Kira sözleşmesi, kiracıya kiralananı kullanma hakkı veren kişisel bir sözleşmedir; kural olarak yalnızca tarafları bağlar. Kanun ise bu kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesine imkan tanır. Şerh edilen kira sözleşmesi, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir ve kiracıya, özellikle uzun süreli ve yüksek yatırımlı kiralarda, önemli bir güvence sağlar.
Bu yazıda kira sözleşmesinin tapuya şerhinin hukuki dayanağını, kanunun “satış kirayı bozmaz” kuralı karşısında şerhin hala neden önem taşıdığını, şerhin şartlarını, tapu müdürlüğündeki işlemi ve masrafını, yeni malik karşısındaki sonuçlarını, şerhin terkinini ve kiraya veren şerhe yanaşmazsa izlenecek dava yolunu anlatıyoruz.
- Dayanak nedir?
- Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapuya şerhi sözleşmeyle kararlaştırılabilir (TBK m. 312). Şerh edilen kira, sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009).
- Şerh yoksa ne olur?
- Kiralanan satılsa da yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Ancak şerh, kiracıya yeni malik ve sonraki hak sahipleri karşısında daha güçlü bir konum sağlar.
- Masrafı ne kadar?
- Tapu harcı, sözleşme süresine ait toplam kira bedeli üzerinden binde 6,83’tür. Döner sermaye ücreti ayrıca alınır.
- Malik yanaşmazsa?
- Sözleşmede şerh kararlaştırılmışsa kiracı, arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinde şerh davası açabilir.
Kira şerhi nedir?
Tapu kütüğünde mülkiyet ve sınırlı ayni haklar “tescil” edilir; kanunun öngördüğü bazı kişisel haklar ise “şerh” edilir. Türk Medeni Kanunu, önalım, alım, geri alım, kira ve ürün kirası gibi kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini ve şerh edilen hakların sonradan tapu kütüğünde hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebileceğini düzenler (TMK m. 1009). Türk Borçlar Kanunu da kira hükümleri içinde aynı imkanı açıkça tanır: “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” (TBK m. 312)
Şerh, kira sözleşmesini bir ayni hakka dönüştürmez. Kiracının hakkı yine kira sözleşmesinden doğan kişisel bir haktır; şerh yalnızca bu hakkın etki alanını genişletir. Şerhten sonra taşınmazı satın alan, bağış ya da miras yoluyla edinen veya üzerinde ipotek ya da başka bir hak kuran kişi, tapuda görünen kira sözleşmesini bilmediğini ileri süremez ve sözleşmeye şerhteki içeriğiyle katlanmak zorunda kalır.
Şerh yalnızca taşınmaz kiralarında mümkündür. Konut, işyeri, depo, arsa ve tarla kiraları bu kapsamdadır. Uygulamada şerh en çok uzun süreli işyeri kiralarında, akaryakıt istasyonu, baz istasyonu, reklam panosu ve fabrika arazisi gibi kiracının büyük yatırım yaptığı kiralarda tercih edilir.
Satış kirayı bozmaz: şerh neden hala önemli?
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır (TBK m. 310). Bu kural şerhli ya da şerhsiz bütün kira sözleşmeleri için geçerlidir. Mülga Borçlar Kanunu döneminde şerh edilmemiş kira sözleşmesi yeni malike karşı zayıf kaldığı için şerh hayati önem taşıyordu. Bugün ise yeni malik, şerh olmasa da sözleşmeyle bağlıdır. Öğretide de TBK m. 310 karşısında şerhin öneminin azaldığı, ancak bazı noktalarda belirleyici olmaya devam ettiği kabul edilmektedir.
| Konu | Şerhsiz kira | Tapuya şerhli kira |
|---|---|---|
| Kiralananın satılması | Yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m. 310) | Yeni malik sözleşmenin tarafı olur; sözleşme tapuda göründüğü için bilmediğini ileri süremez |
| Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye istemi (TBK m. 351) | Edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim ve altı ay sonra dava yolu açıktır | Öğretide kabul edilen görüşe göre şerh süresince bu yola başvurulamaz |
| Şerhten sonra kurulan ipotek ve diğer haklar | Kira, bu hak sahiplerine karşı tapudan görünmez; ispat ve uygulama sorunları çıkabilir | Şerh edilen kira, sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009) |
| Sözleşme hükümlerinin ispatı | Kira süresi ve şartları yeni malike karşı ayrıca ispat edilir | Şerhte görünen süre ve şartlar herkes için açıktır |
| Maliyet | Tapu masrafı yoktur | Tapu harcı ve döner sermaye ödenir |
Kısacası şerh, kiracının kiralananda kalma süresini yeni malik ve sonraki hak sahipleri karşısında da öngörülebilir kılar. Özellikle kiralananın satılma ihtimalinin yüksek olduğu, kiracının uzun vadeli yatırım yaptığı ya da taşınmaz üzerinde ileride ipotek kurulmasının muhtemel olduğu durumlarda şerh ciddi biçimde düşünülmelidir.
