İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?

Gündelik hayatta işyerlerinin camlarına veya dükkânların vitrinlerine “devren kiralık” yazısının asıldığı sıklıkla görülmektedir. Uygulamada bu ifade ile bir işyerinin içindeki eşyalar ve faaliyet düzeni ile birlikte yeni bir kiracıya devredilmesi kastedilmektedir. Bu tür işlemler çoğu zaman kira sözleşmesinin devri, ticari işletmenin devri veya alt kira ilişkisi gibi farklı hukuki kurumlarla gerçekleştirilebilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre kira sözleşmesinin devredilebilmesi kural olarak kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. Ancak işyeri kiralarında kiraya verenin bu onayı haklı bir sebep olmaksızın reddetmesi mümkün değildir.

Bu yazıda, işyeri kira sözleşmesinin devredilebilmesi için gerekli şartlar, izlenebilecek hukuki yol ve devir işleminin taraflar bakımından doğuracağı sonuçlar ele alınacaktır.

1. İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?

İşyeri kira sözleşmesinin devredilmesi kural olarak mümkündür. Ancak bu devir işleminin geçerli olabilmesi için kiraya verenin yazılı onayının alınması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kiracı, kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devretmek istediğinde kiraya verenin rızasını almak zorundadır.

Bununla birlikte işyeri kiralarında kiraya verenin bu onayı keyfi olarak reddetmesi mümkün değildir. Kanun, kiraya verenin ancak haklı bir sebep bulunduğu takdirde devir işlemine onay vermekten kaçınabileceğini kabul etmiştir. Bu nedenle kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın devre izin vermemesi halinde, kiracı mahkemeye başvurarak kira sözleşmesinin devrine izin verilmesini talep edebilir.

2. İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri Şartları

İşyeri kira sözleşmesinin devredilebilmesi belirli şartların birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin devri, tek taraflı bir irade beyanı ile değil; taraflar arasında kurulacak hukuki bir işlem ve kiraya verenin onayı ile mümkün olmaktadır. Bu nedenle işyeri kira sözleşmesinin devredilebilmesi için aşağıda belirtilen üç temel şartın birlikte bulunması gerekir.

2.1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

İşyeri kira sözleşmesinin devredilebilmesi için öncelikle taraflar arasında hukuken geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Sözleşmenin yazılı veya sözlü olması mümkündür; ancak devrin yapılacağı tarihte kira sözleşmesinin sona ermemiş ve yürürlükte olması zorunludur.

Bu nedenle süresi dolmuş, feshedilmiş veya başka bir nedenle sona ermiş bir kira sözleşmesinin devredilmesi mümkün değildir. Devir işlemi ancak mevcut ve devam eden bir kira ilişkisi üzerinde gerçekleştirilebilir.

2.2. Devreden ve Devralanın Anlaşması

Kira sözleşmesinin devri, devreden kiracı ile devralan kiracının bu konuda anlaşmaları ile mümkündür. Bu anlaşma çoğu zaman yazılı bir sözleşme ile yapılmakta olup, uygulamada “devir sözleşmesi” veya “işyeri devri sözleşmesi” olarak adlandırılmaktadır.

Taraflar arasında yapılan bu anlaşma, kira sözleşmesinin devri iradesini ortaya koyar; ancak tek başına kira ilişkisinin devri sonucunu doğurmaz. Devir işleminin hukuken geçerli hale gelmesi için kiraya verenin de bu devre onay vermesi gerekmektedir.

2.3. Kiraya Verenin Yazılı Onayı

İşyeri kira sözleşmesinin devredilebilmesi için en önemli şart, kiraya verenin yazılı onayının alınmasıdır. Kiraya verenin açık ve yazılı bir irade beyanı olmaksızın kira sözleşmesinin devredilmesi mümkün değildir.

Bununla birlikte işyeri kiralarında kiraya verenin onay vermekten kaçınabilmesi için haklı bir sebebinin bulunması gerekir. Kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın devre izin vermemesi halinde, kiracı mahkemeye başvurarak kira sözleşmesinin devrine izin verilmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme kararı kiraya verenin onayı yerine geçer ve kira sözleşmesi hukuken devredilmiş sayılır.

