Kat Malikleri Kurulu Nedir? Toplantı Usulü ve Karar Alma Süreci

Kat malikleri kurulu, kat mülkiyetine tabi bir apartman veya sitede yönetimle ilgili kararların alındığı ve tüm kat maliklerinin ortak iradesini yansıtan en yetkili organdır. Ana taşınmazın yönetimi, ortak giderlerin belirlenmesi, yöneticinin seçimi ve önemli yönetim kararlarının alınması gibi konular, kat malikleri kurulunda görüşülerek karara bağlanır.

Kat malikleri kurulunun usulüne uygun şekilde toplanması ve karar alması, yönetim faaliyetlerinin geçerliliği açısından belirleyicidir. Toplantı çağrısındaki usulsüzlükler veya yeterli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar, kararların iptaline yol açabilir. Bu nedenle toplantı ve karar alma kurallarının doğru bilinmesi zorunludur.

Bu yazıda, kat malikleri kurulunun hukuki niteliği, toplantıya çağrı usulü, toplantı ve karar yeter sayıları ile alınan kararların geçerliliği ve iptali konuları Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde açıklanacaktır.

1. Kat Malikleri Kurulunun Tanımı ve Hukuki Niteliği

Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca oluşturulması zorunlu olan ve ana taşınmazın yönetimine ilişkin kararları alma yetkisine sahip en üst karar organıdır. Kurul, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm maliklerinin tamamından oluşur ve tüzel kişiliği bulunmamakla birlikte, kanundan doğan yetkilerle donatılmış bir karar organı niteliği taşır. Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, kanuna ve yönetim planına uygun olduğu sürece tüm kat malikleri bakımından bağlayıcıdır.

1.1. Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri

Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiş olup, ana taşınmazın yönetimine ilişkin temel kararların alınmasını kapsar. Bu kapsamda kurul;

• Yönetici veya yönetim kurulunu seçmek ve gerektiğinde görevden almak,
• Yıllık işletme projesini ve ortak giderleri belirlemek,
• Ana taşınmazın bakım, onarım ve iyileştirme işlerine karar vermek,
• Yönetim planında değişiklik yapmak 
• Ortak alanların kullanımına ilişkin esasları belirlemek

gibi konularda karar alma yetkisine sahiptir. Ayrıca ana taşınmazın yönetimine ilişkin önemli hukuki ve mali kararlar da kat malikleri kurulu tarafından alınır.

2. Kat Malikleri Kurulu Toplantısı

2.1. Olağan Toplantı

Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kural olarak yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Bu toplantı genellikle yönetim planında belirlenen ay ve tarihte gerçekleştirilir ve ana taşınmazın yıllık yönetimine ilişkin temel konuların görüşülmesini amaçlar.

Bununla birlikte toplu yapılarda (sitelerde) farklı bir düzenleme bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca toplu yapı temsilciler kurulu, yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça en geç iki yılda bir toplanır.

Olağan toplantıya çağrı kural olarak yönetici veya yönetim kurulu tarafından yapılır. Yönetici bulunmaması veya çağrı yapmaktan kaçınması halinde kat maliklerinden biri de toplantı çağrısında bulunabilir. Toplantıya çağrının tüm kat maliklerine yazılı olarak yapılması ve toplantı tarihi ile gündemin açıkça belirtilmesi gerekir. Kanun gereği toplantı çağrısının, toplantı tarihinden en az on beş gün önce kat maliklerine bildirilmesi zorunludur.

Toplantının sağlıklı şekilde yürütülebilmesi için gündemin önceden belirlenmesi ve çağrı yazısında açıkça gösterilmesi gerekir. Kural olarak gündemde yer almayan konular görüşülerek karara bağlanamaz. Ancak tüm kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması halinde gündem dışı konuların görüşülmesi ve karar alınması mümkündür.

2.2. Olağanüstü Toplantı

Kat malikleri kurulu, gerekli görülen hallerde her zaman olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Özellikle acil onarım ihtiyacı, yüksek maliyet gerektiren işler, yönetici değişikliği, hukuki uyuşmazlıklar veya ana taşınmazın yönetimini ilgilendiren önemli ve beklenmeyen durumların ortaya çıkması halinde olağanüstü toplantı yapılması gündeme gelir.

Olağanüstü toplantıya çağrı kural olarak yönetici veya denetçi tarafından yapılır. Bununla birlikte kat maliklerinden en az üçte biri, yazılı istemde bulunarak toplantı yapılmasını talep edebilir. Bu talebin karşılanmaması halinde sulh hukuk mahkemesine başvurulması gündeme gelebilir.

Olağanüstü toplantı çağrısının da tüm kat maliklerine yazılı olarak yapılması, toplantı nedeni ve gündemin açıkça belirtilmesi ve çağrının toplantı tarihinden en az on beş gün önce bildirilmesi gerekir.

Olağanüstü toplantılarda da gündem önceden belirlenir ve toplantı bu gündem çerçevesinde yürütülür. Kural olarak gündemde yer almayan konular görüşülerek karara bağlanamaz. Ancak tüm kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması veya hazır bulunan kat maliklerinin oybirliği ile gündeme alınması halinde gündem dışı konuların görüşülmesi ve karar alınması mümkündür.

2.3. Kat Malikleri Kurulu Toplantı Çağrısına İlişkin Kurallar (Olağan ve Olağanüstü Toplantı Karşılaştırması)

Konu	Olağan Toplantı	Olağanüstü Toplantı
Toplantı çağrısını kim yapar	Yönetici veya yönetim kurulu tarafından yapılır. Yönetici bulunmaması halinde kat maliklerinden biri çağrı yapabilir.	Yönetici veya denetçi yada kat maliklerinin en az üçte birinin (1/3) yazılı talebi ile çağrı yapabilir.
Toplantı çağrısının usulü	Tüm kat maliklerine yazılı olarak veya imza karşılığı bildirilir.	Aynı usule tabidir; tüm kat maliklerine yazılı bildirim yapılması gerekir.
Toplantı çağrısının süresi	Toplantı tarihinden en az 15 gün önce çağrı yapılmalıdır.	Aynı süre uygulanır; kural olarak en az 15 gün önce çağrı yapılması gerekir.
Gündemin belirlenmesi	Gündem yönetici tarafından hazırlanır ve çağrı yazısında belirtilir.	Gündem, toplantıyı isteyen kişi veya kişiler tarafından belirlenir.
Gündem dışı konuların görüşülmesi	Kural olarak gündemde yer almayan konular görüşülemez; ancak tüm kat maliklerinin hazır bulunması halinde gündem dışı konular da karara bağlanabilir.	Aynı kural geçerlidir.

2.4. Çağrı Usulü ve Tebligat Kanunu

Kat malikleri kurulu toplantısına çağrının usulüne uygun şekilde yapılması, alınan kararların geçerliliği bakımından belirleyici öneme sahiptir. Uygulamada kat malikleri kurulu kararlarının iptal edilmesinin en sık sebebi, toplantı çağrısının usule uygun yapılmamış olmasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplantı çağrısının yazılı olarak yapılacağı düzenlenmiş olmakla birlikte, bu bildirimin nasıl yapılacağı konusunda Tebligat Kanunu hükümleri yol gösterici niteliktedir. Özellikle bağımsız bölümde fiilen oturmayan kat maliklerine yapılacak bildirimlerde, çağrının tebliğ edildiğinin ispat edilebilir olması gerekir.

Bu nedenle ispat kolaylığı ve hukuki güvenlik bakımından özellikle aşağıdaki usullere başvurulması önem taşır:

• Bağımsız bölümde oturan kat maliklerine çağrının imza karşılığı elden teslim edilmesi,
• Bağımsız bölümde oturmayan kat maliklerine çağrının iadeli taahhütlü mektup veya noter aracılığıyla gönderilmesi,
• Kat malikinin adresinin bilinmemesi veya tebligatın yapılamaması halinde, Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca ilan yoluyla tebligat yapılması,
• Yönetim planında farklı bir tebligat usulü öngörülmüşse bu usule de uyulması.

Özellikle kat malikinin bağımsız bölümde oturmaması veya adres değişikliğini bildirmemiş olması gibi durumlarda, çağrının usulüne uygun şekilde yapıldığının ispatı büyük önem taşır. Aksi halde toplantı yapılmış ve karar alınmış olsa dahi, çağrı usulündeki eksiklik nedeniyle kat malikleri kurulu kararlarının iptali gündeme gelebilir.

3. Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

Kat malikleri kurulunun geçerli şekilde toplanabilmesi için kanunda öngörülen toplantı yeter sayısının sağlanması zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı ile toplanır. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır ve bu toplantıda katılanların çoğunluğu ile karar alınabilir.

Ancak Kanunda bazı kararlar bakımından özel ve nitelikli çoğunluk öngörülmüş olup, bu hallerde ilgili özel çoğunluk şartları ayrıca aranır.

4. Vekâlet ile Toplantıya Katılma (Vekâleten Temsil)

Kat malikleri kurulu toplantılarına katılım, kural olarak kat maliklerinin bizzat toplantıda bulunması ile gerçekleşir. Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin toplantıya vekil aracılığıyla katılmasına açıkça izin vermiştir. Vekâleten temsil, özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu apartman ve sitelerde toplantıların yapılabilmesini ve karar alınabilmesini kolaylaştıran önemli bir uygulamadır.

Vekâlet ile toplantıya katılma usulü ve sınırları aşağıda özetlenmiştir:

4.1. Kimler vekil olabilir?

Kat maliki, bir başka kat malikini veya kat maliki olmayan üçüncü bir kişiyi vekil olarak tayin edebilir. Birden fazla kat maliki aynı kişiyi vekil olarak tayin edebilir. Vekil, temsil ettiği kat malikinin toplantıya katılma ve oy kullanma haklarını aynen kullanır.

4.2. Vekâletin şekli ve geçerlilik şartları

Vekâletin yazılı olması yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir. Vekâlet belgesinde aşağıdaki bilgilerin yer alması gerekir:

• Kat malikinin adı ve soyadı
• Vekilin adı ve soyadı
• Bağımsız bölüm bilgisi
• Temsil yetkisinin kapsamı (toplantıya katılma ve oy kullanma gibi)

4.3. Bir kişinin temsil edebileceği kat maliki sayısı

Bir kişi, ana taşınmazdaki toplam bağımsız bölüm sayısının %5’inden fazlasını vekâleten temsil edemez. Bu sınırlama emredici niteliktedir ve yönetim planı ile artırılması mümkün değildir. Düzenlemenin amacı, oy gücünün tek bir kişide toplanmasını önlemek ve kat malikleri kurulunda temsil dengesini sağlamaktır.

Örnek:

• 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda → en fazla 1 kat maliki temsil edilebilir
• 60 bağımsız bölümlü bir sitede → en fazla 3 kat maliki temsil edilebilir
• 120 bağımsız bölümlü bir sitede → en fazla 6 kat maliki temsil edilebilir

4.4. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa

Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye ait ise, bu kişilerin kendi aralarında bir temsilci belirlemeleri gerekir. Aynı bağımsız bölüm için birden fazla kişinin ayrı ayrı oy kullanması mümkün değildir. Temsilci belirlenmediği takdirde, o bağımsız bölüm adına oy kullanılması mümkün olmaz.

4.5. Vekâleten katılımın toplantı ve karar yeter sayısına etkisi

Vekil aracılığıyla toplantıya katılan kat maliklerinin varlığı, toplantı yeter sayısının hesaplanmasında dikkate alınır. Vekil aracılığıyla kullanılan oylar, karar yeter sayısının belirlenmesinde aynen geçerlidir.

Uygulamada, toplantı tutanağında vekil aracılığıyla temsil edilen kat maliklerinin ve vekilin kimliğinin açık şekilde gösterilmesi ve vekâlet belgelerinin tutanak ekinde saklanması önem taşır.

5. Kat Malikleri Kurulu Karar Alma Süreci

Kat malikleri kurulunda alınan kararların geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen usul ve çoğunluk şartlarına uyulması zorunludur. Karar alma süreci, toplantının usulüne uygun şekilde yapılması, gerekli toplantı ve karar yeter sayısının sağlanması ve kararların toplantı tutanağına geçirilmesi aşamalarından oluşur. Bu kurallara uyulmaması halinde alınan kararlar hukuka aykırı hale gelebilir ve iptal edilmesi gündeme gelebilir.

Kat malikleri kurulunda karar alma sürecine ilişkin temel esaslar aşağıda özetlenmiştir:

5.1. Karar yeter sayısı

İlk toplantıda toplantı ve karar yeter sayısı

Kat malikleri kurulu, ilk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve kararlar oy çokluğu ile alınır. Başka bir ifadeyle, ilk toplantının yapılabilmesi için kat maliklerinin hem kişi sayısı bakımından hem de sahip oldukları arsa payı bakımından çoğunluğunun toplantıya katılması gerekir.

İkinci toplantıda toplantı ve karar yeter sayısı

İlk toplantıda yeter sayının sağlanamaması nedeniyle toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, toplantıya katılan kat maliklerinin salt çoğunluğudur.

İkinci toplantıda, ilk toplantıdaki gibi sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk aranmaz. Ancak kanunda belirli konular için öngörülmüş olan özel çoğunluk hükümleri her durumda uygulanmaya devam eder.

5.2. Oy hakkı ve oy kullanma usulü

Her kat malikinin, sahip olduğu bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Bir kat malikinin birden fazla bağımsız bölümü bulunması halinde, her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı doğar. Bununla birlikte, bir kat malikinin bizzat ve vekâleten kullanabileceği oy sayısı toplam oy sayısının üçte birinden fazla olamaz.

Oy kullanma işlemi kural olarak açık oylama yoluyla yapılır. Ancak kat malikleri kurulunun kararı ile gizli oylama yapılması da mümkündür. Oylama sonucunda alınan kararlar, toplantı tutanağına açık ve anlaşılır şekilde yazılmalıdır.

5.3. Özel çoğunluk gerektiren kararlar

Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı önemli konular bakımından genel çoğunluktan daha ağır çoğunluk şartları öngörmüştür. Bu tür kararların alınabilmesi için kanunda belirtilen özel çoğunlukların sağlanması zorunludur.

Örnek olarak:

• Yönetim planının değiştirilmesi → kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğu
• Ana taşınmazın önemli onarım ve yeniliklerine karar verilmesi → kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
• Ortak yerlerin farklı bir amaçla kullanılması veya bağımsız bölüm haline getirilmesi → kat maliklerinin oybirliği
• Ana taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf doğuran işlemler → kat maliklerinin oybirliği

5.4. Kararların yazılması ve karar defteri

Kat malikleri kurulunda alınan kararların geçerli olabilmesi için kararların toplantı tutanağına yazılması ve karar defterine işlenmesi zorunludur. Karar defteri, kat malikleri kurulunun aldığı kararların resmi kayıt altına alındığı temel belgedir.

Karar defterinde:

• Toplantı tarihi
• Toplantıya katılan kat maliklerinin listesi
• Gündem maddeleri
• Alınan kararlar ve oylama sonuçları

yer almalıdır. Kararların toplantıya katılan kat malikleri veya vekilleri tarafından imzalanması gerekir. İmza altına alınmayan kararların ispatı güçleşebilir ve uygulamada uyuşmazlıklara yol açabilir.

6. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Uygulanması

Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, kanuna ve yönetim planına uygun olduğu sürece tüm kat malikleri bakımından bağlayıcıdır. Bu kararların uygulanması, ana taşınmazın yönetiminin sürekliliği ve düzenli şekilde yürütülmesi açısından zorunludur. Kat malikleri kurulu tarafından alınan bir kararın fiilen hayata geçirilmesi, kural olarak yönetici tarafından yerine getirilir.

Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanmaması veya kararların yerine getirilmesine engel olunması halinde, hukuki yaptırımlar gündeme gelebilir. Bu nedenle kararların uygulanması süreci, yalnızca idari bir işlem olmayıp aynı zamanda hukuki sonuç doğuran bir süreçtir.

6.1. Yönetici tarafından kararların uygulanması

Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların uygulanmasından sorumlu olan kişi, kural olarak yöneticidir. Yönetici, kat malikleri kurulunun aldığı kararları yerine getirmek, gerekli işlemleri yapmak ve kararların uygulanmasını sağlamakla yükümlüdür.

Bu kapsamda yönetici:

• Kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamak,
• Ortak giderlerin toplanmasını sağlamak,
• Bakım, onarım ve yenileme işlerini yürütmek,
• Kat malikleri kurulunca verilen görevleri yerine getirmek

ile yükümlüdür.

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak zorunda olup, bu kararları değiştirme veya uygulamaktan kaçınma yetkisine sahip değildir. Yönetici tarafından kararların uygulanmaması halinde, kat malikleri kurulu tarafından yöneticinin görevden alınması veya sorumluluğuna gidilmesi mümkündür.

6.2. Kararların icrası

Kat malikleri kurulu kararları, kanuna ve yönetim planına uygun şekilde alınmış ise bağlayıcı niteliktedir ve yerine getirilmesi zorunludur. Özellikle ortak giderlerin ödenmesine ilişkin kararlar ve işletme projesi kapsamında belirlenen aidat borçları, icra yoluyla tahsil edilebilir.

Kat malikleri kurulu kararlarına dayalı olarak:

• Aidat ve ortak gider alacakları için icra takibi yapılabilir,
• Gecikme tazminatı talep edilebilir,
• Ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yasal takip başlatılabilir.

Bu tür alacaklar, uygulamada çoğunlukla ilamsız icra yoluyla tahsil edilmektedir. Kat malikleri kurulu karar defteri ve işletme projesi, icra takibine dayanak teşkil eden temel belgelerdir.

6.3. Karara uymayan kat malikine karşı yapılabilecek işlemler

Kat malikleri kurulu kararlarına uymak, tüm kat malikleri için bir yükümlülüktür. Bir kat malikinin alınan kararlara uymaması veya kararların uygulanmasına engel olması halinde, diğer kat maliklerinin ve yöneticinin başvurabileceği çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır.

Bu kapsamda:

• Karara aykırı davranışın durdurulması talep edilebilir,
• Ortak gider borçları için icra takibi yapılabilir,
• Yönetim planına veya kurul kararlarına aykırı kullanımın önlenmesi için dava açılabilir,
• Sürekli ve ağır ihlal halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümün devrinin talep edilmesi dahi gündeme gelebilir.

Özellikle ortak giderlerin ödenmemesi, ortak alanların hukuka aykırı kullanılması veya kurul kararlarının sürekli şekilde ihlal edilmesi, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık sebepleri arasında yer almaktadır.

7. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali

Kat malikleri kurulu kararının gerek usule gerek hukuka, gerekse hakkaniyete aykırı olması durumunda iptali mümkündür. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, belirli süre ve usul kurallarına tabi olan teknik bir hukuki süreçtir.

Bu nedenle kat malikleri kurulu kararlarının hangi hallerde iptal edilebileceği, dava açma süresi, görevli ve yetkili mahkeme ile yargılama usulüne ilişkin ayrıntılar, “Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası” başlıklı yazımızda detaylı olarak incelenmiştir.