Kira şerhinin şartları
Şerh, kiracının tek taraflı iradesiyle yapılabilecek bir işlem değildir. Aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
- Geçerli bir taşınmaz kira sözleşmesi: Şerh, yürürlükte olan bir kira sözleşmesine dayanır. Sona ermiş bir sözleşme şerh edilemez.
- Şerh anlaşması: Kanun, şerhin “sözleşmeyle” kararlaştırılabileceğini söyler (TBK m. 312). Kira sözleşmesinde “kiracılık hakkı tapuya şerh edilecektir” gibi açık bir hüküm ya da taraflar arasında ayrıca yapılmış bir şerh anlaşması bulunmalıdır. Böyle bir anlaşma yoksa kiracı şerhi zorla sağlayamaz.
- Yazılı sözleşme: Kira sözleşmesi şekle bağlı olmasa da tapu müdürlüğü yazılı bir sözleşme ister. Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri, kira süresi ve bedeli açıkça yer almalıdır.
- Malikin işleme katılması: Şerh, malikin taşınmazı üzerinde bir kayıt olduğu için işlem kural olarak malikin başvurusu veya onayıyla yapılır. Kiraya veren malik değilse (örneğin kiraya veren bir alt kiracı ya da intifa hakkı sahibiyse) ayrıca malikin durumu değerlendirilmelidir.
Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda şerhin hangi pay ya da bağımsız bölüm üzerinde yapılacağı ve pay sahiplerinin onayı ayrıca değerlendirilmelidir. Bağımsız bölüm kiralarında şerh, ilgili bağımsız bölümün sayfasına yapılır.
Tapu müdürlüğünde şerh nasıl yapılır?
- Sözleşmeyi hazırlayınKira sözleşmesine şerh hükmünü, kira süresini, toplam bedeli ve taşınmazın tapu bilgilerini açıkça yazın. Uygulamada tarafların imzalarının noterde onaylanması, ileride tek taraflı başvuru ve ispat bakımından kolaylık sağlar; ancak şerhin geçerlilik şartı değildir.
- Tapu müdürlüğünden randevu alınBaşvuru, taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne yapılır. Kural olarak malik ve kiracı birlikte başvurur. Malik, kiracının tek başına başvurmasına sözleşmede yetki vermiş ve imzalar noterde onaylanmışsa uygulamada kiracının başvurusu da kabul edilebilir.
- Belgeleri hazırlayınKimlik belgeleri, kira sözleşmesinin aslı, varsa vekaletname veya şirket temsil belgeleri ile tapu müdürlüğünün istediği fotoğraf ve vergi kimlik bilgileri.
- Harç ve döner sermayeyi ödeyinTapu harcı, Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I/10 bendi uyarınca sözleşme süresine göre hesaplanan toplam kira bedeli üzerinden binde 6,83’tür. Ayrıca tapu müdürlüğünün döner sermaye ücreti ödenir.
- Şerhi kontrol edinİşlemden sonra güncel tapu kaydında şerhin süresi ve kapsamının doğru göründüğünü kontrol edin.
Örnek: Aylık kirası 40.000 TL olan üç yıllık bir işyeri kirası için harç matrahı 40.000 × 36 = 1.440.000 TL olur. Bu matrah üzerinden binde 6,83 tapu harcı 9.835,20 TL’dir. Süresi belirtilmemiş sözleşmelerde uygulamada bir yıllık kira bedeli esas alınmaktadır. Masrafın kim tarafından ödeneceği sözleşmede kararlaştırılabilir; hüküm yoksa taraflar genellikle şerhi isteyen kiracının ödemesi üzerinde anlaşır.
Tutarları işlem gününde teyit edin. Harç oranı ve döner sermaye tutarı tapu müdürlüğünce işlem tarihindeki mevzuata göre hesaplanır. Dövizle belirlenmiş kira bedellerinde matrah, işlem tarihindeki kurla Türk lirasına çevrilir. Kira sözleşmesi ayrıca damga vergisine tabidir.
Şerhin sonuçları
Şerhin temel sonucu, kira sözleşmesinin şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesidir (TMK m. 1009). Bu sonucun pratikte anlamı şudur:
Şerh kiracıyı her tahliyeden korur mu?
Hayır. Şerh, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerini ortadan kaldırmaz. Kirayı ödemeyen kiracıya karşı ödeme temerrüdü ve icra yoluyla tahliye, iki haklı ihtar, geçerli bir tahliye taahhüdü veya komşulara rahatsızlık verme gibi sebeplerle tahliye yolu şerh olsa da açıktır. Şerh, kiracının sözleşmeden doğan haklarını yeni malike ve sonraki hak sahiplerine karşı korur; kiracının kendi borçlarını yerine getirmesi gerekliliğini ortadan kaldırmaz. Tahliye sebeplerinin bütün tablosu için kiracı nasıl tahliye edilir yazımıza bakabilirsiniz.
Öğretide, kiralananı şerh edilmiş kira sözleşmesiyle birlikte devralan yeni malikin bu sözleşmeyi bilerek edindiği, bu nedenle şerh süresince yeni malikin ihtiyacına dayanan tahliye yoluna başvuramayacağı kabul edilmektedir. Taşınmazın asıl kiraya veren tarafından tutulduğu durumda ise kiraya verenin kendi ihtiyacı veya yeniden inşa gibi kanuni sebeplere dayanma imkanının şerhle ortadan kalkıp kalkmadığı, sözleşmenin içeriğine ve süresine göre değerlendirilir.
Yeni malik karşısında kiracının durumu
Kiralanan satıldığında kiracının en çok merak ettiği konu, yeni malikin kendisini çıkarıp çıkaramayacağıdır. Şerh olmasa da yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder (TBK m. 310). Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanmak istiyorsa, kanundaki süreler içinde bildirim ve dava yoluna başvurabilir (TBK m. 351). Bu yolun şartlarını ve sürelerini yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
Şerh, tam da bu noktada kiracıya ek bir güvence sağlar. Uzun süreli bir sözleşme kurmuş ve kiralanana büyük yatırım yapmış bir işyeri kiracısı için, mülkün el değiştirmesi nedeniyle kısa sürede tahliye riskiyle karşılaşmamak şerhin en önemli faydasıdır. Bu nedenle sözleşme süresinin ve şerh süresinin birbiriyle uyumlu yazılması gerekir.
Yargıtay da sözleşmede şerh kararlaştırılmışsa kiracının şerh istemini kabul etmekte ve taşınmazı sonradan satın alan kişinin de sözleşmenin tarafı olduğuna karar vermektedir (Yargıtay 3. HD, 21.05.2019, 2017/5629 E., 2019/4779 K.).
Şerhin süresi ve terkini
Şerh, tapuda gösterilen kira süresiyle sınırlıdır. Sözleşme kanundaki kurallar gereği kendiliğinden uzasa da tapudaki şerhin süresi kendiliğinden uzamaz. Uzun süreli bir kirada sözleşme yenileniyor veya süresi uzatılıyorsa, yeni dönem için de şerh yaptırılması ya da şerhin güncellenmesi gerekir. Kira bedelinin ve süresinin değiştiği ek protokoller de aynı şekilde tapuya şerh ettirilebilir.
Şerhin kaldırılması (terkini) şu yollarla olur:
- Birlikte başvuru: Malik ve kiracı birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak şerhi kaldırtabilir. Sözleşme süresinden önce sona ermişse bu en kolay yoldur.
- Sürenin dolması: Süreli şerhlerde süre dolduktan sonra malik, şerhin terkinini tek başına talep edebilir.
- Mahkeme kararı: Kiracı terkine yanaşmazsa ve şerhin dayanağı ortadan kalkmışsa malik, şerhin terkini için dava açabilir. Tahliye kararıyla birlikte şerhin terkininin istenmesi de mümkündür.
Süresi dolmuş bir şerhin tapuda kalması, taşınmazın satışında ve kredi işlemlerinde alıcıyı ve bankayı tereddüde düşürür. Malikler kira ilişkisi sona erdiğinde terkini ihmal etmemelidir.