3. Kiraya Veren Onay Vermezse Ne Yapılabilir?

İşyeri kira sözleşmesinin devredilebilmesi kural olarak kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. Ancak kiraya verenin bu onayı keyfi şekilde reddetme hakkı bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kiraya veren, ancak haklı bir sebep bulunduğu takdirde devir işlemine onay vermekten kaçınabilir. Bu nedenle kiraya verenin haklı bir neden olmaksızın onay vermemesi halinde kiracı, mahkemeye başvurarak kira sözleşmesinin devrine izin verilmesini talep edebilir.

3.1. Onay Vermekten Kaçınma Hakkı

Kiraya veren, işyeri kira sözleşmesinin devrine her durumda onay vermek zorunda değildir. Ancak onay vermekten kaçınabilmesi için haklı bir sebebinin bulunması gerekir. Örneğin devralacak kişinin mali durumunun yetersiz olması, işyerinin kullanım amacına uygun faaliyet göstermeyecek olması veya kiralananın kullanımına ilişkin sözleşmeye aykırı bir durumun ortaya çıkma ihtimali gibi haller haklı sebep olarak değerlendirilebilir.

Buna karşılık kiraya verenin yalnızca kişisel tercihleri, kiracıyı değiştirmek istememesi veya daha yüksek kira bedeli elde etme beklentisi gibi nedenler haklı sebep olarak kabul edilmez. Bu durumda kiraya verenin onay vermekten kaçınması hukuka aykırı sayılabilir.

3.2. Onay Yerine Geçecek Dava

Kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın kira sözleşmesinin devrine onay vermemesi halinde kiracı, mahkemeye başvurarak kira sözleşmesinin devrine izin verilmesini talep edebilir. Bu dava, uygulamada kiraya verenin irade açıklaması yerine geçecek bir eda davası niteliğindedir.

Mahkeme, somut olayın özelliklerini değerlendirerek kiraya verenin onay vermeme gerekçesinin haklı olup olmadığını inceler. Kiraya verenin haklı bir sebebi bulunmadığı sonucuna varılması halinde mahkeme tarafından verilecek karar, kiraya verenin onayı yerine geçer ve kira sözleşmesi hukuken devredilmiş sayılır.

3.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

İşyeri kira sözleşmesinin devrine onay verilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Bu tür davalarda kira sözleşmesinin devam ediyor olması önem taşımaktadır. Zira kira sözleşmesi sona erdikten sonra ortada devredilecek bir sözleşme kalmayacağından, devir talebiyle açılacak bir davanın hukuki dayanağı da ortadan kalkacaktır.

4. İşyeri Kira Sözleşmesinin Devrinin Sonuçları

İşyeri kira sözleşmesinin devredilmesi ile birlikte kira ilişkisi sona ermez; yalnızca kiracı taraf değişir ve kira sözleşmesi mevcut şartlarıyla devam eder. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca devir işlemi, kiralananın kullanım hakkının ve kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların devralan kiracıya geçmesi sonucunu doğurur. Bununla birlikte kanun, devreden kiracının belirli bir süre için sorumluluğunun devam edeceğini de düzenlemiştir.

4.1. Kiracının Değişmesi

Kira sözleşmesinin devredilmesinin en temel sonucu, kiracının değişmesidir. Devir işlemi ile birlikte yeni kiracı, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve önceki kiracının yerine geçer. Bu durumda kira sözleşmesi sona ermez; kira bedeli, kullanım amacı, sözleşme süresi ve diğer sözleşme şartları aynen devam eder.

Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesinin devri bir fesih işlemi değil; sözleşmenin taraf değişikliği yoluyla sürdürülmesidir. Bu nedenle devralan kiracı, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçları üstlenir ve kiralananı sözleşmede belirlenen koşullara uygun şekilde kullanmakla yükümlü hale gelir.

4.2. Devreden Kiracının Sorumluluğu

Kira sözleşmesinin devredilmesi ile birlikte devreden kiracı kural olarak kira ilişkisinden ayrılır. Ancak işyeri kiralarında kanun, kiraya verenin korunması amacıyla devreden kiracının belirli bir süre için sorumluluğunun devam edeceğini kabul etmiştir.

Bu kapsamda devreden kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlardan devralan kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Bu sorumluluk, kira bedelinin ödenmesi, ortak giderlerin karşılanması ve sözleşmeden doğan diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesi gibi tüm kira borçlarını kapsar.

4.3. Sorumluluk Süresi (En Fazla 2 Yıl)

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca işyeri kiralarında devreden kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her hâlde en fazla iki yıl süre ile devam eder. Bu süre, kira sözleşmesinin devredildiği tarihten itibaren hesaplanır.

Buna göre, kira sözleşmesi devir tarihinden sonra iki yıldan daha uzun süre devam ediyorsa devreden kiracının sorumluluğu iki yıl ile sınırlıdır. Buna karşılık kira sözleşmesi devir tarihinden sonra iki yıldan daha kısa bir süre içinde sona eriyorsa devreden kiracının sorumluluğu sözleşmenin sona erdiği tarihe kadar devam eder.

Bu düzenleme ile hem kiraya verenin alacaklarının güvence altına alınması hem de devreden kiracının sorumluluğunun belirsiz bir süre boyunca devam etmesinin önlenmesi amaçlanmıştır.

5. Alt Kira ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Fark

Uygulamada işyerinin başka bir kişi tarafından kullanılmaya başlanması çoğu zaman kira sözleşmesinin devri ile alt kira ilişkisi kavramlarının karıştırılmasına yol açmaktadır. Oysa bu iki hukuki işlem sonuçları bakımından birbirinden tamamen farklıdır. Bu nedenle kiracının işyerini başka bir kişiye bırakmadan önce hangi hukuki yolun tercih edildiğini doğru şekilde belirlemesi büyük önem taşımaktadır.

Kira sözleşmesinin devrinde, mevcut kiracı kira sözleşmesinden tamamen çıkar ve yerine yeni kiracı geçer. Buna karşılık alt kira ilişkisinde, asıl kiracı kira sözleşmesinin tarafı olarak kalmaya devam eder ve kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırır. Bu nedenle alt kira halinde kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir kira ilişkisi kurulmaz.

Bir diğer önemli fark, sorumluluk bakımından ortaya çıkmaktadır. Kira sözleşmesinin devrinde devreden kiracının sorumluluğu belirli bir süre ile sınırlı olarak devam ederken, alt kira ilişkisinde asıl kiracı kira sözleşmesinden doğan borçların tamamından sorumlu olmaya devam eder. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırı kullanım gibi durumlarda doğrudan asıl kiracıya başvurabilir.

Alt kira ile kira sözleşmesinin devri arasındaki temel farklar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Konu	Kira Sözleşmesinin Devri	Alt Kira
Kiracı sıfatı	Kiracı değişir, yeni kiracı sözleşmenin tarafı olur	Asıl kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır
Kiraya veren ile ilişki	Kiraya veren ile yeni kiracı arasında doğrudan kira ilişkisi kurulur	Kiraya veren ile alt kiracı arasında  sözleşme ilişkisi kurulmaz
Sorumluluk	Devreden kiracı belirli süreyle sorumludur	Asıl kiracı kira sözleşmesi sona erinceye kadar sorumludur
Sorumluluk süresi	En fazla 2 yıl	Sözleşme sona erinceye kadar
Kiraya verenin onayı	Kural olarak yazılı onay gerekir	Sözleşmede yasak yoksa mümkün olabilir
Hukuki sonuç	Sözleşme aynı şartlarla yeni kiracı ile devam eder	Kiralananın kullanım hakkı üçüncü kişiye bırakılır

Bu iki kurum arasındaki farkın daha net anlaşılabilmesi için temel ayrım şu şekilde özetlenebilir:

Kira sözleşmesinin devrinde kiracı değişir; alt kira ilişkisinde ise kiracı değişmez.

Bu nedenle işyerinin başka bir kişi tarafından işletilmesinin planlandığı durumlarda yapılacak işlemin kira sözleşmesinin devri mi yoksa alt kira ilişkisi mi olduğunun doğru şekilde belirlenmesi, ileride doğabilecek hukuki sorumlulukların ve uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.

İlgili Yazılar

İşyeri kira sözleşmesinin devri, kiraya verenin onayı, alt kira ilişkisi ve kira sözleşmesinin sona ermesi gibi hukuki sonuçlar bakımından önem taşımaktadır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için aşağıda yer alan yazılarımıza da göz atabilirsiniz:

• Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Nedir?
• Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?
• Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları