemenin hukuka aykırı olduğunu veya kendi haklarını ihlal ettiğini somut delillerle ortaya koymak zorundadır. Mahkeme, yönetim planının içeriğini ve uygulamasını tarafların sunduğu deliller çerçevesinde değerlendirerek hukuka aykırılığın bulunup bulunmadığını tespit eder.

Bu nedenle dava açılırken yalnızca hukuka aykırılık iddiasında bulunmak yeterli değildir; iddianın dayandığı maddi olguların belge ve diğer delillerle desteklenmesi gerekir.

Bu Davalarda Başlıca Deliller

Yönetim planının iptali davalarında en önemli delil, dava konusu edilen yönetim planının kendisidir. Bunun yanında taşınmazın hukuki durumunu ve yönetim uygulamalarını gösteren belgeler de yargılama sürecinde belirleyici rol oynar.

Bu davalarda sıklıkla başvurulan deliller şunlardır:

• Yönetim planı metni
• Tapu kayıtları ve kat mülkiyeti belgeleri
• Kat malikleri kurulu kararları
• Mimari proje ve bağımsız bölüm listesi
• Aidat ve gider kayıtları
• Yazışmalar, ihtarnameler ve bildirimler
• Fotoğraflar, video kayıtları veya keşif tutanakları
• Tanık beyanları

Bilirkişi İncelemesi ve Teknik Değerlendirme

Yönetim planının iptali davalarında, uyuşmazlığın teknik veya hukuki değerlendirme gerektirmesi hâlinde mahkeme tarafından bilirkişi incelemesine başvurulması sıkça görülmektedir. Özellikle ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar veya mimari projeye aykırılık iddialarında bilirkişi raporu belirleyici olabilmektedir.

7. Mahkeme Kararının Sonuçları

Yönetim planının iptali davası neticesinde verilen karar, kesinleşmesiyle birlikte iptal edilen hükmün hukuki varlığını geçmişe etkili ya da kararın niteliğine göre ileriye dönük olarak ortadan kaldırır. Mahkemece verilen iptal kararı, inşai (yenilik doğurucu) bir niteliğe sahip olup, yönetim planının ilgili bölümlerinin tüm kat malikleri, külli ve cüzi halefleri (yeni malikler) için bağlayıcılığını sona erdirir.

Önemle belirtilmelidir ki, Türk hukuk sisteminde “Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi” sınırlı olduğundan, mahkeme kural olarak iptal edilen hükmün yerine yeni bir kural ihdas etmez, ancak yönetim düzeninin devamı için gerekli hâllerde hakimin müdahalesi yoluyla hukuka uygun bir düzenleme yapılabilir.

7.1. Yönetim Planının Tamamının İptali

Mahkeme, yönetim planının oluşturulma sürecindeki temel sakatlıklar (tüm maliklerin imzasının bulunmaması, sahtecilik vb.) veya planın omurgasını oluşturan maddelerin emredici hukuk kurallarına (KMK m. 20, 24, 28 vb.) kökten aykırılığı durumunda planın tamamının iptaline karar verebilir.

• Kanuni Boşluğun Dolması: Planın tamamının iptali halinde ana taşınmaz “yönetim plansız” kalmaz. Bu durumda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri doğrudan ve eksiksiz olarak uygulanır.
• İstisnai Nitelik: Uygulamada “ayakta tutma ilkesi” gereği planın tamamı yerine sadece sakat olan maddelerin iptali esastır. Tam iptal, planın uygulanabilirliğinin tamamen yitirildiği durumlarda söz konusu olan istisnai bir müessesedir.

7.2. Belirli Hükümlerin İptali (Kısmi İptal)

Yönetim planı iptali davalarının büyük çoğunluğu, planın yalnızca belirli maddelerine (örneğin; ortak gider paylaşımındaki adaletsizlikler, eklenti kullanımları veya yönetim kurulunun yetkileri gibi) yöneliktir.

• Hukuki Süreklilik: Mahkemece iptal edilen hüküm dışındaki tüm maddeler geçerliliğini ve bağlayıcılığını korumaya devam eder.
• Sınırlı Etki: İptal edilen hüküm nedeniyle oluşan boşluk, öncelikle KMK’nın ilgili maddeleri ile doldurulur.

7.3. Yeni Yönetim Planı Düzenlenmesi ve Hakimin Müdahalesi

Yönetim planının iptali sonrasında kat maliklerinin beşte dört çoğunlukla yeni bir düzenleme yapamaması durumunda, ana taşınmazın yönetiminde ortaya çıkabilecek boşluğun giderilmesi amacıyla hakimin müdahalesi yoluna başvurulabilir.

Kat mülkiyeti hukukunda yönetim düzeninin kesintisiz devam etmesi esastır. Bu nedenle gerekli çoğunluğun sağlanamaması halinde, yönetim planında ortaya çıkan boşluk veya belirsizlik, mahkeme kararı ile giderilebilir.

Hakimin Yetkisinin Kapsamı ve Sınırları: Hakim, taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlığı çözerken somut olayın özelliklerini dikkate alarak hukuka uygun bir düzenleme yapar. Hakimin görevi, kat maliklerinin iradesinin yerine geçmek değil; yönetim düzeninin işlemesini sağlayacak hukuki çözümü tesis etmektir. Ancak hakimin yetkisi sınırsız değildir.

• Kanuna Uygunluk: Hakim, iptal edilen hükmün yerine geçecek düzenlemeyi belirlerken Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı karar veremez. Örneğin gider paylaşımında arsa payı esası gibi kanuni düzenlemeler göz ardı edilemez.
• Hakkaniyet ve Objektiflik Denetimi: Hakim, somut olayın özelliklerini (binanın yapısı, lüks tesislerin varlığı, kullanım alışkanlıkları) inceleyerek en adil çözümü “yargı kararı” olarak tesis eder.
• Yönetim Boşluğunu Giderme Yetkisi: Hakimin verdiği karar, kat malikleri kurulunun gerekli çoğunlukla alamadığı kararın yerine geçecek nitelikte bir düzenleme oluşturur ve yönetim düzeninin devamını sağlar.
• Hakimin Kararının Niteliği: Hakim tarafından belirlenen düzenleme, yönetim planı hükmü gibi uygulanır ve tüm kat maliklerini bağlar.

Ancak hakim tarafından oluşturulan düzenleme, kat maliklerinin iradesini tamamen ortadan kaldırmaz. Kat malikleri, gerekli çoğunluğu sağladıkları takdirde yönetim planını değiştirme yetkilerini her zaman korurlar.

7.4. İptal Kararının Kat Malikleri ve Üçüncü Kişiler Bakımından Etkisi

Yönetim planı, niteliği itibariyle bir “toplu sözleşme” olup, bu plana ilişkin mahkeme kararı “şahsın hukukunu” değil, “taşınmazın hukukunu” ilgilendirir. Bu nedenle:

• Genel Bağlayıcılık: İptal kararı, davada taraf olsun veya olmasın tüm kat maliklerini, bağımsız bölümü sonradan iktisap edenleri (yeni malikler) ve intifa/irtifak hakkı sahiplerini bağlar.
• Yöneticinin Sorumluluğu: Kararın kesinleşmesiyle birlikte yönetici, iptal edilen maddeye dayanarak işlem (aidat tahakkuku, yasaklama vb.) yapamaz. Aksine davranış, yöneticinin hukuki ve cezai sorumluluğunu doğurur.
• Tapu Siciline Şerh: Kesinleşmiş mahkeme kararı, tapu müdürlüğüne sunularak mevcut yönetim planı belgesi üzerine şerh düşülmesi sağlanır; böylece kararın etkisi aleniyet kazanır.