Kiraya veren şerhe yanaşmazsa: başvuru ve dava yolu
Kira sözleşmesinde şerh kararlaştırılmış olmasına rağmen kiraya veren tapu müdürlüğüne gitmekten kaçınıyorsa kiracı, şerhin mahkeme kararıyla sağlanmasını isteyebilir. Sözleşmede şerh hükmü yoksa ve taraflar ayrıca anlaşmamışsa böyle bir dava kabul görmez. Taşınmaz bu arada satılmışsa dava yeni malike karşı da yöneltilebilir; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğu için şerh borcuyla da bağlıdır.
- İhtarname gönderinSözleşmedeki şerh hükmünü hatırlatan, tapu müdürlüğünde belirli bir tarihte işlem yapılmasını isteyen bir ihtarname gönderin. Bu yazı, kiraya verenin kaçındığını gösteren temel delildir.
- Arabulucuya başvurunŞerh talebi kira ilişkisinden doğduğu için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m. 18/B). Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi şerh için kullanılabilir; taşınmaza ilişkin anlaşmalarda icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Süreç için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
- Davayı açınGörevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava davalının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa yerinde açılabilir (HMK m. 6, 10). Mahkeme şerhe karar verirse karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve şerh, kiraya verenin ayrıca işlem yapmasına gerek kalmadan yapılır.
Harç ve gerekli belgeler
2026 yılında sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL’dir; karar ve ilam harcı davanın niteliğine göre belirlenir. Dava dilekçesine kira sözleşmesi, sözleşmedeki şerh hükmü, güncel tapu kaydı, ihtarname ve tebliğ şerhi ile arabuluculuk son tutanağı eklenmelidir. Şerh için tapu harcı ayrıca ödenir.
Sözleşmenin hazırlanması aşamasında şerh hükmünü ve masrafın kime ait olacağını açıkça yazmak bu davaya hiç gerek kalmamasını sağlar. Kira sözleşmesine eklenebilecek diğer koruyucu hükümler için kira sözleşmesi nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz. Kira ilişkisi başka bir kiracıya devredilirse tapudaki şerhin de güncellenmesi gündeme gelir; devrin şartları kira sözleşmesinin devri yazımızda yer alıyor.
Sık yapılan hatalar
- Sözleşmeye şerh hükmü koymayıp sonradan kiraya vereni şerhe zorlamaya çalışmak.
- Şerh süresini sözleşme süresinden kısa yazdırmak veya uzama dönemleri için şerhi yenilememek.
- Şerhin kiracıyı her türlü tahliyeden koruduğunu düşünüp kira ödemelerini aksatmak.
- Taşınmazda önceden kurulmuş ipotek olup olmadığını kontrol etmeden büyük yatırım yapmak.
- Kira ilişkisi sona erdiği halde şerhin terkinini ihmal etmek.
- Şerh davası açmadan önce arabulucuya başvurmamak.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek zorunlu mu?
Hayır. Şerh isteğe bağlıdır ve sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Şerhsiz kira sözleşmesi de geçerlidir ve kiralanan satılsa bile yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Şerh, kiracıya yeni malik ve sonraki hak sahipleri karşısında ek güvence sağlar.
Kiracı tapuya şerhi tek başına yaptırabilir mi?
Kural olarak hayır; işlem malikin başvurusu veya onayıyla yapılır. Sözleşmede kiracıya yetki verilmiş ve imzalar noterde onaylanmışsa uygulamada kiracının başvurusu kabul edilebilir. Malik kaçınıyorsa ve sözleşmede şerh hükmü varsa kiracı şerh davası açabilir.
Tapuya şerh masrafı ne kadar?
Tapu harcı, sözleşme süresine ait toplam kira bedeli üzerinden binde 6,83’tür. Örneğin aylık 40.000 TL’lik üç yıllık bir kirada harç 9.835,20 TL olur. Buna tapu müdürlüğünün döner sermaye ücreti eklenir.
Şerhli kiralananı satın alan yeni malik beni çıkarabilir mi?
Yeni malik şerh edilmiş sözleşmeye süresi ve şartlarıyla bağlıdır. Öğretide kabul edilen görüşe göre şerh süresince yeni malikin ihtiyacına dayanarak tahliye isteyemeyeceği kabul edilir. Ancak kira ödenmemesi gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye yolu açıktır.
Kira sözleşmesi bittiğinde şerh kendiliğinden silinir mi?
Şerh tapuda gösterilen süreyle sınırlıdır; ancak kayıt tapudan kendiliğinden kalkmaz. Süre dolduktan sonra malikin başvurusuyla veya taraflarca birlikte terkin ettirilmesi gerekir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla